Решение № 457 от 26.04.2024, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 457 гр. Варна, 25.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I А СЪСТАВ ТО, в публично заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цвета Павлова

Членове:

Диана К. Стоянова

Елина Пл. Карагьозова при участието на секретаря Елена Ян. Петрова като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Въззивно гражданско дело № 20243100500225 по описа за 2024 година за да се произнесе взе пред вид следното:

Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК.

Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба от „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК: 205726373, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ***, офис Б8, срещу решение

№3969/06.12.2023г., постановено по гр.д. № 1997/2023 г. на ВРС, с което въззивникът е осъден да заплати на „ТМ ГРУП 2020“ ООД, ЕИК: 205979234, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ***, сумата от 1000 евро, представляваща заплатена сума по договор за гаранция с купувач от 12.05.2020г., като гаранция за закупуване на следния недвижим имот: урегулиран поземлен имот с идентификатор № *** по КК и КР на гр. Варна, находящ се в с. Тополи, местност „пред Гробище“, общ. Варна, обл.Варна, с площ 4456 кв.м., подлежаща на връщане при прекратяване на договора по чл.3 от същия, на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД.

В жалбата се излагат доводи за неправилност и необоснованост на решението с твърдения за допуснато процесуално нарушение по 1 приложението на чл.183 от ГПК. Поддържа се, че оригинал на процесния договор от 12.05.2020г. не е представен от ищеца, въпреки дадените указания, тъй като не съществува, не е валиден и е унищожен като документ. Вместо да приложи последиците на чл.183 от ГПК и да изключи договора от доказателствата по делото, съдът е кредитирал представения препис, който е заверен от адвоката на ищеца в нарушение на чл.32 от ЗАдв. без същият да е видял оригинала. Излага се, че оригиналът на ищеца е бил върнат на ответника на 19.05.2020г. по арг. от чл.77, ал.2 от ЗЗД, а взаимоотношенията са новирани с новия договор за гаранция от 19.05.2020г., като сумата от 1000 евро е счетена за платена по нето. Несъществуващ договор не може да бъде прекратен на основание на съдържаща се в него договорна клауза, поради което съдът неправилно е приел, че договорът от 12.05.2020г. е бил прекратен на основание чл.3 от него. Необсъдени са останали множеството писмени доказателства, че по двата договора е предадена една и съща сума от 1000 евро, както и съдебните актове по гр.д. № 880/2021г. на ВРС, с които със сила на пресъдено нещо е прието, че ответникът е изправна страна по договора за посредничество от 30.04.2020г. и му е присъдена комисионна. СПН на решението се разпростира и върху ищеца в качеството му на трето ползващо се от договора лице, а задължителната му сила следва да бъде зачетена по арг. от чл.297 от ГПК. Влязлото в сила решение е обсъдено от ВРС избирателно.

Обратно на извода на ВРС, договор за посредничество е налице – този сключен на 30.04.2020г. с физическото лице Т.П., управител на ищцовото дружество. Изложени са съображения за недобросъвестност на ищеца, свързал се директно с продавачите въпреки забраната по договора, както и за укриване на действителната продажна цена в нотариалния акт, който се твърди да не обвързва ответника. Твърди се, че сумата по гаранцията е удържана като неустойка по действащия договор от 19.05.2020г., за което е издадена фактура от 08.06.2020г. С получаването й ищецът е признал дължимостта на неустойката на основание чл.301 от ТЗ. Въпреки, че не е отбелязано по кой договор е издадена фактурата, единственият валиден договор е този от 19.05.2020г., който е изпълнен от посредника. Фактурата не е необходимо да се подписва от получателя по нея – чл.6 ЗСч. Оспорването й в о.с.з. на 19.09.2023г. също не е надлежно, тъй като същевременно се признава, че е издадена по договора от 19.05.2020г. Съдът неправилно е отрекъл материалната доказателствена сила на документ, който не е бил надлежно оспорен. Неправилен е и изводът, че параметрите на договора от 19.05.2020г. не били постигнати, защото продавачите не се били съгласили да направят проучвания за присъединяване на обект към

2 електроразпределителната мрежа. Сделката е осъществена, следователно купувачът се е съгласил на покупка и без тези параметри. От ключово значение е била цената, която е постигната.

С молба №242/02.01.2024г. от въззивника са оттеглени изложените в жалбата оплаквания по допустимостта на обжалваното решение.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата страна, в който оспорва въззивната жалба и моли за потвърждаване на първоинстанционното решение. Счита, че са доказани всички предпоставки за уважаване на иска – наличието на сключен договор за гаранция от 12.05.2020г. с твърдяното съдържание, предаване на гаранция в размер на 1000 евро и непостигане на предложената цена от 80000 евро, поради което е настъпило условието на чл.3 от договора за прекратяване на същия и връщане на гаранцията.

За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази следното:

Производството пред ВРС е образувано по предявен от „ТМ ГРУП 2020“ ООД срещу „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД иск с правно основание чл. 55, ал. 1, т. 3 от ЗЗД за присъждане на сумата от 1000 евро, представляваща подлежаща на връщане по сключен между страните и прекратен договор за гаранция с купувач от 12.05.2020г., поради непостигане на условията за закупуване на следния недвижим имот: урегулиран поземлен имот с идентификатор № ***, находящ се в с. Тополи, местност „пред Гробище“, общ. Варна, обл.Варна с площ 4456 кв.м.

В исковата молба се твърди, че на 12.05.2020г. между ищеца, в качеството на възложител и ответното дружество, в качеството на изпълнител, е сключен Договор за гаранция с купувач, по силата на който ищецът заплатил на ответника сумата от 1000 евро, представляваща гаранция за закупуване на недвижим имот, представляващ урегулиран поземлен имот с идентификатор № ***, находящ се в с. Тополи, местност „пред Гробище“, общ. Варна, обл. Варна с площ 4456 кв.м. В договора били посочени условията, които следва да бъдат договорени от ответното дружество като посредник, за да се стигне до сключване на сделка, а именно: продажна цена в размер на 80 000 евро, срок за подписване на предварителен договор не по-късно от 19.05.2020г., срок за подписване на окончателен договор не по-късно от 05.06.2020г. Твърди се, че посочените условия не са били договорени и не се е стигнало до сделка. Съгласно чл. 3 от договора при 3 непостигане на посочените в договора параметри на сделката, изпълнителят следва да върне предадена като гаранция сума от 1000 евро на купувача.

Сумата не е възстановена, въпреки отправената от ищцовото дружество покана до ответното чрез ЧСИ Р.Т., която била получена на 03.01.2021г.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, в който оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че по силата на договор за посредничество от 30.04.2020г., сключен между Т.И.П.

/управител на ищцовото дружество/ и ответното, е договорено „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД да бъде посредник на ищеца и да го представлява пред трето лице собственик-продавач при закупуване на имот, посочен в протокол за извършен оглед към договора. На същия ден бил извършен оглед на процесния имот с цена 23 евро на кв.м., отразен в протокол, подписан от купувача. По силата на договора възложителят се е задължил да плати уговореното в договора възнаграждение от 3 % от уговорената продажна цена на имота, но не по-малко от 600 евро, като дължи възнаграждението и в случай че закупи имота чрез свързано лице. Ищецът се явява свързано лице, посочено в кръга на т. 1, ал. 1 от ТЗ спрямо възложителя Т.И.П.. По поръчка на възложителя и свързаното лице – ищцовото дружество, ответникът започнал преговори с продавачите на имота. От свързаното лица била направена оферта за сумата от 92500 евро, която била приета от продавачите и посредникът изготвил проект за предварителен договор, а двете страни по сделката започнали протакане. Твърди се още, че в неизпълнение на договора за посредничество от 30.04.2020г. купувачът пряко се е свързал с продавачите и на 22.06.2020г. чрез свързаното лице – ищцовото дружество „ТМ ГРУП 2020” ООД е закупил процесния имот за сумата от 137 000 лева по силата на нот. акт. 50, том XXXV, дело 7787 от 22.06.2020г. на АВ – Варна. Предвид сключването на сделката чрез свързано лице, Т.И.П. е бил осъден да заплати на ответника комисионната по договора от 30.04.2020г., с влязло в сила решение № 1571/06.12.2022г. по в.гр.д. № 1611/2022г. на ВОС. На 28.09.2022г. ответното дружество получило покана от Т.И.П. за връщане на сумата от 1000 евро депозит. В отговор уведомило Т.П., че той не е страна по договора за гаранция, както и че сделката е осъществена при уговорени между продавача и купувача условия, поради което на основание чл.2 от договора за гаранция „Лия имоти“ ЕООД е задържало гаранцията като неустойка за неизпълнение на договора за гаранция, за което е издадена и фактура от 06.10.2020г. На следващо място се посочва, че договорът за гаранция с купувач от 12.05.2020г. е прекратил своето действие по силата на 4 споразумение, сключено между страните, въз основа на което оригиналът на договора бил унищожен, а сумата по гаранцията в размер на 1000 евро, платена по договора от 12.05.2020г., е прехвърлена като гаранция за следващ договор за депозит от 19.05.2020г. Сочи се, че с друг иск, по който е образувано гр.д. № 2091/2023г. по описа на ВРС, се претендира връщане на същата сума от 1000 евро, платена като гаранция, което съставлява злоупотреба с право.

Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и отговора, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен договор за посредничество от 30.04.2020г., с който възложителят Т.И.П. възлага на изпълнителя „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД да го представлява пред трето лице собственик - продавач при закупуване на имота, посочен в протокола за извършен оглед към договора, срещу възнаграждението от 3% или минимум 600 евро от договорената продажна цена на имота, дължимо и в случай, че възложителят закупи имота чрез свързано лице. Такъв огледен протокол от 30.04.2020г. се намира на гърба на договора, като в същия под т.1 е посочен имот с идентификатор №*** в с.Тополи, обл.Варна и цена на същия от 23 евро/кв.м.

На 12.05.2020г. е сключен договор за гаранция, с който „ТМ ГРУП 2020“ ООД, ЕИК 205979234, чрез управителя Т.И.П., като възложител, предава на „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК 205726373, като изпълнител, сумата от 1000 евро като гаранция за закупуването на урегулиран поземлен имот с идентификатор №***, находящ се в обл. Варна, общ. Варна, село Тополи, местност ,,Пред Гробище“ с площ 4456 кв.м, идентичен с УПИ VI012032, кв.7 по плана на местност „Пред Гробища“, село Тополи, община Варна, при следните параметри: обща продажна цена в размер на 80 000 евро; срок за подписване на предварителен договор не по-късно от 19.05.2020г.; срок за подписване на окончателен договор не по-късно от 05.06.2020г.; разходите по прехвърлянето на собствеността върху имота да бъдат поети от купувача; размер на капарото по предварителния договор 10% от договорената продажна цена на имотите. В чл. 1 от договора е предвидено, че в случай, че продавачът приеме да продаде имота при посочените условия, „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД се задължава да задържи получената като гаранция сума за заплащане на част от цената по предварителния договор, а ако такъв не се подписва – по окончателния. Съгласно чл.2 в случай, че възложителят откаже да сключи предварителния или окончателен договор за покупко5 продажба в срока и при условията по договора, „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД има право едностранно да прекрати настоящия договор и да удържи като неустойка предадената гаранция. Според чл. 3 от договора при непостигане на посочените в договора параметри на сделката в срок до 19.05.2020г., „ЛИЯ ИМОТИ" ЕООД се задължава да върне на възложителя сумата, предадена като гаранция и договорът прекратява.

На 19.05.2020г., в деня за сключване на предварителен договор, същите страни по отношение на същия имот в документ, също наименован договор за гаранция, страните са уговорили, че възложителят предава на изпълнителя сумата от 1000 евро като гаранция за закупуването на имота, при следните условия: обща продажна цена от 92 500 евро, дата за сключване на предварителен договор – не по-късно от 05.06.2020г., дата за изповядване на сделката 19.06.2020г., като е предвидено и изискването, че тези условия са актуални при условие, че продавачите се ангажират да подадат искане за проучване условията за присъединяване на обект на клиента към ЕРМ в съответствие с Наредба №6/2014г. за присъединяване на клиенти и производители ел.енергия към съответните мрежи. Посочен е краен срок за постигане от посредника на условията по договора до 05.06.2020г.