Определение № 30919 от 04.09.2023, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 30919 гр. София, 04.09.2023 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в закрито заседание на четвърти септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Й. Н. СТ. като разгледа докладваното от Й. Н. СТ. Гражданско дело №

20231110115891 по описа за 2023 година

Делото е образувано по искова молба на В. Г. Р. и С. В. Р. срещу Е. К. Х.. Исковата молба е нередовна, доколкото не е посочено каква сума претендира всеки един от ищците, както и не е посочена банкова сметка.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника. С него е релевирано възражение за прихващане, което съдът намира за неконкретизирано, поради което следва да бъде дадена възможност на ответника да уточни: на какво основание претендира сумата от 7 449,99 лева – на основание сключен между страните договор за наем или поради неоснователно обогатяване от страна на ищците за сметка на ответника; как е формирана сумата – същата единствено наемна цена ли включва или и обезщетение за вреди. Ако включва само наемна цена – да бъде посочен период, ако включва и обезщетение за вреди – да се посочи какви вреди и в какъв размер. Сумата от 2000 лева, заплатена за депозит включва ли се в претенцията от 7 449, 99 лева. На следващо място, следва да се посочи каква сума се претендира от всеки един от ищците.

Налице са предпоставките за насрочване на делото за разглеждане в открито съдебно заседание.

Страните са представили документи, които са допустими, относими и необходими за изясняване на делото от фактическа страна, поради което следва да се приемат като писмени доказателства.

Следва да се уважи искането на ищеца за задължаване на ответника да представи посочените в исковата молба документи. Допустимо и относимо е и искането на ответника по реда на чл. 190 ГПК за задължаване на ищците да представят намиращ се у тях документ – договор за наем.

Произнасянето по исканията на страните за допускане на експертизи следва да бъде отложено до провеждане на първо по делото съдебно заседание и изслушване на становището на страните.

Произнасянето по искането на ответника за задължаване на трето неучастващо по делото лице – „фирма“ АД да предостави информация за искания банков кредит и оценката на процесния имот следва да се отложи и да се даде възможност на ответника да посочи конкретни документи, които желае да бъдат изискани, като обясни значението им за спора.

Следва да се допуснат поисканите от страните свидетели за установяване на посочените в исковата молба и отговора на исковата молба факти и обстоятелства.

Така мотивиран, съдът

1

ОПРЕДЕЛИ:

УКАЗВА на ищците В. Г. Р. и С. В. Р. в двуседмичен срок от получаване на определението с писмена молба с препис за насрещната страна да посочат банкова сметка или друг начин на плащане, както и да посочат кой от двамата ищци е заплатил исковите суми, респ. всеки от ищците да посочи каква сума претендира в рамките на общо заявените претенции. При неизпълнение, исковата молба ще бъде върната.

УКАЗВА на ответника Е. Х. в двуседмичен срок от получаване на настоящото определение с писмена молба с препис за насрещните страни да посочи как е формирана сумата от 7499,99 лева /включва ли само наемна цена, в който случай да посочи от кое лице я претендира и за кой месец, или включва и обезщетение за вреди- в който случай да ги индивидуализира, включва ли и сумата от 2000 лева, в който случай да обоснове отговорност на ищците за нея/. При неизпълнение на указанията, съдът няма да приеме за разглеждане направеното с отговора на исковата молба възражение за прихващане.

НАСРОЧВА открито съдебно заседание на 29.01.2024г. от 15:00 часа, за когато да се призоват страните, като им се изпрати препис от настоящото определение, на ищцитепрепис от отговора на исковата молба, ведно с приложенията, както и служебно изготвен препис от молба с вх. № 175498 от 20.06.2023г., ведно с приложенията.

ПРИЕМА представените от страните писмени документи като доказателства по делото.

ДОПУСКА събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на един свидетел на ищците за установяване на посочените в исковата молба факти и обстоятелства.

ДОПУСКА събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели на ответника за установяване на посочените в отговора на исковата молба факти и обстоятелства.

