Решение № 1579 от 06.11.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1579 гр. София, 06.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-3, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Венета Ц.а при участието на секретаря Румяна Люб. Аврамова като разгледа докладваното от Венета Ц.а Търговско дело № 20221100901874 по описа за 2022 година

Предявени са субективно и обективно съединени отрицателни установителни искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 464 ГПК за установяване несъществуването на вземанията на присъединения в изпълнително производство по изпълнително дело 20229270400735 по описа на ЧСИ С.Л., с peг. № 927, с район на действие Окръжен съд София кредитор А. Б., по изпълнителен лист от 10.12.2021 г., издаден въз основа на влязло в сила неприсъствено решение по гр.д. № 39/2021 г., по описа на Районен съд – гр. Самоков за сумата от 24 000 лв., представляваща увеличената стойност на самостоятелен обект на етаж 2 в сграда с идентификатор *** – апартаментен хотел Айсберг /преди Кокиче/ в к.к. Боровец, представляващ СТУДИО 24, с идентификатор ***, в следствие на извършени в периода 29.04.2008 г.– 2009 г. подобрения в недвижимия имот; сумата от 10 000,00 лв., представляваща необходими разноски за поддържане на горепосочения недвижим имот, сторени в периода 2008 година – 2018 година, за сумата от 24 000 лв., представляваща увеличената стойност на самостоятелен обект на етаж 2 в сграда с идентификатор *** – апартаментен хотел Айсберг /преди Кокиче/ в к.к.

Боровец, представляващ СТУДИО 25, с идентификатор ***, вследствие на извършени в периода 29.04.2008 г.– 2009 г. подобрения в недвижимия имот, сумата от 10 000,00 лв., представляваща необходими разноски за поддържане на горепосочения недвижим имот, сторени в периода 2008 година – 2018 година/, ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от 21.01.2021 г. до окончателното плащане, както и сумата от 2720 лв., представляваща разноски.

Ищецът „Първа инвестиционна банка“ АД твърди, че на 16.09.2022г. му е било предявено разпределение по изпълнително дело 20229270400735 по описа на ЧСИ С.Л., с peг. № 927, с район на действие Окръжен съд София, съгласно което на присъединения взискател – А. Б. е разпределена сума за извършени подобрения в ипотекиран в полза на Банката недвижим имот, каквито вземания, според ищеца, взискателят не притежава.

Поддържа, че на проведената публична продан, в периода от 08.07.2022г. до 08.08.2022г., недвижимите имоти са реализирани и за купувач е обявен наддавачът-взискател с най-високо валидно наддавателно предложение - „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА” АД.

Сочи, че по негова молба, а именно от „ПЪРВА ИПВЕСТИЦИОННА БАНКА” АД 1 срещу длъжниците „А и Л КОРПОРАЦИЯ“ ООД - в несъстоятелност, с ЕИК 130136391 /с предходно наименование „ТЪРГОВСКА КЪЩА Й.“ ЕООД/, „ВИГО БИЙЧ“ ЕООД - в ликвидация, с ЕИК 201491020, и И. Ц. Й., е образувано изпълнително дело № 20188640400117 по описа на ЧСИ В.Н., с peг. No 864 от КЧСИ и район на действие СОС, на основание изпълнителен лист, издаден на 11.04.2018г. от Софийски районен съд, 161 състав, въз основа на Заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 22545/2018г. Твърди се, че вземанията на банката са обезпечени с първо по ред ипотека, учредена върху недвижими имоти, собственост на длъжника „А и Л КОРПОРАЦИЯ“ ООД - в несъстоятелност, с ЕИК 130136391, /с предходно наименование „ТЪРГОВСКА КЪЩА Й.“ ЕООД/, съгласно нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 197, том III-А, peг. №3957, дело № 573/2007г. на нотариус Б.М., с peг. № 411 в НК, и район на действие Самоковски районен съд, вписан в Служба по вписвания град Самоков с вх. peг. No 1393/15.06.2007г., акт №118, том I от 2007г. учредена върху недвижими имоти, собственост на длъжника „А и Л КОРПОРАЦИЯ“ ООД - в несъстоятелност, с ЕИК 130136391, като описаните в исковата молба два от тях са прехвърлени на 24.06.2009 година на ответницата – физическо лице Б., която се явява ипотекарен длъжник, присъединен в качеството на взискател по изпълнителното дело за вземания от общо 82 166, 68 лева, дължими за извършени от него необходими и полезни разноски за посочените в исковата молба два недвижими имота.

