Решение № 89 от 30.11.2022, Районен съд - Царево

РЕШЕНИЕ

№ 89 гр. Царево, 30.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЦАРЕВО, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Минчо Т. Танев при участието на секретаря Петранка Ян. Бъкларова като разгледа докладваното от Минчо Т. Танев Гражданско дело № 20212180100460 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от Т. П. В., ЕГН: **********, с постоянен адрес ** и „**“ ООД, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, представлявани от адвокат Н. Г. Т., вписан в регистъра на АС - гр. Пловдив, с личен номер **, с адрес на кантора:

**, адрес по чл. 38 ГПК за връчване на съобщения: ** срещу: Етажна собственост с административен адрес: **, с която се иска от съда, да постанови решение, с което да отмени изцяло, всички приети решения на Общото събрание на Етажна собственост с административен адрес: **, проведено на ** г. Да присъди на ищеца направените разноски.

С исковата молба са представени писмени доказателства. Направено е искане за допускане на гласни такива, както и на експертиза.

Съдът е приел исковата молба и е постановил да се изпрати препис от исковата молба и доказателствата на ответника.

Ответника е получил съобщението и е депозирал писмен отговор в срок. В отговора на исковата молба, ответника счита предявения иск за недопустим, алтернативно неоснователен. Прави искане за допускане на гласни доказателства.

С исковата молба се твърди, че страните са собственици на недвижими имоти, както следва: дружеството ищец, е собственик на самостоятелен обект с идентификатор № **, с адрес на имота: **, с площ от ** кв.м. представляващ по архитектурен проект и обяснителна записка: Апартамент № **, ищеца Т. П. В., ЕГН: **********, е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор № **, находящ се на адрес: **, находящ се в сграда 1

**, разположена в поземлен имот с идентификатор **, с площ от ** представляващ по архитектурен проект и обяснителна записка апартамент **, **. Сочи се, че на ** г. е било проведено съвместно, общо събрание на етажните собствености на Жилищен комплекс за ваканционен отдих- тела А, Б, В, Г, находящи се в ** като решенията на това общо събрание, са били обективирани в Протокол от ** г. Според исковата молба, общото събрание е било проведено по следния дневен ред: т. 1 Избор на домоуправител и контрольори, т. 2 Обсъждане на проблем със запушена канализация и други проблемни точки в комплекса и вземане на решение за отстраняване на тези проблеми, т. 3 Обсъждане на извършени разходи за поддръжка на общите части за 2020 г. и вземане на решение в тази връзка, т. 4 Обсъждане на размера на годишните такси за разходите за управление и поддръжка на общите части, както и създаване на фонд за извършване на ремонти /ФРО/ и вземане на решение за определяне на дължимите плащания от всеки собственик, т. 5 Обсъждане и вземане на решение за срокове и начин на плащане на годишните такси, т. 6 Обсъждане на възможни варианти за цялостно управление на общите части на сградата, т. 7 Разни. Според исковата молба, Протоколът от общото събрание на Етажната собственост, е бил съобщен на етажните собственици, посредством писмено обявление, на 03.09.2021 г. като е бил съобщен на собствениците и по електронен път, на посочените от тях електронни пощи, на 09.09.2021г. Според ищеца, протоколът от проведеното Общо събрание на етажна собственост /ОСЕС/, не отговаря на императивните изисквания на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, тъй като същият не съдържа изрично посочено, мястото на провеждане на събранието.

Твърди се, че е допуснато и нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, вр. чл. 18, ал.

