Решение № 1298 от 27.10.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1298 гр. София, 27.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-23, в публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Даяна К. Топалова при участието на секретаря Димитринка Анг. Иванова като разгледа докладваното от Даяна К. Топалова Търговско дело № 20221100901373 по описа за 2022 година

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че през 2020 г. сключил с ответника предварителен договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на идеални части от земята с нотариална заверка на подписите № 06847/12.05.2020 г. и № 06910/13.05.2020 г. С договора ответникът обещал да учреди право на строеж върху поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 5934 кв. м., находящ се в гр. София, район „Искър“, ж. к. Дружба, бул. “****, представляващ УПИ I – 2507, „за ЖС, КОО и ПГ“, кв.510, като си запази правото на строеж върху 25 % от постигнатото РЗП на сградата, както и обещал да прехвърли 75 % ид. ч. от земята, срещу задължението на ищеца да инвестира и построи жилищна сграда върху имота. Твърди, че в резултат от негови действия имотът е въведен в регулация, която осигурява възможност за застрояване, в съответствие с максимално допустимите показатели и допустими функции, съгласно предвижданията на ОУП на СО. В новообразувания УПИ I – 2507 „за ЖС, КОО, и ПГ“ се предвижда изграждането на две нови сгради с жилищно предназначение с високо застрояване – височина до кота корниз 28 м. ( 9 ет. ). С това твърди, че е изпълнил задължението си по договора и за него е възникнало правото да иска обявяване на договора за окончателен, за което са налице предпоставките, тъй като ответникът е собственик на имота, по силата на апорт, продажна цена не се дължи, тъй като ответникът ще придобие в бъдещата сграда собствеността върху самостоятелни обекти, равняващи се на 25 % от постигнатото РЗП.

1

С отговора на исковата молба ответникът оспорва иска с твърдения, че договорът е развален, с писмо, получено от ищеца на 16.02.2022 г., на основание чл.15, б.“В“ от договора, тъй като ищецът е изпаднал в забава за изпълнение на задължението си за снабдяване с виза за проектиране, в срока по чл.2, ал.7 от договора ( 18 месеца ), изтекъл на 13.11.2021 г. и след изтичане на допълнителния 3 месечен срок по чл.15, б.“В“. Предвид разваляне на договора за ищеца не съществува право да иска обявяването му за окончателен.

В евентуалност твърди, че искът е преждевременно предявен, тъй като не са настъпили условията за сключване на окончателен договор, тъй като не са се осъществили, уговорените, в чл.2, ал.1 от предварителния договор, условия, а именно изработване и утвърждаване от учредителя и от компетентните органи на технически инвестиционен проект, издаване на разрешение за строеж и подписване на окончателен протокол за избор на самостоятелни обекти в бъдещата сграда по чл.1, ал.2, т. 4 от договора, писмена покана и изтичане на 15 – дневен срок от получаването й.

С допълнителната искова молба ищецът оспорва възражението за разваляне на договора, с твърдения, че не са били налице предпоставките на чл.15, б.“в“, поради което уведомлението не е породило ефект, след него на 18.02.2022 г. е проведена среща за продължаване на договорните отношения, поради което оттеглянето на пълномощното преди надлежното изпълнение, в срока по чл.2, ал.7, изр.1 от договора, представлява неизпълнение, от страна на ответника на задълженията му по чл.16, ал.2. В тази връзка твърди, че ответникът е уведомяван за всеки етап по регулацията и всеки етап от снабдяване със строителна документация, а бездействието на ответника и недобросъвестните му действия, възпрепятстват изпълнение на задълженията.

С допълнителния отговор на исковата молба ответникът твърди, че ищецът е строител професионалист, който е знаел предвижданията на проекта за ПУП – ПРЗ на м.

Дружба – разширение, който е бил и публично достъпен, и въпреки това се е съгласил и договорил срок от 18 месеца за снабдяване с виза за проектиране, а отделно от това не твърди това да е причина за забавяне снабдяването с виза, нито е искал предоговаряне на срока. Оспорва твърдението да е проведена среща за продължаване на договорните отношения, а твърди, че е проведена среща на 24.02.2022 за уреждане на финансовите отношения от развалянето. Оспорва да е било налице бездействие, от страна на ответника, тъй като липсва дължимо действие, доколкото е предоставил пълномощно в най – широк обем, а оттеглянето е извършено едва след разваляне на договора. Поддържа възражението за преждевременно предявяване на иска.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира от фактическа и правна страна следното:

Основателността на конститутивния иск при квалификацията на чл.19, ал.3 ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало между страните правоотношение, с източник сключен предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот, елемент от съдържанието на който е задължението на 2 продавача да обективира волеизявление за сключване на договора във формата на нотариален акт, настъпила изискуемост на задължението, като процесуално условие за уважаване на исковете е и правото на строеж, с обект процесния недвижим имот, да е елемент от правната сфера на обещателя към приключване на устните състезания по делото.

Съгласно разпоредбата на чл.154, ал.1 ГПК ищецът следва да проведе пълно и главно доказване на положителните факти, пораждащи съдебно предявеното му потестативно право, като липсата на кумулативно изискуем елемент от правопораждащия го фактически състав, обуславя извод за неоснователност на иска.

От представения по делото Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда, с нотариална заверка на подписите, от 12.05.2020 г. за представителя на „Т.-П.“ ЕООД и на 13.05.2020 г. за представителя на „Т.И.Г.“ ЕООД, се установява, че „Т.И.Г.“ ЕООД, в качеството му на собственик и учредител, се е задължил да учреди на „Т.-П.“ ЕООД, в качеството му на строител – приемател, право на строеж върху поземлен имот, представляващ имот с идентификатор ***, целият с площ от 5934 кв. м., находящ се в гр.София, район „Искър“, ж. к.

