Решение № 1169 от 01.11.2023, Районен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 1169 гр. Пазарджик, 01.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мира Мирчева при участието на секретаря Иванка Панчева като разгледа докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело №

20215220103705 по описа за 2021 година взе предвид:

Производството е образувано по иск, предявен от К. Н. Т. с адрес в с. М., общ. К., и В. Н. Т. с адрес в гр. Б., срещу Ф. Я. Я. с адрес в с. К., общ. С., и М. К. К. с адрес в гр. П. за унищожаване на договор за продажба на недвижим имот от 27.07.2020 г. (в исковата молба се сочи на едно място и дата 07.08.2009 г., която е явно техническа грешка), сключен между двамата ищци като продавачи – К. Т. лично за себе си и като пълномощник на сестра си В.

Т. – и М. К. К. като купувач.

В исковата молба се твърди, че през лятото К. Т. правил ремонт на останалата в наследство от неговия баща къща в с. К. При ремонта му помагали срещу заплащане С. Л. Д. и неговият брат. Станало дума за затрудненото финансово положение на Т. и за желанието му да стегне къщата и да си направи баня. С. му казал, че има приятел, който има заложна къща в гр.

Пазарджик и дава много хубави заеми срещу залог, като може да се заложи самата къща.

Свързал го със собственика на заложната къща, с когото се договорили да заложи имота си в полза на негов човек, което трябвало да стане пред нотариус. Собственикът на заложната къща обяснил на Т., че формално ще прехвърлят имота като залог на негова приятелка, но имотът си остава негов, той може да продължи да живее там и да прави ремонт, а когато се издължи, ще му го прехвърлят пак. Ищецът се съгласил, разказал всичко това на сестра си и тя му дала пълномощно, с което да се разпорежа с нейния дял от имота. Така на 27.07.2020 г.

С. завел Т. при нотариус, където го чакало момиче приблизително на възрастта на Т., представило се като М. Двамата обяснили на Т., че каквото и да му прочете нотариусът, то е 1 само формално и прикрива залога. Дали му сумата 10 500 лв. На връщане с автомобила на С. спрели пред магазин, от който, по препоръка на С., Т. да си купи маратонки – неговите собствени били вече овехтели. Слезли от колата и тръгнали, но по пътя към магазина С. казал, че си е забравил телефона, и се върнал в автомобила. Когато и ищецът се върнал, установил, че от автомобила липсва суичърът му, в който се намирали парите и телефонът му. С. се тюхкал изненадан, Т. обаче разбрал, че всичко това е организирана измама. Тя завършила с осъдителна присъда за С. Д. по НОХД 1169/ г. на Районен съд – Пазарджик. С нотариалния акт от 27.07.2020 г. ищецът бил продал на К. своя и на сестра си дялове от наследствения им имот – двуетажна масивна къща, лятна кухня и дворно място, за сума, посочена в нотариалния акт като 5500 лв. Сделката била сключена чрез умишлено въвеждане на Т. в заблуждение от ответницата К.. Само три месеца след това К. продала имота на другия ответник Ф. Я.. Умишлените действия на К. с помощта на С. Д. са създали невярна представа у Т. не за съдържанието на договора, но за това, че последиците му няма да настъпят. Имотът е следвало да обезпечава заем и волята на Т. не е била да го прехвърли.

Така той въвел и сестра си в заблуждение, че само залага къщата.

Иска се унищожаване на договора, сключен с нотариален акт № 168, том 15, вх. № 448 от 27.07.2020 г. на нотариус А. И., на основание чл. 29, ал. 1 във връзка с чл. 27 от ЗЗД, което е и правното основание на иска.

Наред с това е предявен и втори иск за признаване за установено по отношение на втория ответник Ф. Я., че ищците са собственици на имота и осъждане да им го предаде на основание чл. 108 от ЗС.

Постъпили са отговори от ответниците. М. К. счита иска за изцяло неоснователен. Отрича да познава С. и да е уверявала ищеца в описаните в исковата молба обстоятелства – че получава заем или че каквото и да му прочете нотариусът, е само формално и приклива залог. Твърди, че не познава лицето, което е придружавало ищеца при сделката, и не е разговаряла с него. Продажната цена била 9700 лв. и била изплатена напълно на Т.. Той имал ясна представа за вида и последиците на договора, в подкрепа на което е и фактът, че веднага след сделката напуснал имота, изобщо не е идвал в него и не е предприемал каквито и да било действия в него и едва година и половина след сделката се „сетил“, че е измамен.

