Решение № 80 от 27.05.2025, Окръжен съд - Кърджали

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 80 гр. К., 27.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – К. в публично заседание на двадесет и пети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Веселина Ат. Кашикова Иванова при участието на *********я Пенка Цв. Вълкова като разгледа докладваното от Веселина Ат. Кашикова Иванова Гражданско дело № 20245100100235 по описа за 2024 година

Ищецът „В.“ ЕООД, гр. П. чрез упълномощения си представител твърди в исковата молба, че на 16.10.2014 г. бил сключен договор за наем на недвижими имоти с нотариална заверка на подписите на страните на нотариус К. Д., вписан в НК с рег. № *** и район на действие Районен съд – П., който договор за наем бил вписан в имотния регистър при Службата по вписванията с дв.вх.№ 3649/14.11.2014 г., между Сдружение „Т.“, със седалище и адрес на управление гр. К., ул. „О.“ №*, вписано в регистъра за юридически лица с нестопанска цел по фирмено дело №716/1991 г. по описа на Окръжен съд – К., представлявано от А. Н. М., тогава изпълняващ длъжността ********* на Управителният съвет на Сдружение „Т.“, като наемодател и „В.“ ЕООД, представлявано от Н. И. Г., като наемател, с който се отдавали под наем три броя недвижими имоти, както следва:

1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. К., общ. К., обл. К. по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. К., одобрени със Заповед РД-18- 66/18.10.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота гр. К., п.к. ****, ул. „О.” № **, ет. *; обект - *********, който самостоятелен обект се намирал в сграда № *, разположена в поземлен имот с идентификатор ***;

1 предназначение на самостоятелния обект - за търговска дейност; брой нива на обекта - 1; без данни за площ на обекта; при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж ***, под обекта - няма, над обекта ***,***, ***;

2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. К., общ. К., обл. К. по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. К., одобрени със Заповед №РД18-66/18.10.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота гр. К., п.к. ****, ул. „О.” № **, ет. *, като самостоятелният обект се намирал в сграда № *, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект - за офис, брой нива на обекта – 1, без данни за площ на обекта, прилежащи части: избено помещение във вход „*” със светла площ от 14,88 кв.м., избено помещение във вход „*” със светла площ от 19,69 кв.м., както и 13,84 % идеални части от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***, ***, под обекта - няма, над обекта имоти с № ***,

***, *** и ***;

3. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. К., общ. К., обл. К. по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. К., одобрени със Заповед №РД18-66/18.10.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота гр. К., п.к. ****, ул. „О.” № **, ет. *, като самостоятелният обект се намирал в сграда № *, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект - за офис, брой нива на обекта – 1, без данни за площ на обекта, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж***, под обекта - няма, над обекта - ***.

В исковата молба се сочи, че договорът за наем на недвижимите имоти бил сключен за срок от 10 години, считано от 02.10.2014 г. до 02.10.2024 г. с месечна наемна цена, договорена и определена от страните в чл.3, ал.1 от същия в размер на 150 лева.

Твърди се, че от датата на сключването на договора за наем до подаването на исковата молба в съда, ищецът „В.“ ЕООД като наемател, не влязъл във владение на наетите имоти. Причините за това били много, но предимно нежеланието на ответника Сдружение „Т.“ да предаде владението 2 им, предвид обстоятелството, че във всичките имоти имало наематели, които заплащали наем на М..

Твърди се още, че през изминалите 10 години се водели различни разговори, някои от тях през ден, други през месеци, кога и как да се извърши въвода във владение на наетите имоти, но резултат не последвал. Така изминали почти 10 години.

Ищецът „В.“ ЕООД твърди, че при подписването на договора за наем заплатил на ответника Сдружение „Т.“ като наемодател сумата от 3030 лева, срещу която сума не получил нищо.

По силата на договора за наем ответникът наемодател трябвало да въведе във владение с приемо-предавателен протокол ищеца наемател в наетите имоти, но това не се случило, поради виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на наемодателя.

Предвид посоченото ищецът бил принуден да изпрати нарочна покана чрез ЧСИ Р. С., с която в срок до 30.12.2021 г. ответникът Сдружение „Т.“ следвало да го въведе във владение на наетите имоти с приемо-предавателен протокол, подписан от представители на дружествата. В отговор на поканата, ответникът изпратил съобщение за отказ да предаде владението на наетите недвижими имоти.

В исковата молба се сочи, че в чл. 33 от договора било определено, че при разваляне на договора неизправната страна дължи неустойка от 70 000 лева.

Предвид изложеното ищецът счита, че са налице предпоставките по чл.

