Решение № 456 от 07.05.2021, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 456 гр. София , 07.05.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ в публично заседание на двадесети април, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател:

Членове:

Иванка Ангелова

Красимир Машев

Златина Рубиева при участието на секретаря Елеонора Т. Михайлова като разгледа докладваното от Красимир Машев Въззивно гражданско дело № 20201000503060 по описа за 2020 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 1835/06.03.2020 г., постановено по гр. дело № 15956/2018 г. по описа на СГС, I ГО, 6 с-в, са отхвърлени предявените от Д. С. С. срещу М. Г. М. и А. Г. М. пасивно субективно съединени конститутивни искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 04.05.2018 г. между М. Г. М. и А. Г. М. (продавачи, обещатели), с попечителското съдействие на тяхната майка В. Б. Б. и Д. С. С. (купувач) предварителен договор за покупко-продажба общо на 1/2 ид. част (по 1/4 ид. част за всеки един от тези двама обещатели) от правото на собственост върху следните недвижими вещи, находящи се в жилищна сграда, изградена в УПИ ІІ-696, 696А, 696Б по ПУП на гр. ***, местност „ж.к. „***”: 1) Апартамент № 21, ет. *, вх. *, на кота (+7,16) на сградата, състоящ се от: дневна с кухня, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, антре и две тераси, със застроена площ 87,40 м2 , при съседи: от две страни - двор, стълбище, асансьор, коридор, ап.

№ 22 и ателие № 38, заедно с принадлежащото към него Мазе № 19 на първия сутерен на сградата, с площ 6,50 м2 , при съседи: мазе № 18, мазе № 20 и коридор, заедно с 2,49% ид. части от общите части на сградата и съответните ид. части от правото на строеж върху дворното място, в което се построена сградата и 2) Подземен гараж № 12, находящ се на първия сутерен на сградата, със застроена площ 20,50 м 2 , при съседи: гараж № 11, мазе № 27, гараж № 13 и маневрена пътека, заедно с прилежащите му 2,74% ид. части от общите части на гаражите в сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата.

За да постанови решението, първоинстанционният съд е приел, че макар и предварителният договор, с който се поема правно задължение за сключване на окончателен транслативен договор, да не притежава вещно-прехвърлително действие, той подготвя 1 отчуждителна сделка, поради което е следвало на основание чл. 130, ал. 3 СК за сключване на процесния предварителен договор от двамата ответници - непълнолетни лица към пораждане на релевантното правно задължение, респ. към приключване на съдебното дирене пред СГС, да се получи разрешение от съответния местнокомпетентен районен съд при преценка дали окончателният договор би бил сключен в интерес на децата. Тъй като в процеса на доказване не е установено, че такова разрешение е дадено от СРС, е налице пречка за обявяване за окончателен предварителният договор по отношение на притежаваните от ответниците-непълнолетни лица идеални части от процесните имоти.

Срещу първоинстанционното решение е подадена въззивна жалба от ищеца, в която се излагат доводи за неправилност на обжалвания съдебен акт, тъй като той е постановен при нарушаване на материалния и процесуалния закон. Въззивникът счита, че преценката дали разпореждането с процесните имоти е в интерес на децата, може да се извърши от съда, разглеждащ предявените конститутивни искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Въззиваемите-ответници не са подали в законоустановения срок отговор на въззивната жалба, не се явяват в проведеното пред САС на 20.04.2020 г. о. с. з. и не взимат становище по основателността й.

Съдът, като съобрази правните доводи на страните и събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на оспорения съдебен акт.

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което е допустима, а разгледана по същество, се явява неоснователна.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбите.

Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.

Възникването на предявеното потестативно право се обуславя от пораждането в обективната действителност на следните материални предпоставки (юридически факти): 1) възникване и съществуване на действително облигационно правоотношение между страните в процеса, по което е поето задължение за сключване на окончателен договор с конкретно очертано в предварителния договор предметно съдържание; 2) изправност на кредитора (ищецът да е изпълнил насрещното си парично задължение, респ. да е изразил готовност да го изпълни – арг. чл. 362, ал. 1 ГПК); 3) изискуемост на потестативното право за сключване на окончателен договор; 4) съществуване на правото, предмет на предварителния договор, в патримониума на ответника (арг. чл. 363, предл. 2 ГПК), като принадлежността на правото на собственост се преценява не към сключване на предварителния договор, а към приключване на съдебното дирене (арг. чл. 235, ал. 3 ГПК) и 5) да са осъществени в обективната действителност всички специални нормативни изисквания, обуславящи валидното разпореждане с правото на собственост от обещателя (арг. чл. 363, предл. 1 ГПК).

Съобразно своята правна природа предварителният договор притежава служебно назначение, а именно да подготви сключването на окончателния договор, поради което с него се поема облигационно задължение за сключване на окончателен договор - именно поради това обстоятелство той трябва да отговоря на всички специални нормативни изисквания за отчуждаване правото на собственост от обещателите, както и да съдържа съществените клаузи на окончателния (страни, обект и цена, респ. съществените престации 2 на страните съобразно действието на съответния вид окончателен договор, за да може при предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът да замести липсващото съгласие на страните за сключване на окончателния договор - съдът извършва същата проверка, каквато осъществява съответният нотариус), макар и с него да се поемат и други облигационни задължения – напр. авансиране на цената, предварително предаване на вещта, предмет на бъдещия окончателен договор, неустойки за неизпълнение на тези „предварителни” облигационни задължения и пр. Когато за действителността на окончателния договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, какъвто е настоящият случай, предварителният договор, за да е действителен, трябва да се сключи в писмена форма (чл.

