Решение № 1831 от 27.11.2025, Районен съд - Плевен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1831 гр. Плевен, 27.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, XIV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Христо Ст. Томов при участието на секретаря Дарина В. Д.а като разгледа докладваното от Христо Ст. Томов Гражданско дело № 20254430103425 по описа за 2025 година

Постъпила е искова молба от *** против ***. В молбата се твърди, че че въз основа на сключен договор за наем на недвижим имот на 25. 02. 2025 год. с ответника, както и в изпълнение на поетите задължения сдружениетонаемател е заплатило парична гаранция /депозит/ съгласно чл. 13 от същия в размер на 4 010, 40 лв., който се възстановява от наемодателя след прекратяване на договора, ако наемателят е изпълнил всички свои задължения по договора съгласно чл. 14 от същия. Твърди се, че договорът е бил прекратен, считано от 25. 03. 2025 год., от страна на наемателя, поради нередности в обекта, които е констатирал след сключването му, а именно: предоставените помещения не отговарят на изискванията за регистрация на животновъден обект- за отглеждане на спортни коне, същите промишлени сгради, според официалната кадастрална информация, и не са предназначени за дейността по договора, както и невъзможността за регистрацията му като животновъден обект. Твърди се, че след проверка на ОДБХ се установило, че обектът не отговаря на Наредбата за животновъдните обекти. Твърди се, че същият попада в категория „полигон", тъй като не е ограден от всички страни и не може да бъде регистриран като животновъден обект по действащото законодателство, както и поради локацията и наличието на други наематели на имота в съседство, такова ограждане е невъзможно. Твърде се, че покривите на 1 сградите са компрометирани и при проливен дъжд се появява теч, след което самонарушение на покривната конструкция, дори част от покрива на едната сграда на половина е паднал. Твърди се неизправност на водоснабдителната система- водомерът не функционира правилно и отчита грешни кубици, което е довело до неяснота в разходите и възможност за неправилно отчитане и таксуване. Твърди се, че при сключване на договора наемателят не е подписвал приемо- предавателен протокол, както и при прекратяване на договора също.

Твърди се, че независимо от това *** отказва да върне гаранционния депозит по възражения, описани в писмо с изх. № УОС -26-7807 от 08. 04. 24 год., които не отговарят на действителната правна и фактическа обстановка.

Твърди се, че *** предоставя имот под наем за отглеждане на спортни коне, подлежаща на контрол от Областна дирекция по безопасност на храните (ОДБХ), но същият не отговаря на базови функционални изисквания. Твърди се, че общината е предоставила за ползване помещения, които на практика са неизползваеми за целта, без извършено подготовка или съобразяване с нормативните изисквания, което прави стартирането на дейността невъзможно без значителни допълнителни разходи от страна на наемателя.

Твърди се, че едно от основните изисквания за обекта е, че същия трябва да е ограден от всички страни, но поради втори ползвател в тази същата сграда, която е отбелязана, като една на кадастралната карта, занимаващ се с автотранспортна дейност, това е практически невъзможно. Твърди се, че в имота има две помещения, които не са предмет на договора, но директорът на *** е предоставил за ползване същите без договор и правно основание, което също е пречило наемателят да ползва отдадените под наем помещения в пълен обем. Твърди се, че при огледа на имота сдружението констатирало, че има ползватели в обекта.Твърди се, че при подписване на договора за наем в наетите от ищеца помещения все още се намирали тези ползватели, отглеждащи своите коне и не освободили помещенията. Твърди се, че сдружението неколкократно отправило до тях устни покани да освободят имота, тъй като нямат правно основание да са в него, но същите отказвали.

