Решение № 4590 от 14.07.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4590 гр. София, 14.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично заседание на десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стела Кацарова

Членове:

Йоана М. Генжова

Мария В. Атанасова при участието на секретаря Кристина Андр. Неделчева като разгледа докладваното от Йоана М. Генжова Въззивно гражданско дело № 20241100503263 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по жалба от ищцата М. О. М., чрез пълномощника адв. А.

Т., срещу решение №19748/30.11.2023г. по описа на СРС, 173 състав, в частта, с която е отхвърлен предявеният от М. О. М. срещу Адвокатско дружество „Ш. и Я.“ иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД за осъждането му да заплати сумата от 3735 лева, представляваща обезщетение за неоснователно обогатяване, изразяващо се в ползване без правно основание за периода 17.10.2019г. – 31.10.2019г. на собствената на ищцата 1/6 идеална част от недвижим имот – апартамент в гр. София, ул. ****, с площ от 126,47 кв.м., състоящ се от три стаи, хол, кухня, тоалетна, баня, антре и балкон, ведно с прилежащите му избено помещение с площ от 7,50 кв.м. и таванско помещение от 13,60 кв.м., намиращ се в сградата, построена в УПИ I-9, кв.302 по плана на гр. София, местност „ГГЦ-Г-6“, ведно със законната лихва от подаването на исковата молба (01.02.2023г.) до окончателното изплащане на сумата, като е осъдена ищцата да заплати на ответника и направените разноски по делото.

С въззивната жалба се излагат оплаквания, че решението е неправилно, 1 незаконосъобразно, необосновано, постановено в нарушение на материалния и процесуален закон и при съществени нарушения на съдопроизводствените правила. По делото било установено наличието на обедняване на ищцата, доколкото същата била собственик на дял от имота, но не получавала доход от същия, нито го ползвала лично съобразно дела си. На ищцата бил непротивопоставим сключеният от другия съсобственик договор за наем, поради което същата разполагала с две алтернативни претенции – да иска от другите съсобственици средния пазарен наем за своята част, а срещу наемателя в имота имала претенция за средния пазарен наем за лишаване от ползване на припадащата се част. В случая припадащата се част от наема не била платена на ищцата, поради това искът по чл.59 от ЗЗД срещу наемателя за средния пазарен наем за припадащата се част бил основателен. Поддържа се, че през процесния период ответникът е ползвал имота без правно основание, противопоставимо на ищцата – собственик, както и препятствал ищцата да го ползва, съобразно неговото предназначение в обема на правата, които има, съответно обогатяването на ответника, изразяващо се в спестяването на разходи за наем за ползване на имота за процесния период за нейната част. За ищцата не съществувал друг път за защита срещу третото лице в имота и последиците на неоснователното му обогатяване. Ответникът признал наличието на облигационно правоотношение по договор за наем с наемодатели И.П.Й.-Н. и В.И.Н., като уговореният наем от 746 лева не съответствал на действителната пазарна стойност на месечен наем плюс консумативи. От заключението на съдебно-оценителната експертиза се установило, че средният пазарен наем за процесния имот е в размер на 1723 лева. Посочената наемна цена била симулативна и не представлявала действителната пазарна стойност на месечен наем и консумативи. Ищцата нямала правен интерес да води иск по чл.30, ал.3 от ЗС срещу съсобствениците си за припадащата се част от симулативен и недействителен наем от 746 лева с включени консумативи. Следвало да се отчете и процесуалното поведение на ответника, което не поискало привличане по реда на чл.219 от ГПК като трето лице – помагач на твърдения за негов наемодател и не предявил обратен иск към него, което било индиция, че сумата от 746 лева не представлява действителната пазарна стойност на месечния наем и е симулативна. Поради изложеното моли обжалваното решение да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което предявеният 2 иск да бъде уважен.

Подаден е писмен отговор по реда и в срока на чл.263, ал.1 от ГПК от насрещната страна Адвокатско дружество „Ш. и Я.“, чрез пълномощника адв.

Е.З., с който жалбата се оспорва и се прави искане за потвърждаване на обжалваното решение. Не било спорно и се установявало от събраните по делото доказателства, че процесният имот е отдаден на адвокатското дружество под наем от собственика И.Й., като същата получавала редовно дължимия наем. Поради това не било налице обогатяване на ответника. Не било доказано, че ищцата е собственик на 1/6 идеална част от процесния имот.

Правилен бил изводът на първоинстанционния съд, че в случая въпросът за дължимото обезщетение за ползване на имота следва да се уреди между съсобствениците чрез иск по чл.30, ал.3 от ЗС, като този извод бил съобразен с установената практика на ВКС. Възражението, че договорът за наем е симулативен било въведено за първи път с въззивната жалба, поради което същото не следвало да бъде разглеждано.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства и становищата на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и е процесуално допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Постановеното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, като въззивният състав споделя мотивите му, поради което и на основание чл.

272 ГПК препраща към мотивите на СРС. Във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението, следва да се добави и следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл.59 от ЗЗД за присъждане на сумата от 4062 лева, представляваща 3 обезщетение за лишаване от ползването на собствена на ищцата 1/6 идеална част от недвижим имот, представляващ апартамент №3, намиращ се в гр.

София, ул. ****, за периода от 17.10.2018г. до 31.10.2019г.