Дружба, бул. “****, представляващ УПИ I – 2507, „за ЖС, КОО и ПГ“, кв.510, срещу задължението на строителя да проектира, изгради и въведе в експлоатация, жилищна сграда за своя сметка, със свои средства и на свой риск, като поеме всички разходи по проектирането и строителството на жилищната сграда, включително обектите, за които учредителят е запазил правото на строеж, и предаде същата с Разрешение за ползване ( Удостоверение за въвеждане в експлоатация ) като собственикът ще си запази правото на строеж върху определени обекти от сградата, в размер на 25 % от постигнатото РЗП, които ще получи от строителя срещу учреденото право на строеж и във вид, съгласно условията на договора. С клаузата на чл.2, ал.1 собствениците са се задължили да учредят право на строеж след изработването от изпълнителя и утвърждаването от учредителя и от компетентните държавни органи на техническия инвестиционен проект на сградата, след издаване на разрешение за строеж на сградата и след подписване на окончателен протокол за избор на самостоятелни обекти по чл.1, ал.2, т.4 от договора. Уговорен е 15 – дневен срок за учредяване на правото на строеж след получаване на учредителя на писмена покана, изпратена от изпълнителя. Приемателят се е задължил да извърши проектирането, съгласуването и одобрението на работните/техническите инвестиционни проекти от компетентните административни органи и издаване на разрешение за строеж в срок от 9 месеца от издаване на виза за проектиране. Срокът за издаване на виза за проектиране е 18 месеца от подписване на договора ( чл.2, ал.7 ).

Предвид изложеното следва да се приеме, че страните са обвързани от предварителен договор, по силата на който ответникът ( „Т.И.Г.“ ЕООД ) като обещател се е задължил да прехвърли на ищеца ( „Т.-П.“ ЕООД ) като приемател, на възмездно основание ( обекти в сградата в размер на 25 % от РЗП-то, което ще се постигне) право на строеж върху поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 5934 кв. м., находящ се в гр.София, район „Искър“, ж. к. Дружба, бул. “****, представляващ УПИ I – 2507, „за ЖС, 3

КОО и ПГ“, кв.510. Изискуемостта на задължението на обещателя да сключи окончателен договор е уговорено с клаузата на чл.2, ал.1 от договора. Съгласно тази уговорка страните са постигнали съгласие непаричното притезание за сключване на окончателен договор ( учредяване право на строеж ) да възникне след осъществяване на следните кумулативни предпоставки: 1) изработване и утвърждаване от учредителя и компетентния държавен орган на технически инвестиционен проект на сградата; 2) издаване на разрешение за строеж; 3) подписване на протокол за избор на самостоятелни обекти и 4 ) покана за сключване на договора и изтичане на 15 дни от получаването й.

Преди да се отговори на въпроса за осъществяване на предпоставките за настъпване на изискуемостта на задължението на обещателя да учреди право на строеж, следва да се разгледа релевираното от ответника възражение за извънсъдебно разваляне на договора, тъй като за окончателни могат да бъдат обявени само предварителни договори, които са валидно сключени и не са развалени или прекратени.

Възражението на ответника е изведено при твърдения, че за него е възникнало право, уговорено в чл.15, ал.1, б “В“ от договора да развали същия поради забавено изпълнение на задължението на приемателя да се снабди с виза за проектиране, в срока по чл.2, ал.7 от договора, което право е упражнил с изявление, достигнало до ищеца на 16.02.2022 г.

Възникването на преобразуващото право да се развали договора е обусловено от наличие на: 1) неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора; 2 ) неизпълнената част от договора да е значителна; 3 ) неизпълнението да е виновно, да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря; 4) кредиторът трябва да е изправен.

С клаузата на чл.2, ал.7 от договора страните са уговорили срок за издаване на виза за проектиране 18 месеца от датата на сключване на договора. Логическото тълкуване на клаузата, по правилото на чл.20 от ЗЗД, налага извод, че уговореният срок се отнася до подаване на заявление за издаване на виза за проектиране, а ако е уговорено и извършване на предходни действия, които предпоставят издаването й, но не и за самото издаване на визата, тъй като то е резултат не само от действията на заявителя, но и от административна процедура, която завършва с произнасяне на административен орган ( в случая главен архитект ), върху която заявителят няма контрол.

С клаузата на чл.1, ал.3 от договора, представен по делото, който обективира както предварителен договор за учредяване право на строеж, така и договор за строителство, в частта относима към предварителния договор страните са уговорили във връзка с реализацията на инвестиционния проект за строителство върху описания недвижим имот да се извърши промяна на ПУП с цел да се реализира сградата/сградите по чл.1 и изготвяне на инвестиционен проект от страна на приемателя. С клаузата на чл.8 от договора обещателят е упълномощил приемателя да извършва от негово име действия във връзка с одобряване на инвестиционен проект, издаване на разрешение за строеж, промяна на ПУП и всички административни процедури във връзка със строителния процес.

От изложеното може да се направи извод, че приемателят се е задължил да подаде 4 заявление за издаване на виза за проектиране в 18 – месечен срок от сключване на договора, както и от името на обещателя да проведе процедура по промяна на ПУП. С визата за проектиране се предоставя изходна информация относно изискванията за застрояване на поземлените имоти, съобразно предвижданията на действащия подробен устройствен план и правилата и нормативите за устройство на съответната територия или устройствена зона, във връзка с изработването на инвестиционните проекти. Следователно издаването на виза ( скица ) е предпоставено от завършена процедура по промяна на ПУП, поради което и доколкото за тази процедура не е уговорен отделен срок следва да се приеме, че срокът за нейното завършване се съдържа в този за снабдяване с виза за проектиране.