Решение № 433 от 20.02.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 433 гр. Бургас, 20.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВАН Г. ДЕЧЕВ при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело № 20252120105591 по описа за 2025 година

Предявена е искова молба от “Маргарита“ ЕООД, ЕИК ***2, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д. М. С. против “Ар и Пи ИЮ Хоспоталити I“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д. А. В. за приемане за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 9536.16 евро, представляваща годишна такса за разходи за управление и поддържане на общите части в жилищен комплекс *** за периода от 01.05.2023г. до 01.05.2024г., съгласно договор от 01.05.2023г. за поддръжка и управление на жилищен комплекс за сезонно ползване, ведно със законната лихва, считано от 16.05.2025г. до изплащането.

Твърди се, че ищецът е собственик на имот с идентификатор *** в гр. ***. В имота е изграден жилищен комплекс за сезонно ползване, в който ответникът притежава редица самостоятелни обекти, подробно описани в исковата молба /общо 46 имота/. Ответникът няма право на собственост върху терена. На 01.05.2023г. между ищеца и ответника е сключен договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс за сезонно ползване “***“, според който собственикът е възложил, а управителят е приел и се е задължил срещу възнаграждение да извършва управление на общите части на жилищния комплекс. С договора ответникът се задължил да заплаща на ищеца годишна такса за покриване на разходите за управлението и обикновената поддръжка в комплекса в размер на 4 евро с ДДС на кв.м. обща площ. Таксата се дължи за периода от 01.05.2023г. до 01.05.2024г., за който период е и срокът на договора. Падежът за плащане на таксата е 30 дни от подписване на договора, т.е. на 01.06.2023г. Ищецът е изпълнил договорните си задължения и е извършил поддръжка на общите части. От своя страна ответникът не е заплатил таксата. Моли искът да бъде уважен. Искът е по чл.422 ГПК вр. чл.79 ЗЗД.

Ответникът е подал отговор в срока по чл.131 ГПК, с който оспорва иска. Не се оспорва, че е собственик на имоти в комплекса. Оспорва обаче, че е бил сключен договор за поддръжка и управление на жилищния комплекс, като заявява, че не му е известен такъв 1 договор и затова го оспорва в неговата цялост. Моли документът да бъде представен в оригинал. Счита, че договорът е неприложим спрямо режима на управление и поддръжка на общите части по смисъла на ЗУЕС. Управлението на общите части трябва да се осъществява чрез решение на ОС на етажната собственост. Няма решение, с което на ищеца да е възложено управлението и поддръжката на общите части, ето защо не му се дължат суми за поддръжка. Евентуално ответникът прави възражение за неизпълнен договор. Ищецът е трябвало да извършва дейностите като добър стопанин и да иска своевременно одобрение на разходите. Цялата дейност по управление и поддръжка на общите части в комплекса в процесния период е била осъществявана от ответника чрез собствени ресурси, в това число наети от него специалисти – охранители, електротехник, чистачи и други. По отношение на басейните ответникът е сключил на 01.06.2023г. договори за поддръжка за активния летен сезон, до 31.08.2023г. и до 30.09.2023г., като е закупувал необходимите консумативи и е организирал реалната експлоатация на басейните. Имало случаи, когато ответникът и негови гости не са били допускани от ищеца до басейните и така е налице договорно неизпълнение от страна на ищеца. Представените фактури не доказват основанието на иска. Само част от тях касаят процесния период, други засягат съоръжения, които са собственост на ищеца, а не са общи части. Оспорват се фактурите за поддръжка на асансьорната уредба, тъй като ответникът е заплащал за поддръжката й. Ответникът като титуляр на партидите е заплащал дължимите суми направо на ВиК. Ищецът не е извършвал никакви плащания за вода, свързани с общите части. Така че реалната поддръжка и комунални разходи са поемани от ответника, а не от ищеца. Моли за отхвърляне на исковете.

При преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази релевантните за случая законови разпоредби съдът достигна до следните фактически и правни изводи:

Установява се, че на 01.05.2023г. е бил сключен договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс за сезонно ползване “***“, между Маргарита ЕООД като управител и Ар И Пи ИЮ Хоспиталити I ЕООД като собственик на общо 48 самостоятелни обекти в гр.

***, находящи се в комплекса. Според чл.1.2 от договора, собственикът възлага, а управителят се задължава срещу възнаграждение да поддържа и извършва организационно, техническо и административно управление на жилищен комплекс за сезонно ползване ***, като управлението обхваща: организация на вътрешния ред в комплекса, сградите и общите съоръжения, оказване на съдействие и подпомагане на собствениците с цел спокойно и необезпокоявано ползване на жилищата им и комплекса като цяло, техническа поддръжка на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградите, басейните, съоръженията за спорт и отдих, зелените площи и дворното пространство и организиране на санитарно-хигиенно обслужване на комплекса и общите части на жилищните сгради, дворното място, басейните и зелените площи, организиране и управление на платени дейности в комплекса и организиране и заплащане на СОТ и заплащане на консумираната ел. енергия на общите части на сградата. Съгласно чл.2.1. собственикът трябва да заплаща на управителя годишна такса за покриване разходите за управлението и обикновената поддръжка на комплекса в размер на 4 евро с ДДС на квадратен метър обща площ.

Договорът е в сила за периода от 1 май 2023г. до 1 май 2024г. Таксата се заплаща в тридесетдневен срок от подписване на договора. В чл.4 е уточнено, че таксата за покриване разходите за управлението и поддръжката на комплекса включва средства за обикновена ежедневна поддръжка на общите части на сградите, дворното пространство и басейните.

