Решение № 459 от 14.08.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 459 гр. София, 14.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 3-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Теодора Кръстева

Членове:

Снежана Бакалова

Рени Ковачка при участието на секретаря РУСИАНА АН. ЯНКУЛОВА като разгледа докладваното от Теодора Кръстева Въззивно търговско дело № 20251001000057 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 258 от ГПК.

С решение № 1121/ 07.08.2024 г. по т. д. № 1625/2023 г., СГС, ТО, 21 състав е отхвърлил предявения от „Скайблу венчърс“ КДА, ЕИК 203621805 срещу „Интер сървис“ ЕООД, ЕИК 205545581 иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 29.10.2020 г., подробно индивидуализиран в решението, както и е отхвърлил предявения от „Скайблу венчърс“ КДА срещу „Интер сървис“ ЕООД иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 17 199, 89 лв. представляваща неустойка по чл. 13, ал. 1 от сключения на 29.10.2020 г. предварителен договор.

Недоволен от решението е останал ищецът „Скайблу венчърс“ КДА, който го обжалва като неправилно и необосновано.

Оспорва мотивите на съда, че процесния предварителен договор е развален. Твърди, че не е получавал покани от ответника за сключване на окончателен договор, а подаването на исковата молба и нейното вписване 1 били доказателство за желанието на ищеца да закупи имота. Поддържа, че продавачът е нямал готовност за изповядване на сделката, тъй като не е представил всички необходими документи и освен това е настоявал за завишаване на цената с 20 %. Като аргумент в подкрепа на тези доводи сочи показанията на разпитаните по делото свидетели.

Въззиваемият „Интер сървис“ ЕООД оспорва жалбата и моли решението да бъде потвърдено.

Въззивната жалба е подадена срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, в установения от закова срок и от лице с право на жалба, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивния съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Съгласно разпоредбата на чл. 269, изр. 2 ГПК по отношение на правилността на първоинстанционното решение, въззивният съд е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като служебно има правомощия да проведи спазването на императивните материалноправни разпоредби, приложими към процесуалното правоотношение, каквито нарушения в случая не са налице. В този смисъл са дадените указания по тълкуването и приложението на закона от ВКС с ТР № 1/ 2013 г. по т. д. № 1/ 2013 т. на ОСГТК – т. 1.

Обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно. За да отхвърли иска, СГС е изложил мотиви за установено от фактическа и правна страна, които САС споделя и на основание чл. 272 ГПК препраща към тях.

Съдът, при съвкупна преценка на доказателствата по делото, по наведените с жалбата възражения, намира следното.

Неоснователно е поддържаното възражение, че след като на 31.08.2023 г. ищецът е подал искова молба по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, след тази дата, предварителния договор не може да бъде развален. Съобразно даденото с ТР№ 4 от 09.05.2023 г. на ВКС по т.д. № 4/ 2020 г. на ОСГТК разрешение, при виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор, ответникът – продавач има правото да го развали, като това право може да бъде упражнено както преди предявяване на иска, така и в хода на производството. В случая, ответникът е развалил договора с изпратеното на 12.10.2023 г. електронно писмо, с което е поканил ищеца в 7 дневен срок да 2 заплати остатъка от цената по предварителния договор или в случай, че заплаща остатъка от цената с банков кредит да представи писмо с ангажимент от кредитиращата банка, кани го на 20.10.2023 г. да се яви за прехвърляне на собствеността върху процесните имоти по нотариален ред и го предупреждава, че ако до изтичане на предизвестието не плати цената/ не представи писмо за ангажимент, не се яви пред нотариуса или се яви, но няма готовност за плащане на продажната цена, ще счита договора за окончателно развален. Видно от съставения на 20.10.2023 г. от нотариус А. П. констативен протокол акт № 81, том III, рег. № 8665, на посочената дата не се е явил ищецът, а само ответникът, който е удостоверил готовността си за сключване на сделката, като е представил описаните в протокола документи, достатъчни за изповядване на сделката.

Предизвестието за разваляне на договора е изпратено на електронен адрес ********, а това е същият адрес, който е посочен в чл. 31 от предварителния договор за валиден за приемането на съобщения. По делото е представен възпроизведен на хартиен носител препис на електронния документ, с което е изпратено предизвестието. Разпоредбата на чл. 184, ал. 1 ГПК дава възможност на насрещната страна да иска представянето на документа на електронен носител, както и да оспори истинността на електронния документ, но това в хода на първоинстанционното производство не е сторено от ищеца. Възражението относно получаването на електронното писмо е наведено едва с въззивната жалба, поради което и с оглед правилото на чл. 266, ал. 1 ГПК същото е недопустимо.

