Решение № 1120 от 30.10.2024, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1120 гр. Варна, 30.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Константин Д. И.ов

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова

Николай Св. Стоянов при участието на секретаря Марияна Ив. И.ова като разгледа докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно гражданско дело № 20243100501050 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх. № 5577/20.01.2024г. от К. Ц. К., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. „В.К.“, ***, чрез адв. Хр. Х. против решение № 3976/06.12.2023г., поправено с решение 1350/18.04.2024г., двете постановени по гр.д. № 7559/2022г. на 9-ти състав на ВРС, в частта, в която е отхвърлен предявения от нея против Ж. И. А., ЕГН ********** ревандикационен иск за осъждане на ответника да ѝ предаде владението върху Лозе – Овощна градина с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, с площ по документ за собственост от 571 кв. м, а съгласно скица и удостоверение за данъчна оценка с площ от 526 кв. м., находящ се в гр. Варна, р-н „А.“, с. о. „Б.С.“, при граници и съседи: ПИ с идентификатор ***; ПИ с идентификатор ***; ПИ с идентификатор *** и ПИ с идентификатор ***, ведно с изградената без строителни книжа сграда – ЖИЛИЩЕ с идентификатор ***.1, без посочена площ по документ за собственост, със застроена площ по скица и удостоверение за данъчна оценка от 9 кв. м., на осн. чл. 108 от ЗС.

Счита обжалваното решение за неправилно и незаконосъобразно поради нарушение на материалния и процесуалния закон и необоснованост. Има предвид това, че срокът за обявяване на предварителния договор за окончателен е изтекъл. Изводите на ВРС, че предявеният ревандикационен иск при уважена установителна част следва да бъде отхвърлен в осъдителната му част са изцяло неправилни. След изтичане на петгодишната погасителна давност за предявяване на иска за сключване на окончателен договор, всякакви искове в защита на права на добросъвестния продавач са непротивопоставими на купувача.

1

Тя е единственият собственик и неоснователно е лишена от владението на имота.

Моли се да бъде отменено първоинстанционното решение, понеже ответникът се стреми към неоснователно обогатяване, не владее имота, а е негов държател и да бъде постановено друго решение, с което Ж. И. А. да бъде осъден да ѝ предаде владението.

Страната представя подробна писмена защита, постъпила с вх. № 24890/07.10.2024г.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от Ж. И. А., ЕГН ********** от гр.

Варна, жк. „Вл. Варненчик“, ***, чрез адв. Зв. С., в който оспорва въззивната жалба, като неоснователна. Изложените в нея съображения са изцяло несъстоятелни и неотносими по спора. Тъкмо продавачите по предварителния договор са били неизправната страна и не следва да черпят права от собственото си неправомерно поведение. Като купувач по предварителния договор той е заплатил по-голямата част от дължимата сума от общо 90555.00лв., като е останало да дължи само 15325.00 лв., платими в деня на сключване на покупко-продажбата по нотариален ред, до подписването на какъвто договор изобщо не се е стигнало. Сделката от 08.03.2022г. е фиктивна, сключена за да увреди правата му и за да бъде заобиколен резултата по гр. д. № 18470/ 2019г. на 43-ти състав на ВРС. Продавачът по предварителния договор П.И. се е укривал и не е оказвал съдействие. Укрил е и това, че със съпругата си са били длъжници на „Райфайзенбанк България“ ЕАД, вписала възбрана върху имота по изп.д. № 20137120401210 на ЧСИ Ил. С. на 24.10.2013г., т.е. в срока за изповядване на сделката по предварителния договор за окончателен, заличена чак на 29.08.2023г., т.е. в хода на настоящото производство. Заявява, че владее имота на валидно основание, което не е отпаднало до момента. Моли се решението на ВРС да бъде потвърдено, ведно с присъждане на сторените разноски.

