Решение № 2533 от 11.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2533 гр. София, 11.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПОЛИНА АНД.

ХАДЖИМАРИНСКА при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. Г. като разгледа докладваното от ПОЛИНА АНД. ХАДЖИМАРИНСКА

Гражданско дело № 20251110145174 по описа за 2025 година Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от З. Е. С. срещу В. Л. Т. и С. К. Т., с която са предявени искове с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за осъждане на ответниците да опразнят и предадат държането на предоставени им под наем недвижими имоти на ищцата – наемодател.

В исковата молба ищцата излага, че по силата на договор за наем от 30.06.2023г. е предоставила на ответниците за временно и възмездно ползване ******** ********, а считано от 1.08.2023г. – и ******** в същата сграда, срещу месечна наемна цена съответно в размер от 650 евро за ********а, и в размер от 180 лв. за ********а. Поддържа, че наемният договор е сключен за срок от една година до 30.06.2024г., като същият е продължен. Посочва, че поради неизпълнение от страна на ответниците на задълженията им за заплащане на комуналните разходи и на месечния наем за месеците май, юни и юли 2025г., е упражнила правото си да прекрати договора на основание чл. 3.3. от същия с нотариална покана до тях, връчена им на 19.08.2025г. чрез нотариус В. Г., рег.№ ********. Въпреки прекратяването на наемното правоотношение ответниците не освободили наетите имоти, като и до настоящия момент продължават да ги държат 1 без правно основание. С тези доводи ищцата обосновава правния си интерес от търсената искова защита. Претендира направените по делото разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците са подали отговор на исковата молба. Не оспорват твърденията на ищцата за сключен договор за наем, по който са получили във фактическа власт процесните имоти, както и факта, че понастоящем имотите все още са в тяхно държане. Излагат, че са във влошено здравословно състояние и във финансово затруднение, като нямат възможност за преместване в друго жилище. Твърдят, че често се налагало да правят ремонти, а в една от стаите на ********а, разположена до асансьорната шахта, се чува постоянен машинен звук, за което не били предупредени от ищцата. Посочват, че са подложени на тормоз от ищцата и принудени да търпят самоуправни действия от нея и съпруга й, вкл. спиране на електричеството. Молят за отхвърляне на исковите претенции.

Съдът, като прецени твърденията на страните и като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност, формира следните изводи от фактическа и правна страна:

Повдигнат е спор по облигационна претенция по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за връщане държането на наети недвижими имоти, при твърдения на ищцата, че договорът, с който имотите са предоставени във фактическа власт на ответниците, е прекратен. Основателността на предявените на соченото правно основание искове се обуславя от установяване на фактически състав, който включва следните елементи: 1) валидно възникнало между страните правоотношение по договор за наем на процесните имоти; 2) предаване за наетите имоти от ищцата на ответниците в годно за ползването им по уговореното предназначение състояние;

3) прекратяване действието на договора на наведеното от ищцата основание; и 4) неизпълнение от страна на ответниците на задължението им да върнат на ищцата държането на имотите. Съобразно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК ищцата носи доказателствената тежест за установяване, при условията на пълно и главно доказване, на фактите, съставляващи основание на исковете и имащи характер на положителни такива, а именно обвързаността на страните от твърдяната договорна връзка, предоставяне на процесните имоти във фактическа власт на ответниците и преустановяване на наемното правоотношение. По отношение на неизпълнението, доколкото то се изразява в неосъществяване на дължимо поведение – връщане на наетата вещ, е достатъчно твърдението на ищцата за продължило от страна на ответниците ползване на процесните имоти и след прекратяване на наемния договор, като в тежест на ответниците е да установят положителния факт, който го изключва – изпълнение на задължението им за връщане държането на имотите.

2

По делото не е спорно, че между страните е сключен в писмена форма договор за наем от 30.06.2023г. с предмет описаните в исковата молба недвижими имоти – ******** (1Т) и ********, находящи се в сграда в гр. ********. Видно от договора, представен като доказателство, по силата на същия ищцата в качеството си на наемодател се е задължила да предостави на ответниците наематели процесните имоти за временно и възмездно ползване, съответно ********а – считано от датата на сключване на договора (арг. чл. 3.6), а по отношение на ********а е предвидена начална дата на срока на наемното правоотношение 1.08.2023г. (чл. 7.8). Страните са договорили ********ът да се ползва за жилищни нужди на наемателите (чл. 1.2), като им бъде предоставен в състоянието, в което се намира към момента на сключване на договора, заедно с находящи се в него движими вещи и обзавеждане съгласно двустранно подписан приемо-предавателен протокол (чл. 4.1, б. „а“). Уговорена е дължима месечна наемна цена в размер от 650 евро за ********а, и в размер от 180 лв. за ********а, платима от 1-во до 5-то число на текущия месец (чл. 2.2 и чл. 7.8), като отделно от нея в тежест на ответниците наематели са разходите за комунални услуги, таксите за поддръжка общите части на етажната собственост и местните такси смет (чл. 2.6). Договорът е сключен като срочен – за срок до 30.06.2024г., с предвидена възможност за автоматично продължаване на действието му за нов едногодишен период, ако никоя от страните не уведоми писмено другата не по-късно от 30 дни преди изтичане на срока, че иска прекратяване на наемното правоотношение (чл. 3.1). В клаузите на чл. 3.2 – чл. 3.5 от договора са уредени основанията за прекратяването му – освен с изтичане на срока, също и предсрочно – едностранно с едномесечно писмено предизвестие до другата страна, и в случай на разваляне от страна на наемодателя при забава на наемателите за плащане на парично задължение с повече от 7 дни от датата на падежа, или друго неизпълнение.

Към доказателствата е приобщен двустранно подписан протокол от 30.06.2023г., удостоверяващ извършени от страните действия по приемо-предаване на процесния ******** в състояние по опис във вид на снимков материал, без отразени забележки от страна на наемателите.

Като доказателство е приета и нотариална покана № 139, рег.№ 7396/6.08.2025г., том 3, на нотариус В. Г., рег.№ ********, отправена от ищцата чрез адв. М. до ответниците, обективираща волеизявление за разваляне на наемния договор поради неплащане в срок на месечните наемни вноски за месеците май, юни, юли и август 2025г., с искане за освобождаване на процесните имоти и явяване в кантората на нотариуса в 10.00 часа на 3-тия ден от получаване на 3 поканата за предаване на ключовете от тях. Видно от нотариалното удостоверяване, поканата е връчена на адресатите на 19.08.2025г., като по данни от представен констативен протокол от 22.08.2025г. на С. Г., помощник нотариус при нотариус В. Г., на 22.08.2025г. до 10.30 часа ответниците не са се явили, нито са изпратили представител в нотариалната кантора.

По делото не са наведени оспорвания на авторството на положените от името на всяка страна подписи в процесния договор, поради което съдът приема наличието на валидно възникнало обвързващо ищцата и ответниците наемно правоотношение с посочените в договора предмет и съдържание. Въз основа на представения приемо-предавателен протокол, също неоспорен, се установява и факта на предаване на процесния ******** от страна на ищцата във фактическа власт на ответниците – обстоятелство, което е и отделено за безспорно с приетия доклад по чл. 146, ал. 1 ГПК, като не е спорен и фактът, че процесният ********, макар за него да не е представен протокол, също е предоставен в държане на наемателите. Като съобразява характера му на частен свидетелстващ документ, ползващ се с материална доказателствена сила относно отразените в него неизгодни за издателя факти, съдът намира, че съдържащото се в съставения двустранен протокол удостоверително изявление на ответниците сочи на липсата на недостатъци, каквито биха могли да се установят при оглед, препятстващи ползването на наетата вещ по предназначение, а възраженията за скрити такива остават недоказани, доколкото не са ангажирани подкрепящи ги доказателства. В тази връзка, следва да се отбележи, че не се и твърди, нито се установява ответниците да са упражнили някое от правата си по чл. 230, ал. 2 ЗЗД. Недоказани остават и твърденията им за самоуправни действия на ищцата – представените жалби до МВР като документи от категорията на частните по чл. 180 ГПК освен, че не се ползват с доказателствена сила за изложените в тях обстоятелства, касаят действия, датиращи след сочения от ищцата момент на прекратяване на процесния договор.

На следващо място, подлежи на обсъждане като релевантен въпросът настъпило ли е на някое от предвидените в него основания за прекратяване на наемния договор като условие за възникване притезанието на ищцата срещу ответниците за връщане държането на процесните имоти. В това отношение съдът съобразява, че макар и сключен като срочен, с клаузата на чл. 3.1 от договора е предвидено автоматично продължаване действието му след срока, ако никоя от страните не е волеизявила изрично в писмен вид за прекратяването му не по-късно от 30 дни преди изтичане на срока. По делото липсват доказателства за отправено в 4 този смисъл волеизявление от някоя от страните, като предвид, че визираната разпоредба не ограничава броя възможни удължавания на срока при сочените условия, съдът намира, че срокът на договора следва да се счита конклудентно продължен и същият е бил действащ включително към датата на отправената до ответниците нотариална покана от 6.08.2025г., доколкото не се доказва настъпване към този момент и на някое от останалите прекратителни основания.

Както се установи от съдържанието на процесния договор, страните изрично са предвидили като основание за прекратяване на действието му разваляне поради неизпълнение на поети задължения. Следва да се отбележи, че потестативно право на всяка от страните да развали двустранен договор при неизпълнение задълженията на другата страна съществува и без нарочна уговорка в договора в този смисъл, доколкото е законово уредено в чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Като основание за прекратяване на договора ищцата сочи именно развалянето му при твърдения за неизпълнени от страна на ответниците задължения за заплащане на дължимата наемна цена. Ответниците, които носят тежестта на доказване, не са ангажирали доказателства за това да са заплатили в срок наемните вноски за месеците май, юни и юли 2025г., а наведените от тях твърдения за влошено здравословно състояние и финансово затруднение не са от естество да обосноват освобождаването им от отговорност, тъй като неизпълнението на парично задължение винаги е виновно (арг. чл. 81, ал. 2 ЗЗД). Поради това, в приложение последиците от разпределената тежест на доказване, доколкото забавата е продължила повече от 7 дни от датата на падежа, следва да се приеме, че за ищцата е възникнало правото да развали процесния договор при условията на чл. 3.3 от същия, без допълнителен срок за изпълнение. Това право ищцата е упражнила надлежно с изрично волеизявление, обективирано в изпратената до ответниците нотариална покана, с чието връчване на адресатите се счита осъществен фактическият състав на развалянето.

С прекратяването на наемния договор поради развалянето му е възникнало задължение на ответниците да върнат държането на наетите имоти на ищцата, което те признават с отговора на исковата молба, че не са изпълнили, като по делото липсват доказателства за освобождаване на имотите включително към датата на приключване на съдебното дирене.

С оглед изложеното се налага извода, че предявените искове са основателни и следва да се уважат като ответниците бъдат осъдени да опразнят процесните имоти и да ги предадат на ищцата.