2 от ЗУЕС, тъй като в протокола за проведеното събрание, не са посочени явилите се лица и не са отбелязани идеалните части от етажната собственост, които те представляват, което препятства проверката на съда, правилно ли са били изчислени посочените в протокола представени идеални части от общите части на сградата, с оглед изискванията за кворум и мнозинства, още повече, че нито в протокола, нито в друг отделен документ се съдържат подписи на лицата, които да удостоверяват начина, по който те са гласували, което е в нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Според ищеца, в случая са нарушени и правилата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС тъй като липсва изготвена покана за свикване на ОС, такава не е била залепена на видно място в Етажната собственост и същата не изхожда от досегашния управител на етажната собственост. Твърди се, че в поземлен имот с № **, са построени общо четири на брой жилищни сгради, именувани като „тела“ в архитектурните проекти на Жилищен комплекс „**“, като всяка от сградите е разделена на отделни, самостоятелни обекти, принадлежащи на различни физически и юридически лица, т.е. всяка от отделните сгради съставлява отделна етажна собственост. В тази връзка се сочи, че за да бъде проведено съвместно, общо събрание на всички сгради, представляващи отделни етажни собствености, е необходимо да бъде спазена процедура по чл. 18 от ЗУЕС, но 2 в случая, общото събрание на етажните собствености е свикано в нарушение на тази процедура, тъй като предварително не са били проведени общи събрания, на всяка една от етажните собствености, на които събрания да са излъчени представители, за участие в събранието. Твърди се, че в случая е нарушена и разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС, тъй като Жилищен комплекс „**“ се състои от четири отделни сгради, описани по архитектурни книжа като „тела“ или „корпуси“ - съответно тяло/корпус „А“, тяло/корпус „Б“, тяло/корпус „В“ и тяло/корпус „Г“, в корпус „А“ са обособени два отделни входа - вход „А“ и вход „Б“, в корпус „Б“ е налице един вход - вход „В“, в корпус „В“ са обособени два отделни входа - вход „Г“ и вход „Д“, а в последния корпус „Г“ е обособен един вход - вход „Е“ т.е. в Жилищен комплекс „**“ са обособени четири отделни сгради /корпуси/, с общо 6 /шест/ входа, като собствениците на самостоятелните обекти във всеки отделен вход от Комплекса са приложили чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС и са регистрирали общо 6 /шест/ на брой отделни Етажни собствености, както следва: ЕС "к-с "**", вход "А", тяло / корпус "А", Булстат: **; ЕС "к-с "**", вход "Б", тяло / корпус "А", Булстат: **; ЕС "к-с "**", вход "В", тяло / корпус "Б", Булстат: **; ЕС "к-с "**", вход Т", тяло / корпус "В", Булстат: **; ЕС "к-с "**", вход "Д", тяло / корпус "В", Булстат: ** и ЕС "к-с "**", вход "Е", тяло / корпус "Г", Булстат:

**. В тази връзка се твърди, че за да бъде проведено съвместно, общо събрание на етажните собствености на шестте отделни входа, то следва да са изпълнени изискванията на чл. 18 от ЗУЕС, което в случая не е направено.

Твърди се, че са били допуснати и нарушения на правилата относно начинът на представителство при провеждане на общото събрание, тъй като не са спазени изискванията за представителство в ОС. Според исковата молба, по т.

2 от Дневния ред, ОСЕС е взело решение да бъде извършен основен ремонт на канализацията на сградата, но на заседанието са присъствали собственици на 39 % ид. части от общите части на сградата, като обаче в протокола е посочено, че решението по т. 2 е взето със 77% мнозинство от присъстващите.

Според исковата молба, по т. 3 от Дневния ред е било взето решение, с което е определена дължима от собствениците Такса „Поддръжка и управление“ в размер на 5 евро на квадратен метър и дължима от собствениците Такса „Ремонти“ в размер също на 5 евро на квадратен метър, което е в нарушение на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС и на чл. 50, ал. 1 и ал.2, т. 1 от ЗУЕС. Твърди се, че взетите по т. 6 от Дневния ред решения, също са незаконосъобразни тъй като решенията, с които са избрани управители на отделните входове, са извън компетенциите на проведеното общо събрание, а отделно от това, избора на Й. Н. Б. за управител на целия Жилищен комплекс, е изначално невъзможен, тъй като отделните входове в комплекса са обособени като отделни етажни собствености, които се управляват самостоятелно. Според исковата молба, незаконосъобразността на взетото решение относно избор на управител на ЕС на Комплекса, влече със себе си и незаконосъобразност на взетото решение **, за сключване на писмен договор с Й. Н. Б..

