Решение № 1759 от 24.07.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1759 гр. Бургас, 24.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА при участието на секретаря ЖАСМИНА Н. СЛАВОВА като разгледа докладваното от ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА Гражданско дело № 20242120105648 по описа за 2024 година

Производството по делото е първоначално образувано по исковата молба на С. Д. А. с ЕГН **********, чрез адв. Х. М. от БАК, срещу „Българо-американска кредитна банка“ АД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. С., ул. ***, с която се иска от съда да приеме за установено, че изградените два басейна, обслужващ аква-бар и павирана част обособена за паркоместа, находящи се в поземлен имот с идентификатор ***.39 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ч., с адрес: гр. Ч., м. А., с площ 9937 кв. м., представляват обща част по смисъла на чл. ЗС и ЗУЕС, както и евентуален иск за осъждане на ответника да предаде на ищеца владението върху собствените й 1.421 % идеални части от находящите се в имота басейн за възрастни, с площ 412.10 кв. м., както и детски басейн с площ 41.77 кв. м., ведно с обслужващата ги прилежаща инфраструктура, прилежащите към басейните аква-бар и павирана част от имота обособена за паркоместа.

С оглед дадени задължителни указания с определение по възз.гр.д.№ 1789/2024 г. на БОС, ищцата е направила уточнение на исковата претенция, с която се иска като главен иск да бъде прието за установено спрямо ответника, че ищцата е собственик на 1.421% (от които 1.221% - към апартамент № 41 и 0.200% - към паркомясто/гараж №41) идеални части от правото на собственост върху следните реално обособени несамостоятелни обекти недвижима собственост, като общи части на етажната собственост, находящи се в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ **- ****, **, целият с площ от 9937 кв.м., по плана на местност "А.", в землището на гр. Ч., представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ***.39, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ч., общ. С., обл. Бургас, одобрени със Заповед РД-18-12/ 24.04.2007г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение за имота е от ***г., с площ от 9937 кв.м, с адрес на поземления имот: гр. Ч., м. А., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг вид застрояване, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: ****, ** парцел **, 1 съседи: ***.119, ***.118, ***.*, ***.152, ***.159, ****.999, ***.158, ***.143 и ***.116, а именно:

1. Басейн за възрастни - с площ от 412.10 кв.м. /съгласно проект/, с неправилна многоъгълна форма, изграден от железобетонна конструкция върху фундамент, положени басейнови плочки, с изграден плочник около басейна;

2. Детски басейн - с площ от 41.77 кв.м. /съгласно проект/, с овална форма, наподобяваща цифрата 8, изграден от железобетонна конструкция върху фундамент, положени басейнови плочки, с изграден плочник около басейна,

3. ведно с обслужващата ги прилежаща подземна инфраструктура с обща площ 95.02 кв.м. /включваща следните технически и санитарни спомагателни помещения под басейните: преддверие - 5.25 кв.м., тоалетна - 10.46 кв.м., филтърно - 37.86 кв.м., компенсатор 1 - 32.03 кв.м. и компенсатор 2 - 9.42 кв.м./

4. Прилежащ към басейните обслужващ аква-бар - изграден върху бетонова тераса с два подхода, с обща площ на терасата 111.345 кв.м, от които: надземна масивна част от 40.96 кв.м. за самият бар и прилежаща към него част от терасата от 70.385 кв.м.

5. Обособена павирана част от поземленият имот с площ от 482.76/9937 кв.м., обособени за паркоместа, посочени на стр.4. в таблица за площообразуване към одобреният инвестиционен проект като Паркоместа от №* до №* вкл. - обособени на северната и южна граници имота.

При условията на евентуалност е заявен иск с правно основание чл. 108 ЗС, с който се иска да бъде прието за установено, че посочените реално обособени несамостоятелни обекти са приращения към поземления имот и да бъде осъдено ответното дружество да предаде на ищеца, собствените й 1.421 % идеални части от същите.

В исковата молба се твърди, че ищцата е собственик на общо 1.421 % идеални части от поземлен имот с идентификатор ***.39, с площ от общо 9937 кв.м., в който е изграден комплекс – вилно селище “*** - *”. Посочва, че притежава и три самостоятелни обекта в жилищният комплекс и се явява етажен собственик. Твърди се, че собствеността върху поземления имот е преминала от инвеститора „А.“ ООД към настоящия ответник „Българоамериканска кредитна банка“ АД чрез публична продан, за което е било издадено постановление за възлагане по изп.д.№ *** на ЧСИ ***, рег.№ ** на КЧСИ. Оспорва се придобиването на обектите от страна на ответника, който се легитимирал като едноличен собственик на описаните несамостоятелни обекти. Ищцата счита, че те са предназначени да обслужват нуждите на етажните собственици и са обща част към сградите, респ. към самостоятелния обект на ищцата. Твърди се, че с поведението си ответникът създава пречки за ползването на процесните несамостоятелни обекти от ищцата, като по този начин накърнява правото й на собственост. При условията на евентуалност твърди, че процесните несамостоятелни обекти са приращения към поземления имот. Затова се иска установяване на правото й на собственост и предаване на владението на съответните идеални части.

Ангажирани са доказателства.

В предоставения срок по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответното дружество, с който искът се оспорва като неоснователен. Не се спори, че ищцата е собственик на 1.421 % ид.ч. от поземления имот, както и че е етажен собственик в комплекса и има право да ползва процесните обекти. Не се спори още, че обектите не представляват самостоятелни обекти на правото на собственост, като се твърди, че същите са прилежащи към сградите – етажна собственост. Твърди се, че дружеството надлежно е придобило собствеността на 9382.42 от общо 9937 кв.м. идеални части от поземления имот и процесните басейни и бар са изградени, съгласно одобрения архитектурен проект, като 2 част от вилното селище ***. Посочва се, че банката не е заявявала самостоятелни права върху тези обекти. Оспорват се твърденията в исковата молба, че ответното дружество е отнело владението върху притежаваните от ищцата ид. части от гореописаните несамостоятелни обекти. Сочи се, че не са осъществени действия, с които да се възпрепятства или затруднява ползване на съсобствениците на общите части в комплекса.

Посочва още, че управлението на комплекса, включително по отношение на собствените на банката имоти, се осъществява от синдик в производството по несъстоятелност на дружеството А. ООД, като ответникът нито държи, нито разполага с ключове за помпените помещения, които са в държане на ръководителя на поддръжката на комплекса. По отношение на паркоместата се твърди, че банката стопанисва единствено придобитите от нея такива, подробно описани в постановлението за възлагане и не е ограничавала по никакъв начин ползването на паркоместа независимо дали във вътрешната част или тези в подземния гараж. По тези съображения се иска отхвърляне както на главния, така и на евентуалния иск.

Предявен е иск с правно основание чл. 124 ГПК, а при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 108 ЗС.

Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Не се спори между страните, че в полза на ответната „Българо-американска кредитна банка“ АД е издадено постановление за възлагане на недвижим имот от 16.03.2020 г.

/вписано на 29.07.2020 г./ по изпълнително дело № 965/2018 г. на ЧСИ ***, за недвижими имоти сред които и общо 9382.42/9937 кв.м. ид.ч. от процесния поземлен имот с идентификатор ***.39, в който е изградено Вилно селище - комплекс “*** - 1” гр. Ч., местността А.. Видно от постановлението за възлагане, в полза на дружеството са възложени и други самостоятелни обекти изградени в комплекса, както и отделни паркоместа, като възложените идеални части от два поземлени имота са описани “ведно с находящите се в гореописания недвижим имот басейни”.

По делото не се спори и се установява от представените писмени доказателства, че ищцата С. А. е собственик на три самостоятелни обекта в сгради, разположен в поземплен имот с идентификатор ***.39, които са в режим на етажна собственост, а именно:

1/ самостоятелен обект с идентификатор ***.39.6.12, представляващ апартамент № *, с адрес гр. Ч., Вилно селище “***”, вход * /*/, ет. *, ап. *, находящ се в сграда № *, ведно с 1,221 % ид. части от общите части на сградата, придобит по силата на договор за дарение, обективиран в нотариален акт № **, том *, рег.№ **, дело № ** от 26.06.2013г. на нотариус ***, рег. № ** на НК;

2/ самостоятелен обект с идентификатор ***.**.52, представляващ гараж, находящ се в сграда № *, с адрес гр. Ч., Вилно селище “***”, вход * /*/, ет. *, ведно с 0.200 % прилежащи идеални части от общите части на сградата, придобит по силата на договор за дарение, обективиран в нотариален акт № **, том *, рег.№ **, дело № ** от 26.06.2013г. на нотариус ***, рег. № ** на НК.