Тези действия според ответницата представляват потвърждаване на сделката по смисъла на чл. 35, ал. 2 от ЗЗД, дори ако тя е унищожаема.

Ф. Я. също с отговора изразява становище за неоснователност на исковете и за недопустимост на иска с правно основание чл. 108 от ГПК, поради това, че Я. се легитимира като собственик и липсва една от предпоставките за уважаването му. Твърди, че знаел, че имотът се продава от К. Т., но докато реши да го купи, разбрал, че е продаден на М. К..

Свързал се с нея, уточнили условията и сключили сделката, но когато след 20 дни Я. се свързал с Т. във Фейсбук, за да го попита на кого се води партидата за тока. На разговора присъствали сестрата на Т., както и съпругата на Я. Когато научили за каква сума е купил Я. имота, ищците се ядосали, че са го продали на безценица. Заявява, че е извършвал наложителни ремонтни дейности по имота.

2

Иска се разпит на един свидетел за установяване на комуникацията във Фейсбук с ищците.

Иска се задължаване на К. Т. да се яви лично в заседание и да отговори на въпроса дали е вярно, че в разговор по Фейсбук е казал, че са продали имота на М. К. на безценица.

Искането на ищците за разпит на свидетели счита за неоснователно, тъй като не е ясно какви обстоятелства ще установяват тези свидетели и моли да се има предвид, че тези свидетели нямат непосредствени впечатления от сделката.

Двамата ответници предявяват насрещни искове срещу ищците при условията на евентуалност, ако главният иск бъде уважен, ищците като ответници по насрещните искове да бъдат осъдени да заплатят на К. на осн. чл. 34 от ЗЗД сумата общо 9700 лв., представляващи продажна цена на имота, а на Я. – на осн. чл.72, ал. 2 от ЗС сумата общо 10000 лв., частично от 33650 лв., представляваща стойност на извършения ремонт – труд и материали, изброени по пера в насрещната искова молба. В хода на делото размерът на иска е увеличен на 24000 лв. Той прави и възражение за право на задържане на имота на осн. чл.

72, ал. 3 от ЗС.

Постъпили са отговори от К. и В. Т. на всеки от двата насрещни иска. По иска, предявен от М. К., те заявяват, че на първо място, не разполагат с отговора на исковата си молба и ако в него липсва изрично оспорване на иска, то би следвало да се счита, че К. признава иска и тогава нейният иск под условие - ако искът срещу нея бъде уважен - няма изрична и ясна претенция и е недопустим. Излагат правни доводи за недължимост на връщането на сумата 9700 лв. като продажна цена: тя не е била получена като такава, а като заем, липсва отпаднало основание, тъй като такова изобщо не е имало. Заявяват, че не оспорват самото нотариално производство, но Т. е бил със съзнанието, че каквото и да му се прочете, е само формално. Заявява, че е неоснователно искането за изслушването му по реда на чл. 176 от ГПК, тъй като той ясно е дал отговор каква сума е получил, съответно че не е получил сумата 9700 лв. като продажна цена. Представя справка от Агенцията по вписванията, от която е видно, че както М. К., така и свидетелят Узунов, когото тя ще води, участват в множество имотни сделки. По иска на Ф. Я. считат, че искът е недопустим срещу тях - той следва да се води срещу праводателя на ищеца М. К.. Ако е допустим, то ищецът по него следва да изясни дали има качеството на владелец и дали е извършил ремонтите. Заявява се, че в договора между Я. и К. е предвидена неустойка за съдебно отстраняване и тази претенция следва да се насочи срещу продавача. Сочи се, че не става ясно как е определена частичната претенция от 10 000лв. и на кои подобрения отговаря, какъв е правният интерес от воденето на иска; според тях състоянието на имота към момента няма отношение към предявения от Т.и иск.

Съдът намира, че както с оглед отговора, така и ако нямаше отговор, е ясна предявената при условията на евентуалност претенция на М. К., още повече че липсата на отговор не предсталява признание на иска и не води в сто процента от случаите до уважаването му.

Колкото до иска на Ф. Я., той е надлежно насочен към Т.и като евентуални собственици на имота - правото на владелеца, какъвто Я. твърди, че е, да получи стойността на подобренията е насочено към собственика. Пълната претенция за заплащане на 3 подобренията според съда представлява едно-единствено твърдяно вземане на стойност 33650 лв. и от него ищците по иска за подобрения имат право да претендират като частичен иск каквато част решат.

В хода на делото страните поддържат изразените становища. Оспорва се допустимостта на свидетелски показания за установяването на твърденията на ищците за уговорка за заем и връщане на собствеността върху къщата - поради забраната на чл. 164, ал. 1, т. 2 и 6 от ГПК.

В писмена защита ответната страна обобщава изложеното в хода на делото, анализира доказателствата поотделно, счита за недоказани твърденията за заем и за нелогично това, че непознато лице би дало на Т. безвъзмезден заем, а твърдения за лихви или печалба за заемодателя няма.

Безспорни между страните или установени от писмените доказателства са следните факти:

На 27.07.2020 г. К. Т. от свое име и като пълномощник на сестра си В. Т. сключил в нотариална форма договор за продажба на М. К. на наследствения им имот - къща в с. К., общ. С., заедно с 1/2 идеална част от дворното място, собственост на Т. (в пълномощното му, дадено от В., не се сочи изрично право да се разпорежда с другата 1/2 от дворното място). В нотариалния акт е посочена цена по сделката в размер 5500 лв., К. Т. твърди, че е получил общо 10500 лв., а К. - че са му дадени 9700 лв.

На 24.11.2020 г. М. К. продала на Ф. Я., жител на с. К., имота при посочена в нотариалния акт цена от 7000 лв. Я. започнал да ремонтира сградата, като по делото е изслушано заключение на вещо лице, което оценява разноските по ремонта на общо 25531,67 лв.

М. К. към момента на сделката била управител на офис на заложна къща, чийто собственик бил (чрез търговско дружество) мъжът, с когото тя съжителства на съпружески начала. В същата заложна къща работел свидетелят К. У. К. Т. бил доведен в заложната къща от свидетеля С. Л., който познавал У., с цел съдействие К., който имал нужда от пари, "да продаде или да заложи къщата", по думите на Л., който твърди, че не знае каква е била уговорката между У. и Т. по-нататък. Преди настоящото производство Л. и неговият брат са осъдени по споразумение с прокурора на лишаване от свобода по 11 месеца, отложено за изпитателен срок, за кражба на сумата, получена от К. Т. от сделката с М. К., като преди споразумението са възстановили сумата на Т..

По делото са представени писмени данни (две разпечатки от имотния регистър), от които се вижда, че и М. К., и К. У. са били нееднократно страни по сделки с недвижими имоти, които са купували и по-късно продавали.

За установяване на твърдението си за извършена от купувачите измама относно намеренията им да прехвърлят обратно собствеността, след като върне получената сума като заем, ищцовата страна разчита преди всичко на свидетели и в по-малка степен - на установени по друг начин факти, които счита за косвени белези на такава уговорка - в частност това, че лицата, участвали от страната на купувачите в сделката и нейната подготовка, извършват по занятие дейност по даване на заеми срещу залог, както и че са страни по различни сделки с различни лица с имоти, които купуват и продават, без да има данни официално да 4 извършват търговия с недвижими имоти. Тук може да се отбележи, че по делото ищцовата страна наистина, говорейки за заем, не споменава конкретна лихва, но не твърди и безвъзмезден заем - напротив, подразбира се, че заемът се предоставя във връзка с дейността на К. У. и заложната къща, което нормално означава възмездност.

На разпита на свидетели, който е единственото пряко доказателство за тези твърдения, ответниците противопоставят възражение за недопустимост на това доказателство, тъй като с него се установява симулативност на изявлението на ищеца по сделката пред нотариуса опровергаване на съдържанието му, което ГПК не позволява. Съдът намира, че това действително е така: твърдението на ищците е, че напълно съзнавайки същността и последиците на сделката, която формално сключват, те са имали скрита уговорка тази сделка да служи като обезпечение на даден заем, прикрит като продажна цена, като заемодателите се задължили при връщане на заема според уговореното да прехвърлят собствеността обратно. Такова съзнавано и от двете страни различие между общата им действителна воля и цел и външно, видимо изразената воля би представлявало относителна симулация - привидно сключване на сделка (продажба), чиито нормални и типични последици страните не желаят, прикриваща желаната сделка. Т. 2 на чл. 164, ал. 1 от ГПК забранява това различие да се установява със свидетелски показания (нотариалният акт, поне в частта, удостоверяваща волеизявленията на страните, е официален документ, в противен случай би важала т. 6, която също не допуска показания на свидетели).