Решение № 209 от 28.04.2026, Районен съд - Кърджали

РЕШЕНИЕ

№ 209

****, 28.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КЪРДЖАЛИ, ІІ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Динчер Хабиб при участието на секретаря Евгения Пинева като разгледа докладваното от Динчер Хабиб Гражданско дело № 20255140101302 по описа за 2025 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, вр. чл. 362 ГПК от С. И. О. срещу Ш. А. А. за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от ****** г. с предмет прехвърляне на право на собственост върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ****** по КККР на ******, ****, одобрен със Заповед № ******/****** г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: ****, ****, ******, с НТП: ниско застрояване (до 10 м.), трайно предназначение на територията: урбанизирана, с площ 474 кв. м., предишен идентификатор № ******, при граници/съседи поземлени имоти с идентификатори: ******; ******; ******; ****** и ******, образуван след промяна на предназначението и разделянето на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ******, с площ 3870 кв. м., трайно предназначение на територията: земеделска, НТП: нива, идентичен с ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ******, със стар номер по предходен план: ****** (КВС на ******), съгласно удостоверение № ****** г. и удостоверение с изх. № **** г., и двете изд. от СГКК – ****, който ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ****** по КККР на ******, с площ 474 кв. м. съответства на 472,68/3870 кв. м. ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с номер от предходен план: ****** съгласно изготвен проект на ПУП-ПЗ на имота (л. 76 от делото).

Ищецът твърди, че на ****** г. сключила предварителен договор с ответника, съгласно който в 6 месечен срок от подписването му страните са поели задължение да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота, но ответникът е отказал въпреки отправената му нотариална покана, за 1 което представя констативен протокол издаден на основание чл. 593 от ГПК, на 01.09.2025 г. в 12:30 ч. в кантората на нотариус Л.Т. в ****. Твърди, че е изпълнила своето задължение за заплащане на капаро в размер на 3000 лв. още при сключване на предварителния договор, като изразила готовност да заплати останалата част от сумата в размер на 33 000 лв. (разликата до окончателната договорена цена от 36 000 лв.) при подписване на окончателния договор. Сочи, че ответникът отказвал под претекст, че параметрите, с които е бил сключен договора са явно неизгодни за него към днешна дата и предлагал актуализация на цената или прекратяване на договора и връщане на платеното капаро.

Счита, че е налице виновно неизпълнение на договорни задължения от страна на ответника, поради което иска да бъде обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор от ****** г. Претендира разноски

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който е изложено становище за неоснователност на иска. Не оспорва, че между страните е сключен процесния договор с посочените параметри и че е получил сумата от 3 000 лв. при подписването му. Сочи, че поради независещи от него причини и обстоятелства не е успял да промени статута на недвижимия имот, предмет на делото до 01.09.2025 год., а същевременно цените на подобен вид имоти значително са били завишили. Твърди, че е заявил на ищеца, че разваля предварителния договор, като за това обстоятелство се позовава на изготвения констативен протокол издаден на основание чл. 593 от ГПК, на 01.09.2025 г. в кантората на нотариус Л.Т., с рег.

№ *** на НК, вследствие на което бил върнал на ищеца платената от нея сума в размер на 3 000 лева, за което прилага разписка за приемане на паричен превод, изд. от „Български пощи“ ЕАД- гр. София, ПС-Кърджали Ц. Освен това твърди, че и към настоящия момент ищецът не е изпълнила задължението си да заплати цялата договорена продажна цена в общ размер на 36 000 лева /18 406.51 евро/, тъй като е заплатила само възстановената й сума от 3 000 лева /1 533.88 евро/.

По изложените съображения намира иска за неоснователен и моли същият да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Претендира разноски.

Съдът, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД .

С него се упражнява потестативното право да се иска сключване на окончателен договор, насочено към постигане правните последици на несключения договор чрез съдебно решение, което го замества.

Представена е скица № **** г. на процесния поземлен имот с идентификатор ****** на СГКК – ******, видно от която ответникът е носител на вещното право на собственост върху имота, с оглед нотариален акт 2

**, том **, рег. № ****, дело № ****/1**** г., вписан в Служба по вписванията – ****, които записвания са доказателство за обстоятелствата, за които се отнасят, до доказване на противното по арг. на чл. 2, ал. 5 от ЗКИР.

Доказателства, опровергаващи тези данни страните не са ангажирали. Не е формиран и спор, че ответникът – продавач е собственик на процесния имот.

От страна на ищеца е представен и самият нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № **/**** г. на нотариус Е. К., с рег. № *** на РНК и с район на действие РС-****и с вх. рег. № ***/**** г., акт № **, том *, дело № **** г. по описа на Служба по вписванията – ****, с който се удостоверява собствеността на ответника върху процесния недвижим имот.

Установява се от приетите по делото писмени доказателства, че на ****** г., в **** между ответника Ш. А. А., ЕГН **********, от **** от една страна, в качеството му на продавач и ищцата С. И. О., с ЕГН **********, от ****, **** е подписан предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се задължава да продава на купувача, следния недвижим имот, а именно: 472,68/3870 кв. м. ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ****** по КККР на ******, ****, одобрена със Заповед за одобрение на КККР № ******/****** г. на ИД на АГКК с адрес на имота: ****, ******, м. „****“, вид територия: земеделска, категория 4, НТП: нива, с площ 3870 кв. м., стар номер: ******, при граници/съседи по скица: поземлени имоти с идентификатори: ****, ****, ****, ******, ******, ****, ****, ****, **** и ****, за сумата от 36 000.