Договорът носи подписите на управителя на Маргарита ЕООД Д. С. и на управителя на Ар И Пи ИЮ Хоспиталити I ЕООД Д. А. В.. С подписване на договора, двете дружества са се свързали в облигационна връзка по повод възлагането поддръжката и управлението на общите части на комплекса.

Ответникът с отговора си оспори такъв договор да е сключван и поиска представянето му в оригинал. Такъв беше представен от ищеца, а съдът при сверката не откри разлики между копието по делото и представения оригинал. От страна на ответника 2 беше направено оспорване на авторството на подписа на управителя на ответното дружество върху договора и в откритото производство по чл.193 ГПК беше назначена съдебно-графологична експертиза. Нейното заключение е, че подписът на последната страница на договора е положен лично от Д. А. В в качеството му на управител на ответното дружество. Подписът има особености, графични характеристики и индивидуални признаци, които са типични за подписа на Д. А. В.. Не са се установили съществени различия между процесния подпис и сравнителните образци. Няма индикатори за техническо възпроизвеждане на подписа, той е положен с естествени и свободни ръкописни движения и не съдържа признаци на имитация. Вещото лице дава категоричен извод, че подписът е положен от Д. А. В.. Отделните страници от договора са отпечатани от едно и също печатащо устройство. Предвид експертизата, за съда се налага извод, че оспорването на авторството на подписа е неуспешно. Той е изпълнен от управителя на ответното дружество и така ответникът е задължен по сключен договор да заплати таксата за обслужване на общите части.

Няма спор, че посочените в договора самостоятелни обекти, са собственост на ответното дружество.

Налице е облигационно правоотношение за периода на договора – от 1 май 2023г. до 1 май 2024г.

Неоснователни са възраженията на ответника, че договорът е неприложим спрямо режим на управление и поддръжка на общите части по ЗУЕС и че следвало да са приети решения на ЕС в тази връзка. Независимо от предвидения в ЗУЕС режим на управление на ЕС – с писмен договор с нотариална заверка на подписите при жилищен комплекс от затворен тип /чл.2 ЗУЕС/ или с приемане на решения от ОС /чл.17 ЗУЕС/, няма пречка самите собственици на самостоятелни обекти да възложат с отделни договори на трето лице да поддържа и управлява общите части на комплекса, като тогава договорите могат да са без нотариална заверка на подписите. Собствениците имат право на преценка дали да възложат на трето лице да извършва дейностите във връзка с поддръжката на общите части и могат да сключат договори с него.

В определение № 37 от 20.01.2021 г. на ВКС по т. д. № 606/2020 г., I т. о., ТК е мотивирана липсата на забрана в закона /диспозитивен характер на чл.2, ал.1 ЗУЕС/ за индивидуално договаряне, доколкото със същото нито се създава нов орган за управление на етажната собственост, нито се засяга правната сфера на трети, извън етажните собственици, лица. В това определение е коментирано, че договорът има комплексен, хетерогенен характер. Прието е от ВКС, че изпълнителят се е задължил и за престации, част от които са извън функциите на органите на етажната собственост. Налице са множество сделки: поръчка /заплащане на общите сметки за ток и вода за общите части, за поддръжка на асансьорната уредба, разпределение на консумативните разходи за отделните апартаменти, застраховане на имота в полза на собственика/, изработка /осигуряване на пропускателен режим, почистване и текуща поддръжка на общите части, поддръжка на озеленяването/, наем / предоставяне на обекти, собственост на изпълнителя за временно възмездно ползване в рамките на 5 години /басейн, фитнес, площадки за отдих и пр./. В конкретния случай, по настоящото дело, в договора също има уговорки да се организира и заплаща СОТ и да се заплаща и консумираната ел. енергия на общите части. Ето защо БРС намира, че процесният договор, сключен с трето лице, не противоречи на правовия ред, валиден е и е обвързал страните по него.

Годишната такса за управлението и поддържането на общите части е уговорена, но за да се дължи тя, трябва да се докаже, че ищецът е изпълнил своите задължения по договора. Съдът счита, че такова доказване има по делото. Към исковата молба са представени фактури за заплащане от страна на ищеца на абонаментни такси за асансьор и такси за поддръжка на басейн. Част от тях са за процесния период. Представени са и 3 фактури за начислени суми за електроенергия, като за получател на доставката е записано дружеството *** ООД.

Ищецът ангажира гласни доказателства чрез показанията на двама свидетели. Св. Т., управител на ***. *** ООД и работел с ответното дружество до септември 2023г., е заявил, че е посредничил на ответника при закупуване на имотите в комплекса, след това ги е отдавал под наем и ги е менажирал. През 2021г. се събрали всички собственици на комплекса и решили всеки да плаща процентно разходите за поддържането на общите части.

Това обаче не сработило, защото *** спрял да плаща и не се съгласявал с разходите, направени от другите съсобственици. Тогава управлението на общите части било възложено на Маргарита ЕООД, което дружество предложило оферта с приемлива такса. През 2022г.2023г. именно ищецът поддържал комплекса. Поддръжката се изразявала в предсезонно почистване на общите части, обезпаразитяване, почистване на басейните, поддръжка на асансьорите. По настояване на свидетеля, между страните бил сключен договор за поддръжка от 2023г., като на подписването присъствали ***, Д. С. и А. Т., който бил управляващ комплекса от страна на ответното дружество. Свидетелят е категоричен, че по този договор е нямало извършено плащане, както и че друг договор не е подписван до септември 2023г., когато свидетелят е напуснал комплекса. Той също така е споделил, че *** искал наетите от ***. *** ООД камериерки да чистят не само неговите апартаменти, които се отдават под наем, но и общите части. Това обаче било абсурдно, защото камериерките били само две жени. Ответникът си поддържал само и единствено своите 35 апартамента, които се отдавали под наем. Плащанията на консумативите за общите части ставали чрез ищеца.