Определение № 20004 от 29.05.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 20004 гр. С. 29.05.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско дело № 20251110141117 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 140 ГПК.

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Д. Т. Т. против „Б.Т.“ ЕООД, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3613,15 евро (с левова равностойност 7066,71 лв.) – неустойка за забава по договор за покупко - продажба и строителство на недвижим имот от 26.10.2021 г. и анекс от 01.11.2021 г. към него, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 21.07.2025 г., до окончателното плащане.

В исковата молба се твърди, че на 26.10.2021 г. ищецът сключил предварителен договор с ответника за покупко - продажба и строителство на недвижим имот, с който ответникът се задължил да изгради, завърши и прехвърли на купувача – възложител (ищеца) собствеността върху следния недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. С. общ. Столична, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-39/20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение от 17.09.2021 г., с адрес на имота: гр. С. район „В.“, ***, вх. А, ет. 1, ап. А4, разположен в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 78,69 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***;

***, под обекта:

***,

***,

***, над обекта: ***, стар идентификатор: няма, заедно с припадащите се 0,797 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 14,02 кв. м., ведно с мазе № 75, с площ 3,46 кв. м., заедно с припадащите му се 0,010 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 0,18 кв. м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж и от собствеността върху мястото, в което е построена сградата, съставляващо по документ за собственост УПИ VI-680 от кв. 2 по плана на гр. С. местност бул. „С.“, с площ от 1 452 кв. м., при съседи: улица „364“, УПИ V-680, УПИ VII680, УПИ 11-680 и УПИ V-680, от квартал 2 по плана на гр. С. местност бул. „С.“, с площ от 724 кв. м, при съседи: улица „364“, ул. „Подкрепа“, улица с о.т. 367а-3676-367в в УПИ VI680, срещу договорена цена в размер на 72 263 евро с ДДС (чл. 2), платима както следва: 10 840 евро - в деня на подписване на договора, след приспадане на заплатеното стоп - капаро в размер на 2 000 лв., и 61 423 евро, платими както следва: 50 583 евро - посредством банков ипотечен кредит и след представяне на вписан нотариален акт за покупко-продажба на гореописания имот, вписана договорна ипотека върху имота в полза на кредитиращата банка и удостоверения за вещни тежести, от които е видно, че в полза на банката има 1 вписана първа по ред ипотека върху продаваемия имот, продавачът не се е разпоредил с него и върху имота няма противопоставими на банката права на трети лица; 10 840 евро - в 10дневен срок след уведомлението от страна на продавача-изпълнител за издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт № 16) на сградата. Ищецът твърди, че страните се договорили, че договорът за прехвърляне на вещните права с нотариален акт от продавача - изпълнител на купувача - възложител се извършва в срок от 30 дни от подписване на предварителния договор. Правото на собственост върху имота, предмет на договора, преминава върху купувача от момента на изповядване на сделката по нотариален ред (чл. 3.1). Продавачът - изпълнител се задължава да предаде на купувача - възложител владението върху апартамент № А4 и мазе № 75, при напълно изплатена цена по договора, прехвърляне на собствеността и въвеждане в експлоатация на сградата.

Ищецът твърди, че на 01.11.2021 г. между страните е подписан анекс към договора, съгласно който: „Продавачът - изпълнител се задължава окончателно за завърши и издаде имотите, описани в чл. 1.1 на договора, в договорената степен на завършеност, както и цялата сграда, съгласно изискванията на ЗУТ в срок до 14.10.2022 г.“. Твърди, че е заплатил определената продажна цена в уговорените срокове и между страните е сключен договор за покупко-продажба на имотите в нотариална форма, но въпреки това продавачът не изпълнил задължението си в срок до 14.10.2022 г. да завърши и предаде имотите в уговорената степен на завършеност, както и цялата сграда, съгласно изискванията на Закона за устройство на територията. Сочи, че обектите все още не са въведени в експлоатация/не е налице разрешение за ползването им, съответно купувачът не е получил владението върху имотите и търпи вреди, поради невъзможността да ползва и да се разпорежда със собствеността си.

Сочи, че съгласно чл. 13.4 от договора при забава на продавача - изпълнител на строителните и довършителните работи в срока по чл. 4 (т. е. до 14.10.2022 г.) повече от шест месеца, той дължи на купувача - възложител неустойка в размер на 0,5 % на ден, но не повече от 5 % върху договорената в чл. 2 обща продажна цена. Предвид забавата на изпълнителя, същият дължи на ищеца за периода от 15.04.2023 г. (изтичане на 6-месечния срок) до 20.07.2025 г. (или 828 дни забава) неустойка в размер на 5 % върху договорената в чл. 2 обща продажна цена, в размер на 3 613,15 евро, с левова равностойност от 7 066,71 лв.