С обявения за окончателен проекто-доклад, изготвен с Определение № ***/**** г. на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 от ГПК съдът е приел за ненуждаещи се от доказване следните факти и обстоятелства: страните са сключили предварителен договор на ****** г. с предмет прехвърляне на право на собственост върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ****** по КККР на ******, ****, одобрен със Заповед № ******/****** г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: ****, ****, ******, с НТП: ниско застрояване (до 10 м.), трайно предназначение на територията: урбанизирана, с площ 474 кв. м., предишен идентификатор № ******, при граници/съседи: поземлени имоти с идентификатори: ******; ******; ******; ****** и ******, образуван след промяна на предназначението и разделянето на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ******, с площ 3870 кв. м., трайно предназначение на територията: земеделска, НТП: нива, идентичен с ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ******, със стар номер по предходен план: ****** (КВС на ******), съгласно удостоверение № ****** г. и удостоверение с изх. № **** г., и двете изд. от СГКК – ****, който ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ****** по КККР на ******, с площ 474 кв. м. съответства на 472,68/3870 кв. м. ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с номер от предходен план: ****** съгласно изготвен проект на ПУП-ПЗ на имота за сумата от 36 000 лв., от която сума 3000 лв. са били платени от ищеца на ответника в деня на сключване на предварителния договор в брой, като задатък.

3

С договора е уговорено останалата част от уговорената продажна цена в размер на 33 000 лева да се заплати от купувача на продавача, в момента на прехвърляне на имота и сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт.

С предварителния договор е уговорено страните да сключат окончателен договор за продажба на посочения в чл. 1 недвижим имот, във форма на нотариален акт, в срок до 6 месеца и набавяне на цялата документация за продажба на имота. Продавачът се е задължил да осигури изработването и одобряването на ПУП за промяна на предназначението на имота от земеделска в урбанизирана територия.

Видно от заповед № **/**** г. на кмета на **** е било одобрено изменение на ПУП-ПЗ на НУПИ с идентификатор № ****** по КККР на ******, ****, съгласно който е било предвидено обособяването на 8 (осем) нови имота, сред които и процесният (видно от удостоверение с изх. № ****/**** г. за пълна история на поземлен имот с идентификатор ******, изд. от СГКК – ****).

От приложено Решение № ****/**** г. на Комисията за земеделски земи към Министерство на земеделието и храните се установява, че на 19.08.2025 г. – датата на влизането му в сила е променено предназначението на поземлен имот с идентификатор № ****** (с предишен идентификатор № ******) по КККР на ******, от който е образуван процесният поземлен имот с идентификатор ****** (видно от удостоверение с изх. № ****/**** г. за пълна история на поземлен имот с идентификатор ******, изд. от СГКК – ****).

Ищецът е представил удостоверение с изх. № ****/**** г. за пълна история на процесния поземлен имот с идентификатор ****** на СГКК – ****, от което са видни всички негови изменения.

От представеното удостоверение за приемане на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри № ********** г., ведно с приложение към него се установява, че се заличава поземлен имот с идентификатор № ****** по КККР на ****** и се нанасят нови обекти, сред които и процесният поземлен имот с идентификатор ******.

Видно от приложената справка по данни за имот за вписвания, отбелязвания и заличавания относно процесния имот № ****** не са налице данни за вписвания, отбелязвания и заличавания към 13.10.2025 г.

От представения нотариален акт за продажба на недвижим имот № **/**** г., том *, рег. № ****, дело № ****/**** г. по описа на нотариус Л.Т., вписан в РНК с рег. № *** и с район на действие РС-****** и с вх. рег. № *** и дв. вх. рег. № -**** от**** г., акт № ***, том ***, дело № ****/**** г. се установява, че съседният поземлен имот с идентификатор № ****** по КККР на ******, ****, с площ 412 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, с предишен идентификатор: ****** е бил продаден от ответника на лице с 4 имена М. Е. М.за сумата от 9000 лв.

Ищецът е представил нотариална покана до ответника от 18.08.2025 г., с която го е поканила на основание чл. 6 от договора да се яви на 01.09.2025 г., от 10:45 ч. в кантората на нотариус Л.Т., с рег. № *** на НК, с район на действие РС-****, с адрес: ****, ул. „****“ № *, ет. *, търг. обект № * за подписване на окончателен договор и изповядване на сделката, при което е изразила готовност за заплащане на сумата от 33 000 лева. Предупредила е ответника, че в случай, че не се яви или откаже да изпълни задължението си ще счита, че е в забава.

Представен е констативен протокол на основание чл. 593 ГПК от 01.09.2025 г., изготвен от нотариус Л.Т., с рег. № *** на НК, с район на действие РС-******, видно от който ответникът е заявил, че предвид вдигането на цените на имотите от годината на сключването на предварителния договор - 2023 г. насам, предлага да му бъде заплатена нова актуална цена или в противен случай ще прекрати договора и ще върне полученото капаро. От друга страна съгласно констативния протокол ищецът е заявила, че продавачът е закъснял с изпълнението на договора, тъй като все още нямало одобрен ПУП, а исканата нова цена била явно неизгодна за нея.

Ответникът е представил разписка за изпращане на паричен превод в размер на 3000 лв. на С. И. О. от 13.10.2025 г., със съобщение до получателя: прекратяване на предварителен договор № ****/****** г., изд. от „Български пощи“ ЕАД.

При така описаната фактическа обстановка се налагат следните правни изводи: