Решение № 10484 от 28.09.2022, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10484 гр. С, 28.09.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: С И при участието на секретаря П А като разгледа докладваното от С И Гражданско дело № 20211110165330 по описа за 2021 година

Предявени са искове от И. Б. А., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.“...“ №, ет.2, чрез адв.К., със съдебен адрес гр.С, ул.“К Б І“ №, ет.1, ап.1, за осъждане на М. Р. Р., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.“Ц С“ №.., да освободи и предаде на ищцата оботавиня от нея под наем имот, а именно апартамент първи, находящ се в гр.С, бул.“К А Д“ №.., да заплати на ищцата сумата от 685.00 лв., представляваща неплатен наем за м.юли 2021 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 16.11.2021 г., до окончателното плащане на дължимото, да заплати на ищцата лихва за забава в размер на 428.75 лв. за периода от 13.07.2021 г. до 15.11.2021 г., да заплати на ищцата обезщетение за лишаването й от ползване на собствения й имот след прекратяване на договора за наем за периода от 17.07.2021 г. до 15.11.2021 г. в размер на 2740.00 лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 16.11.2021 г., до окончателното плащане на дължимото, да заплати на ищцата неустойка в размер на 685.00 лв.

В исковата молба се твърди, че страните са обвързани от облигационно правоотношение по договор за наем, сключен на 04.05.2021 г. с предмет едностаен апартамент на първи надпартерен етаж, находящ се на адрес гр.С, бул.“К А Д“ №... Сочи се, че е договорена месечна наемна цена от 685 лв., дължима от 7-мо до 12-то число на всеки календарен месец. Според ищеца, наемателят – ответник по делото, не е изпълнил задължението си да заплати наема за м.юли 2021 г., поради което считано от 17.07.2021 г. договорът автоматично е прекратен. В тази насока е изпратена нотариална покана до ответницата, връчена й чрез нотариус С Фв. Обяснява се, че след прекратяване на договора, за наемателя е възникнало задължение и за връщане на наетата вещ, което той също не е изпълнил. С оглед на това се иска да бъде осъден за възстанови владението върху отдадения под наем имот, да заплати дължимия наем и обезщетение за ползването му през исковия период, както и възникналите акцесорни задължения от допуснатото неизпълнение – лихва за забава и неустойка.

В срока за отговор, ответникът по делото, чрез назначения му от съда особен представител, е депозиралатакъв, в който изразява становище по основателността на 1 предявените искове.

Ответникът оспорва налачието на валидно облигационно правоотношение между страните. Отделно от това се отбелязва, че при подписване на договора, е платен от ответницата депозит от 1027.50 лв., чиято функция е да обезпечи изпълнението на всички задължения на наемателя, вкл. и за обезщетение при предсрочно погасяване на договора. С оглед на това се изразява становище, че претенциите на ищцата са удовлетворени от получения от нея депозит.

Иска за заплащане на лихва за забава се оспорва поради нищожност на клаузата от договора, въз основа на която се претендира. В тази насока се развИ.т съображения за противоречие на чл.3.1, изр.2 от договора със закона и в частност с чл.10, ал.2 от ЗЗД.

Алтернативно се твърди, че уговорения между страните размер на лихвата противоречи на добрите нрави, тъй като надхвърля обезпечителната, обезщетителната и санкционната функция на този вид лихва. В условията на евентуалност от съда се иска да приеме, че дължимата лихва за периода от 13.07.2021 г. до 15.11.2021 г. е в размер на 23.98 лв.

По отношение претендираната неустойка се твръди, че в случая не са налице основанията за начисляването й, доколкото договорът е прекратен автоматично, а не по инициатИ. на наемателя. Изразява се и становище, че с претендираното обезщетение за забава и неустойка се цели да се покрият вреди от едно и също неизпълнение на парично задължение, което е недопустимо съобразно утвърдената съдебна практика.

С отговора на исковата молба се оспорави и твърдението на ищеца, че ответницата държи апартамента към завеждане на иска.

По така изложените съображения, от съда се иска да отхвърли предявените искове.

В съдебно заседание страните се представляват от пълномощници, които поддържат направените с исковата молба и отговора към нея съответно искания и възражения.

По делото са събрани писмени и гласни доказателства, назначена и изслушана е съдебно-техническа експертиза.

Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

Видно от нотариален акт №, том ІІ, рег.№, нот.дело №.. г., съставен от нотариус В М, рег.№ от РНК, ищецът е собственик на процесния имот, представляващ апартамент №, находящ се в гр.С, ж.к.С Р, бл.14, вх.Б, ет.4 . С договор за наем от 04.05.2021 г., той е отдал под наем на ответницата имота за срок от 1 година, считано от 07.05.2021 г. при месечна наемна цена от 685.00 лв. или 350 евро. Имотът е предаден на наемателя на 05.05.2021 г., за което е съставен протокол-опис. С нотариална покана, изпратена от ищцата до ответницата чрез нотариус С Фв, рег.№ от РНК, е направено изявление от страна на И. А. за прекратяване на договора поради неплащане на дължимите наемни вноки за м.юли 2021 г. и м.август 2021 г., както и неплащане на консумативните разходи.

По делото като свидетел е разпитана А В Д, която в показанията твърди, че обитава съседен на процесния имот, отново въз основа на сключен с ищцата договор за наем.

Съобщава на съда, че от миналата година, м.май живее там, като познава ответницата.

Последната е пребИ.вала на адреса около един месец, като е предала на свидетелката парите за наема, които да даде на ищцата, тъй като заминавала за Виена на 10-дневна почивка. След този момент, свидетелката не е виждала ответницата, не е могла да се свърже с нея и по телефона. Св.Дерменджи обяснява, че и към момента пред вратата на жилището, което е обитавала ответницата, има плик с нейни обувки. В самия апартамент обаче свидетелката не е забелязала някой да влиза или да излиза, както и да има друг наемател.

От заключението по съдебно техническата експертиза се установява, че средният 2 пазарен наем за процесния имот за периода от 17.07.2021 г. до 15.11.2021 г. е в размер на 2429.00 лв.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Предявените в настоящето производство искове са с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД, чл.232, ал.2 ЗЗД, чл.236, ал.2 от ЗЗД, чл.92 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД.

По иска за опразване на наето помещение с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД, съдът намира следното:

От събраните в хода на производството писмени доказателства по безспорен начин се установява, че процесното жилище е отдадено под наем от И. Б. А. на ответника М. Р. Р. с договор за наем от 04.05.2021 г. за срок от една година, считано от 07.05.2021 г. В чл.6.3 от същия изрично е предвидена възможността договорът да бъде прекратен при неизпълнение на задължението на наемателя да за заплащане на наемната цена и на консумативите.

Доколкото се касае за отрицателен факт, достатъчно е ищецът само да твърди наличието му, като ответникът, в случай, че го оспорва, следва да представи доказателства в противната насока. В случая от страна на ответника не се представиха доказателства, че е заплатил дължимите наемни вноски за м.юли и м.август 2021 г. в срока по чл.3.1 от договора, а именно до 17-то число на текущия месец.

С оглед на това следва да се приложат последствията на чл.3.1 от договора, като същият се счита за автоматично прекратен от 17-то число на съответния месец, за който наемателят не е изпълнил задължението си да заплати уговорената наемна цена – в случая от 17.07.2021 г..

В тази насока следва да се отбележи, че цитираната клауза на чл.3.1 от договора, визира облекчен ред и бързина при разкъсването на облигационната връзка - с всички произтичащи от това последици, като тя може да ползва както наемодателя, така и наемателя - с оглед съответния им интерес. Тази уговорка дава възможност на наемодателя да предприеме незабавно, след настъпване на посочения ден при неплащане на падежа, съответни действия по освобождаване на имота /без необходимост да отправя предизвестие или предупреждение със срок за изпълнение и да доказва надлежно връчване и съответно изтичане на срок/, респективно на наемателя, при спешна нужда, да се освободи от договорната връзка с простото неплащане на цената. Този извод се следва от тълкуването на волята на страните, залегнала в процесния договор, с оглед неговата цел, обичаите в практиката и добросъвестността. Ето защо, в случая, отправената нотариална покана не е релевантна за извършване на преценка за момента на прекратяване на процесния договор. Този ефект е настъпил автоматично на 17.07.2021 г., с неплащане на наемната вноска за м.юли 2021 г. /в този смисъл решение № 133/21.06.2019 г., постановено по гр.д.№ 2918/2018 г. по описа на ВКС, ІІІ г.о./.

