Решение № 963 от 10.07.2024, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 963 гр. Пловдив, 09.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, V СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и четвърта годИ. в следния състав:

Председател: Светлана Ив. Изева

Членове:

РадостИ. Анг. Стефанова

Светлана Анг. Станева при участието на секретаря Петя Ф. Цонкова като разгледа докладваното от Светлана Ив. Изева Въззивно гражданско дело № 20245300500826 по описа за 2024 годИ.

Производство по реда на чл.258 и сл.от ГПК.

Образувано по въззивна жалба на Д. Т. Т.,ЕГН-********** и С. К. Т.,ЕГН-********** против решение № 5234/22.12.23г.,постановено по гр.д.№ 18017/22г.по описа на ПдРС,22ри гр.с.,в частта,с която са осъдени двамата да заплатят при условията на пасивна солидарност на всеки от ищците – И. Б. Б.,ЕГН-********** и Н. Г. Б.,ЕГН-********** сума от по 8 018,09лв., представляваща дължим задатък по точка 3.1.3. от Предварителен договор от 10.06.2022г.за покупко- продажба на недвижим имот,сключен между страните,по който е налице заявен отказ от страна на ищците поради неизпълнение от страна на ответниците на задълженията им по точка 2.4.1. от договора,ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда- 12.12.2022г. до окончателното изплащане на вземането.

Жалбоподателите считат първоинстанционното решение за неправилно,необосновано и постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените правила и неправилно приложение на материалния закон по подробно изложени в жалбата съображения.Искат отмяната на атакуваното решение и постановяване на друго,с което да се отхвърли предявения иск.

Въззиваемите по жалбата И. Б. Б. и Н. Г. Б. изразяват становище за неоснователност и недоказаност на същата по съображения,изложени в писмен отговор.

1

ПдОС,след преценка на събраните по делото доказателства,допустимостта и основателността на жалбите,намира за установено следното:

Пред ПдРС е предявен от И. Б. Б. и Н. Г. Б. против Д. Т. Т. и С. К. Т. осъдителен иск с правно основание чл.93,ал.2 о т ЗЗД,с който се претендира солидарно осъждане на ответниците,съответно солидарно присъждане в полза на ищците,на сума в размер от 16 037,80лв.,представляваща двойният размер на дадения от ищците задатък по силата на сключен между страните предварителен договор от 10.06.2022г.за покупко- продажба на недвижим имот.

Ищците,които са съпрузи,твърдят,че в качеството си на купувачи,а ответниците в качеството на продавачи,са сключили предварителен договор от 10.06.2022г. за покупкопродажба на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.*****.301.5.14,находящ се в гр.Пловдив,който договор бил сключен с посредничеството на „И.“ АД.Съгласно т. 2.6 от договора ищците заплатили на ответниците задатък в размер на 8018,90лв.,а в т.2.4.1 продавачите декларирали, че имотът е обременен с вещни тежести – ипотека и три възбрани.Съобразно уговореното между страните по договора,ответниците се задължили да предприемат необходимите правни действия за заличаване на тежестите, както и да прехвърлят в срок до 25.07.2022г.правото на собственост върху имота,предмет на предварителния договор,като представят надлежни документи,удостоверяващи заличаване на тежестите.В случай, че имотът не бъде прехвърлен по-рано,страните се задължили на 25.07.2022г. в 11.00 часа да се явят в кантората на нотариус Г. П..Преди уговорената дата за изповядване на сделката обаче в дружеството – посредник постъпило писмо от „Лено“ АД – един от кредиторите на продавачите, в което било заявено,че дългът към него е 40 907,96 евро и плащането му е условие за вдигане на ипотеката.Това обстоятелство изненадало продавачите,които считали, че дългът им е значително по- малък.Същите нямало как да заплатят претендираната сума,тъй като разчитали да погасят задължението си към този кредитор с договорената по предварителния договор продажна цена.В резултат от това продавачите изразили съгласие да се развали ( да се откажат от ) предварителният договор,тъй като имали намерение да водят дело за оспорване размера на дълга.