ВОС констатира следното:

В исковата си молба ищцата К. Ц. К. твърди, че по силата на договор за покупко – продажба, обективиран в НА №7, том II, рег. №2624, дело №204/ 08.03.2022г. на нотариус № 147 в НК - О. Ш. е придобила от П.Г.И., З.П.И. и М.П.И. поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, р-н „А.", с.о. „Боровец - север", с площ по документ за собственост от 571 кв.м., а съгласно скица и данъчна оценка с площ от 526 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, с предходен идентификатор: ***, номер по предходен план:

***, при граници – имоти с идентификатори: ***; ***; *** и ***, ведно с построеното в имота жилище с идентификатор ***.1, находящо се в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, р-н „А.", с.о. „Боровец - север", без посочена площ по документ за собственост, със застроена площ по скица от 9 кв.м., а съгласно данъчна оценка с площ от 6 кв.м., с предназначение друг вид сграда за обитаване, която сграда, след като е пристроена и надстроена - без надлежни строителни книжа - към настоящият момент представлява монолитна жилищна сграда на два етажа с РЗП около 240 кв.м., ведно с построения към нея гараж, както и с извършени множество други подобрения, като ограда с масивна и ажурна част, тротоари, алеи, затревени и озеленени площи. Заявява, че преди изповядване на договора, продавачът П.И. обяснил на ищцата, че владението върху имота ще бъде предадено след няколко дни, защото имотът се владее без основание от ответника Ж. И. А.. Същият бил обещал на продавача И., че до един месец ще го освободи. Въпреки заявеното, ответникът не предал владението върху имота на новия собственик – ищцата. Обяснил, че има неуредени отношения с бившия собственик П.И. и докато те не бъдат уредени, няма да предаде владението. Ищцата отправила множество покани към ответника за предаване на владението, който отказвал да го предаде и спрял да отговаря на телефонните ѝ обаждания.

Разговор с ответника от името на ищцата провел бившият собственик на имота - П.И.. В 2 разговор с последния, А. завил, че владее имота на правно основание, с оглед сключения между тях предварителен договор и никому няма да предава владението.

Моли за постановяване на решение, с което да бъде прието за установено по отношение на Ж. И. А., че тя е собственик по силата на /договор за покупко продажба, обективиран в/ НА №7, том II, рег. № 2624, дело №204/08.03.2022г. на нотариус О. Ш., № 147 в НК на Лозе - овощна градина с идентификатор ***, с площ от 562.00 кв.м., находящ се в гр. Варна, р-н „А.", с. о. „Боровец - север", при граници и съседи: ***; ***; *** и ***, в едно с намиращата се в него сезонна постройка, преустроена в жилищна сграда с РЗП около 240 кв.м., както и да бъде осъден Ж. И. А. да предаде владението върху описания имот. Иска присъждане на разноски.

В писмен отговор Ж. И. А. изразява становище за допустимост, но неоснователност на иска. Въвежда възражение, че владее недвижимите имоти на валидно правно основание.

На 22.01.2013 г. сключил предварителен договор за покупко - продажба с праводателите на ищцата – П.И. и покойната му съпруга Е.И.. Страните си обещали да сключат окончателен договор. Уговорили цена 90555 лв. Ответникът платил капаро в размер на 9055 лв. и се задължил в срок до 22.03.2013 г. да плати сума от 72500 лв., а остатъкът – в размер на 9000 лв. да плати в срок до 4 месеца от сключването на окончателен договор. На 21.02.2013 г. страните подписали анекс, като купувачът поел ангажимент да погаси задължението на продавачите към „СЖ Експресбанк“ АД, като им предаде остатъка от продажната цена.

