Решение № 637 от 02.02.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 637 гр. София, 02.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Стела Кацарова

Членове:

Йоана М. Генжова

Виктория Мингова при участието на секретаря Цветелина П. Добрева Кочовски като разгледа докладваното от Йоана М. Генжова Въззивно гражданско дело № 20221100507010 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК .

С решение №4124/03.05.2022г., постановено по гр.д. №58525/2021г. по описа на СРС, 140 състав, е осъдено „И.А.М.“ АД, ЕИК ****, да заплати в полза на М. П. А., ЕГН **********, на основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232, ал.

2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД сумите, както следва: 37,10 лв., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 13.10.2021 г., до погасяването, представляваща наем за 01.03.2021 г. по договор за наем от 18.06.2018 г. на следния имот - магазин № 1, намиращ се в гр. Русе, ул. ****“, партер; 18,43 лв., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 13.10.2021 г., до погасяването, представляваща дължими разноски за топлинна енергия, свързани с използване на вещта, предмет на договора за наем от 18.06.2018 г., сключен между страните, за периода до 01.03.2021 г., като е отхвърлен искът с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за заплащане на наемна цена до пълния предявен размер от 4600 лв. и за периода от 02.03.2021 г. до 30.06.2021 г., искът с правно основание чл. 79, ал.

1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплащане на разходи, свързани с използването на вещта, до пълния предявен размер от 91 лв. и за периода от 1

02.03.2021 г. до 30.04.2021 г., както и искът с правно основание чл. 92 ЗЗД за осъждането на ответника „И.А.М.“ АД, ЕИК **** да заплати на ищеца М. П.

А., ЕГН ********** сумата в размер на 2760 лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 13.10.2021 г., до окончателното изплащане, представляваща неустойка, дължима съгласно чл. 13 от договор за наем от 18.06.2018 г., сключен между страните, за неизпълнение на задължението на наемателя да заплаща наемната цена. С решението е отхвърлено възражението за съдебно прихващане, релевирано от „И.А.М.“ АД, ЕИК ****, срещу М. П. А., ЕГН **********, за сумата в размер на 2093 лв., представляваща платена от „И.А.М.“ АД в полза на М. П. А. при начална липса на основание наемна цена за месеците януари и февруари 2021 г. за ползването на магазин № 1, намиращ се в гр. Русе, ул. ****“, партер. Осъден е М. П. А., ЕГН ********** да заплати в полза на „И.А.М.“ АД, ЕИК ****, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД сумата в размер на 1150 лв., представляваща подлежащ на връщане депозит по договора за наем от 12.06.2018 г., сключен между страните, ведно със законната лихва от подаване на насрещния иск – 29.11.2021 г., до окончателното изплащане, като са отхвърлени насрещните искове за мораторна лихва с правно основание чл. 86 ЗЗД за сумите, както следва: 99,35 лв. – лихва за забава върху главницата, представляваща подлежащ на връщане депозит по процесния договор за наем, за периода от 20.01.2021 г. до подаване на насрещната искова молба – 29.11.2021 г., евентуално сумата от 76,67 лв. – лихва за забава върху главницата, представляваща подлежащ на връщане депозит по процесния договор за наем, считано от 01.04.2021 г. до подаване на насрещната исковата молба – 29.11.2021 г., евентуално сумата от 38,33 лв. – лихва за забава върху главницата, представляваща подлежащ на връщане депозит по процесния договор за наем, считано от 30.07.2021г. до подаване на насрещния иск – 29.11.2021 г. Осъдено е „И.А.М.“ АД, ЕИК ****, да заплати в полза на М. П.

А., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК сумата от 54,56 лв.

– разноски по производството съобразно уважената част от главните искове и отхвърлената част от насрещните искове. Осъден е М. П. А., ЕГН ********** да заплати в полза на „И.А.М.“ АД, ЕИК ****, на основание чл. 78, ал. 1 и ал.

3 ГПК сумата от 634,92 лв. - разноски по производството съобразно отхвърлената част от главните искове и уважената част от насрещните искове.

Постъпила е въззивна жалба от ищеца и ответник по насрещните искове 2 срещу решението в частта, с която е уважен предявеният от ответника насрещен иск за връщане на сумата от 1150 лева, представляваща платен депозит по договора за наем, ведно със законната лихва, както и в частта за разноските. Излагат се оплаквания, че в обжалваната част решението е неправилно, необосновано и незаконосъобразно, и постановено при нарушение на процесуалните правила и в противоречие с материалния закон.

Излагат се доводи, че в съставения от страните приемо-предавателен протокол са отразени щети по имота, като същите били признати от насрещната страна. В протокола изрично било записано, че е оставена кутия за климатик, която следвало да се отстрани от наемателя, както и, че наемателят е съгласен с нарушена мазилка от 2 кв.м., но несъгласен с останалите щети по стените, тъй като счита, че те са следи от нормална употреба. Установено било по делото, че наемателят е държал имота и в момента на връщането били констатирани процесните щети. Извършените разходи за ремонта се установявали от представената фактура. Поради изложеното моли решението да бъде отменено в обжалваната част и да бъде постановено друго, с което предявеният насрещен иск да бъде отхвърлен.

Въззиваемата страна „И.А.М.“ АД, чрез пълномощника юрисконсулт М.К., е подала отговор по реда и в срока на чл.263, ал.1 от ГПК, с който оспорва изцяло жалбата и прави искане за потвърждаване на обжалваното решение. Излага доводи, че имотът е бил опразнен много преди прекратяване на договора, а дружеството преместило дейността си в съседен имот.

Състоянието на имота било описано в съставените протоколи от 26.02.2021г. и 30.06.2021г., като всяка от страните обективирала мнението си в протокола, което не означавало, че е съгласна с констатациите на насрещната страна. В протокола било посочено, че имотът е в добро общо състояние, като е отчетено обичайното изхабяване/овехтяване на ползвания повече от 8 години имот. Не било установено извършването на разходи за ремонт. Цялостен ремонт нямало как да се приеме за задължение на наемателя, тъй като същият бил в интерес на наемодателя, за да се преодолее нормалното изхабяване на имотите. Не било установено наличието на вреди, дължащи се на виновни и противоправни действия на служители на дружеството – наемател. Дори да имало следи от употреба, те били в резултат от естественото износване и в границите на обичайното, предвид изхабяването му в следствие на нормалната му експлоатация повече от 8 години.

3

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства и становищата на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и е процесуално допустима. Разгледана по същество, жалбата е основателна.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Постановеното решение е валидно и допустимо.

Първоинстанционният съд е уважил предявения от ответника срещу ищеца по първоначалния иск насрещен иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД за връщане на платен по договора за наем от 12.06.2018г. депозит в размер на 1150 лева, като е приел за неоснователно възражението на ответника по насрещния иск за извършено прихващане с насрещно вземане за извършени ремонтни дейности за отстраняване на щети в наетия имот.

По делото са обявени за безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване следните факти: че между тях е било налице облигационно правоотношение по договор за наем от 12.06.2018г. със съдържанието, посочено в исковата молба; предаването от ищеца и ползването на имота от ответника; връщане държането на имота на ищеца на 30.06.2021г., плащане на депозит от страна на ответника по договора в размер на 1150 лева.

С първоинстанционното решение, което е влязло в сила частично като необжалвано, е прието, че наемното правоотношение между страните е прекратено на 02.03.2021г.

От представения двустранно подписан протокол от 30.06.2021г., който не е оспорен от ответника, се установява, че на посочената дата наемателят е предал наетия имот на наемодателя, като е отбелязано, че е оставена кутия – винкел и дърво за климатик – да се отстрани за сметка на наемателя, както и, 4 че наемодателят претендира за щети по стените, а наемателят е съгласен с нарушената мазилка 2 кв.м., но несъгласен с останалите щети по стените, тъй като счита, че са следи от нормална употреба.

Съгласно разпоредбата на чл. 231, ал. 1 ЗЗД дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

В случая с оглед съставения двустранно подписан и неоспорен от страните констативен протокол, въззивната инстанция приема, че при предаване на имота са били налице твърдените от ищеца и ответник по насрещния иск повреди, а именно оставена кутия за климатик и нарушена мазилка. Установява се и извършването от страна на въззивника на разходите за отстраняване на посочените повреди на стойност от 1176 лева, платени на „Н.-К.-С.“ ЕООД, като са извършени следните дейности: демонтаж – винкел за вътрешно тяло климатик и метална кутия с кабели за интернет, отделно дюбели и гвоздеи от стените; замазване и запълване щети по стени, частична гипсова шпакловка на щети, корекции запълване 2 отвора (дупки) за 2 климатика, грундиране стени преди полагане на боя, боядисване с бял латекс двукратно, като грундът и боята са доставка на инвеститора. Въззивната инстанция приема за неоснователно възражението на въззиваемата страна, че не е установено щетите да са причинени вследствие на виновно поведение на негови служители. С оглед характера на причинените щети е видно, същите са настъпили при демонтиране и изнасяне на вещите на наемателя, намиращи се в наетия имот преди освобождаването му, поради което същият отговаря за заплащане на разходите за отстраняване на тези щети. Неоснователни са и доводите, че се касае за следи от нормална употреба, тъй като съгласно неизчерпателното изброяване в разпоредбата на чл. 231, ал. 1 ЗЗД поправките касаещи замърсяването на стените отново са за сметка на наемателя.

5

Поради изложеното и доколкото наемателят не е изпълнил задължението си след изтичане на срока на договора да върне имота във вида, в който е приет, същият следва да заплати разходите, необходими за отстраняване на щетите. Поради това направеното от ищеца и ответник по насрещния иск възражение за прихващане на вземането на ответника за връщане на платения по договора депозит в размер на 1150 лева с насрещно вземане за направени разходи за отстраняване на щетите в размер на 1176 лева е основателно, и предявеният насрещен иск подлежи на отхвърляне.

Поради изложеното и предвид несъвпадане на изводите на двете съдебни инстанции, решението следва да бъде отменено в обжалваната част и да бъде постановено друго, с което предявеният насрещен иск да бъде отхвърлен. Първоинстанционното решение следва да бъде отменено и в частта, с която в полза на ответника и ищец по насрещния иск са присъдени разноски за разликата над сумата от 434,92 лева до присъдения размер от 634,92 лева.