Решение № 2270 от 08.02.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2270 гр. София, 08.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. ***** ТОШЕВА при участието на секретаря ВИКТОРИЯ С. ***** ДОКОВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ***** ТОШЕВА Гражданско дело № 20221110144355 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба /уточнена с молба с вх. № 209011/05.10.2022 г., молба с вх. № 237526/03.11.2022 г., молба с вх. № 257726/23.11.2022 г. и молба с вх. № 289008/16.10.2023 г./ на „**** срещу Е. Н. Т., с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове за следните суми: 4 506.53 лв. – неплатена наемна цена по Договор за наем от 10.12.2020 г. за ползването на апартамент № 4, находящ се в ****, заедно с мазе № 2.1.4 и гаражна клетка № 1.93, за периода от м. 06.2022 г. до м. 08.2022 г., ведно със законната лихва от 16.08.2022 г. до окончателното плащане; 323.10 лв. – задължения към етажната собственост за периода от м. 06.2022 г. до м. 08.2022 г., ведно със законната лихва от 16.08.2022 г. до окончателното плащане; 512.21 лв. – разходи за електроенергия за периода от м. 05.2022 г. до м. 07.2022 г., ведно със законната лихва от 16.08.2022 г. до окончателното плащане; 136.34 лв. – разходи за газ за периода от м. 05.2022 г. до м. 07.2022 г., ведно със законната лихва от 16.08.2022 г. до окончателното плащане; 64.99 лв. – разходи за вода за периода от м. 05.2022 г. до м. 07.2022 г., ведно със законната лихва от 16.08.2022 г. до окончателното плащане. Претендират се разноските по делото.

Ищецът твърди, че е отдал процесния имот под наем на ответницата с Договор за наем от 10.12.2020 г. срещу месечна наемна цена от 1 000 евро, дължима до пето число на текущия месец, и й е предал имота. Сочи, че считано от 01.04.2022 г. наемната цена е увеличена със 100 евро, за което ответницата е уведомена. Излага, че за исковия период тя не е плащала дължимата наемна цена и разходите, свързани с ползването на имота /задължения към етажната собственост и задължения за електроенергия, газ и вода/, като за 1 всички задължения са издадени Фактура № ***/27.08.2021 г., Фактура № ****/31.05.2022 г., Фактура № ***/30.06.2022 г. и Фактура № ****/31.07.2022 г. Сочи, че при предаването на имота тя е дала депозит в размер на 1 000 евро, с левова равностойност в размер на 1 955.83 лв., с който той е прихванал задължението за наем за м. 06.2022 г., в резултат на което то е частично погасено. Твърди, че след прихващането непогасените задължения възлизат на претендираните суми.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответницата Е. Н.

Т., като е депозирано и уточнение на отговора с вх. № 281197/10.10.2023 г. Ответницата оспорва предявените искове. Признава сключването с ищеца на Договор за наем от 10.12.2020 г. при наемна цена в размер на 1 000 евро. Оспорва изцяло претенциите за задължения към етажната собственост и за задължения за електроенергия, газ и вода като недоказани, във връзка с което сочи, че съставените от ищеца фактури не установяват нито основанието, нито размера на разходите, свързани с ползването на имота. Твърди, че е освободила имота през м. 08.2022 г., поради което счита, че няма никакви задължения към ищеца за този месец. Признава, че не е платила задълженията за наем за м. 06.2022 г. и м.

07.2022 г. в общ размер на 2 000 евро, с левова равностойност в размер на 3 911.66 лв.

Релевира възражение, че задължението за наем за м. 06.2022 г. е погасено чрез извършеното от ищеца прихващането с платения депозит в размер на 1 000 евро, с левова равностойност в размер на 1 955.83 лв. При тези съображения счита, че дължи на ищеца единствено наем за м. 07.2022 г. в размер на 1 955.83 лв., което задължение признава. Моли за частично отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 вр. чл. 228 ЗЗД и чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплащане на наемна цена и разходи за консумативи по сключен между страните договор за наем.

