Решение № 581 от 08.10.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 581 гр. София, 08.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 5-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Величка Борилова

Членове:

Зорница Гладилова

Мария Райкинска при участието на секретаря Пролетка Асенова като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно търговско дело № 20241001000262 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.

С решение № 132/23.01.2024 г. по т.д. № 2019/2022 г. на СГС, VI-24 състав е отхвърлен предявения от „ЕН ВИ ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК 205197653 със седалище и адрес на управление гр.София, бул.“България“ №81В, представлявано от управителя Е.

И. Т. против „СОФИЯ ФРАНС АУТО-ПРОПЪРТИС“ ООД ЕИК 175424028, със седалище и адрес на управление гр.София, р-н Кремиковци, бул.“Ботевградско шосе“ №459, представлявано от управителя С. Ж., иск за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, описани в Анекс от 08.07.2021г., неразделна част от Договор за наем на недвижим имот от 08.07.2021г., а именно: СГРАДА с идентификатор №*** /нула четири две три четири точка шест девет осем осем точка шест шест точка четири/, находяща се в село Бистрица, Столична Община, област София, по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед N рд-18-51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: Столична община, село Бистрица, район Панчарево, местност Богдана N сграда С2, със 5 застроена площ: 165 /сто шестдесет и пет/ кв.м., брой етажи: 2 /два/, с предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, въведена в експлоатация с Удостоверение № 906/08.09.2014 г. за въвеждане в експлоатация на строеж: „Жилищна сграда тип С2 2“ на Директора на Дирекция „Общински строителен контрол“ на СО, с Разрешение за строеж №283 от 21.08.2009г. на Главния архитект на СО, район „Панчарево“, и построена в поземлен имот с идентификатор №*** по кадастралната карта и кадастрални регистри на село Бистрица, Столична община, Област София, одобрен със Заповед №РД-18-51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; с разгъната застроена площ съгласно одобрен архитектурен проект 370 /триста и седемдесет/ кв.м.; състояща се от: първи етаж на кота ±0 (нула) м, със застроена площ 165 (сто шестдесет н пет) КВ.М., на който са 1 разположени: външен подход, входно преддверие, дневна, трапезария, кухня, кабинет, гардероб, WC, стълба; втори етаж на кота 4-2.97 (плюс две цяло, деветдесет и седем стотни) м., със застроена площ 205 (двеста н пет) кв.м., на който са разположени: стълба, коридор, спалня 1, спалня 2, спалня 3, гардероб, три бани, две тераси; сутерен; на кота -2.805 (минус две цяло, осемстотин и пет стотни) м., със застроена площ 159 (сто петдесет н девет) кв.м., на който са разположени: стълба, коридор, фитнес, гараж, мокро помещение, котелно, хидрофор, преддверие, WC, винарна, мазе, находяща се в ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор *** /нула четири две три четири точка шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица, Столична Община, област София по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: Столична община, село Бистрица, район Панчарево, местност Богдана, с площ по скица: 3001 /три хиляди и един/ квадратни метра, с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с номер по предходен план: 027066 /нула две седем нула шест шест/, при съседи: поземлен имот с идентификатори: ***, ***,

