Решение № 3238 от 13.05.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3238 гр. София, 13.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

ДОБРОМИР СТ. СТЕФАНОВ при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от ДОБРОМИР СТ. СТЕФАНОВ Въззивно гражданско дело № 20251100500558 по описа за 2025 година Производството е по реда на Глава двадесета от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба от Д. Ц. Ц. и С. А. И. срещу решение рег.

№ 18216 от 09.10.2024 г. по гр. дело № 63541/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 50-и състав, в частта, в която на основание чл. 233, ал. 1, изречение второ ЗЗД те са осъдени да заплатят солидарно на „Алфа Комерс Мениджмънт“ ЕООД сумата от 910 лева, представляваща обезщетение за вреди, разходи за ремонт и почистване, причинени по време на ползване до 11.04.2023 г. на недвижим имот, находящ се в гр. София, ул. ****, съгласно Договор за наем от 16.03.2021 г. и Допълнително споразумение към него № 1 от 23.02.2022 г., заедно със законната лихва от 17.11.2023 г. до окончателното й изплащане.

В жалбата са изложени съображения за неправилност на решението.

Наемодателят самоволно бил влязъл в процесния имот като така лишил наемателите сами да почистят апартамента и да отстранят причинените от тях вреди. Искането към СГС е решението да бъде отменено в тази му част като предявеният иск бъде изцяло отхвърлен. Претендират се разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК „Алфа Комерс Мениджмънт“ ЕООД е подало отговор срещу жалбата. Излага доводи за нейната неоснователност.

Наемателите били предали доброволно ключовете за апартамента като по този 1 начин те сами се поставили в невъзможност да го почистят и да поправят щетите в него. Искането към СГС е решението в обжалваната му от ответниците част да бъде потвърдено. Претендира разноски.

Въззивното производство е образувано и по жалба на „Алфа Комерс Мениджмънт“ ЕООД срещу решението в частта, в която са отхвърлени предявеният иск по чл. 233, ал. 1, изречение второ ЗЗД за горницата над сумата от 910 лева до предявения размер от 6028,57 лева, и искът по чл. 82, ал.

1 ЗЗД за сумата от 1200 лева, представляваща обезщетение за пропуснати ползи от неспазено предизвестие по чл. 3. 1. от Договор за наем от 16.03.2021 г. и Допълнително споразумение към него № 1 от 23.02.2022 г. По делото били доказани вреди на жилището в размер на претендираната сума от 6028,57 лева, които се дължали на виновно поведение на ответниците. Районният съд неправилно бил приел, че искът по чл. 82, ал. 1 ЗЗД не бил доказан, защото ако наемателите били дали дължимото едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем, то за този месец наемодателят би получил наемната цена от 1200 лева. Искането към СГС е решението в тази му част да бъде отменено като предявените искове бъдат изцяло уважени. Претендират се разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК Д. Ц. Ц. и С. А. И. са подали отговор срещу тази въззивна жалба, в която са изложени съображения за неоснователността й.

Съдът, на основание чл. 12 ГПК, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение, и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, както и възраженията на насрещната страна, достигна до следните фактически и правни изводи:

При извършената служебна проверка по чл. 269 ГПК настоящият състав намери, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентен съд, в изискуемата от закона форма, по допустими искове, предявени от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим. По въпроса за неговата правилност въззивният съд е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна правна норма и когато е длъжен да следи служебно за интереса на някоя от страните (така Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по тълк. дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС).

По същество и двете жалби са частично основателни.

По реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК между страните е прието за безспорно, че на 16.03.2021 г. между наемодателя „Алфа Комерс Мениджмънт“ ЕООД и наемателите Д. Ц. Ц. и С. А. И. е сключен договор за наем за апартамент № 20, находящ се в гр. София, район „Лозенец“, местност „Витоша ВЕЦ С.о“,ул.

„Константин Петканов“ № 25, вх. „Б“. С допълнително споразумение № 1 от 2

23.02.2022 г., срокът на договора е продължен с една година, считано от 29.03.2022 г.

По иска с правно основание чл. 82, ал. 1 ЗЗД

На 11.04.2023 г. ответникът С. А. И. е изпратил имейл на ищеца, с който го уведомява, че считано от 11.04.2023 г., наемателите освобождават наетия апартамент, като ключовете за него са оставени при охраната (листове 123-125 от делото). С този имейл наемателят С. А. И. ясно и недвусмислено манифестира пред наемодателя, че прекратява наемното си правоотношение с него. Освобождаването на жилището на тази дата се потвърждава и от показанията на свидетеля К.П.В.. Ето защо възражението в жалбата на ответниците, че те не били поканени доброволно да предадат владението на имота е неоснователно – наемателите по своя воля са напуснали жилището и сами са уведомили наемодателя, че прекратяват договора си за наем с него от 11.04.2023 г.

Съгласно допълнителното споразумение от 23.02.2022 г. срокът на договора за наем е изтекъл на 29.03.2023 г. С оглед датата на имейла, 11.04.2023 г., е налице хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, съгласно който, ако след изтичане на наемния срок, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. В този случай договорът за наем продължава да обвързва страните по него. Съгласно чл. 3.1 от договора същият може да бъде прекратен от всяка от страните след едномесечно писмено предизвестие до другата. По делото не се твърди, а и не се установява, наемателите да са предизвестили наемодателя за намерението си да прекратят договора за наем, преди волеизявлението от 11.04.2023 г. Съгласно чл. 4.1 от договора месечната наемна цена е 1200 лева.

