Определение № 1611 от 03.04.2024, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1611 гр. София, 03.04.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГО 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на първи април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Борис Илиев

Членове:

Ерик Василев

Яна Вълдобрева като разгледа докладваното от Яна Вълдобрева Касационно гражданско дело № 20238002104255 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

С касационна жалба с вх. № 64093/05.07.2023г. на „Конбул Истейтс“ АД, подадена чрез пълномощника адв. А. И. се обжалва решение № 2367 от 09.05.2023г., постановено по въззивно гр.дело № 4972/2022г. на Софийския градски съд, ГО, ІІ А въззивен състав. С въззивното решение е потвърдено решение № 20015079/21.02.2022г. по гр.дело № 14535/2021г. на СРС, ГО, 167 състав за осъждане на дружеството-касатор да плати на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД, на Н. Т. П. сумата 15 398 лева, представляваща платена на отпаднало основание сума по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот от 08.12.2020г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба – 12.03.2021г. до окончателното плащане.

Касаторът сочи, че решението е неправилно, поради допуснати съществени процесуални нарушения, нарушения на материалния закон и необоснованост. Счита, че въззивният съд е извършил грешна преценка на събраните доказателства и е направил необоснован извод за основателност на заявената претенция. Моли решението да бъде отменено и да се постанови друго, с което искът бъде отхвърлен. Претендира разноски.

В допълнително представеното изложение по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК касаторът навежда доводи за наличие на основания за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.

280, ал. 1, т. 1 и т.3 ГПК, по въпрос, за който твърди, че е разрешен от въззивния съд в противоречие с ТР №55/01.06.1962г. на ОСГК на ВС, решение № 13/10.01.2009г. по въззивно търг.дело № 783/2008г. на Варненския окръжен съд, недопуснато до касационно обжалване с определение № 604/10.09.2009г. по търг.дело №366/2009г. на ІІ ТО на ВКС:

Правилата за разваляне на договорите за продажба прилагат ли се и за предварителните 1 договори за продажба, съответно има ли купувачът по предварителния договор същото право да развали договора, както купувачът по окончателния договор за продажба. Според касатора така поставеният въпрос е и от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото, доколкото по отношение на него е налице противоречива съдебна практика-между разрешенията, дадени в цитираните в изложението съдебни актоверешение № 13/10.01.2009г. по в.търг.дело № 783/2008г. на ОС-Варна и определение № 604/10.09.2009г. по търг.д.№366/2009г. на ІІ ТО на ВКС от една страна и решение № 29 от 12.04.2010г. по т.д. № 488/2009г. на І ТО и решение № 91 от 21.04.2016г. по гр.д. № 4497/2015г. на ІІІ ГО на ВКС, на които се е позовал въззивният съд. Касаторът поддържа, че решението е очевидно неправилно-основание по чл. 280, ал.2, предл.3 ГПК.

Ответникът по касационната жалба Н. Т. П., чрез пълномощника адв. В. К., излага подробни съображения за отсъствие на основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и за неоснователност на касационната жалба. Претендира разноски.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна и срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, поради което е допустима.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, намира по основанията за допускане на касационното обжалване следното:

Разгледан е иск с правно основание чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД за връщане на даденото по развален предварителен договор.

От фактическа страна въззивният съд е приел за безспорно установено, че на 18.12.2020г. между страните по спора е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-ателие № 3, намиращ се в жилищна сграда в [населено място] на [улица] на сутеренния етаж, с площ 72,28 кв.м за сумата 78 500 евро. Ищцата П. платила на ответното дружество общо сумата 15 398 лева - сумата 2 000 лева(стоп-капаро) е платила на 09.12.2020г., въз основа на споразумение за продажба на недвижим имот от 09.12.2020г., а сумата 13 398 лева (капаро), е платила на 18.12.2020г. (платежно нареждане от 18.12.2020г.).

Според уговореното в предварителния договор остатъкът от продажната цена в размер 70 650 евро трябва да се плати в деня на нотариалното изповядване на сделката, което следвало да се осъществи най-късно до 31.01.2021г. Няма спор и, че обектът бил предложен за продажба заедно с монтираното в него кухненско обзавеждане и завършен санитарен възел с поставени консумативи; преди сключване на предв.договор ищцата осъществила два огледа на имота - на 04.12.2020г. и на 09.12.2020г., като при тези посещения жилището било в отлично състояние и готово за обитаване. След подробен анализ на събраните в производството гласни доказателства, съдът е приел за установено, че след подписване на договора, в периода преди коледните празници през м.12.2020г., в ателието се появила влага, стените на жилището били мокри на ниво около 80 см от земята, касите на вратите били надути от влагата; причината за това намокряне била запушена канализационна тръба на сградата, в резултат на което водата се върнала в ревизионния отвор на тръбата и потекла по коридора на етажа, на който е разположено ателието и проникнала и в самото ателие. Съдът подробно е анализирал и писмените доказателства-представената на хартиен носител електронна разпечатка на водената кореспонденция между страните. Установил е, че на 2

30.12.2020г. с електронно писмо ищцата информирала ответника-продавач за посещението си в имота на 20.12.2020г. и констатираната от нея висока влажност до средата на стените, лошото състоянието на жилището, което в този вид не е годно за обитаване заради просмуканата влага. П. предоставила на ответника 10-дневен срок за отстраняване на влагата в имота и изразила желание на 11.01.2021г. да й се даде възможност да огледа вече поправения обект, както и да получи строителни гаранции в писмен вид, че проблемът е отстранен и не е системен. На 08.01.2021г. представител на ответното дружество отговорил на П., че дружеството, като продавач, ще изпълни всички свои задължения съгласно подписания предварителен договор и действащото българско законодателство. На 20.01.2021г. адв. К., като представител на ищцата, с електронно писмо информирала ответника, че в дадения от П. срок (до 11.01.2021г.) влагата в ателието не е отстранена; на дружеството е предоставен нов срок - до 22.01.2021г. да изпълни задължението си да продаде годен за употреба обект и да покаже, че е отстранило влагата в имота. Посочено е, че при неотстраняване до 22.01.2021г. на установения недостатък, ищцата ще се откаже от предварителния договор от 18.12.2020г. и ще го развали поради неизпълнение на задължението на ответника да отстрани влагата, проникнала по стените и пода на всички помещения. Отправена е и покана до представители на ответника за среща на 22.01.2021г. в 09,30 часа на адреса за извършване на съвместен оглед на имота. В отговор на това писмо, на 22.01.2021г. ответникът уведомил ищцата, че не са налице твърдените основания за разваляне на предварителния договор, тъй като недвижимият имот е в отлично състояние, а твърдените дефекти не съществуват; ищцата е поканена да се яви на 01.02.2021г. в 10.00 часа в кантората на нотариус В.Б. за сключване на окончателен договор, както и да изпрати предвиденото в предварителния договор писмо-ангажимент от банката. На 31.01.2021г. с електронно писмо ищцата уведомила ответника, че поради неизпълнение на задължението му за отстраняване на установените недостатъци в ателието, изразяващи се в наличие на влага и мухъл, на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД, разваля предварителния договор и се отказва от сключването на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот. Ищцата поканила ответника в 10-дневен срок да възстанови по банков път преведените суми в общ размер 15 398 лева.

Съдът е обсъдил заключението на приетата в производството съдебна компютърно– техническа експертиза електронната и е приел, че кореспонденция между страните по делото на 30.12.2020г., 08.01.2021г., 20.01.2021г., 22.01.2021г. и 31.01.2021г. е изпратена, респективно получена и съществува на пощенските сървъри на кореспондентите и че тази кореспонденция е автентична. Приел е, че електронните писма, ведно с прикачените файлове са идентични с приложените към исковата молба разпечатки на електронни писма.

Въз основа на така установеното от фактическа страна съдът е достигна до извода, че страните по спора за били обвързани от валидно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответника се е задължил да прехвърли на ищцата собствеността върху процесното ателие № 3. В изпълнение на договора, ищцата е платила на ответника сумата 15 398 лева, представляваща частично изпълнение на задължението за заплащане на продажната цена. Според въззивния съд 3 констатираните недостатъци на вещта са съществени по смисъла на чл. 193 от ЗЗД, тъй като наличието на мокри стени, надути от влагата врати, компроментирано кухненско обзавеждане в резултат на появилата се в жилището влага, правят вещта негодна за употребата й по предназначение в този вид – за задоволяване на жилищни нужди. Именно поради тази причина ищцата уведомила продавача за констатираните повреди и определила срок за отстраняване на недостатъците – до 22.01.2021г. Съдът е приел за ирелевантно каква е причината за намокрянето на стените и появилата се влага, тъй като продавачът не може да се освободи от отговорност с възражение, че повредата е причинена от виновното поведение на друго лице или от случайно събитие. Посочил е, че в доказателствена тежест на ответното дружество е да установи по реда на пълното и главно доказване, че към датата, на която страните са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор – 31.01.2021г., повредите в имота са били отстранени, тъй като преценката дали продавачът е изправна страна по договора, т.е. дали е бил готов да престира вещ без недостатъци, следва да се извърши към посочената дата. Според съда по делото такива доказателства не са ангажирани. Намерил е, че показанията на свидетеля Сотириус установяват единствено, че дружеството е наело лица за извършване на ремонт в жилището (боядисване на стени), а показанията на останалите свидетели установяват и наличие на влага и повреди върху вратите в жилището и кухненските шкафове, за отстраняването на които не са ангажирани никакви доказателства. Ирелевантно според съда за спора е и обстоятелството, че същият имот е бил продаден на трето за спора лице през м.05.2021г., за което е представен нотариален акт № 189, рег. № 3633, дело № 334/2021г., тъй като същото не представлява нито пряко, нито косвено доказателство за включените в предмета на доказване по делото факти. В обобщение съдът е приел, че за ищцата е възникнало субективното потестативно право да развали процесния предварителен договор, което е било надлежно упражнено, а волеизявлението е достигнало до насрещната страна. Счел е за неоснователни възраженията на ответника срещу доказателствената стойност на представените на хартиен носител електронни документи, като се е позовал на разпоребите на § 11 и § 22 ДР ЗЕС, на чл. 3, ал.

1 ЗЕДЕП, на уговореното между страните в чл. 19 от предварителния договор и на разпоредбата на чл. 184, ал. 1 изр.1 ГПК. Съдът е приел, че представеното и прието като доказателство по делото (на хартиен носител като заверен препис) електронно изявление на една от страните, адресирано до насрещната, което не е подписано с квалифициран електронен подпис, но чието авторство не е било оспорено в преклузивния срок, има доказателствена стойност. Направил е извод, че с изявлението от 20.01.2021г. и от 31.01.2021г. на ищцата, изпратено чрез електронната поща и получени от ответното дружество на посочения в предварителния договор електронен адрес, процесният предварителен договор е развален, на основание чл. 195, ал. 1, вр. чл. 193 от ЗЗД. След развалянето на договора от купувача поради съществен недостатък на вещта, неотстранен в дадения срок, продавачът няма право да задържи платената сума 15 398 лева, а е длъжен да я върне като получена на отпаднало основание. Предвид това съдът е приел, че искът е основателен за пълния претендиран размер 15 398 лева.