***, ***, с площ съгласно документи за собственост 3000 /три хиляди/ кв.м., образуван от следните недвижими имоти, съгласно документи за собственост: неурегулиран поземлен имот - нива, с площ от 1000 /хиляда/ кв.м., десета категория, представляващ имот с №027060 /нула две седем нула шест нула/, находящ се в местността „Богдана“, в землището на село Бистрица, район Панчарево, Столична община, област София — град, при граници и съседи по скица на ОСЗГ: имот № 027061 /нула две седем нула шест едно/, имот №027035 /нула две седем нула три пет/, имот №027055 /нула две седем нула пет пет/, имот №001870 /нула нула едно осем седем нула/; неурегулиран поземлен имот - нива, с площ от 1000 /хиляда/ кв.м., а съгласно скица на ОСЗГ 1002 /хиляда и два/ квадратни метра, десета категория, представляващ имот с №027034 /нула две седем нула три четири/, находящ се в местността „Богдана“, в землището на село Бистрица, район Панчарево, Столична община, област София - град, при граници и съседи по скица на ОСЗГ: имот №027054 /нула две седем пула пет четири/, имот №001870 /нула нула едно осем седем нула/, имот №027036 /нула две седем нула три шест/; неурегулиран поземлен имот - нива, с площ от 1000 /хиляда/ кв.м., десета категория, представляващ имот с №027061 /нула две седем нула шест едно/, находящ се в местността „Богдана“, в землището на село Бистрица, район Панчарево, Столична община, област София — град, при граници и съседи по скица на ОСЗГ: имот №027060 /нула две седем нула шест нула/, имот № 001870 /нула нула едно осем седем нула/, имот №027034 /нула две седем нула три четири/, имот №027036 /нула две седем нула три шест/ и имот №027035 /нула две седем нула три пет/, заедно с правото на строеж върху описания подробно по-горе ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор *** /нула четири две три четири точка шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица, Столична Община, област София, в който е изградена сградата и ВЕДНО с 21,93 % /двадесет и едно цяло и деветдесет и три стотни/ идеални части от правото на собственост върху гореописания ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор *** /нула четири две три четири точка шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица, Столична Община, област София, в който е изградена сградата, равняващи се на 658,12 кв.м., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

Ищецът „Ен Ви Имоти“ ЕООД е депозирал въззивна жалба, с която обжалва първоинстанционното решение като неправилно и необосновано. Необосновано СГС приел, че Анексът от 08.07.2021 г. не представлява предварителен договор.

Неправилно била интерпретирана уговорката за необходимост от потвърждение от ответника след получаване на уведомление от ищеца. В същото време СГС изобщо не 2 обсъдил дали са налице останалите условия за сключване на окончателен договор и решението останало непълно. Според жалбоподателя Анекс № 3 по волята на страните представлявал предварителен договор.Това се потвърждавало и от начина, по който страните са посочени – Наемодател (продавач) и Наемател (купувач). Това бил самостоятелен договор, който препращал към основния само относно изпълнението по раздел шести. След като се касаело за отделен договор, то изискването за потвърждение от страна на продавача не било изискване за окончателно съгласие за продажбата, а касаело единствено уговарянето на дата за извършване на същата. Това се потвърждавало и от израза „страните се съгласяват да подпишат договор за покупко-продажба“ и нямало логика страните да си потвърждават подписването на окончателен договор. Освен това в т.1.1 от Анекса се говорело за „уведомление“, което поставяло началото на изпълнение на предварителния договор и с получаването му от продавача започвал да действа опцията за изкупуване и съответно предварителния договор. Жалбоподателят изрично е заявил, че поддържа твърденията и исканията си и защитната си теза пред СГС, като е изложил и доводи по същество на спора. Въз основа на изложеното е направено искане да бъде отменено първоинстанционното решение и предварителният договор между страните да бъде обявен за окончателен.

Ответникът „СОФИЯ ФРАНС АУТО-ПРОПЪРТИС“ ООД е депозирал отговор на въззивната жалба, в който излага доводи за нейната неоснователност. Поддържа, че изискването за потвърждение от негова страна е именно относно съгласието му за сключване на окончателен договор, а не както твърди ищецът – за определяне само датата на сделката. На следващо място поддържа, че изявлението на ищеца не е могло да породи действие, тъй като е достигнало у ответника след датата на изтичане срока на наемния договор, а според уговорките, следвало да бъде направено в рамките на срока на договора. На следващо място се сочи, че не е изпълнено и условието ищецът да няма неизпълнени задължения по договора за наем, а в случая имало такива, което не било опровергано от ищеца. Не били налице и останалите условия, уговорени от страните, за което подробно били развити доводи в писмените бележки пред първата инстанция. Направено е искане да не бъде уважавана жалбата и да бъде потвърдено обжалваното решение.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби, приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК).

