Решение № 426 от 23.01.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 426 гр. София, 23.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: АН.я Маркова

Членове:

Пепа Маринова-Тонева

Цветина Костадинова при участието на секретаря Ива Ат. Иванова като разгледа докладваното от АН.я Маркова Въззивно гражданско дело № 20231100502081 по описа за 2023 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и следв. ГПК.

С решение № 20039214 от 31.05.2022 г. по гр.д.№ 14004 по описа за 2017 г. на СРС, 142-ри състав се: ОБЯВЯВА на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за окончателен предварителния договор, сключен на 08.03.2010г. между „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД, от една страна като продавачи и Н. Д. Г.-Т., от друга страна като купувач в частта за продажба на следния недвижим имот: 3,922% идеални части от УПИ VI - 1544, от квартал 118 по плана на гр.София, местността „Драгалевци - разширение север”, одобрен със заповед № РД-0950-196/01.04.1999 г., № РД-50-185/16.11.2007 г., целият с площ от 1660 /хиляда шестстотин и шестдесет/ кв.м., представляващ Поземлен имот с идентификатор *** по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2011г. на изп. директор на АГКК.

Подадена е въззивна жалба от „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД, ответници пред СРС.

Излагат се доводи за неправилност на така постановеното от СРС, решение. СРС не бил съобразил посочените от страните условия за сключване на окончателен договор. Последният следвало да бъде сключен не по-късно от 15 дни след снабдяване с АКТ 15. Такъв акт за сградата липсвал.

Налице било бездействие от страна на Столична община, което 1 представлявало непреодолима обективна и независеща от волята на страните, пречка. Освен това правото на собственост върху описания в предварителния договор, апартамент, можело да възникне само след реализиране на сградата в груб стоеж, а такъв не бил изграден. Последното се установило от заключението на допуснатата, изслушана и приета по делото /пред СРС/ съдебно-техническа експертиза. Налице била незаконна покривна конструкция, която можела да бъде отстранена само чрез нейното разрушаване. Именно това било и причината за липса на Акт 15 за сградата; затова и ап.№ 1 не можел да бъде прехвърлен на ищцата. Твърди, че представеното по делото удостоверение по чл.181, ал.1 ЗУТ от 18.09.2009 г. единствено констатирало съществуващите във връзка със строителството документи, но не разглеждало тяхната законосъобразност и вярност.

Издаването на това удостоверение не променяло факта, че сградата никога не била изградена с предвидената за нея стоманобетонна покривна конструкция.

Това било установено в последващото удостоверение от 26.06.2014 г. Затова счита, че извършеното с нот.акт от 19.03.2010 г.прехвърляне на правото на собственост върху ап.№ 1 се явявало договор с невъзможен предмет. Това било така, защото този обект не съществувал. Извършената сделка била нищожна на основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД. Тази разпоредба била обективна и се прилагала независимо от това дали страните по сделката са добросъвестни. Счита, че СРС е следвало да разгледа този довод независимо, че предмет на иска са единствено идеалните части от правото на собственост; това не отговаряло на волята на страните по предварителния договор.

Изолирането на волята на страните само и единствено до уговорката по чл.2, ал.4 от предварителния договор, без да се съобрази уговореното в чл.1, ал.1 от същия водело до постановяване на незаконосъобразно решение. СРС бил допуснал нарушение на чл.20 от ЗЗД. Следвало да се има предвид и, че при изповядането на сделката по нот.акт от 19.03.2010 г. никъде не била визирана разпоредбата на чл.2, ал.4 от предварителния договор. В този смисъл сключеният с нот.акт от 19.03.2010 г. бил преуредил отношенията между страните.

Следвало да се вземе предвид, че при сключването на окончателния договор за ап.№ 1 станало при незнанието на страните за липсата на изграден груб строеж. Незнанието било обективно и не променяла недействителността на сделката, арг. се с чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД.

Прехвърленото право не съществувало и към настоящия момент. След като не съществувал основния предмет – право на собственост върху ап.№1, което право не било прехвърлено, не можело да бъдат прехвърлени и идеалните части от земята. Това означавало, че предявеният иск е неоснователен.

Неправилни били изводите на СРС, че прехвърлянето било уговорено едновременно. При тълкуване на волята на страните в предварителния договор се достигало до извода, че същият не касае продажба на идеални части от правото на собственост върху поземления имот /ПИ/. Клаузата на чл.2, ал.2 от предварителния договор на която СРС се позовал, била само една допълнителна уговорка, която, обаче не изпълнявала критериите за пведварителен договор относно идеалната част от земята. Изводите на СРС в обратния смисъл противоречали на изложеното в исковата молба. В 2 последната изрично било посочено, че в договора няма фиксиран срок.

Неправилно СРС бил приел, че издадения Акт образец 14 като административен акт обвързва с неговите констатации. Това било така защото административния акт не се ползвал с обвързваща доказателствена стойност. Удостоверение от 18.02.2009 г. по чл.181, ал.2 ЗУТ също нямало обвързващо действие, защото не било издадено след оглед на място. Намира, че с двете удостоверения били заблудени общинските власти, както и самите въззивници. Налагал се извод, че продадения обект с нот.акт от 19.03.2010 г. е само право на строеж, което право на строеж не било реализирано в 5годишния срок. Следователно правото на строеж било погасено на основание чл.67 ЗС. Това възражение неправилно не било обсъдено от СРС. Това, обаче, било още едно основание за отхвърляне на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Неправилно СРС приел за неоснователно възражението на ответниците за липса на индивидуализация на обема на вещното право като вместо това приел, че това е определяемо. В хипотезата на липса на груб строеж, приетото от СРС било неприложимо. Наред с това, след като правото на строеж се било погасило, то въпросът за „определяемост“ не стоял на разглеждане. Освен това разрешението за строеж било изгубило своето правно действие като се арг. с чл.153, ал.2,т.2 ЗУТ. А съгласно ал.10 на същата разпоредба правно действие губил и одобреният инвестиционен проект, ако разрешението за строеж не бъде презаверено. При това положение „определяемостта“ нямало как да бъде извършена. Затова таблицата за площообразуване представлявала негоден документ.