Уговорили нов срок за сключване на окончателен договор-до 31.12.2013 г. Изменили и начина на плащане на цената-сумата в размер на 67750 лв. в срок до 31.03.2013 г. за заличаване на ипотека, вписана в полза на банката върху недвижимия имот, а оставащата за доплащане сума до пълния размер на цената в размер на 15750 лв. -при сключване на окончателния договор. С подписване на допълнителното споразумение от 21.01.2013г., П.И. и Е.И. му предали владението върху недвижимите имоти. Той платил общо 75 230 лв., както следва: на 22.01.2013 г. - капаро в размер на 9 055 лв.; на 22.02.2013 г. 49 850 лв. по банков път с основание покупка на имот и заличаване на ипотека; отново на 22.02.2013 г. – 1 000 лв. по банков път с основание покупка на имот и на 05.03.2013 г. – сума в размер на 15325 лв. в брой с основание – част от продажна цена за имот. Останал задължен за сумата от 15325 лв., която трябвало да плати в деня на нотариалното изповядване на сделката.

Обещателите – продавачи, обаче, не се явили на уречената дата за сключване на окончателен договор. Години наред П.И. и Е.И., а след смъртта ѝ през 2019г. и универсалните ѝ правоприемници З.П.И. и М.П.И. се укривали от ответника, за да осуетят финализиране на сделката. Двукратно – през 2013 г. и 2014 г. ответникът завеждал иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен, но поради недобросъвестно и непрофесионално поведение на тогавашния му адвокат делата били прекратени. След установяване на владението ответникът изградил в недвижимия имот масивна сграда със собствени средства, която не могъл да узакони заради липса на титул за собственост.

Впоследствие трайно се установил да живее в Германия, но и след това, когато се завръщал в България, поне два – три пъти годишно, като продължил да търси връзка с И.и, за да сключат окончателен договор. През 2019 г. П.И. и децата му, наследили починалата му съпруга- З.И. и М.И. завели ревандикационен иск срещу Ж. А., разгледан по гр. д. № 18470/2019 г. по описа на Районен съд Варна. Претенцията била уважена в установителната част. Ищците били признати за собственици, но съдът отхвърлил искането за предаване на владението, т.к. приел, че А. владее имота на валидно правно основание считано от 21.02.2013 г. по облигационното отношение, възникнало по предварителния договор от 22.01.2013 г. Тъй като предварителният договор не бил прекратен, развален или обявен за окончателен, то същият и понастоящем обвързва страните, а правното основание, на което ответникът владее имотите не е отпаднало. Въз основа на същите съображения и по настоящото дело А. изявява легитимно правно очакване да се приеме, че и понастоящем недвижимите имоти се владеят на валидно правно основание. Владението не е било нито 3 отнемано, нито прекъсвано, нито смущавано. Било явно и постоянно, демонстрирано по несъмнен начин. Макар ищцата да била придобила правото на собственост, то имотите били обременени с вещни тежести. Както правото на ответника да ги владее, така и възбрана, наложена по и.д. № 20137120401210 на ЧСИ И. С. за задължение на П.И. и Е.И. /починала/ към „Райфайзенбанк България“ ЕАД, за която ответникът разбрал едва в производството по това гражданско дело. Ищцата К. никога не е извършвала оглед на имота, не е влизала в него, нито в двора, нито в къщата, нито преди 08.03.2022 г., когато го е купила, нито в покъсен момент, защото същият е трайно ограден с масивна плътна висока ограда и е обективно невъзможно който и да било външен човек да влезе в него. Процесуалният представител на Ж. А., на 26.04.2022 г., без да знае за извършената на 08.03.2022 г. продажба, отправил покана чрез телепоща до П.Г.И., З.П.И. и М.П.И., с която отново предложил финализиране на сделката пред Нотариус.

В първото по делото заседание ищецът уточнява, че претендира права върху лозе – овощна градина с идентификатор ***, с площ по документ за собственост от 571 кв. м., а съгласно скица и данъчна оценка с площ от 526 кв. м., ведно с жилище с идентификатор ***.1, без посочена площ по документ за собственост, със застроена площ по скица от 9 кв. м., а съгласно данъчна оценка с площ от 6 кв. м.

С определение от съдебно заседание, проведено на 24.04.2023 г., производството по делото е спряно на основание чл. 229, ал. 1, т. 1 от ГПК по съгласие на страните. С определение № 8190/06.07.2023 г. производството е възобновено по искане на ответника.

С оглед твърденията на страните и на събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното: