Решение № 102 от 03.07.2023, Районен съд - Оряхово

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 102 гр. Оряхово, 03.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ОРЯХОВО в публично заседание на двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: И.В.К.С. при участието на секретаря А.А.Б. като разгледа докладваното от И.В.К.С. Гражданско дело № 20211460100577 по описа за 2021 година

От П. Ю. Р. с ЕГН **********, от гр.Оряхово, ***,чрез адв. Н. П. от ВТАК против Ж. Р. Л. с ЕГН ********** от гр.Оряхово, ***, е предявен иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен сключеният между страните предварителен договор от 08.04.2020г. за покупко продажба на Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово.

Данъчната оценка на имота е 2 825.39 лв.

В исковата молба се твърди, че на 08.04.2020г. между страните е сключен предварителен договор за покупко продажба на Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово.

В договора страните са уговорили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в срок до 30.08.2020 г. Ищеца твърди, че стойността на недвижимия имот предмет на договора от 08.04.2020г. е изплатена изцяло на 08.04.2020г., видно от самият предварителен договор, който служи за разписка.

Сочи се също, че до момента на подаване на исковата молба в съда, имотът не е прехвърлен от продавача на ищеца в предвидената от закона форма.

В срока за отговор по чл.131 ГПК, от ответницата не е постъпил писмен такъв.

В съдебно заседание ищцата лично и чрез пълномощника си адв.Н. С. П.-ВТАК, поддържа иска.

Ответницата, редовно призована се явява лично в о.с.з, заявява че оспорва иска. Не отрича че е сключила процесния договор, както и че при подписването му е получила договорената продажна цена изцяло в брой от купувача.

Съдът, като анализира и прецени доказателствата по делото поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа и правна страна следното :

По делото е представен заверен по реда на чл.183 ГПК препис на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 08.04.2020 г. между Ж. Р. Л., с ЕГН ********** наричани в договора „продавач” и ищеца П. Ю. Р., наричана купувач, за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 1

628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово за сумата от 1 300 лв., изплатена на продавача при подписване на договора. Уговорено е, според клаузата в т.4, че продавачът се задължава да снабди купувача с нотариален акт в срок до 30.08.2020 г., като в противен случай купувача има право да обяви договора за окончателен по реда на чл. 19 ал.3 ЗЗД. Договорът е подписан от двамата договарящи.

От представения по делото н.а.№ 27, т.1, дело № 68/1980 г. на РС Оряхово и Скица на поземлен имот № 15-1311994/03.12.2021 г. на СГК Враца, се установява че УПИ с идентификатор *** е с площ от 366 кв.м., с построена в него сграда с № *** с площ от 38 кв.м. е собственост на О.Х.О., б.ж на гр. Оряхово.

От Удостоверение за наследници № АО-Н-246/19.06.2023г. издадено от Община Оряхово се установява, че ответницата е наследник на Р.Л.Р., б.ж. на гр. Оряхово, поч. на 28.01.1995 г. Същият е имал шест деца - Б.Р.Б. Д.Р.Т., Е.Р.Л. б.ж на гр. Оряхово поч. на 03.11.1995г., Р.Р.Л. б.ж на гр. Оряхово поч. на 28.05.2018г., Л.Р.Л. б.ж на с. Селановци поч. на 03.10.2014г. и Г.Р.Л. б.ж. на гр. Оряхово поч. на 22.12.2020г. От приетото по делото Удостоверение за идентичност на лице с различни имена изх. № АО-ИИ-13/10.04.2023 г. на Община Оряхово, се установява че собственика на процесния имот О.Х.О. и Р.Л.Р. наследодател на ответницата, са едно и също лице.

Към датата на подписване на процесния договор за покупко продажба на недвижим имот и към настоящия момент собственици на процесния имот са наследниците на собственика Р.Л.Р., б.ж. на гр. Оряхово, поч. на 28.01.1995 г. – трите му деца Б.Р.Б. Д.Р.Т. и Г.Р.Л. б.ж. на гр. Оряхово поч. на 22.12.2020г. и законните наследници от коляното на синовете му Е.Р.Л. б.ж на гр. Оряхово поч. на 03.11.1995г., Р.Р.Л. б.ж на гр. Оряхово поч. на 28.05.2018г. и Л.Р.Л. б.ж на с. Селановци поч. на 03.10.2014г.

Синът на собственика на процесния имот Р.Р.Л. б.ж на гр. Оряхово поч. на 28.05.2018г. е оставил законен наследник една дъщеря - ответницата Ж. Р. Л., която към дата на подписване на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 08.04.2020 г. и към настоящия момент е собственик на 1/6 ид.ч от УПИ с идентификатор *** е с площ от 366 кв.м., с построена в него сграда с № *** с площ от 38 кв.м.

От разпита на свидетеля Ц. К. - адвокат в АК-Враца се установява, че познава страните, които му били клиенти, във връзка с изготвяне на предварителен договор за продажба на недвижим имот. Ищцата и ответницата посетили кантората му в гр.

Оряхово, където свидетелят изготвил предварителния договор за покупко-продажба. В кантората му ищцата и ответницата подписали договора, като уговорената продажна цена била изплатена в брой на подавача - ответник в кантората в негово присъствие. Свидетеля сочи, че страните се уговорили след като ответницата се снабди с необходимите документи, да изповядат сделката пред нотариус. Пред свидетеля ответницата заявила, че недвижимия имот е нейна собственост, като къщата е построена с отстъпено право на строеж.