ЗАДЪЛЖАВА ответника Е. К. Х. на основание чл. 190 ГПК в двуседмичен срок от получаване на настоящото определение да представи заверени копия на поисканите в исковата молба документи /наличните за сградата строителни книжа- заверени одобрени проекти, разрешение за строеж, акт за приемане на конструкцията, удостоверение за степен на завършеност, разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация и др./, като УКАЗВА че при неизпълнение съдът може да приеме за доказани фактите, относно които страната е създала пречки за събиране на допуснати доказателства.

ЗАДЪЛЖАВА ищците В. Г. Р. и С. В. Р. на основание чл. 190 ГПК в двуседмичен срок от получаване на настоящото определение да представят заверено копие от договор за наем, ако такова се намира у тях, като УКАЗВА че при неизпълнение съдът може да приеме за доказани фактите, относно които страна е създала пречки за събиране на допуснати доказателства.

ОТЛАГА произнасянето по искането на ищците за допускане на съдебно-техническа експертиза до провеждане на първото по делото съдебно заседание и изслушване на становището на страните.

ОТЛАГА произнасянето по доказателственото искане на ответника да бъде изискана информация относно отпускане на кредит на ищците, като му ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ в двуседмичен срок от получаване на настоящото определение да посочи конкретни документи които иска да се изискат, като обясни значението им за спора.

ОТЛАГА произнасянето по искането на ответника за допускане на съдебнооценителна експертиза до уточнение на заявеното възражение за прихващане.

ИЗГОТВЯ следния проект за доклад на основание чл. 140, ал. 3 вр. чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК:

Предявени са субективно и обективно съединени осъдителни искове от В. Г. Р. и С.

2

В. Р. срещу Е. К. Х. с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 3 329,11 лева, представляваща дадена на отпаднало основание сума по Споразумение (договор стоп капаро) от 03.06.2022г., както и сумата от 232,31 лева, представляваща мораторна лихва за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г., и с правно основание чл. 88, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 3 634,91 лева, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на договора, формирана както следва- 250 лева, разноски по извършване на оценка на пазарната стойност на имота, 60 лева- такса за издаване на 2 броя удостоверения за вещни тежести, 3324,91 левавъзнаграждение на брокер, както и сумата от 253,65 лева, представляваща лихва за забава за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г.

В исковата молба се твърди, че на 03.06.2022г. ищците са сключили договор с Е. К.

Х., по силата на който страните взаимно са се задължили да предприемат необходимите действия за подготовката и сключването на предварителен договор за покупко-продажбата на следния недвижим имот – къща на три етажа, с прилежащия към нея двор, със застроена площ от 67 кв.м., съгласно нотариален акт № 175, том XXXI, дело 5589/07.12.1971г., с идентификатор по КККР ***, заедно с дворно място с площ от 450 кв.м., с идентификатор по КККР ***, собственост на Е. К. Х.. В същия ден, ищците заплатили сумата от 3 329,11 лева по посочената от Е. Х. банкова сметка. От своя страна, Е.