Иска се от настоящата инстанция да отмени обжалваното решение и вместо това да постанови друго, с което претенцията по чл.19, ал.3 ЗЗД да не бъде уважена. Претендират се разноски.

От въззиваемата ищец пред СРС- Н. Д. Г. – Т. e постъпил отговор по въззивната жалба е постъпил.

Излага се становище за неоснователност на въззивната жалба и правилност на така постановеното от СРС, решение. Твърди се, че доводите във въззивната жалба съответствали на възраженията в отговора по исковата молба по които ищцата била взела становище пред СРС, вкл. в писмената защита по делото.

По допустимостта на въззивната жалба:

За обжалваното решение въззивниците са били уведомени на 09.06.

2022 г. Въззивната жалба е подадена на 23.06.202 г., следователно същата е в срока по чл.259, ал.1 ГПК.

Налице е правен интерес от обжалване.

Следователно въззивната жалба е допустима.

По основателността на въззивната жалба:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивната инстанция се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси – само доколкото са посочени в жалбата.

След служебно извършена проверка настоящата инстанция намира, че 3 обжалваното решение е постановено във валиден и допустим процес:

По доводите във въззивната жалба:

За да постанови решение в обжалвания смисъл, СРС е приел че от представения предварителен договор от 08.03.2010 г. се установява, че между страните е постигнато съгласие да сключат окончателен договор за покупкопродажба, с който ответниците да прехвърлят по нотариален ред на ищеца правото на собственост върху ап. № 1, находящ се във вх. Б, на първи етаж с площ 83,92 кв.м., както и идеални части от земята, на която е построена сградата, съответстващи на застроената площ в сграда УПИ, която се строи в УПИ VI-1544 от кв. 118 по плана на гр.София, местността „Драгалевци– разширение север“ одобрен със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999, № РД50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1660 кв.м. Продавачите поели и задължението да изградят обектите в срока и при условията на договора.

Процесната клауза на чл.2, ал.4 от договора гласяла, че продавачите се задължават да прехвърлят на купувача, а купувачът се задължава да приеме идеални части от земята, съответстващи на описания в чл.1 имот. Цената на припадащите се идеални части била включена в общата цена на продавания имот.

От представения по делото нотариален акт за продажба № 39, том I, рег.

№ 2762, дело № 35/2010 г. на нотариус Д.С., рег. № 267 на НК, било видно, че ответниците са продали на ищцата апартамент №1 в груб строеж, изграден в гореописаното дворно място, заедно с прилежащите към апартамента 3, 922 % идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена жилищната сграда.

От представените по делото доказателства се установявало, че уговорената в чл.7 от договора цена от 48 300 евро, в която била включена и цената на съответните идеални части от дворното място, била изцяло платена от купувача – на 02.03.2010г. били платени 1500 евро като гаранция за сключване на предварителния договор; на 08.03.2010г. с платежни нареждания на всяко от ответните дружества била платена сумата от 17 426,45 лв. или общо 34 852,90 лв.; на 19.03.2010г. с платежни нареждания на всяко от ответните дружества била платена сумата от по 8 236,95 лв. или общо 16 473,90 лв.; на 19.03.2010г. била платена общо на двете дружества сумата от 11 866,09 лв., неплатената цена по договора в размер на 28 339,98 лв. била прихваната срещу дължимата от продавачите неустойка в същия размер.

СРС е посочил, че предварителния договор по арг. на чл. 19 ал.1 и 2 ЗЗД, има за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право; същият представлявал двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател /продавач/ поемало задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач, да заплати договорената цена, като уговорката можела да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния 4 договор била да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма- а именно под формата на нотариален акт - чл.

18 ЗЗД. Когато задължението било за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто бил настоящият случай, съдът проверявал и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл.363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка. За да бъде уважен искът обаче, както при всеки двустранен договор така и при предварителния договор по чл.19 ЗЗД, трябвало да е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор. Това бил моментът – обикновено посочен срок, определен в предварителния договор по общо съгласие на страните, до който всяка една от тях следвало да престира, да изпълни точно поетото задължение. СРС, тълкувайки волята на страните по чл. 20 ЗЗД, изразена в предварителния договор, е счел, че страните не са уговорили конкретен отделен падеж на задължението за прехвърляне на идеалните части от дворното място. Срокът съставлявал падежа на задължението на всяка от страните по предварителния договор, след изтичането на който възниквало правото както за продавача, така и за купувача, в рамките на съществуващото облигационно отношение да търсят реално изпълнение на своето вземане чрез предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съответно да претендират обезщетение по реда на чл. 79 и сл. ЗЗД като СРС се е позовал на приетото в Решение № 1210 от 19.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3804/2007 г., IV о., ГК. Намерил е, че волята на страните, изразена в предварителния договор, била да се прехвърли ап. № 1, както и прилежащите към него общи части и идеалните части от земята едновременно. В чл. 23, ал.