От показанията на свидетеля А.Ц.М.-съпруг на ищцата се установява, че познава ответницата Л. от детските си години. За сделката между съпругата му – ищцата П. Ю. Р. и ответницата разбрал в последствие, тъй като отсъствал от страната. Когато се върнал разбрал, че с предварителния договор ответницата Ж. Р. Л. обещала да прехвърли собствеността върху целия процесен имот. Един ден в имота отишла лелята на ответницата Блага Р . и след като разбрала за сделката вдигнала скандал на ищцата и свидетеля.

Извикали ответницата, която започнала да се кара с леля си и я изгонила от имота.

Ответницата обещала, че ще прехвърли на ищцата целия имот, но трябва да оправи някакви документи, но до момента имота не е прехвърлен.

С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното :

Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД.

Искът е допустим, предявен при наличие на правен интерес от активно легитимирана 2 страна - купувачът по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор по см. на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с него задължения, и са налице условията за валидното прехвърляне на имота, в това число, че ответниците се явяват собственици на имота.

От доказателствата по делото се установи безспорно, че между страните е възникнала валидна облигационна връзка по силата на сключен предварителен договор за покупкопродажба от 08.04.2020г. Независимо от непълната индивидуализация на имота в договора, същият е индивидуализиран в достатъчна степен, за да позволи идентифицирането му във връзка с останалите доказателства по делото. Непълното описание на имота в предварителния договор не може да се приеме, като липса на предмет, като съществено условие на сделката, щом е безспорен обектът на сделката какъвто е разглеждания случай и за съда не съществува пречка да опише подробно имота в решението си, като няма пречка в производството по чл.19, ал.3 ЗЗД да бъдат установени допълнителните подробности във връзка с индивидуализацията на имота. Ето защо съдът намира, че предмет на възникналото облигационно правоотношение е недвижим имот - Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово представляващ УПИ с идентификатор *** с площ от 366 кв.м., с построена в него сграда с № *** с площ от 38 кв.м., още повече, че между страните липсва спор в тази връзка.

При проверка на собствеността на продавача настоящият състав констатира, че от представения по делото н.а.№ 27, т.1, дело № 68/1980 г. на РС Оряхово и скицата на имота представена по делото,се установи, че описаният в предварителния договор Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово представляващ Урегулиран поземлен имот с идентификатор *** е с площ от 366 кв.м., с построена в него сграда с № *** с площ от 38 кв.м. към настоящия момент и към момента на сключване на предварителния договор по отношение на процесния имот е налице съсобственост между ответницата и трети лица – наследници на Р.Л.Р./ О.Х.О./, б.ж. на гр. Оряхово, поч. на 28.01.1995 г., при квота на съсобственост на ответницата в размер на 1 / 6 ид.ч.

С предварителния договор ответницата е поела задължение с обещание за прехвърляне на целия имот, но тъй като никой не може да прехвърли повече права отколкото притежава и предвид заявеното желание от страна на купувача, обявяването на предварителния договор за окончателен може да стане само за действително притежаваната от продавача 1/6 ид.ч. от Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово представлява щ Урегулиран поземлен имот с идентификатор *** е с площ от 366 кв.м., с построена в него сграда с № *** с площ от 38 кв.м. В този смисъл е Решение №289/12.02.2018 год. по гр.д.

№359/2017 год. на ВКС, 4-то г.о. Следва да се отбележи, че предварителният договор за продажба на недвижим имот има облигационно, а не вещнопрехвърлително действие.

Такова действие има сключеният между страните по предварителния договор окончателен договор, оформен в нотариален акт, предвид на това, че се касае за недвижим имот, или решението на съда за обявяване за окончателен на предварителния договор, с който единствено е поето задължение за сключване на окончателен договор - обещание за продажба. Правни последици поражда окончателния договор, а не предварителния, който 3 няма транслативно действие, поради което преценка за валидността на договора следва да се прави към постановяване на решението за обявяването му за окончателен. В случая между страните по делото е бил сключен предварителен договор, който съдържа всички съществени елементи на окончателния договор.

За да е налице изправност на страна по предварителен договор е необходимо същата да е изпълнила поетите с договора задължения. В конкретния случай в сключения предварителен договор между страните е предвидено, като задължение на купувача - ищец да плати на ответницата цялата цена процесния недвижим имот от 1300 лева, а задължение на продавачите – ответницата да подсигурят всички необходими документи по прехвърлянето на имота. Съдът намира, че от събраните по делото писмени и гласни доказателства и от обясненията на страните безспорно се установи, че ищцата е изправна страна по договора. В конкретния случай в предварителния договор е записано че цената на имота е заплатена в деня на подписването на 08.04.2020г. на ответницата и същият служи като разписка между страните за платената сума. От друга страна страните не спорят, че сумата е заплатена изцяло на ответницата, в кантората на св. К., при подписване на процесния договор, което се установява и от показанията на този свидетел.

Страните не спорят а и от представения по делото предварителен договор се установява, че срокът за сключване на окончателния договор за покупко-продажба на процесния имот между страните е изтекъл на 30.08.2020г.