Х. поела задължение да спре предлагането на имота от реклами, огледи и преговори с други потенциални купувачи до края на срока на договора, а именно - 24.06.2022г., на която дата се предвиждало страните да сключат предварителен договор за покупко-продажба на гореописания имот. В хода на подготовката за сключването на предварителния договор купувачите открили несъответствия, свързани с действителното положение на имота с данните в Кадастралната карта и кадастралните регистри, както и с наличните за сградата строителни книжа (разминавания в броя на етажите, площта и вътрешното разпределение), което събудило у тях съмнение относно законността на извършения строеж, което било установено и от вещо лице-оценител, ангажирано от „фирма“ ЕАД за оценка на годността на недвижимия имот за обезпечение на евентуален ипотечен кредит за закупуването му. Било налице разминаване в площта в документите, като в данъчната оценка на имота същият бил описан като „жилище, ет. 1, площ 67к, мазе 67 кв.м., таван 67 кв.м“, а в скицата на сградата било посочено, че сградата е на един етаж и е със застроена площ от 74 кв.м. Потърсили съдействие от страна на Е. Х. за отстраняване на несъответствията, но им било отказано съдействие. Освен това поддържат, че ответникът не изпълнявал поетото по Споразумението задължение за прекратяване на предлагането на недвижимия имот за продажба на други лица, а го е обявил за продажба в интернет сайта olx.bg, при това на цена, значително по-висока от уговореното в споразумението - 195 000 евро вместо вече уговорените 170 000 евро. Твърдят, че съгласно чл. 4.2 от сключеното споразумение, ако до 19:00 часа на 24.06.2022г., не бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба по вина на продавача, поради неявяване лично или чрез надлежно упълномощено лице, отказ, промяна или неспазване на договорените по-горе условия, същият се задължава незабавно да възстанови депозираната сума в действителен размер на купувача. Предвид констатираните несъответствия и позовавайки се на тази клауза, на 27.07.2022г. ищците отправили по имейл покана до Е. Х. за връщане на платения по Споразумението депозит в размер на 3 329,11 лева в тридневен срок, както и за заплащане на обезщетение за сторените от тях разходи и разноски, във връзка с подготовката на сдЕ.та, в общ размер на 3 634,91 лева, формирани както следва: 250 лева - разноски по извършване на оценка на пазарната стойност на продавания недвижим имот, 60 лева – такса за издаване на 2 бр. удостоверения за вещни тежести и 3 324,91 лева – възнаграждение към брокер за съдействието по подготовката на сдЕ.та, представляващо левовата равностойност на 1 700 евро (първа вноска от общо три броя вноски по сключения договор). В определения тридневен срок ищците не получили обратна връзка от Е. Х., нито плащане на описаните суми, като в последващи телефонни разговори Е. Х. потвърдила получаването на поканата като е заявила, че отказва да върне полученото по договора. Изложени са съображения, че сключеното споразумение има характеристика на „стоп капаро“, като функцията на плащането била продавачът да 3 поеме задължение за бездействие за определен период от време- да спре предлагането на имота на други купувачи, като целта на договора била всяка от страните да предприеме активни действия по подготовка за сключване на предварителен договор- събиране на документи за собствеността на имота, анализ на възможностите за финансиране на сдЕ.та, извършване на проверки за пречки за сключване на окончателен договор. Твърдят, че в конкретния случай ответникът не била изпълнила задължението си по договора и била започнала да предлага имота на трети лица на 22.06.2022г. /два дни преди изтичане на срока, предвиден в споразумението/. Поддържат, че констатираното неизпълнение, както и описаните несъответствия между действителното положение в имота със строителните книжа и данните в кадастралната карта и кадастралните регистри, препятствали възможността за сключване на прехвърлителна сдЕ.. Сочат, че разминаванията били пречка и за извършване на оценка за пазарната стойност на имота и преграждат възможностите за ипотечно кредитиране за покупката на недвижимия имот. С отправената на 27.07.2022г. покана били развалили сключеното с ответника споразумение, евентуално го разваляли с депозиране на настоящата искова молба. С оглед на развалянето на договора считат, че за ответника е възникнало задължение да върне платения депозит по сключеното споразумение в размер на 3329,11 лева, както и да заплати сторените от тях разходи и разноски, свързани с подготовката на сдЕ.та в общ размер на 3634,91 лева, от които 250 лева- разноски по извършване на оценка на пазарната стойност на имота, 60 лева- такса за издаване на 2 броя удостоверения за вещни тежести, 3324,91 лева- възнаграждение към брокер. Претендират и лихва за забава в общ размер на 485,97 лева. С уточнителна молба от 12.04.2023г. ищците са посочили, че цената на предявения иск по чл. 88, ал. 1 ЗЗД е 3634,91 лева. Размерът на мораторната лихва върху сумата от 3329,11 лева бил 232,31 лева, начислена за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г., а върху сумата от 3634,91 лева- 253,65 лева, начислена за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г. Искането към съда е да уважи предявените искове.