Решение № 85 от 09.01.2023, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 85 гр. Варна, 09.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 14 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Даниела Павлова при участието на секретаря Кичка М. И. като разгледа докладваното от Даниела Павлова Гражданско дело № 20213110104106 по описа за 2021 година

Предявен е иск от "СМОЛИС" ЕООД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.***** № 53, вх.В, ет.4, ап.4 срещу Л. Г. Л. с ЕГН ********** за постановяване на решение с което се иска съдът да прогласи за нищожна сделката по договор за продажба на недвижим имот, сключена с нот. акт, вписан под № ****, дело № **** от 9.12.2020г. на СВ - Варна, със страни "СМОЛИС" ЕООД, ЕИК **** и Л. Г. Л., ЕГН ********** за продажба на поземлен имот с идентификатор ***** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-17/6.3.2015г. на изп. дир. На АГКК, с адрес: с. Звездица, п.к.

9027, община Варна, местност "****", с площ на имота 646 кв.м., с трайно предназначение на територията: убранизирана, с начин на трайно ползване: за друг вид обществен комплекс, с номер по предходен план: 502214, при граници: имоти с идентификатори *****, заедно с всички подобрения и приращения в имота, на основание чл. 26, ал.2, предл.2 ЗЗД като сключена при липса на съгласие на продавача; иск, предявен в условията на евентуалност за прогласяване нищожност на сделката по договора на основание чл.26, ал.1, предл.2 ЗЗД като сключена при протИ.речие на закона, в евентуалност като сключена при заобикаляне на закона, в евентуалност като сключена при накърняване на добрите нрави; иск, предявен в условията на евентуалност за прогласяване нищожност на продажбата по договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нот. акт, вписан под № ****, дело № **** от 9.12.2020г. на СВ - Варна на основание чл. 26, ал.1, предл. 1 ЗЗД на основание чл. 40 ЗЗД.

Ищецът е навел фактически твърдения за всяко от посочените основания по главния иск и по евентуалните такива в уточняваща молба от 05.04.2021 г.

Направено е искане за заплащане на разноските за производството.

Твърдения в молбата от които ищецът черпи права в производството:

На 3.11.2006г. "Смолис" ЕООД е закупило НОВООБРАЗУВАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № ****, кадатрален район 502 по плана на новообразуваните имоти на местност "****", одобрен със Заповед № 1038/21.9.2001г. на Областен управител на областс Варненка, с площ от 646 1 кв.м., находящ се в землището на с. Звездица, ЕКАТТЕ 30497, община Варна, местност "****", при съседи: имоти №№ ***** за сумата от 730.60 лв.

За имота е издадено Разрешение за строеж № 126 от 12.8.2008 г. на главен архитект на район "Аспарухово", общ. Варна, арх. А.Ганчев, с което се разрешава "Изграждане на сграда за ваканционно обитаване в ПИ № 214 по плана на м. "****" със ЗП 129.50 кв.м. и РЗП 206.88 кв.м." Сградата е изградена.

През 2019 и 2020 г. "Смолис" ЕООД е предлагал имота - земя и сграда за продажба. Чрез посредници на недвижими имоти са били намирани купувачи за цени от 70000 евро /от "Ремакс“ и за цена от 49000 британски паунда /от "All Bulgarian property"/.

През 2020 г. дружеството "Смолис" ЕООД ангажира като посредник за недвижими имоти И. А. Л., ЕГН ********** от гр. Варна. Снабдява я с нотариално заверено пълномощно на 18.8.2020г. от английски нотариус, заверено с апостил. Проектът за пълномощно и необходимите документи за сделка продажба са изготвени от посредника. Пълномощникът Л. е уверявала представляваното дружество, чрез кореспонденция с представител на ***** Бил Робъртс, че имотът няма стойност, тъй като строителството било лошо и нямало строителни книжа. Намерила купувач. Въпреки че твърдяла, че има "инвеститор" за имота, впоследствие на 8.12.2020г. продала имота на физическо лице -Л. Г. Л., което никога не било упоменавано на прадавача "Смолис" ЕООД, за сумата от 2000 евро. Заявила на представлявания, че е договорила сделка за 20000 евро. Съветвала го да заобиколи плащане на данък печалба и да прехвърли имота за сумата от 2000 евро. Също го уверявала,'че не следва да се превежда сума от 20 000 евро наведнъж, тъй като това щяло да събуди подозрение. Заявила, че купувачът е наясно и съгласен със заобикалянето на закона относно цената и начина на плащане.

Обещавала, че няма да извърши нотариалното прехвърляне, докато остатъкът от 17 000 евро не е преведен по сметка на едноличния собственик на дружеството. 1000 евро представлявала договорената комисионна за нея, която тя си е взела от купувача. Твърдяла, че има предварителен договор за сумата от 20 000 евро. По сметка на продавача постъпила сума от 2000 евро.

След осъществяване на нотариалната сделка представляваният настоявал да получи сумата от 17 000 евро /20000евро, минус 2000, минус 1000/.

Представителят Л. заявила, че се срещнала с купувача - ответник, неговият адвокат и и било заявено, че сделката е приключила при заплащане на сума само от 2000 евро.

При изготвяне на книжата за сделката, представителят изготвил Решение на едноличния собственик на капитала *****, в което са давало съгласие за продажба само на земята за сумата от 2000 евро. В Решението не се споменава нищо за сградата от 206.88 кв.м. или подобрения и приращения в имота.

На 8.12.2020г. пред Нотариус, с нот. акт№ ****, дело № **** от 9.12.

2020г. на СВ - Варна, е извършена сделката покупко-продажба на недвижим имот, по силата на която "Смолис" ЕООД, представлявано от И. А. Л. продава на ответника Л. Г. Л. недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-17/6.3.2015г. на изп. дир. На АГКК, с адрес: с. Звездица, п.к. 9027, община Варна, местност "****", с площ на имота 646 кв.м., с трайно предназначение на територията: убранизирана, с начин на трайно ползване: за друг вид обществен комплекс, с номер по предходен план: 502214, при граници: имоти с идентификатори *****, заедно с всички подобрения и приращения в имота, за сумата от 2000 евро. Вписано е, че цената от 2000 евро е платена в брой и получена от представляващия.

Участниците в сделката - представляващ и купувач са заявили, че това е действителната цена по сделката. Представлящият Л. не е имала правомощие да прави подобно изявление за действителната цена по сделката2 пълномощното и не съдържа подобно правомощие. Дори и пълномощното да се тълкува разширително и да се приеме, че съдържа разписано подобно право, то се явява недействително, като протИ.речащо на закона и заобикалящо закона.

Към 2019-2020г. цената на недвижимия имот - земя от 646 кв.м. в близост до гр. Варна и изградена сграда от 206.88 кв.м. има стойност далеч над сумата от 2000 евро. Сделката от 8.12.2020 г., вписана в СВ - Варна на 9.12.2020г. е:

• нищожна - на основание чл. 26, ал.1, предложение 2 ЗЗД - заобикаляща закона сделка /сключена на тази цена за избягване на плащане на данъци/;

-нищожна - на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД /липсваща декларация по чл. 25, ал.9 от ЗННД за действителната цена по сделката от самия продавач/;

-нищожна - на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД /накърняваща добрите нрави/, поради несъответствие на престациите - стойността на имота е много по-голяма от цената от 2000 евро;

• нищожна - на основание чл. 26, ал.2, предложение 2 - "липса на съгласие", представлява сделка, сключена при липса на съгласие на продавача да продаде земя и сграда на тази цена;

• недействителна сделка - на основание чл. 40 ЗЗД, при която представителят и лицето с което договаря /ответникът/ са се споразумели във вреда на представлявания /ищеца/ - т. 3 на TP № 5 от 12.12.2016г. на ВКС по т.д.№5/2014г. на ОСГТК на ВКС.

От тези твърдения ищецът заявява, че за него е налице правен интерес от прогласяване на сделката за непроизвеждаща действие.

В срока по чл.131 ГПК ответникът Л.Л. е представил отговор на исковата молба с който изразява следното следното становище:

I. По основателността на иска

Счита предявения иск за недействителност за изцяло неоснователен и като такъв го оспорва изцяло. Моли за отхвърлянето на иска.

Оспорва изцяло твърдяната нищожност на основание чл. 26, ал. 1, предложение 1 ЗЗД - протИ.речие със закона.

В исковата молба неоснователно се твърди, че договорът за покупкопродажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт, вписан под № ****, дело № **** от ***** г. на СВ Варна протИ.речи на закона, тъй като липсва декларация по чл. 25, ал. 9 от ЗННД от самия продавач. Нормата на чл. 25, ал.

9 от ЗННД не въвежда задължение за продавача и купувача, а въвежда задължение участниците в нотариалното производство да декларират в извършвания акт, че сумата, посочена в него, е действително уговореното плащане по сделката. В настоящия случай участници в нотариалното производство са пълномощникът на продавача И. А. Л. и купувачът Л. Г. Л.. В допълнение на това собственикът „СМОЛИС" ЕООД чрез решение на едноличния собственик на капитала ***** е взел решение за продажбата на недвижим имот с идентификатор ***** по кадастралната карта, находящ се в с. Звездица, община Варна, местност „****" за сумата от 2000 (две хиляди) евро. Със същото решение се възлага на пълномощника И. Л. да представлява дружеството пред нотариус в гр. Варна и изрично и се предоставя право да декларира пред нотариуса, че посочената в акта цена е действително уговорената. В допълнение, в нотариално завереното пълномощно на основание на описаното решение на едноличния собственик на капитала на „СМОЛИС" ЕООД представляващият ***** е дал права на пълномощника И.

Л. да продаде процесния недвижим имот при условия и цена, каквато намери за добре.

Оспорва изцяло твърдината нищожност на основание чл. 26, ал. 1, 3 предложение 2 ЗЗД - заобикаляща закона.

Напълно неоснователни са и твърденията в исковата молба, че покупкопродажбата, сключена с нотариален акт, вписан под № ****, дело № **** от ***** г. на СВ Варна цели заобикаляне на закона, а именно избягване на данък печалба. От представените към исковата молба доказателства не се установява доверителят ми да се е споразумявал и преговарял с никой, включително и с пълномощника И. Л. да закупи процесния недвижим имот на цена различна от тази посочена в нотариалния акт, а именно 2000 (две хиляди) евро, както и да е сключвал допълнителни договори и да е извършвал някакви други плащания, извън сумата, посочена в нотариалния акт.

В допълнение абсолютно несъстоятелни са твърденията в исковата молба, че сделката, с която е извършена покупко-продажбата на процесния недвижим имот заобикаля закона, защото е сключена с цел избягване на данък печалба. Данък печалба би се дължал съгласно Закона за корпоративно подоходно облагане от дружество, което се разпорежда с недвижим имот на цена по-висока от цената на придобиване. В настоящия случай, ако се дължи данък печалба, то задължено лице ще бъде продавачът „СМОЛИС" ЕООД.

Доверителят ми Л. Л. в качеството си на купувач няма никакво задължение за начисляване и внасяне на данък печалба, предвид това за него не съществува никакъв правен интерес от сключване на сделка с цел избягване на данък печалба.

Оспорва изцяло твърдяната нищожност на основание чл. 26, ал. 1, предложение 3 - накърняваща добрите нрави.

Неоснователни и са твърденията в исковата молба, че покупкопродажбата, сключена с нотариален акт, вписан под № ****, дело № **** от ***** г. на СВ Варна накърнява добрите нрави поради несъответствие на престациите. Нарушаването на принципите за доброволност и еквивалентност на престациите при сключване на двустранен договор, по който едната страна е търговец не може да се квалифицира като протИ.речие с добрите нрави.

ПротИ.речието с добрите нрави се свързва с нарушаване на морални, неписани норми на обществения жИ.т, от гледна точка на които е морално недопустимо да бъде сключен конкретен договор и той да породи целените от страните правни последици. Чл. 9 от Закона за задълженията и договорите регламентира свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. За протИ.речащи на добрите нрави се считат сделки, с които неравноправно се третират икономически слаби участници в оборота, използва се недостиг на материални средства за облагодетелстване на друг. В случая едната страна е търговец, който е вписал на първо място в предмета си на търговска дейност покупко-продажба на недвижими имоти, което означава, че това е основната му дейност и предвид това очевидно е, че в качеството си на професионалист следва да направи напълно обоснована преценка относно еквивалентността на престациите.