3/ самостоятелен обект с идентификатор ***.**.74, представляващ гараж № *, находящ се в сграда № *, с адрес гр. Ч., Вилно селище “***”, вход *, ет. *, ведно с 0.203 % идеални части от общите части на сградата, придобит по силата на договор за покупкопродажба, обективиран в нотариален акт № **, том *I, рег.№ ***, дело № ** от 25.10.2018г. на нотариус ***, рег. № *** на НК.

Не се спори също така, че ищцата притежава общо 1,421 % идеални части от 3 поземления имот с идентификатор ***.39, в който е изградено вилното селище “***”, половината от които са придобити по наследство от нейния баща – Д.А.А., а другата половина по силата на договор за дарение от нейния брат А.Д.А., във формата на нотариален акт за дарение № *, том *, рег. № ***, дело № *** от 24.07.2024 г. на нотариус ***, рег.№ *** на НК.

Безспорно между страните е и обстоятелството, че във вилното селище “***” са изградени освен жилищните сгради още и описаните в исковата молба съоръжения на допълващо застрояване по смисъла на чл. 46, ал. 2 ЗУТ, които не представляват самостоятелни обекти, съобразно правилата на ЗУТ, а именно: басейни със съответна инфраструктура и аква-бар, както и че са обособени зони за паркиране като парко-места на терена на комплекса. Не се спори, че е било учредено право на строеж в полза на възложителя “А.” ООД, праводател на ответната „Българо-американска кредитна банка“ АД, както и че строителството е реализирано в рамките разрешеното.

Спорният по делото въпрос е дали тези съоръжения представляват обща част към построените в имота жилищни сгради в режим на етажна собственост, по смисъла на чл. 98 ЗС или имат характера на приращение към поземления имот, съгласно чл. 92 ЗС. По посочения правен въпрос е налице противоречива съдебна практика на ВКС, което е констатирано с определение № 1395/24.03.2025 г. по гр.д.№ 2816/2024 г. на *г.о. на ВКС и е отправено предложение до ОСГК да постанови тълкувателно решение.

При така констатираното противоречие и като съобрази разпоредбите на закона и представените доказателства в настоящата хипотеза, съдът възприема изцяло становището изразено в решение № 737/12.12.2024 г. по гр.д.№ 3118/2023 г. на * г.о. на ВКС и решение № **/18.12.2019 г. по гр.д.№ 4660/2018 г. на * г.о. на ВКС, с които се приема, че когато се касае за изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно обслужване с комуникационни зони, включително и басейн, който не е предназначен за обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост /какъвто именно е настоящия случай/, тези елементи на допълващо застрояване следва да се считат за принадлежност към етажната собственост и за тях не се прилага принципа на приращението /чл. 92 ЗС/. Те формират общия облик на етажната собственост и на самостоятелния обект на правото на собственост, като се отразяват върху стойността на обекта и на текущата цена на обектите в етажната собственост. Съгласно чл. 92 ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. В случая е налице “друго” по смисъла на закона, доколкото се касае за изграждане (в съответствие с даденото разрешение) на комплекс с ваканционен характер, в който басейнът и останалите несамостоятелни съоръжения функционално обслужват ползването на имотите на отделните собственици, ползват се сезонно и служат за задоволяване на нуждите на етажните собственици в курортното селище. Затова и поддъжката му следва да бъде поета изцяло от собствениците на обектите във ваканционното селище по правилата на ЗУЕС. Това следва и от обстоятелството, че постройките на допълващото застрояване се предвиждат към сградите на основното застрояване и имат спомагателни, обслужващи функции и предназначение, респ. те са обусловени от основното застрояване. Като такива не са самостоятелни вещи, а са функционална принадлежност към жилищните обекти и не могат да се придобиват самостоятелно, а следват собствеността на главната вещ. Със застрояването на терена по предвидения в инвестиционния проект начин сградите се явяват главната вещ, чиято собственост следват и всички останали принадлежности, каквито се явяват и обектите на допълващо застрояване, предмет на делото. Затова и ищцата, която се легитимира като собственик на 1.421 % идеални части от общите части на сградата, се явява и собственик на съответните идеални части от описаните несамостоятелни обекти в исковата молба, явяващи се общи части към сградите. Това се отнася до изградените в 4 комплекса 1. Басейн за възрастни; 2. Детски басейн; 3. Обслужващата басейните прилежаща подземна инфраструктура; 4. Обслужващ басейните аква-бар; и предявеният главен установителен иск за собственост следва да бъде уважен.