Ищецът претендира тази сума на основание чл. 82, ал. 1 ЗЗД като твърди, че неспазването на предизвестието му е нанесла вреда във формата на пропусната полза от получаването на един месечен наем – какъвто е и срокът на дължимото предизвестие. Този иск е основателен поради следните съображения:

Съгласно чл. 79 ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска обезщетение за неизпълнение. Нормата на чл.

82 ЗЗД установява обхвата на договорната отговорност - претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. В случая срокът на предизвестието съвпада с едномесечния период, за които страните са определили наемната цена от 1200 лева.

Наемателите не са изпълнили задължението си по 3.1 от договора за наем да 3 предизвестят наемодателя един месец по-рано, че прекратяват договора, считано от 11.04.2023 г. По този начин те са му причинили вреда като са лишили наемодателя да получи наема за периода от 11.04.2023 г. до 11.05.2023 г., който е именно 1200 лева. Тази неблагоприятна за ищеца последица е безспорна предвидима, доколкото наемната цена е уговорена от страните, и е в пряка и непосредствена причинно-следствена връзка от поведението на наемателите. Този извод на настоящия съд е съответен на приетото в Тълкувателно решение № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС, в което е посочено, че на обезщетяване подлежат не всички пропуснати ползи, а само тези, които са били предвидими за страните по сделката към момента на пораждане на задължението и са пряка и непосредствена последица от неговото неизпълнение. Това са ползите, чието пропускане, с оглед специфичните за случая обстоятелства и при проявена грижа на добрия стопанин (добрия търговец), страните са могли и са били длъжни да предположат и което е причинено именно от неизпълнението, т. е. което представлява негов необходим и закономерен резултат. По тези мотиви искът по чл. 82, ал. 1 ЗЗД следва да бъде уважен за сумата от 613,56 евро (1200 лева), а решението бъде отменено в тази му част.

Съгласно чл. 7.6 от договора наемателите са поели солидарна отговорност относно задълженията си по него, поради което двамата ответници следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца тази сума солидарно (налице е уговорка между длъжниците по смисъла на чл. 121 ЗЗД). Следва да бъде присъдена и законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска, 17.11.2023 г.

По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД Разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изречение последно ЗЗД въвежда оборимата презумпция, че до доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Съгласно Приемателен опис от 28.03.2021 г. към договора за наем, подписан от двете страни, наемодателят е предоставил жилището на наемателите в отлично състояние като те са го приели без забележки. По делото не се събрани доказателства, които да опровергават съдържанието на този изходящ от ответниците документ, поради което съдът го кредитира.

По делото е представен Констативен протокол от 20.04.2023 г., който е съставен от представители на наемодателя и съдържа техните възприятия за състоянието на имота към тази дата. По своята правна същност този протокол е частен свидетелстващ документ (чл. 180 ГПК) и следва да се цени от съда с оглед останалите обстоятелства по делото. Съгласно протокола констатираните вреди в дневната с кухненския бокс са: прорези по кухненските шкафове, липсващи части от пералнята, повреди по вътрешните 4 щори, разрушен и прокъсан комарник, негоден за употреба; в спалнята: силно захабен мокет, повредена вътрешна щора, наранена мазилка по стените, видими следи от надрасквания и забивания с пирони; в детската стая: силно захабен мокет, повредени вътрешни щори; коридор: износване на мебелите и сериозно наранен паркет. Съставителите на протокола за отбелязали, че общото състояние на имота е лошо и необходимо неговото основно почистване и ремонт.

Въззивният съд кредитира обсъдения констативен протокол. Той кореспондира с представените от ищеца документи за извършване на ремонт и почистване на апартамента – протоколът от 16.06.2023 г., с който наемодателят е приел извършения ремонт от „Итерна“ ЕООД, и платежните документи за плащането на тези услуги. Свидетелят К.П.В. е един от съставителите на протокола и разпитана пред съда, поддържа, че жилището е било в потресаващо състояние след освобождаването му от наемателите. По делото не са събрани доказателства, които да опровергават съдържанието на протокола от 20.04.2023 г. Следва да се има предвид, че показанията на свидетеля П.В.Б. са неотносими към предмета на делото, тъй като наемодателят не претендира обезщетение за повреждане на мокета в жилището (в каквато насока са тези гласни доказателства).

Съгласно чл. 233, ал. 1 изр. второ ЗЗД наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Следователно вината на наемателя се предполага като от негова страна не е проведено успешно обратно доказване. Ето защо въззивният съд прие, че повредите по имота са причинени от ответниците по време на действието на наемното правоотношение.

Същевременно на основание чл. 154, ал. 1 ГПК наемодателят носи доказателствената тежест да установи конкретно причинените от наемателя щети. Като съобрази протоколите от 20.04.2023 г. и 16.06.2023 г., както и показанията на свидетеля К.П.В., то СГС прие, че наемателите са оставили апартамента непочистен като щетите са в дневната са повредени щори и комарник, а в спалнята – наранена стена от 1 кв. метра и съответното грундиране и боядисване.

Всички останали претендирани от наемодателя разходи като демонтиране на електроуреди, цялостно боядисване, доставка на контейнер и изнасяне на строителни отпадъци, следва да останат за негова сметка, тъй като в процеса не се установи при дължимото пълно и главно доказване, че тези щети са причинени от наемателите. Претенцията на наемодателя за заплащането на тези разходи противоречи на чл. 231, ал. 2 ЗЗД, според която поправките на всички повреди освен дребните такива, ако не са причинени виновно от 5 наемателя, са за сметка на наемодателя. В процеса не се установи по изискуемия по чл. 154, ал. 1 ГПК несъмнен начин, че извършената смяна на електроуреди и боядисването на жилището е по причина действия на наемателите. Обичайната амортизация на вещите в жилище и покритието на стените не може да се вменява в тяхна тежест.