Твърди се, че след това наемателят подал жалба в ***, с което същата е била уведомена, че помещенията не са празни и наемателят не може да влезе във владение. Твърди се, че тези ползватели стояли в помещенията около 10 дни след датата на сключване на договора, след което напуснали доброволно, без присъствие на представители на общината и без да бъде съставен какъвто и да 2 е протокол за състоянието на имота към момента на напускане, респективно предаването. Твърди се, че при напускането тези лица не са уведомили ветеринарен лекар на обекта, който да издаде съответните пътни листи, заради което по- късно ОДБХ са издали акт на собственика на обекта- председателя на сдружението- ищец, но в качеството й на физическо лице. Твърди се, че това е създало сериозни затруднения за реалното встъпване във владение и за оценка на първоначалното състояние на обекта. Твърди се, че не са налице основания за задържане на внесения депозит, тъй като твърдените действия описани в писмо с изх. № УОС -26-7807 от 08. 04. 24 год. не отговорят на действителността, а именно:

-два броя навеса на предната и страничната страна с сграда с ИД № *** са премахнати и материалите са изнесени от имота- описаните два броя навеса, не са предмет на сключения договор за наем, видно и от представената скица, не се установява да има съществуващи такива;

-дървените ограждания, обособяващи манежа с пясък са премахнатитакива в имота никога не е имало и същите не са била предмет на договора;

-всички консумативи са заплатени от наемателя;

-в помещенията с ИД № *** липсват общо 6 бокса- по предмет на договора е описано само помещение, отделно от това никъде в договора не е упоменато, че помещенията са с бокс и за предназначени за това;

-всички врати са свалени- наемателят не е извършвал тези действия;

-нито при сключване на договора, нито при прекратяването му е съставен приемо- предавателен протокол и подписан от страните, което е създало правна и фактическа неяснота относно състоянието и границите на предоставения имот. Твърди се, че наемателят не въведен във владение, нито е ползвал имота. Ищецът счита, че *** без правно основание задържа внесения от сдружението депозит. Твърди се, че въпреки отправената от него покана, за възстановяване на депозита ответникът до настоящия момент не е възстановил платения депозит. Твърди се, че основателността на предявения иск по чл. 79 ал. 1 от ЗЗД за връщане на гаранционния депозит е обусловено от установяване на следните обстоятелства: 1/ ищецът да е заплатил депозит по договора за наем; 2/ договорът за наем да е прекратен и 3/ към момента на прекратяването наемателят да не е имал задължения към наемодателя по 3 договора, чието изпълнение да е било обезпечено с предоставения депозит.

Твърди се, че според чл. 82 от ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Твърди се, че в случая се претендират пропуснати от наемателя ползи като пряка и непосредствена последица от неизпълнението от страна на наемодателя по сключения между страните договор за наем на задължението да осигури ползването на наетия имот, за отглеждане на спорни коне, като твърдим, че съответните помещения не отговарят на изискванията за отглеждане на коне, както и в резултат на недобросъвестно поведение на ответната ***, с което лишава наемателят от възможността да ползва наетия имот по предназначение. В заключение ищецът моли съда да осъди ответната община да му заплати следните суми:

-сумата от 4 010, 10 лв., представляваща стойността на подлежащ на връщане депозит по прекратен договор за наем на част от имот- публична общинска собственост с дата 25. 02. 2025 год., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата;

-сумата от 95, 65 лв., представляваща законна лихва върху главницата от 4 010, 10 лв. за периода от 09. 04. 2025 год. до 02. 06. 2025 год.;

-сумата от 222 лв., представляваща обезщетение за претърпени загуби вследствие виновно неизпълнение на задълженията на ответника като наемодател по сключения между страните договор за наем на част от имотпублична общинска собственост с дата 25. 02. 2025 год., и -сумата от 2 000 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи вследствие виновно неизпълнение на задълженията на ответника като наемодател по сключения между страните договор за наем на част от имотпублична общинска собственост с дата 25. 02. 2025 год. Претендира се присъждане на направените деловодни разноски.

Ответникът ангажира становище, че исковата молба е неоснователна.

Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено следното:

4

Безспорно по делото е, че в изпълнение на решение № 256/ 27. 07. 2024 год., изменено и допълнено с решение № 484/ 19. 12. 2024 год. на Общински съвет гр. Плевен, е бил проведен публичен търг с явно наддаване за временно възмездно ползване на общински имоти по реда на Наредба № 7 на Общински съвет гр. Плевен за реда за придобиване, управление, разпореждане с общинско имущество. Видно е, че със заповед № РД- 10- 106/ 20. 01. 2025 год. на кмета на *** ищцовото сдружение е било класирано на първо място. Видно е, че на основата на горното и издадената заповед № РД- 10- 226/ 07. 02. 2025 год. на кмета на *** на 25. 02. 2025 год. между *** като наемодател и *** като наемател е бил сключен договор за наем на част от имот- публична общинска собственост, по силата на който ответникът е предоставил на ищцовото сдружение за временно и възмездно ползване помещения с обща площ 160 кв. м. в сграда с идентификатор ***, със застроена площ от 246 кв. м.; помещение с площ 28, 37 кв. м. в сграда с идентификатор ***, със застроена площ от 195 кв. м., и открита площ, представляваща манеж с площ 1 250 кв. м.- част от имот с идентификатор ***, находящ се в поземлен имот на ***, за отглеждане на спортни коне, за срок от пет календарни години.

Безспорно по делото е, че на 25. 03. 2025 год. между страните е било подписано споразумение, по силата на което сключеният договор за наем на част от имот- публична общинска собственост от 25. 02. 2025 год. е бил прекратен, считано от датата на подписване на споразумението.

При така изложените безспорни обстоятелства първият въпрос, който следва да бъде разгледан в настоящото производство, е налице ли е основание за задържане от страна на ответната община като наемодател на предоставената при сключването на процесния договор за наем парична гаранция под формата на депозит. Тук е мястото да се отбележи, че в случая се касае за спор, основан на договорните отношения между страните, доколкото се твърди, че неправомерно ответникът не е възстановил платения по наемния договор депозит. Следователно предявен е иск, свързан с виновно неизпълнение на договорни задължения, поради което квалификацията на същия е разпоредбата на чл. 79 и сл. от ЗЗД, а не чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД независимо от последващото отпадане на договорната връзка между страните.

Съгласно чл. 13 от процесния договор за наем депозитът в размер на 4 010, 40 5 лв. /който в петитума на исковата молба се претендира в размер на 4 010 10 лв. и в тези граници следва да е произнасянето на съда/ се задържа от наемодателя за срока на договора, като гаранция за доброто стопанисване на частта от имота и за изпълнение на задълженията, и се освобождава в двуседмичен срок след прекратяването му, при предаване на имота без забележки и изплащане на всички дължими задължения от страна на наемателя. Съгласно чл. 14 изр. 2 от договора при вреди, причинени при ползването на имота, както и при неизпълнение на финансови и други задължения, наемодателят удостоверява писмено тези обстоятелства и има право да задържи депозита по чл. 13, като може да посочи срок, в който наемателят да ги отстрани. Предвидено е, че при отстраняване в срок на забележките от страна на наемателя сумата по чл. 13 се възстановява.

Анализът на посочените разпоредби, а в тази насока е и съдебната практика, води до извода, че уговорката на страните за заплащане на депозит от страна на наемателя съдържа белезите на договор за залог- чл. 149 и сл. от ЗЗД, тъй като с предаването на паричната сума от страна на наемателя се цели да се обезпечи изпълнението на неговите договорни задължения. Заложното право осигурява на заложния кредитор възможността да упражнява фактическа власт върху паричната сума /депозит/, докато обезпеченото вземане бъде погасено изцяло. Следователно наемодателят има право да задържи процесната сума до момента, в който наемателят изпълни всички задължения по договора, включително и обезщетение за вредите, причинени върху наетата вещ. В конкретния случай е видно, че след прекратяването на процесния договор за наем ищецът е подал заявление до ответната община за възстановяване на заплатения депозит, но това му е било отказано с писмо изх. № УОС- 260 7807- 1/ 08. 04. 2025 год. на кмета на *** с мотива, че предаването на наетия имот на 25. 03. 2025 год. е било извършено със следните забележки: 1/ Два броя навеси на предната и страничната страна с ИД № *** са премахнати и материалите са изнесени от имота; 2/ Дървените ограждения обособяващи манеж с пясък с площ 1 250 кв. м. са премахнати, материалите, както и пясъкът са изнесени от имота; 3/ За месец март /до 24. 03. 2025 год./ неплатените консумативи са на стойност 64, 08 лв.;