По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 вр. чл. 228 ЗЗД за наемна цена в тежест на ищеца е да докаже следните обстоятелства: наличието през исковия период на наемно правоотношение между него и ответницата за процесния имот, възникнало въз основа на Договор за наем от 10.12.2020 г.; размера на уговорената наемна цена; предаване на наетия имот на наемателя; изискуемост на вземането за наем за исковия период, а в тежест на ответницата е да докаже твърдяното освобождаване на имота преди края на исковия период и погасяване на задължението за наем.

С Определение № 33990/27.09.2023 г., в което е инкорпориран изготвеният от съда проект за доклад, допълнен с протоколно определение от 14.12.2023 г. и приет без възражения на страните, са обявени за безспорни следните обстоятелства: сключването между ищеца като наемодател и ответницата като наемател на Договор за наем от 10.12.2020 г. за апартамент № 4, находящ се в ****, заедно с мазе № 2.1.4 и гаражна клетка № 1.93, срещу наемна цена в размер на 1 000 евро месечно; предаване на имота на ответницата;

2 предаване от ответницата на ищеца на депозит по договора в размер на 1 000 евро; неплащане от ответницата на наема за м. 06.2022 г. и м. 07.2022 г.; извършване на извънсъдебно прихващане на платения депозит с наем за м. 06.2022 г.

Единият спорен въпрос, касаещ този иск, е свързан с размера на приложимата за исковия период наемна цена. За доказване на твърдението си за увеличаване на наема, считано от 01.04.2022 г., ищецът представя като писмено доказателство разпечатка от електронна кореспонденция. Ответната страна оспорва тази кореспонденция да е проведена с нея, като оспорването е основателно, защото доказателството на л. 83 очевидно не касае проведена кореспонденция между представител на „**** и Т. /електронната поща на получателя е ****** . Без значение за обсъждания спорен въпрос е размерът на наема, за който са издавани фактури от ищцовото дружество за исковия период, след като тези фактури са неподписани от наемателя. Противно на доводите на ищеца в хода на устните състезания, по делото липсват убедителни доказателства за извършвано от Т. плащане на увеличен наем за предхождащите исковия период месеци, като каквото доказателство съдът не възприема представената от ищцовото дружество счетоводна справка, защото тя е едностранно съставена с цел установяване на изгодни за издателя й факти. По изложените съображения съдът намира, че не е проведено пълно доказване на ищцовото твърдение, че считано от 01.04.2022 г. наемът е бил увеличен от 1 000 евро на 1 100 евро. Следователно дължимият за исковия период наем от ответницата е бил в размер на 1 000 евро месечно /с левова равностойност 1 955.83 лв./, както е уговорено първоначално между страните.

Предвид гореизложеното съдът намира, че с извършеното от ищеца преди завеждане на делото прихващане на вземането му за наем за м. 06.2022 г. с предоставения му депозит от 1 000 евро е постигнато пълно погасяване на това вземане.

При липса на спор по делото следва да се приеме, че ответницата дължи на дружеството сумата от 1 955.83 лв. – наемна цена за м. 07.2022 г.

Спорно е между страните дали се дължи наем за м. 08.2022 г., респ. в какъв размер.

Отчитайки позициите на двете страни, които относно датата на освобождаване на имота от наемателя се позовават на установената по гр. д. № 44357/2022 г. по описа на СРС дата – 16.08.2022 г., съдът намира, че те в действителност не спорят по този факт, а единствено по правното му значение за дължимостта на наема за м. 08.2022 г. Този извод не се влияе от показанията на свид. *****, които съдът не кредитира касателно посочения от нея период на освобождаване на имота от Т. – в края на м. 07.2023 г., след като същата свидетелка още преди този период е разпитвана за същите обстоятелства по гр. д. № 44357/2022 г. по описа на СРС, което еднозначно сочи, че освобождаването не е извършено през 2023 г.