Твърди се също,че на 25.07.2022г. в 11.00 часа страните се явили в кантората на нотариус Г. П.,за което се съставил констативен протокол. Купувачите заявили готовността си да заплатят остатъка от продажната цена при условие,че продавачите представят официален документ,доказващ заличаването на тежестите.Продавачите не представили такива документи,не се ангажирали и с допълнителен срок за представянето им,отказали да подпишат констативния протокол и напуснали кантората на нотариуса.Ищците поддържат,че ответниците са неизправна страна по сключения между страните предварителен договор,поради което дължат дадения от ищците задатък в двоен размер.Поради неизпълнение на задължението на продавачите да представят официални документи, удостоверяващи заличаването на тежестите върху имота,купувачите заявили,че развалят сключения предварителен договор и искат да получат дадения от тях задатък в двоен размер, за което дали срок от 60 дни на продавачите.До датата на депозиране на 2 исковата молба това не било сторено.Посочва се,че доколкото към датата на сключване на предварителния договор,а и към момента,както ищците, така и ответниците са в граждански брак,то на основание чл.32,ал.2 от СК е налице солидарност

Ответниците признават сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.06.2022г.с ищците, както и че за имота има вписани тежести – ипотека и три възбрани.Признават също фактът,че ищците са заплатили задатък в размер от 8018,90лв.по предварителния договор.Твърдят,че са изпълнили добросъвестно своите задължения по сключения между страните предварителен договор.В самия договор изрично било уговорено,че остатъкът от продажната цена ще бъде изплатен на „Лено“ АД за заличаване на вписаната ипотека.Оспорва се,че неизпълнение на ответниците е довело до разваляне на договора,доколкото договорната ипотека е следвало да бъде заличена след обективиране на покупко- продажбата в нотариален акт и превеждане на остатъка от продажната цена,а не предварително.

По делото е безспорно,че между Д. Т. Т. и С. К. Т. от една страна и И. Б. Б. и Н. Г. Б. от друга, е сключен предварителен договор от 10.06.2022г. за покупко- продажба на недвижим имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.*****.301.5.14, находящ се в гр.*****,който договор е сключен с посредничеството на „И.“ АД.В тази връзка е представен и договор за обслужване на купувач от 25.05.2022г между И. Б. Б. и посредника.

Съобразно т.2.1. от предварителния договор,продавачите са се задължили да прехвърлят на купувачите правото на собственост върху имота по предвидения в закона ред в срок до 25.07.2022г.при уговорена продажна цена на имота в размер на сумата от 41 000 евро, която при превалутиране съобразно фиксинга на БНБ възлиза на сумата от 80 189лв.(т.

1.2.).В т.2.6. е постигнато съгласие между страните при подписване на предварителния договор,купувачът да изплати на продавача капаро /задатък/ в размер на сумата от 8018,90лв., представляваща част от уговорената продажна цена за имота,която сума да бъде заплатена при подписване на предварителния договор.

Не се спори между страните,че ищците са заплатили сумата от 8018,90лв.като задатък.От представените по делото четири броя преводни нареждания от дата 10.06.2022г е видно,че съобразно поетото задължение е заплатена сума в общ размер от 8018,90 лева по уговорения в т.2.6. от предварителния договор начин: 947,03лв.по банкова сметка на ЧСИ М.

С.-Ц. с основание- погасяване на задължение по ИД № 191/20; 814,25лв.по банкова сметка на ЧСИ М. С.-Ц. с основание- погасяване на задължение по ИД № 192/20; 1543,99лв.по банкова сметка на ЧСИ К. П. с основание погасяване на задължение по ИД № 243/21;

4713,63лв.по банкова сметка на продавача Д. Т. Т. с основание за превод- капаро за имот.

В т.2.4.1. от предварителния договор,сключен между страните на

10.06.2022г.продавачите са декларирали,че имотът е обременен със следните вещни тежести – ипотека и три възбрани,а в т.3.1.3. е уговорено,че при неизпълнение на задължението на продавача по т.2.4.1. относно заличаването на тежестите до датата на нотариалното изповядване на сделката,за купувача се поражда правото да се откаже от договора с 3 едностранно писмено волеизявление, като получи платения задатък в двоен размер.ПдРС при тълкуването съобразно разпоредбата на чл.20 о т ЗЗД, на горепосочените клаузи от сключения на 10.06.2022г.предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот,стига до извода,че страните са договорили заплатената сума в размер от 8018,90лв.да представлява част от продажната цена на имота по окончателния договор,като на същата е придаден характер на задатък по смисъла на чл.93 о т ЗЗД.В договора са уговорени и последиците от неизпълнение на задълженията на всяка от страните Другият извод,до който стига районният съд с оглед на процесния договор,(от който се установява,че продавачът е поел задължение да предприеме необходимите правни действия за заличаването на тежестите върху имота по предвидения в закона ред,като при нотариалното изповядване на сделката продавачът е длъжен да представи официален документ, доказващ заличаването на тежестта ( т. 2.4.1. ),е,че ответниците са поели задължението да прехвърлят правото на собственост върху имота,освободен от вещни тежести.

Не се спори също,че ищците са поели задължение при подписване на предварителния договор и са платили сумата от 8018,90лв.,на която страните са придали значение на задатък по договора,представляваща част от продажната цена,уговорена в общ размер от 80 189лв.Съгласно уговореното в т.2.1., окончателен договор е следвало да бъде сключен в срок до 25.07.2022г.

С оглед разпределената доказателствена тежест ищците е следвало да докажат съществуването на предварителен договор между страните,предаването на сумат а от 8018,90лв на ответниците,(и двете обстоятелства са безспорни),и развалянето на договора по причИ.,за която отговаря ответника.Ответникът пък е следвало да докаже,че причИ.та за разваляне на договора не е по него вИ.,а на ищците като купувачи.

При очертаната фактическа обстановка първостепенният съд е приел,че страните по делото са били обвързани от действието на валиден предварителен договор от 10.06.2022г. за покупко- продажба на недвижим имот,както и че ищците са изпълнили задължението си за плащане на сумата от общо 8018,90лв.в деня на сключване на предварителния договор,поради което същите са изправна страна по договора.Приел е също,че въпреки настъпването на уговорения падеж /25.07.2022г./,ответниците не с а изпълнили поетите в т.2.4.1.от предварителния договор задължения,нито задължението си за сключване на окончателен договор.Ипотеката не е била заличена-обстоятелство,обявено за безспорно между страните с изготвения по делото проекто-доклад от 03.05.2023г.,приет за окончателен.Страните са постигнали съгласие в т.2.7.2. от предварителния договор,че сумата на задължението на продавача,свързана със заличаването на описаната в т. 2.4.1. договорна ипотека,учредена в полза на „Лено“ АД,ще бъде изплатена с получената сума по продажната цена на имота по реда,предвиден в т.2.7.1. (заплащане от купувача на остатъка от продажната цена,а именно- 36 900 евро или по фиксинга на БНБ от 72 170 лв.чрез банков кредит ) и т. 2.7.4. (усвояване на сумата по доверителната сметка във фИ.нсиращата банка само след кумулативно изпълнение на следните условия: след представяне в „И.“ АД на 4 оригИ.л на вписана в Служба по вписванията молба- съгласие за заличаване на договорната ипотека,учредена в полза на „Лено“ АД и оригИ.л на удостоверение за вписвания,отбелязвания и заличавания за имота от Служба по вписванията гр.*****, от което да е видно заличаването на договорната ипотека).Прието е за безспорно от съда също,че дължимата сума към ипотекарния кредитор е по-висока от отразеното в предварителния договор от 10.06.2022г.Този факт изрично се признавал от ответниците в отговора на исковата молба,в който е заявено,че на 04.07.2022г.са получили писмо ангажимент от „Лено“ АД, в което е описано,че сумата за заличаване на ипотеката е в размер на 40 907,96 евро.Видно от приложеното по делото Удостоверение от 04.07.2022г., издадено от ипотекарния кредитор,задължението, произтичащо от договор за бизнес кредит от 24.06.2019г.,(за обезпечение на който е учредена договорна ипотека върху процесния имот),възлиза на сумата от 40 907,96 евро,или с други думи, договорената по предварителния договор продажна цена на имота не е била достатъчна да погаси задължението на ответниците към „Лено“ АД,съответно не им е бил издаден необходимият документ (молба- съгласие от ипотекарния кредитор за заличаване на вписаната ипотека ),както е изисквала уговорката в т.2.7.4. от предварителния договор.За тези си изводи първоинстанционния съд се позовава на писмените доказателства и на показанията на свидетелката А. К.,***** в посредническото дружество „И.“ АД.