19, ал. 1 ЗЗД).

От Предварителен договор, сключен на 04.05.2018 г., се установява, че страните в настоящото съдебно производство са постигнали съгласие ответниците-непълнолетни лица да прехвърлят на възмездно правно основание (срещу уговорената продажна цена в общ размер от 88012 лв., респ. за ½ ид. част – 44006 лв.) общо 1/2 ид. част (по 1/4 ид. част от всеки един) от правото на собственост върху процесните обособени корпорални обекти. От предметното съдържание на чл. 7 от този договор се изяснява, че волята на страните е била правото на собственост да бъде прехвърлено без да съществуват вещни тежести и ограничени вещни права върху процесните имоти („Продавачът декларира, че към момента на сключване на настоящия договор е единствен легитимен собственик на продавания имот и същият не е обременен с тежести - ипотеки, възбрани, с изключение на възбрана..., право на ползване или други ограничени вещни права, наемен или облигационен договор, с който на трети лице се предоставя владение, държане или ползване на имота...”). Тази клауза трябва да се тълкува и систематически с уговорката на чл. 19 от договора, съгласно която купувачът е имал намерение да получи необезпокоявано владението върху закупените имоти.

Именно от н. а. № 37/13.10.2018 г., съставен по н. д. № 218/2008 г. от нотариус А. М., удостоверяващ сключен договор за покупко-продажба, се установява, че ответниците са придобили на възмездно правно основание общо 1/2 ид. части от правото на собственост върху имотите, предмет на процесния предварителен договор - купувачите са четирима, като не е уговорено, че придобитите идеални части няма да са тъждествени за всеки един от тях, поради което те са станали носители на правото на собственост върху процесните имот при еднакви квоти (арг. чл. 30, ал. 2 ЗС). Установява се, че в полза на продавача по тази транслативна възмездна сделка е учредено пожизнено и безвъзмездно право на ползване (т. нар. „запазване на правото на ползване”).

Тъй като в производството, образувано по конститутивен иск с правно основание чл.

19, ал. 3 ЗЗД, съдът следва да извърши сходна проверка с тази, която осъществява нотариусът, а именно относно обстоятелството дали са налице предпоставките за прехвърлянето на собствеността по нотариален ред, на ищеца-купувач принадлежи процесуалното задължение да установи, че е налице предварително разрешение от местно компетентния районен съд за възмездното отчуждаване на процесните идеални части от двата имота, предмет на предавателния договор, което да е в полза на децата (арг. чл. 130, ал. 3 СК). Но както е изяснено с Определение № 2027/21.09.2020 г. на САС, постановено по реда на чл. 267, ал. 1 ГПК, настоящата съдебна инстанция счита, че може в съдебното производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД инцидентно, ad hoc, в мотивите да установи дали са налице материалноправните предпоставки, уредени в чл. 130, ал. 3 СК, за допускане възмездното отчуждаване на притежаваните от непълнолетните деца-ответници идеални части от процесните две недвижими вещи, поради което следва служебно да установи дали това отчуждаване би било в интерес на децата.

Въз основа на така изяснените правнорелевантни факти и изложените правни доводи 3 въззивният съд на основание чл. 15, ал. 5 ЗЗакрД е възложил на съответната компетентна Дирекция „Социално подпомагане“ да изготви социален доклад за децата М. Г. М. и А. Г.

М., като след извършени беседи с тях и тяхната майка В. Б. Б. да се изясни дали възмездното отчуждаване на притежаваната от децата идеална част от процесните два имота (общо ½ ид. част) е в техен интерес. Указано е, че за целта на изследването е необходимо и да се изясни каква е причината за поемане на задължение от тях с попечителското съдействие на тяхната майка в процесния предварителен договор за сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху процесните два имота, за какви цели ще бъдат изразходвани сумите от продажната цена, както и каква е тяхната жилищна нужда, респ. в какви битови и социални условия са отглеждани и възпитавани.

Именно от Социалния доклад, изготвен от служител при Д „СП”-Оборище при СО след извършване на беседа с ответниците-непълнолетни деца, се установи, че те живеят заедно със своята по-голяма сестра, баба и дядо в тристаен апартамент, с площ от 90 м2 , състоящ се от кухня, хол, две спални, баня и тоалетна, като трите деца спят в обща стая със самостоятелни легла. Изяснено е, че предвид възрастта на ответниците и нарастващите им нужди от самостоятелност тяхната жилищна потребност не е задоволена в пълна степен (в жилището няма достатъчно свободно пространство за обособяване на децата в отделни помещения). При разговор на социалния работник с М.М. детето пояснява, че през 2018 г., когато е бил сключен процесният договор, тя и нейния брат са били на 14-година възраст, като не са съзнавали естеството на правното задължение, което поемат; майка им не е разговаряла с тях и не ги е била запознала с целта и последствията от техните действия.

М.М. е заявила, че не е имала желание както тогава, а и сега да се разпорежда с притежаваните от нея идеални части от процесния имот - с брат й не притежават други недвижими имоти, като нейното желание и това на брат й е да запазят правото на собственост върху притежаваните идеални части от правото на собственост върху апартамента, като едва след навършване на пълнолетие да вземат решение как да го ползват.

Въз основа на тези факти, вкл. възрастта на ответниците (предвид скорошното им навършване на пълнолетие и нарастващата нужда от самостоятелност) компетентният социален орган достига до категоричното заключение, че не е в интерес на непълнолетните деца извършването на продажба на процесните имоти.