Решение № 260048 от 12.12.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 260048

12.12.2022г. гр.

Несебър

В

ИМЕТО НА НАРОДА

Несебърският районен съд граждански състав на двадесет и първи април в публично заседание в следния състав:

Председател: Мария Берберова-Георгиева секретар

Атанаска Ганева като разгледа докладваното от с. М. Берберова-Георгиева гр.д.№

1172 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на А.В.Л., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г. в гр.Н., с Булстат ......., с адрес в Рбългария: с.Р., общ.Несебър, обл.Бургас, к.к.Е., сграда С. --, ап...., със съдебен адрес:*** /чрез адв.А.Т. ***/, против „У.О.И С.” ЕАД с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление:***, представлявано от Е.Ц.Р., „Е.Н.У.”

ЕООД с ЕИК ........., със седалище и адрес на управление:***, представлявано от М.Д.М.и „Ф.” ЕООД с ЕИК ........, със седалище и адрес на управление:***.

В исковата молба се сочи, че с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 5, том XIII, per. № 6315, дело № 2313 от 31.05.2007г. на нотариус ......, peг. № ...в регистъра на НК, с район на действие - района на РС-Несебър, ищецът е закупил правото на собственост върху недвижим имот, представляващ: Апартамент № С..., крило „С.", находящ се на 2 етаж, на площ от 136,10 кв.м., от които - жилищна площ 104,80 кв.м. и 31,30 кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответният процент идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, който апартамент се намира в сграда „А" на курортен апартаментен комплекс „Е.", изграден в урегулиран поземлен имот (УПИ) XIV- 467, 468, 480, в квартал 22 по действащия регулационен план на с.Р., община Несебър, област Бургас, целият с площ от 39248 кв.м., с идентификатор 61056.502.... по КККР на с.Р., общ.Несебър.

Сочи се, че изграденият в имота курортен комплекс е съвкупност от множество самостоятелни жилищни и нежилищни обекти, които са прехвърлени в собственост и се притежават от множество трети лица, поради което правният статут на комплекса се подчинява на правилата за етажната собственост по смисъла на ЗУЕС. Твърди се, че в комплекса има зона с басейн за общо ползване от всички етажни собственици и единна за всички етажни собственици градинска инфраструктура, които следва да се считат за принадлежност към етажната собственост по смисъла на ЗУЕС. Наред с горното, се сочи, че застроеният урегулиран поземлен имот е ограден и е с ограничен достъп, а самите басейни са изградени за ползване само и единствено от собствениците на самостоятелни обекти в комплекса, както и всички останали елементи на дворната инфраструктура.

Ищецът сочи, че първият ответник- „У.О.И С.”

ЕАД, в качеството си на наемодател, е сключил с втория ответник „Е.Н.У.” ЕООД, в качеството му на наемател, договор за наем от 24.02.2020г. По силата на чл.1 от договора за наем, наемодателят е предоставил на наемателя облигационното право на ползване на незастроената част от терена на курортния комплекс. В чл.

6 страните по договора за наем са се споразумяли за това, че „....наемателят има право да извършва контрол по отношение на договореното ползване на имота съобразно предназначението му...". С анекс към така сключения договор за наем, който анекс е подписан между първите двама ответници на 25.02.2020г. страните са уточнили, че незастроената част от терена на комплекса, която съгласно договора съставлява предмет на договарянето, е в размер на 21 322 кв.м. Според ищеца, под незастроена част от терена на комплекса се разбира частта, която не е заета от сградите на основното застрояване, но се оказва заета от изградените елементи на градинската инфраструктура /басейн, алеи, цветни и тревни площи и т.н./. Наред с това се сочи, че, в т.4 и т.5 от анекса страните са се договорили, че вторият ответник, със съгласието на наемодателя, има право да въведе контролно-пропусквателен режим в наетия имот като достъпът на трети лица може да се осъществява със съгласието на наемателя. Твърди се, че въз основа на така сключения договор за наем вторият ответник, действайки със съгласието на първия ответник, е въвел пропусквателен режим в комплекса, като за целта е ангажирал третият ответник „Ф.” ЕООД, като с договор за охрана от 24.02.2020г. му е възложил упражняването на контрола за достъп до двора като цяло, до басейна и до останалите отделни елементи на градинската инфраструктура.

Ищецът твърди, че правото му на собственост върху самостоятелен обект в комплекса, включва и правото му да ползва прилежащата дворна инфраструктура и съответно басейн, т.е. всички общи части на комплекса: както тези, които са общи по смисъла на чл. 38 от ЗС, така и тези, които са принадлежности по смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС. С оглед на това, същият заявява, че нито един от ответниците няма право да ограничава достъпа на ищеца, както до самите сгради на комплекса, така и до отделните елементи на дворната инфраструктура. Предвид гореизложеното, ищецът твърди, че като ограничава достъпа на ищеца до отделните сгради, басейни и прилежащата към комплекса от сгради дворна инфраструктура, ответната страна пречи на спокойното упражняване на притежаваното от него право на собственост, включващо и правото на ползване на прилежащата дворна инфраструктура и свободен достъп до нея. Сочи се, че изложените в исковата молба доводи били поддържани и по друго дело пред ВКС, по което е било допуснато касационно обжалване и по което съдът със свое решение № 175 от 18.12.2019г., постановено по гр.д. № 4660/2018г. по описа на съда е уважил предявените по делото негаторен и ревандикационен иск, като е осъдил ответната страна да преустанови строителството в дворното място и съответно да предостави и осигури достъп на ищците до басейна и дворната инфраструктура.

Гореизложеното е мотивирало правния интерес у ищеца да поиска от съда да се произнесе с решение, с което да осъди ответниците да преустановят въведения от тях пропускателен режим, като осигурят достъп на ищеца до басейна и дворната инфраструктура на целия двор на комплекса от сгради, изграден в поземлен имот с идентификатор 61056.502.... с площ от 39 235 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: комплексно застрояване, при граници: имоти с идентификатори 61056.502....; 61056.502...., 61056.502.....

В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба от „У.о.и с.” ЕАД, с който не оспорват сключването на договор за наем от 24.02.2020г. с втория ответник „Е.Н.У.” ЕООД на незастроената част от ПИ 61056.502...., нито сключения към договора анекс от 25.02.2020г., с който е уточнено че незастроената част от терена се равнява на 21322 кв.м. и е договорено правото на наемателя да осъществява контролно-пропускателен режим в наетия имот, като акцентират, че представлява незастроената част от ПИ 61056.502..... Сочат, че в застроената част на ПИ 61056.502...., която не е предмет на сключения договор за наем, се намира к.к.„Е.“.

Считат, че договора е сключен при съблюдаване правилата на чл.64 от ЗС, която законова разпоредба е приложима в отношенията между „У.о.и с." ЕАД от една страна, като собственик на парцела и от друга страна собствениците на сгради и самостоятелни обекти в сгради, съставляващи комплекс „Е.“. Твърдят, че нито с действия, нито с бездействия, са възпрепятствали правото по чл.64 от ЗС на собствениците, в това число и на ищеца. Сочат, че не са ограничавали правото им на достъп до имотите им, нито необходимото ползване на парцела, съгласно предназначението на притежаваните от тях имоти-апартаменти. В тази връзка твърдят, че сключването на договора за наем за незастроената част от ПИ 61056.502.... също не е от категорията на ограничаващите действия. Заявяват, че не се считат за адресат на общата формулировка в исковата молба „..... с това си поведение ответната страна осъществява фактическия състав на чл.109 от ЗС". Сочат, че ищецът не е посочил нито дали конкретно „У.о.и с." ЕАД извършва действия, с които му пречи да упражнява своето право, нито в какво се изразяват тези действия, конкретно за „У.о.и с." ЕАД. Що се отнася до договора за охрана, сочат, че не са страна по него и не могат да вземат отношение. Твърдят, че между тях и „Ф." ЕООД не съществува правна връзка и „У.о.и с." ЕАД не отговаря за техни действия спрямо собствениците на сгради и самостоятелни обекти в сгради в комплекс „Е.". Предвид гореизложеното, считат ищцовата претенция спрямо „У.о.и с." ЕАД за неоснователна и молят съда да постановите решение, с което да отхвърли изцяло исковата молба спрямо дружеството.

В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба и от „Е.Н.У.” ЕООД, с който излагат становище за неоснователност и недоказаност на предявените искове. Уточняват, че ищецът има сключен и действащ договор за управление и поддръжка по смисъла на чл.2 от ЗУЕС с дружество „Е. Х." ООД (дружеството, извършващо дейността по управление и поддръжка комплекс Е.). Сочат, че ищецът заплаща редовно таксите си за управление и поддръжка и има безпрепятствен достъп във всички части на комплекса. Не оспорват наличието на облигационни отношения на основание сключен договор за наем от 24.02.2020г. между първият и вторият ответник, както и наличието на валидно сключен договор за охрана от 24.02.2020г. между втория и третия ответник. Оспорват всички останали факти и обстоятелства твърдени от ищеца в предявената искова молба. Заявяват, че изграденият в ПИ 61056.502.... курортен комплекс „Е. .......- с.Р.“ е комплекс от няколко жилищни и обслужващи сгради, има характер на „комплекс от затворен тип", при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Наред с горното, оспорват твърдението на ищеца, че самият комплекс е изграден като общ проект. В тази връзка сочат, че всяка отделна сграда си има отделно строително разрешение и отделно разрешение за въвеждане в експлоатация. Дворната инфраструктура, външните кабелни линии и всички паркови елементи в двора са изградени от „П.Д." ЕООД и към момента са подобрения в парцела собственост на „У.О.И С." ЕАД.

Дворната инфраструктура е изградена по сключен договор за изпълнение между „П.Д. ЕООД“ и „И-с ЕИК .......

Твърдят, че за извършените подобрения в парцела до момента „П.Д." ЕООД не е предявил иск за тяхното заплащане към собственика. Освен горното, се твърди, че ищецът Л. не е придобивал идеални части от парцела, в който е построена сградата. Сочат, че собствениците на самостоятелни обекти, какъвто е и ищеца са придобили единствено правото на строеж върху терена по смисъла на чл.63 от ЗС. Твърдят, че дворната инфраструктура на комплекса е собственост на „Е. Х."

ООД на основание апортна вноска от дружеството строител и инвеститор в комплекса.

Сочат, че басейните в комплекс „Е.” са самостоятелен обект на правото на собственост, като „открит обект" по смисъла на пар.5, т.68 ДР ЗУТ, същите са с обем много над 100 куб.м. и са изградени на основание реализирано право на строеж от страна на „П.Д." ЕООД. Заявяват, че басейните са изградени с отделни строителни книжа и имат самостоятелно разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация. Твърдят, че големият басейн в комплекса се обслужва от самостоятелни помещения, които не са част от сградите на комплекса и са самостоятелни по своя характер. Прилежащ към басейна бил пул бар, разположен в басейна, помпени станции, съоръжения за подгряване и др. Пул барът бил самостоятелен обект, нанесен в кадастралната карта на с.Р.. Собственик на пул бара и прилежащия към него голям басейн бил „Е. Х." ООД, тъй като тези обекти били продадени от „П.Д."

ЕООД на „Е. Х." ООД с нотариален акт през 2008г.

Относно въведения в комплекса контролно- пропускателен режим сочат, че същият регулира единствено достъпа на външни лица (несобственици) в комплекса. Преди въвеждане на контролно-пропускателния режим чести били случаите на влизания на външни лица, кражби, ползването на ресторанти и обекти в комплекса от външни лица, ползването на басейните от почти всички жители на с.Р.. Контролно- пропускателния режим и съществуващият правилник давал право на всеки собственик да влиза безпрепятствено в комплекса след установяване на неговата самоличност и след проверка в нарочно предаден списък на собствениците на охранителите от фирма „Ф."ООД. По повод сключения договор за охрана с „Ф."ООД сочат, че никой и под никаква форма не е забранявал на служители на „Ф." ООД да спират влизането на собственици в комплекса и свободното ползване на вътрешния двор. Твърдят, че ищецът по никакъв начин не е бил потърпевш от контролирания достъп в комплекса. Справката от използване на неговия чип от системата за контрол на достъпа на „Е. Х."ООД показвала, че ищеца влиза и излиза безпрепятствено в комплекса и има свободен достъп в общите части. Твърди се, че ищецът и в момента имал безпрепятствен достъп до външната инфраструктура в комплекса, редовно си заплащал и таксата за управление и поддръжка към „Е. Х." ООД.