Като последица от прекратяване на договора, за за наемателя – ответник по делото, е възникнало задължението да върне на наемодателя наетия имот във вида и състоянието, в които го е получил. Доказателства за изпълнение на това задължения не бяха ангажирани от ответника по делото.

По така изложените съображения съдът намира, че са налице всички предпоставки за уважаване на предявения иск, като ответникът бъде осъден да опразни и предаде на ищеца владението върху процесния имот.

По иска за заплащане на дължими наемни вноски и неустойка за забава върху тях искове с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД, съдът намира следното:

За да бъде уважен този иск, следва да се установи наличието на валидно облигационно правоотношение между страните по договор за наем, изпълнение на 3 задълженията на ищеца-наемодател по него и размера на наемната цена през времето, за което е заявена претенцията.

Както вече се посочи, страните са били обвързани от валидно възникнало облигационно правоотношение по договор за наем за процесния имот за времето от 07.05.2021 г. до 17.07.2021 г., на която дата е то е автоматично прекратено на основание чл.3.1 вр. чл.6.3 от договора. С исковата молба ищцата претендира вземане за наем за м.юли 2021 г. в пълен размер от 685.00 лв. Съдът обаче намира, че доколкото договорът е прекратен от 17.07.2021 г., от тази датата до 31.07.2021 г. наем не се дължи. Вземането на ищцата е основателно за периода от 01.07.2021 г. до 16.07.2021 г. в размер на 353.55 лв., определено като месечния наем от 685.00 лв. се раздели на брою дни в м.юли /31 дни/ и се умножи по броя дни, за които страните са били обвързани от процесния договор за наем /16 дни/. За разликата до пълния предявен размер от 685.00 лв. искът следва да се отхвърли като неоснователен и недоказан.

Върху така приетия за основателен размер на дължимия наем се дължи неустойка за забава, съобразно уговореното в чл.3.1 от договора, а именно по 0.5% за всеки просрочен ден. С оглед на това, следва да се приеме, че от 17.07.2021 г. до завеждане на иска – 16.11.2021 г., за 125 дни просрочие, дължимата неустойка е в размер на 220.97 лв.

Ответникът, с отговора на исковата молба е направил възражения за нищожност на коментираната клауза и за прекомерност на уговорената неустойка, по които съдът намира следното:

На първо място следва да се посочи, че неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват /чл. 92, ал. 1 ЗЗД/, като размерът й е предоставен на волята на страните при установената в чл.9 от ЗЗД свобода на договаряне. Действително, неизпълнението на парично задължение не може да стане невъзможно и длъжникът не се освобождава от задължение да престира същата стойност в пари /чл. 81, ал. 2 ЗЗД/, но от законовата уредба на отговорността при забава на изпълнението на парично задължение в чл.86 ЗЗД не следва изводът, че страните не могат да уговарят неустойка за забава на парично задължение над законната лихва /чл. 86, ал. 2 ЗЗД/, както поддържа ответникът. Законът не е установил ограничения върху размера на неустойката, а правилото на чл.86 ЗЗД не е императивно. То се прилага, когато не е уговорено друго /в този смисъл решение № 140 от 20.03.2006 г., постановено по т.д.№ 408/2005 г. по описа на ВКС, ТК, I т.о./. Ето защо, не може да се приеме, че разпоредбата на чл.3.1 от договора е нищожна, поради противоречие със закона, тъй като с нея е уговорена неустойка в размер над законната лихва.