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Ищецът „ЕН ВИ ИМОТИ“ ЕООД е твърдял в исковата си молба, че на 08.07.2021 г. с сключили с ответника „СОФИЯ ФРАНС АУТО-ПРОПЪРТИС“ ООД Анекс към Договор за наем от 08.07.2021 г., съставляващ двустранен и възмезден предварителен договор за покупко-продажба на описаните в Договора и Анекса недвижими имоти. Твърдял е, че съгласно т.1.1 от Анекса наемателят – ищец, имал право да упражни опция за изкупуване на процесните недвижими имоти, изпращайки до наемодателят и ответник по делото писмено уведомление по време на действие на основния наемен договор. Опцията за изкупуване на имотите била обвързана с едно 3 общо условие, визирано в т.1.2 на анекса, а именно да са изпълнени задълженията по договора за наем. Ищецът изпратил на 29.04.2022г. едностранно уведомление за упражняване на посочената опция, получено на 03.05.2022г. от ответника. С него заявил желанието си за закупуване на имотите при условията, определени между страните с Анекса. Единственото условие било да са изпълнени задълженията на наемателя. Ищецът е поддържал, че не са налице данни за нарушения на договора от негова страна. След изпращане на уведомлението ответникът не отговорил, а депозирал искова молба за изваждане на ищеца като наемател от имотите. Ищецът е поддържал, че уведомлението по т.1.1 от анекса поставяло автоматично началото на изпълнение на предварителния договор, след като било направено в срока на наемния договор - на 29.04.2022 г. и с получаването на същото от ответника настъпвали последиците от опцията за изкупуване на имотите – започвал да действа договора по чл.19 ЗЗД. Следвало да се уговори единствено датата на сключване на окончателния договор. Липсата на отговор от ответника минирало изпълнението на т.3 и давало възможност да се приложи ex lege чл.19 ал.3 ЗЗД. Предвид изложеното ищецът е искал да бъде обявен за окончателен предварителния договор, обективиран в Анекса от 08.07.2021 г. относно следните недвижими имоти: СГРАДА с идентификатор №*** /нула четири две три четири точка шест девет осем осем точка шест шест точка четири/, находяща се в село Бистрица, Столична Община, област София, по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед N рд-1851/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: Столична община, село Бистрица, район Панчарево, местност Богдана N сграда С2, със застроена площ: 165 /сто шестдесет и пет/ кв.м., брой етажи: 2 /два/, с предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, въведена в експлоатация с Удостоверение № 906/08.09.2014 г. за въвеждане в експлоатация на строеж: „Жилищна сграда тип С2 2“ на Директора на Дирекция „Общински строителен контрол“ на СО, с Разрешение за строеж №283 от 21.08.2009г. на Главния архитект на СО, район „Панчарево“, и построена в поземлен имот с идентификатор №*** по кадастралната карта и кадастрални регистри на село Бистрица, Столична община, Област София, одобрен със Заповед №РД-18-51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; с разгъната застроена площ съгласно одобрен архитектурен проект 370 /триста и седемдесет/ кв.м.; състояща се от: първи етаж на кота ±0 (нула) м, със застроена площ 165 (сто шестдесет н пет) КВ.М., на който са разположени: външен подход, входно преддверие, дневна, трапезария, кухня, кабинет, гардероб, WC, стълба; втори етаж на кота 4-2.97 (плюс две цяло, деветдесет и седем стотни) м., със застроена площ 205 (двеста н пет) кв.м., на който са разположени: стълба, коридор, спалня 1, спалня 2, спалня 3, гардероб, три бани, две тераси; сутерен; на кота -2.805 (минус две цяло, осемстотин и пет стотни) м., със застроена площ 159 (сто петдесет н девет) кв.м., на който са разположени: стълба, коридор, фитнес, гараж, мокро помещение, котелно, хидрофор, 1 преддверие, WC, винарна, мазе, находяща се в ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор № *** /нула четири две три четири точка шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица, Столична Община, област София по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-1851/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: