Решение № 264 от 25.10.2024, Окръжен съд - Добрич

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 264 гр. гр. Добрич, 25.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Галатея Ханджиева Милева

Членове:

Диана Г. Дякова

Жечка Н. Маргенова Томова при участието на секретаря Павлина Ж. Пенева като разгледа докладваното от Жечка Н. Маргенова Томова Въззивно гражданско дело № 20243200500290 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по въззивна жалба вх.№892/20.03.2024г. от КОРН ПАУЛАРД ЕЛЕКТРИСИТИ“ ООД с ЕИК 202997177 със седалище и адрес на управление гр. Г.Т. представлявано от Х. И. П. – управител, Х. И. П. с ЕГН – **********, от гр.Г.Т., К. И. П. с ЕГН – ********** от гр.Г.Т. ,Х. И. П. с ЕГН – ********** от гр. Г.Т., К. И. П. с ЕГН - ********** от гр.Г.Т., чрез упълномощения от всички адв.П. А., срещу решение №15/22.02.2024г. по гр.д.№273/2023г.на РС-Ген.Тошево , с което се ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните- ищеца Д. Й.

Д. и ответниците КОРН ПАУЛАРД ЕЛЕКТРИСИТИ“ ООД, Х. И. П. , К. И. П. , Х. И. П. и К. И. П. , че клаузата на чл. 3 от Договор за наем на земеделска земя с peг. № 330/20.02.2020 г.на нотариус рег.№ 313 на НК с р.д.PC Г.Т., вписан в СлВп гр.Г.Т. под акт № 190, том I,вх.рег.№ 392/20.02.2020 г., е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД поради противоречие със закона - чл. 229, ал.

2 вр. ал.3 от ЗЗД, в частта относно уговорения срок на действие на договора след 30.09.2023 г. до 01.10.2030г., за 8/16 идеални части от Поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. Ч. - нива с площ от 10832 кв.м, идентични с ПИ с идентификатор *** по КККР на с.Ч., общ.Г.Т., с 1 начин на трайно ползване - нива с площ от 5417 кв.м, за 8/16 ид.части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с.Ч. - нива с площ от 27509 кв.м, идентични с ПИ с идентификатор *** по КККР на с.Ч., общ.Г.Т., с начин на трайно ползване - нива с площ от 13756 кв.м, и за 8/16 идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с.

Ч. – нива с площ от 104015 кв.м, идентични с поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с.Ч., общ.Г.Т., с начин на трайно ползване - нива с площ от 52007 кв.м.

Въззивниците искат обезсилване на обжалваното решение и прекратяване на производството, евентуално отмяна и отхвърляне на иска, по съображения за недопустимо, евентуално неправилно произнасяне на съда.

Конкретно се излага, че спорът за действителност на договора за наем е само между дружеството наемател, което ползвало имотите на валидно правно основание-процесния договор за наем и ищеца, че последният нямал правен интерес да води иска срещу физическите лица, съсобствеността между тях била прекратена, те не упражнявали фактическа власт върху имотите, евентуално положителното решение по предявения иск нямало да промени нищо в отношенията между тях. Решението било неправилно по причина, че липсвало произнасяне по възражението им за неприложимост на чл.229, ал.2 от ЗЗД, тъй като се касаело за договор за наем, сключен от лица, които са и съсобственици, притежават повече от 50% от правото на собственост, имат разпоредителни правомощия и могат да сключват договори за наем за срок над 3 години. Нямало произнасяне и по възражението им за приложимостта на чл.229, ал.1 от ЗЗД тъй като се касаело за търговска сделка, наемането на земеделска земя било свързано с упражняваното от наемателя-търговец занятие. Позовават се и на разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ като считат да са изпълнени условията на същата и процесния договор да е сключен от правоимащи лица, поради което обвързвал ищеца за целия срок на действието му.

Жалбата е подадена в срока по чл.259 от ГПК, започнал да тече за въззивниците на 08.03.2024г., когато им връчен препис от решението, отговаря на изискванията на чл.260, т.1, 2, 4 и 7 и чл.261 от ГПК и е допустима.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК, започнал да тече на 16.04.2024г., въззиваемата страна Д. Й. Д., чрез пълномощника си –адв.Д Ч., е подала 2 писмен отговор по жалбата, с доводи за нейната неоснователност и искане за нейното отхвърляне и потвърждаване на обжалваното решение. Счита всички конституирани ответници, страни по атакувания договор, да са необходими другари по силата на чл.216, ал.2, пр.1 от ГПК; да е обсъдено от съда приложението на нормата на чл.229, ал.2 от ЗЗД, въвеждаща императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление, да сключват договор за наем за срок над 3 години, във връзка и с нормата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ и доколкото последната не уреждала максималния срок на договора за наем при съсобственост. Обосновава и становище за неприложимост на разпоредбата на чл.229, ал.1 от ЗЗД , счита търговското качество на наемателя да не може да обуслови действителността на клаузата за срок на договора, по дълъг от три години.

По повод въззивната жалба Добричкият окръжен съд разгледа съдържащите се в нея оплаквания, становището на противната страна и с оглед на тях и събраните по делото доказателства, в рамките на правомощията си по чл.269 от ГПК провери обжалваното решение и основателността на исковете, като приема за установено следното:

Атакуваното решението е постановено от надлежен орган, функциониращ в надлежен състав, в пределите на правораздавателната му власт, в писмена форма, подписано, като волята на съда е изразена по начин, който позволява да се изведе нейното съдържание. Постановено е при надлежно упражнено с искова молба вх.№1979/10.08.2023г. от Д. Й. Д. с ЕГН ********** от в гр.В., срещу „КОРН ПАУЛАРД ЕЛЕКТРИСИТИ“ ООД с ЕИК 202997177 със седалище и адрес на управление гр. Г.Т., ***, представлявано от управителя Х. И. П., Х. И. П. с ЕГН ********** от гр.Г.Т., К. И. П. с ЕГН ********** от гр.Г.Т., обл.***, Х. И. П. с ЕГН ********** от гр. Г.Т., и К. И. П. с ЕГН ********** от гр.Г.Т., право на иск за прогласяване нищожността на клаузата на чл. 3 от Договор за наем на земеделска земя с peг.

№ 330/20.02.2020 г.на нотариус рег.№ 313 на НК с район на действие PC- Г.Т., вписан в СлВп гр.Г.Т. под акт № 190, том I, вх.рег.№ 392/20.02.2020 г. сключен между Х. И. П., К. И. П., Х. И. П. и К. И. П. като наемодатели и „КОРН ПАУЛАРД ЕЛЕКТРИСИТИ“ ООД като наемател, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД-поради противоречие със закона, в частта относно уговорения срок на действие на договора след 30.09.2023 г. до 01.10.2030г. за 8/16 идеални части от Поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. Ч. - нива 3 с площ от 10832 кв.м, за 8/16 ид.части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. Ч. - нива с площ от 27509 кв.м, и за 8/16 идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. Ч. - нива с площ от 104015 кв.м.

Наведените от ищеца фактически твърдения са за съществувала съсобственост между него и ответниците физически лица по отношение на трите поземлени имота в землището на с.Ч., общ.Ген.Тошево, при квоти от 8/16ид.части за ищеца и от по 2/16ид.части за всеки от ответниците, прекратена с постигната между тях съдебна спогодба, одобрена от съда с протоколно определение №260000/10.01.2023г. по гр.д.№307/2020г.на РС-Ген.Тошево. Така ищецът придобил в индивидуална собственост ПИ с идентификатор *** по КККР с площ от 5417кв.м., образуван от ПИ с ***; ПИ с идентификатор *** по КККР с площ от 13756кв.м., образуван от ПИ с ***; ПИ с идентификатор *** по КККР с площ от 52007кв.м, образуван от ПИ с ***.

Преди ликвидиране на съсобствеността, а именно на 20.02.2020г. ответниците физически лица сключили с ответника юридическо лице договор за наем на съсобствените три земеделски имота с peг.№330/20.02.2020 г. на нотариус рег.№ 313 на НК с район на действие PC- Г.Т., вписан в СлВп гр.Г.Т. под акт № 190, том I, вх.рег.№ 392/20.02.2020 г., със срок на действие от 10 стопански години, с начало на действие 01.10.2020г. и край стопанската 2029/2030г.

В чл.2 от договора било уговорено, че се сключва при условията на чл.4а от ЗСПЗЗ, която разпоредба е в сила от 22.05.2018г., като наемодателите декларирали, че са събственици на 50%идеални части от имотите, предмет на договора. Ищецът уведомил наемателя след прекратяване на съсобствеността, че не желае собствените му имоти да бъдат обработвани от дружеството за стопанската 2023/2024г. Ответното дружество претендирало, че разполага с валидно правно основание да обработва имотите до изтичане на 10 годишния срок на договора на наем, тъй като той бил сключен при спазване на разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ- от съсобствениците, притежаващи повече от 25% от правото на собственост, а именно 50%.

Ищецът счита договорът за наем, в частта на клаузата на чл.3 от него4 уговорения срок на действие след 30.09.2023г. за собствените му 8/16ид.части от трите имота, трансформирани в резултат на делбата в реална индивидуална собственост върху новообразуваните имоти с идентификатор *** по КККР с площ от 5417кв.м./образуван от ПИ с ***/, с идентификатор *** по КККР с площ от 13756кв.м./образуван от ПИ с ***/, с идентификатор *** по КККР с площ от 52007кв.м/образуван от ПИ с ***/, да противоречи на материалния закон –чл.229, ал.2 вр.ал.3 от ЗЗД, поради което и да е нищожна на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД.

Допустимият от закона срок за отдаване под наем на земеделска земя в хипотеза, при която договорът не е сключен от всички съсобственици счита да е 3 години. Към датата на сключване на договора за наем ответниците физически лица са собственици на 50% ид.части от съсобствените имоти и договорът пораждал действие и по отношение на собствениците, които не са го сключили, като отношенията им се уреждат по реда на чл.30, ал.3 от ЗС.

Излага и, че съгласно чл.229, ал.2 от ЗЗД лицата, които могат да извършват действия на обикновено управление не могат да сключват договор за наем за повече от 3 години. Специалната норма на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ определяла по различен начин от общата норма на чл.32, ал.1 от ЗС само лицата, които могат да извършват действия на управление. Законодателят не е предвидил специална уредба относно максималния срок за сключване на договор за наем на земеделска земя от съсобственици и приложение намирала общата разпоредба на чл.229, ал.2 от ЗЗД. С последната била въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия на управление да сключват договор за наем за повече от 3 години.

В подадения писмен отговор в срока по чл. 131 ГПК ответниците са оспорили предявения иск по съображения за недопустимост и неоснователност. Ищецът нямал правен интерес да води установителния иск за нищожност срещу ответниците физически лица, тъй като те не засягали или оспорвали правото му, предмет на исковата претенция, и не упражнявали фактическа власт върху имотите. Ответникът юридическо лице ползвал имотите на основание процесния договор , което основание противопоставял на ищеца. Спорът бил само между ищеца и ответника юридическо лице.

Съсобствеността между ищеца и ответниците физически лица била прекратено, те нямали вече отношения помежду си по повод имотите, предмет на договора за наем. Когато дадено решение нямало да промени нищо 5 между страните по делото означавало, че ищецът няма правен интерес да го води. Производството срещу ответниците физически лица следвало да се прекрати защото нямали нужната пасивна процесуална легитимация. Искът бил изцяло неоснователен. Според ответниците спорът се свеждал до приложимостта на чл.229, ал.2 от ЗЗД и те намират нормата за неприложима към процесния договор за наем. Тя се отнасяла само за лица, чийто правен статут е такъв, че те априори нямат право да се разпореждат със съответната вещ или част от нея-носители на ограничени вещни права, наематели и др. В случая наемодателите като съсобственици разполагали с право на разпореждане, ограничението на чл.229, ал.2 от ЗЗД не важело. Процесният договор за наем бил търговска сделка – наемателят бил търговец, сделката била свързана с дейността му, и приложение следвало да намери правилото на чл.229, ал.1 от ЗЗД.

В предмета на въззивното производство е уважен иск, черпещ правното си основание от чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД – нищожност на клауза по чл.3 от договор от 20.02.2020г. за наем на земеделска земя, която предвижда действие на договора за срок от 10 години, поради противоречие със закона - чл. 229, ал.