Ищецът твърди, че ответницата Б. не е е носител на право на предпочтително удовлетворяване, както и че вземането на Б. срещу несъстоятелното дружество, не съществува. На първо място, поддържа, че поради непредявяването на вземанията по реда и в сроковете по ТЗ в производството по несъстоятелност, въпреки, че същите са възникнали преди датата на открИ.е на производството, се считат погасени ех lege.

На второ място твърди, че лицето не е извършило подобрения в имота, а евентуално оспорва и размера на претендираните разноски. Намира, че постановеното неприсъствено решение не може да установи тези факти, тъй като процесът е бил симулативен и ищецът не е участвал като страна в производството и съответно – не е обвързан от сила на пресъдено нещо. Твърди, че при всички случаи не е налице и увеличение на стойността на имота.

Сочи, че дори и да са извършени подобрения, то те са след вписаната ипотека в полза на ПИБ АД и предвид разпоредбата на чл. 177 ЗЗД, следва да са привилегировани при принудително изпълнение с привилегия по чл. 136, ал. 1, т. 4 от ЗЗД, но за да се възползва от възможността за удовлетворяване преди ипотекарния кредитор, взискателят, който твърди извършени подобрения, трябва да е упражнил съдебно право на задържане върху недвижимите имоти – тоест, за тези вземания да е налице съдебно признато право на задържане. Тези условия намира да не са налице, тъй като такова право на задържане не е удостоверено с изпълнителния лист или признато със съдебното решение, въз основа на който е издаден, представени от ответницата в изпълнителното производство. Ето защо, поддържа и че щом ипотеката е вписана преди прехвърлителната сделка, не е налице привилегия преди ипотечното право, дори и при съществуване на съответно вземане.

Ищецът твърди и че ответницата не може да се ползва от правата по чл. 177, ал. 1 ЗЗД, тъй като притежава качеството ипотекарен длъжник към датата на учредяването на ипотеката, тоест – е недобросъвестна.

Допълва и че дейности по поставяне на теракот, фаянс и други не представляват подобрения в недвижимия имот. Оспорва и вземането за необходими за запазването на имота разноски, като се сочи, че по изпълнителното дело не са представени доказателства за извършени такива разноски, а и такива разноски не са правени, а твърдените разноски представляват разноски по обикновеното и обичайно потребление на имота, както и разноски, сторени за поддръжка на общите части на сградата, в която са недвижимите имоти.

Прави възражение за погасяване по давност на претендираните вземания за разноски.

2

В допълнителната искова молба уточнява, че предвид липсата на възражения по чл.

265 от ЗЗД, както и договореното между страните по договора за покупко-продажба, недвижимите имоти - самостоятелни обекти в сграда са предадени на купувача в договорената степен на завършеност, вид и оборудване, за което е заплатена и уговорената цена, посочена в Нотариален акт № 168, том 2А, рег.№ 4005, дело № 345/2009г. от 24.06.2009г. на Нотариус Б.М. и Нотариален акт № 167, том 2А, рег.№ 4004, дело № 344/2009г. от 24.06.2009г. на Нотариус Б.М.. Поради това възразява по извършването на подобрения и полезни разноски, тъй като посочените строително-ремонтни работи вече са били извършени към датата, от която се претендират. Неотложните разходи, от една страна, оспорва да са сторени, а от друга страна – оспорва и да е било налице необходимост от такива разноски.

Ответното дружество не се ангажира с отговор в срок на подадената искова молба.

Ответницата А. Б. оспорва иска. Сочи, че е извършила подобрения в имотите, които детайлно описва в отговора на исковата молба, като ги е привела от степен „груб строеж“ до степен да са годни за ползване по предназначение. Поддържа предварителният договор с купувача да има характер и на договор за изработка, като в него е уговорено имотите да се прехвърлят по цена в нотариален акт, а надхвърлящата тази сума стойност да представлява стойността на подобренията, които продавачът се е задължил за изпълни като изпълнител по договор за изработка. Стойността на средствата за извършване на тези подобрения в периода от сключване на предварителен договор на 29.04.2008 година - края на 2009г. за всеки от имотите твърди да възлиза на сумата от 24 000 лева за всеки и в резултат на подобренията поддържа, че стойността на всеки един имот се е увеличила със сумата от 24 000 (двадесет и четири хиляди) лева, което определя като значително увеличение на стойността на имота.

Отделно поддържа и че в периода 2009г.- 2018 г. са извършени и неотложни ремонтни от страна на инвеститора като изпълнител и възстановителни дейности в сградата, в която се намират имотите, наложени от амортизирането и овехтяване на сградата - за смяна на счупен фаянс, ремонт на ел. инсталация, ремонт на ВиК - инсталация, подмяна на осветителни тела в общите части, за което ипотекарният длъжник е сторил разход от 10 000 лв. за всеки самостоятелен обект (или, по 1 000 лв. за всяка календарна от 2009 година до 2018 година и съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата). Тези ремонти ответницата определя като наложителни за запазване целостта на сградата, а съответно - и на самостоятелните обекти в нея. Възразява, че вземането по чл. 177, ал. 1 ЗЗД по закон подлежи на удовлетворяване в производство по индивидуално принудително изпълнение от цената на ипотекирания имот, като същото не би могло да бъде прието в производството по несъстоятелност. Сочи, че се касае до изключения, при които определени вземания /като процесното/ се удовлетворяват не в универсалното производство по несъстоятелност, а в индивидуалното принудително изпълнение, което се развива независимо.

Ето защо, оспорва вземанията да са погасени на основание чл. 739 от ТЗ, а вземането, произтичащо от сторените необходими и/или полезни разноски счита, че се ползва с привилегия и подлежи на удовлетворяване преди това на ипотекарния кредитор. Счита, че чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД няма отношение към извършеното разпределение и не въз основа на това основание ЧСИ е определил поредността на удовлетворяване на присъединения взискател, удостоверил своето вземане с изпълнителен лист - на основание чл. 177, ал. 1 от ЗЗД. Поради това намира и за правно ирелевантно признато или не, съдебно или не право на задържане върху имотите.

Съобразно правилата за разпределение на доказателствената тежест, твърденията и правната квалификация на предявените искове, ищецът следва при пълно и главно доказване да установи възраженията си срещу вземанията на ответника, вкл. и твърденията за погасяването по давност.

Ответникът Б. следва да установи, че е била собственик на ипотекираните имоти, че 3 не е лично задължена по дълга към банката, в полза на която е сключен договорът за ипотека, че имотите – СТУДИО № 24 и № 25 са обект на извършена публична продан, в която за купувач е обявен ищецът, както и - извършването на въпросните подобрения – полезни разноски – които са увеличили стойността на имота и необходими разноски – които са били необходими за запазване на имотите и тяхната стойност.

Фактите, обявени по ТР не подлежат на доказване в процеса, тъй като са общоизвестни. Не се нуждае от доказване в процеса и изложеното от фактическа страна от ищеца относно образуването на изпълнителното дело, наличието на договорна ипотека, предприетите по индивидуалното изпълнение действия, които обстоятелства не са спорни между страните.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Въз основа на изпълнителен лист, издаден на 11.04.2018 г. по ч. гр. дело № 22545/2018 г. по описа на Софийски районен съд, 161 състав и по молба на „Първа инвестиционна банка“АД срещу длъжниците „А и Л Корпорация“ ООД, „Виго Бийч“ ЕООД и И. Ц. Й., на 09.07.2018 година е образувано изпълнително производство по изпълнително дело № 201188640400117, прехвърлено за продължаване на изпълнителните действия под номер 20229270400735 по описа на ЧСИ С.Л., рег. № 927 на КЧСИ с район на действие СОС, гр. Елин Пелин. Изпълнителният лист е издаден въз основа на издадена на 11.04.2018 г. заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК срещу длъжниците „А И Л КОРПОРАЦИЯ“ ООД, „ВИГО БИЙЧ“ ЕООД и И. Ц. Й. за солидарното им осъждане за заплащане на сумата от 952 695,45 евро – главница по договор за банков кредит № 00КР-АА2978/30.05.2007 г. и 7 броя анекси към него и договор за встъпване в дълг от 28.11.2012 г., ведно със законната лихва и разноски.