В отговора на исковата молба, ответника сочи, че ОСЕС във 3

Ваканционен комплекс „**“, е било свикано от двама собственика, на основание чл. 12, ал. 5, предложение първо от ЗУЕС- наличие на неотложен случай, по смисъла на §1, т. 16 от ДР на закона, тъй като общата канализация на комплекса била повредена и е била налице опасност от наводнение с фекални води. Ответника твърди, че покана за свикване на ОС е поставена на 11.08.2021 г. в 09.00 часа на всички входни врати в комплекса (А, Б, В, Г, Д и Е), за което е съставен нарочен протокол по реда на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, която съдържа всички реквизити, предвидени в закона- дата, час и място на провеждане (** г. от 18.00 часа, на детската площадка на Ваканционен комплекс „**“, находящ се в **), както и дневен ред. Според ответника, ВК „**“ представлява жилищен комплекс от затворен тип, тъй като в поземлен имот с идентификатор ** по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, са построени четири функционално свързани сгради в режим на етажна собственост, открит басейн, беседка, алеи и паркоместа, озелени площи, цветни градини, помещение за охранители и т.н. като същевременно е налице контролиран достъп за външни лица - чрез жива охрана и видеонаблюдение. В тази връзка ответника твърди, че управлението на общите части е уредено по реда на чл. 2 от ЗУЕС, поради което и в случая чл. 18 от ЗУЕС е неприложим, тъй като се касае за ОСЕС в жилищен комплекс от затворен тип, а не няколко различни етажни собствености. Ответника сочи, че в протокола от ОСЕС се съдържат всички реквизити, предвидени от закона- дата, час и място на провеждане, дневен ред, явилите се лица и идеалните части от ЕС, които те представляват, номера на самостоятелния обект (приложение № 1), начина, по който са гласували лицата и техен подпис (приложения №№ 3-7), а така също и направените предложения и взети решения, инкорпорирани в протокола.

Според ответника, липсва нарушение на чл.14, ал.1, 3 и 4 от ЗУЕС. Твърди се, че решението по т. 2 от дневния ред, е взето без да е нарушен чл. 17, ал. 2, т. 5 от ЗУЕС, тъй като в случая не е било взето решение по предвидените в хипотезата на нормата случаи- за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/ или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/ или собствени средства или други източници на финансиране.

Сочи се, че не е налице нарушение и при взето решение за „полезни разходи“, за което също се предвижда квалифицирано мнозинство, съгласно чл. 17, ал.

2, т. 3 от закона, тъй като в случая, взетото по т. 2 от дневния ред решение е за извършването на необходим ремонт по смисъла на §1, т. 8 от ДР на ЗУЕС, а именно за привеждане на канализационната инсталация, в този случай, за вземане това решение се прилага нормата на чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС, предвиждаща обикновено мнозинство. Според ответника, решението по т. 4 от дневния ред, не е взето в нарушение на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като посочената разпоредба касае единствено и само разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда, какъвто настоящия случай не е. В случая според ответника се касае, за разходи за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип- тревни площи и цветни градинки, алеи и 4 паркоместа, басейн, сграда за портиер, складови помещения, детски площадки, инфраструктура и инсталации (канализация), поради което в случая се прилага нормата на чл. 41 от ЗС. Според отговора на исковата молба, по отношение на взетото решение, за определяне на размера на паричните вноски във Фонд „Ремонт и обновяване“, не е налице нарушение на чл. 50, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС, тъй като в случая дали размерът на задължението ще се отнесе пропорционално на площта на самостоятелните обекти или на притежаваните идеални части от общите части, е ирелевантен.

Ответника твърди, че не е налице незаконосъобразно решение по т. 1- избор на управител на комплекс и на домоуправители на отделните входове. Според ответника, ЕС представлява жилищен комплекс от затворен тип, поради което не са налице отделни етажни собствености по входове. Твърди се, че ОСЕС може да избере един управител на комплекса като цяло, тъй като възможност за това е предвидена в закона и решението е взето единодушно от присъстващите собственици. Според отговора на исковата молба, не е налице нарушение и при вземане на решение по т. 5, тъй като, доколкото Комплексът е от затворен тип и не намира приложение нормата на чл. 17, ал. 2, т. 7 от закона.