В предизвестието, цената посочена като дължима от купувача по договора е 100 218, 40 евро и това е цената, уговорена в чл. 7, ал. 1 формираща окончателното плащане по договора. Не се спори, че към посочената дата за изповядване на сделката 20.10.2023 г., сградата в която се намира имота е въведена в експлоатация, заличена е ипотеката върху имота и в съответствие с чл. 6, ал. 3 от договора продаваемия обект е бил чист от вещни тежести. От изложеното е видно, че всички задължения от страна на ответника – продавач към посочената дата са били изпълнени.

За готовността на продавача да прехвърли имота сочат и изпратените от същия до купувача предходни покани за изповядване на сделката на 30.08.2024 г., 04.10.2024 г. и 12.10.2024 г., като според описаните в съставените 3 на тези дати констативни протоколи от нотариусите, продавачът е представил всички необходими за съставянето на нотариален акт, документи. Доколкото в констативния протокол от 30.08.2024 г. ищецът е заявил, че очаква от продавача „документи относно сделката“, то липсва каквато и да е конкретика за вида на тези документи, за да може да се прецени връзката им с клаузите на предварителния договор и сключването на сделката. Голословно е и поддържаното твърдение за увеличаване на цената от продавача. Във всички покани на продавача дължимият остатък е този, който е определен в договора.

Твърдения за увеличаване на цената има само в показанията на доведените от ищеца свидетели Х. Х. и Г. А., на които първоинстанционният съд не е дал вяра, като е анализирал подробно и аргументирано поддържаните от тях факти и защо те не следва да бъдат кредитирани.

Според чл. 15 вр. с чл. 14, ал. 1 от договора, в случай, че купувачът не е осигурил остатъка от продажната цена или не изпълни своите задължения във връзка с осигуряването на плащането на окончателната цена с банков кредит, съгласно чл. 5, ал. 3 и чл. 7, ал. 1 или откаже сключването на сделката за прехвърляне на правото на собственост за имота, като не се яви за сключването й, договорът се счита за развален поради неизпълнение на задълженията на купувача. Към определената от продавача с предупреждението дата за сключване на сделката 20.10.23 г., ищецът - купувач е продължил да бездейства, като не се явил и не е представил на ответника доказателства за заплащане на остатъка от 80 % от покупната цена или такива, свидетелстващи за готовността му да я заплати чрез финансиране от банкова институция, затова и на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, както и съобразно цитираните по - горе разпоредби от предварителния договор, продавачът е развалил договора, поради причина за която отговаря купувача.

По изложените съображения, САС намира, че според елементите от фактическия състав на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, процесният предварителен договор не може да е източник на потестативното право на купувача за обявяването му за окончателен, тъй като е надлежно развален от продавача, поради вина на купува, като неизправна страна по договора, поради което и предявения иск следва да бъде отхвърлен. Развалянето на предварителния договор обуславя отхвърлянето като неоснователен и на иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, тъй като предварителния договор не е за продължително или периодично изпълнение и развалянето му връща страните 4 към момента на сключването на договора. В тази хипотеза е дължима само неустойка за обезщетяване вредите от неизпълнение поради развалянето на договора, и то ако е уговорена такава, но не и неустойка обезпечаваща забава при изпълнение на някое от задълженията по вече разваления договор /ТР № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС/

В обобщение, въззивната жалба е неоснователна, а атакуваното решение следва да бъде потвърдено.

По разноските по делото:

При този изход на спора, въззивникът следва да заплати на въззиваемата страна разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 9000 лв. пред САС.

Водим от горното, съдът,

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1121/ 07.08.2024 г. по т. д. № 1625/2023 г. на СГС, ТО, 21 състав.

ОСЪЖДА „Скайблу венчърс“ КДА, ЕИК 203621805 да заплати на „Интер сървис“ ЕООД, ЕИК 205545581 разноски за производството пред САС в размер на 9000 лв.

Решението може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните, пред Върховен касационен съд, при условията на чл. 280 и сл. ГПК.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5