Съдът счита, че макар наемната цена да е уговорена помесечно, при освобождаване на имота от наемателя поради прекратяване на договора преди края на текущия месец се дължи наем пропорционално на дните, през които имотът е бил ползван от наемателя. В случая страните не спорят, а и от показанията на свид. ***** се изяснява, че имотът е бил освободен поради прекратяване на договора за наем. Следователно ответницата дължи наем за м. 08.2022 г. само за периода от 01.08.2022 г. до 16.08.2022 г., чийто размер съдът 3 определи по реда на чл. 162 ГПК и приема, че възлиза на сумата от 1 009.46 лв.

Следователно искът с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 вр. чл. 228 ЗЗД е частично основателен – за сумата от 2 965.29 лв., представляваща неплатена наемна цена за периода от 01.07.2022 г. до 16.08.2022 г., върху която се дължи и законната лихва, считано от 16.08.2022 г. до окончателното плащане. За разликата над посочената сума до пълния предявен размер, за м. 06.2022 г. и за периода от 17.08.2022 г. до 31.08.2022 г. искът е неоснователен.

Чл. 232, ал. 2 ЗЗД предвижда, че наемателят е длъжен да плаща не само наемната цена, но и разходите, свързани с ползването на вещта, каквито в случая се претендират с исковата молба.

По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: наличието през исковия период на наемно правоотношение между него и ответницата за процесния имот, възникнало въз основа на Договор за наем от 10.12.2020 г.; предаване на наетия имот на наемателя; възникването, изискуемостта и размера на задълженията към етажната собственост и на задълженията за електроенергия, газ и вода през процесния период.

Съгласно чл. 5.1.а.1. от договора наемателят се задължава да заплаща такса поддръжка за комплекса в размер на 166 лв. Дължимата от Т. такса за периода до освобождаване на имота съдът определи по реда на чл. 162 ГПК и приема, че възлиза на сумата от 417.68 лв. Ответницата не твърди плащане на задължението. Доколкото в случая ищецът претендира това вземане в по-малък размер, то искът е основателен в пълен размер, но за периода от 01.06.2022 г. до 16.08.2022 г., а за периода от 17.08.2022 г. до 31.08.2022 г. е неоснователен, защото ответницата договорът за наем е бил прекратен и ответницата е освободила имота.

От писмените доказателства на л. 104 е видно, че задълженията за електроенергия за наетия от Т. имот за периода от 18.05.2022 г. до 16.06.2022 г. и от 17.07.2022 г. до 16.08.2022 г. са в общ размер на 146.84 лв. Доказателства за такива задължения за останалата част от процесния период по този иск не са представени. Съобразявайки продължителността на исковия период по този иск – от м. 05.2022 г. до м. 07.2022 г., както и че едната разписка касае задължение за период с краен момент след крайния момент на процесния период, съдът намира, че дължимата от ответницата сума електроенергия, относима към очертания в исковата молба период, следва да бъде определена по реда на чл. 162 ГПК и приема, че възлиза общо на 101.41 лв. за периода от 18.05.2022 г. до 16.06.2022 г. и от 17.07.2022 г. до 31.07.2022 г. Ответницата не твърди плащане на задължението. Ето защо искът е частично основателен, като върху задължението се дължи и законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане, а за разликата над тази сума до пълния предявен размер и за останалата част от исковия период искът е неоснователен.

Установява се от писмените доказателства на л. 103, че задълженията за газ за наетия имота за м. 06.2022 г. и м. 07.2022 г. възлизат общо на 102.25 лв. Доказателства за задължения за м. 05.2022 г. не са представени. Ответницата не твърди плащане на 4 задължението. Следователно искът за дължимите консумативни задължения за доставка на газ е частично основателен – за сумата от 102.25 лв. и за периода от м. 06.2022 г. до м.