При така изложеното, моли за уважаване на иска и за присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника, с който оспорва иска. Прави възражение за местна неподсъдност на делото по чл. 119 ГПК, с искане същото да се разгледа от съда по седалището и адреса на управление на ответника: гр. П.. Излага становище, че „Б.Т.“ ЕООД е изпълнило задълженията си по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.10.2021 г., поради което не дължи неустойка за забавено изпълнение. Посочва, че към датата на сключване на процесния договор с ищеца строителните дейности вече били завършени и съответно на 01.07.2020 г. са съставени и подписани Акт образец 15 за УПИ V-680 и УПИ VI-680, но процедурите по присъединяване на сградата към „ЧЕЗ“ АД, „С.В.“ АД и „Т.С.“ ЕАД били забавени поради обективни причини - необходимост да се актуализират параметрите на предварителните договори с доставчиците на електроенергия, топлозахранване, водоснабдяване и канализация, както и процедурите по съгласуване на проектите със СО - НАГ. Сочи, че предвид факта, че сградата е построена в кв. „Модерно предградие“, за който не е приет застроителен, регулационен и кадастрален план, по заявленията на ответника в СО - НАГ е налице значително забавяне, или постановен отказ по отделни преписки. На 13.02.2020 г. е сключен договор за присъединяване на сградата към разпределителната електрическа мрежа на „ЧЕЗ Разпределение България“ АД, като на 20.08.2024 г. е издадено Разрешение за ползване на трафопост на сграда на ***, № ДК-07-С-322 от 20.08.2024 г. на РДНСК – София; на 26.11.2021 г. от СО - НАГ е издаден отговор по постъпила преписка № САГ21-БД00-1777 за съгласуване на проекта за присъединяване към мрежата на „Т.С.“ ЕАД, с отказ за съгласуване. Поради това инвеститорът предприел стъпки за промяна начина на отопление на сградата. След изготвяне на новите проекти е проведена процедура в СО - НАГ през 2024 г., приключила с издаване на Заповед № САГ25-РА51-25/10.02.2025 г. и Заповед № САГ25- 2

РА51-24/10.02.2025 г. на C O - НАГ, влезли в сила на 11.03.2025 г., а процедурата по присъединяване към мрежата на „С.В.“ АД е финализирана със сключване на договори от 20.12.2024 г. Ищецът е уведомяван периодично за развитието на присъединителните процедури и процедурите по въвеждане в експлоатация на сградата. Счита, че издаването на разрешение за ползване на сградата зависи не само от строителя, но и от административни органи - Столична община - НАГ, „ЕРМ Запад“ АД, „С.В.“ АД, „Т.С.“ ЕАД, ДНСК, и т. н., като оспорва и ищецът да е изпълнил задълженията си за плащане на цената по договора.

Сочи, че е бил в обективна невъзможност да изпълни задълженията си с позоваване на чл. 5 от договора. Счита, че разпоредбата на чл. 13.4. предвижда задължение за заплащане на обезщетение, но при забава на продавача - изпълнител на строителните и довършителните работи в срока по чл. 4, а в случая те са извършени още на 01.07.2020 г., т. е. ответникът е изправна страна в правоотношението и не дължи неустойка за забава. Моли за отхвърляне на иска и за присъждане на разноски.

Относно възражението за местна неподсъдност на делото:

Съгласно чл. 113 ГПК (изм., бр. 65 от 2018 г., в сила от 7.08.2018 г.) исковете на и срещу потребители се предявяват пред съда, в чийто район се намира настоящият адрес на потребителя, а при липса на настоящ адрес – по постоянния. Регламентирана е особена местна подсъдност, с която се цели допълнителна защита на потребителите, която изключва общата подсъдност по чл. 105 и чл. 108 ГПК. Тази особена местна подсъдност важи за всички видове искове, по които страна (независимо дали ищец или ответник) има качеството потребител по правоотношението, от което произтича спорното право. Специалните правила за местната подсъдност на чл. 113 ГПК изключват общото правило на чл. 105 ГПК, поради което постоянният адрес или седалището на ответната страна са без значение за местната подсъдност на настоящото дело. Това е така, тъй като от служебно изготвената от съда справка по реда на Наредба № 14/18.11.2009 г. за реда и начина за предоставяне достъп на органите на съдебната власт до регистъра на населението – Национална база данни „Население“ се установява, че настоящият адрес на ищеца е в гр. София. В случая исковата претенция произтича от договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, по който ищецът има качеството на купувач – възложител, като не са налице данни закупуването на имота да е с цел извършване на търговска или професионална дейност. По въпроса „Попада ли в приложното поле на Закона за защита на потребителите предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице?“ към настоящия момент е налице висящо тълк. д. № 1/2026 г. по описа на ОСГТК на ВКС. До постановяването на тълкувателно решение настоящият съдебен състав възприема практиката, че предметът на договора кореспондира напълно с понятието „услуга“ по смисъла на пар. 13, т. 14 от Допълнителните разпоредби на Закона за защита на потребителите и когато същият е сключен между търговец и физическо лице, както е в случая, то следва да намерят приложение установените в закона правила за защита на по-слабата страна. Поради това и факта, че настоящият адрес на ищеца – потребител е в гр. С. макар седалището на ответника да е в гр. П., местно компетентен да разгледа настоящия спор е Софийски районен съд. Предвид изложеното въведеното в производството от ответника възражение за местна неподсъдност на спора е неоснователно и следва да се остави без уважение.

Разпределение на доказателствената тежест:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД.

В доказателствена тежест на ищеца по предявения осъдителен иск е да установи при условията на пълно и главно доказване: 1/ че между страните по спора е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 26.10.2021 г. и анекс към него от 01.11.2021 г. с описаните в исковата молба предмет и съдържание, 2/ че ищецът е изправна страна по договора, като е изпълнил произтичащите от съглашението задължения, респ. в негова полза е възникнало право на договорена неустойка, 3/ предвидено в договора задължение за предаване на обектите от ответника в съответния срок, 4/ поемането от ответника, чрез валидна неустоечна клауза, на 3 задължение да заплати на ищеца неустойка при неизпълнение на задължението си да завърши и издаде обектите, описани в нотариалния акт, в договорената степен на завършеност и в уговорения срок, 5/ както и размера на неустоечното вземане.

Разпечатката съдържа 22 от 45 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/5b1a0175-7027-4407-b5fe-cee27a0d4854