Съставът на чл.59, ал.1 от ЗЗД включва обедняване на едно лице, обогатяване на друго, наличие на връзка между обогатяването и обедняването и липса на валидно основание за това имуществено разместване в отношенията между субектите. Тежестта за доказване на посочените факти е за ищеца.

В случая при съвкупната преценка на събраните по делото доказателства се установява, че процесният недвижим имот е съсобствен между ищцата М.

О. М. и третите за настоящия спор лица И.П.Й.-Н. и В.И.Н., при квоти: 4/6 ид.ч. за И.Й. – Н. и по 1/6 ид.ч. за М. М. и В.Н.. Не е спорно също така, че ответникът е ползвал имота през целия процесен период на основание договор за наем, сключен с И.П.Й.-Н..

В решение № 179 от 23.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3104/2014 г., IV г. о., ГК и цитираната в него практика на ВКС, е възприето следното: Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС управлението и ползването на общата вещ се извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с това решение и да не може да го променя (извън хипотезата на чл. 32, ал. 2 ЗС). В тази връзка, съсобствениците, които притежават повече от половината от общата вещ са властни да вземат решение за отдаването й под наем и това решение ще обвърже всички съсобственици. Имуществените отношения в подобна хипотеза се уреждат между съсобствениците, а не между наемателя и неучаствалия в сделката съсобственик (чл. 31, ал. 2 ЗС). Той, поради обвързаността си в облигационното отношение, има право на ползите, но търпи и ограниченията във връзка с изпълнението на договора (арг. чл. 30, ал. 3 ЗС). При положение, че решението на мнозинството е вредно за вещта, съдът по искане на недоволния съсобственик решава въпроса, като администрира по реда на чл.

32, ал. 2 ЗС, но това не значи, че до тогава няма да се осъществява управление или изпълнението на взетото решение отпада с обратна сила, съответно наемният договор с третото лице обвързва и малцинството от съсобствениците. Освен това, съсобствениците, които притежават повече от 4 половината от общата вещ, макар и да могат да сключат наемен договор с трето на съсобствеността лице, обвързващ всички съсобственици, не могат да сключват договор за наем за повече от три години (арг. чл. 229 ЗЗД – в този случай извършват действия по обикновено управление). Ако го сторят, договорът ще е противопоставим след тригодишния срок на останалите съсобственици, само в хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД. Във всички случаи, когато наемният договор, сключен с трето лице е противопоставим на съсобствениците, те разполагат с възможност да търсят гражданските плодове, събрани изключително от съсобствениците – наемодатели, по силата на чл. 30, ал. 3 ЗС. По изключение, ако напр. договорът за наем е сключен по начин, вреден за общата вещ или е явно неизгоден за съсобствениците, притежаващи по-малко от половината от общата вещ, те могат да търсят наред с припадащата им се част от наема, още и обезщетение по чл. 31, ал. 2 от ЗС, представляващо разликата между уговорена наемна цена и средната пазарна цена, когато първата е по-ниска (виж мотивите към ТР 7/2012 г. на ОСГК).

Когато обаче сделката не обвързва съсобствениците по чл. 32 ЗС, те могат да търсят обезщетение за това, че са лишени от възможността да ползват своя дял от общия имот. Съгласно ТР № 7/2012 г. на ОСГК на ВКС, лично ползване по см. на чл. 31, ал. 2 ЗС се осъществява от ползващия съсобственик чрез непосредствени негови действия, чрез действия, осъществени от чл. на неговото семейство или чрез трето лице, на което безвъзмездното той е предоставил общата вещ. Щом сделката, въз основа на която третото лице е допуснато да ползва вещта е възмездна, отговорността не е по чл. 31, ал. 2 ЗС, а по чл. 30, ал. 3 ЗС, когато тя е противопоставима на другите съсобственици или те са я приели, съответно по чл. 59, ал. 1 ЗЗД, когато сделката е непротивопоставима на съсобственика и той не я приема. В последната хипотеза задължено е лицето, което фактически ползва вещта; основанието му е непротивопоставимо на съсобственика – ищец.

В конкретния случай имотът е отдаден под наем от съсобственик с дял, надвишаващ мнозинството, предвидено в разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС.

Съгласно тази правна норма управлението и ползването на общата вещ се извършва по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с това решение и да не може да го променя, като в тази връзка съсобствениците, които притежават повече от половината от 5 общата вещ са властни да вземат решение за отдаването й под наем и това решение ще обвърже всички съсобственици, а когато вещта е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината на имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно. (в този смисъл е цитираното по-горе решение № 179 от 23.07.2015 г. по гр. дело № 3104/2014 г.

ГК, IV ГО на ВКС). По настоящото дело не са ангажирани доказателства за датата, на която е сключен договорът за наем, както и за неговия срок, но с оглед обстоятелството, че до влизане в сила на решението по гр.д.

№13194/2012г. на СГС на 16.10.2018г., ищцата не се е летимирала като съсобственик на процесния имот, следва да се приеме, че срокът по чл.229, ал.2 от ЗЗД няма как да е изтекъл към исковия период от 17.10.2018г. до 31.10.2018г.

Поради изложеното следва да се приеме, че договорът за наем, сключен между ответника и третото за спора лице И.Й. – Н., е противопоставим на ищцата, поради което предявеният от нея иск по чл.59 от ЗЗД срещу наемателя е неоснователен и решението, с което същият е отхвърлен е правилно.