87 от ЗЗД, за да се приеме, че договорът е развален по вина на ответното дружество, предвид поисканото предаване на владението на наетите имоти, дадения срок и посочените последици от това. С нарочното писмо, с което ответното дружество отказало да предаде владението, договорът не можел да произведе правно действие. С оглед на това следвало да се приеме, че е налице неизпълнение на основното задължение на наемодателя ответник, а именно да предаде наетите имоти във фактическа власт на наемателя ищец в надлежно състояние, годни да се ползват според предназначението им.

В исковата молба се сочи, че между страните по делото са налице правоотношения по договор за наем, в който са определили кое е 3 задължението, какво е неизпълнението, какъв е размерът на неустойката и как се определя. Предвид твърдяното неизпълнение, че ответникът наемодател не е предал наетите по договора имоти, ищецът наемател счита, че е налице пълно неизпълнение на сключения договор за наем. Поради това счита ответника за неизправна страна по договора за наем, която на основание чл. 33 от същия дължи на изправната страна, неустойка. Моли съда да постанови решение, с което ответникът Сдружение „Т.“ да бъде осъдено да заплати на ищеца сумата от 44 000 лева от общата неустойка в размер на 70 000 лева, предвидена в договора за наем от 16.04.2014 г. и изразяваща се в пълно неизпълнение на същия поради непредаване на наетите недвижими имоти на наемателя. Претендира разноски за производството.

В срока по чл. 131 от ГПК от ответника Сдружение „Т.“ е подаден писмен отговор на исковата молба, с който предявеният иск се счита за допустим, но е оспорен изцяло като неоснователен и недоказан.

Ответникът не спори, че между страните е сключен договор за наем за срок от 10 години, считано от 02.10.2014 г. до 02.10.2024 г. с месечна наемна цена в размер на 150 лева, договорена и определена от страните в чл.3, ал.1 от същия.

Сочи, че по силата на чл.4, ал.1 от договора за наем, страните се договорили ищецът наемател „В.“ ЕООД да прихваща определената месечна наемна цена от свое вземане, което имало от ответника наемодател Сдружение „Т.“ по посочена в договора фактура № 266/29.09.2014 г. на обща стойност 3030 лева, като наемателят нямало да заплаща определеният в чл.3 от договора месечен наем от по 150 лева до размера на сумата по посочената фактура, а именно до размера на сумата от 3030 лева.

В отговора се твърди, че от датата на сключването на процесния договор за наем на недвижими имоти 16.10.2014 г. до 25.08.2021 г. ищецът „В.“ ЕООД като наемател не заплатил на ответника Сдружение „Т.“ като наемодател нито една месечна наемна цена, поради което е допуснал виновно неизпълнение на задълженията си по този договора.

Твърди се още, че за периода от 16.10.2014 г. до 25.08.2021 г. ищецът „В.“ ЕООД не пожелал да влезе във владение на отдадените под наем три броя недвижими имоти, предмет на договора за наем. Същите били празни до 21.09.2021 г. При желание от страна на ищеца да ползва същите под наем, 4 ответникът би ги предал, но ищецът не проявил никакъв интерес в тази насока.

Сочи се, че в случай, че се приеме, че „В.“ ЕООД е било заплащало месечните наеми за периода от 16.10.2014 година до 30.06.2016 година или за 20 календарни месеца и половина, като съответно е било прихванало сумата в размер на 3030 лева от вземането си по фактура №266/29.09.2014 година на обща стойност 3030 лева, то от 01.07.2016 година до 21.09.2021 година ищцовото търговско дружество не било заплащало нито една месечна наемна цена по силата на гореописания договор за наем, с което допуснало виновно неизпълнение на задълженията си по този договор.

Посоченото принудило ответника, на основание чл.32 ал.1, във връзка с чл.16 от договора за наем, с нарочно уведомително писмо да прекрати едностранно договора за наем, считано от 01.09.2021 г., като за целта на ищеца „В.“ ЕООД било връчено чрез ЧСИ-Р. Р., с рег.№*** и с район на действие Окръжен съд – П., нарочно уведомително писмо, изходящо от Сдружение „Т.“ на 21.09.2021 г. чрез адв. Ц. С. К., адвокат на дружеството.

Ответникът намира твърденията на ищеца, изложени в исковата молба, че отказал да предаде владението върху трите недвижими имота, предмет на процесния договор за наем с „Отговор-отказ“ на поканата за предаване на владение и заплащане на неустойка в размер на 15 000 лева, изпратена от ищеца „В.“ ЕООД до ответника Сдружение „Т.“ за голословни и неподкрепени с доказателства.

Видно от съдържанието на приложения като писмено доказателство към исковата молба, отговор от Сдружение „Т.“, адресиран до ищеца, същият „Отговор-отказ“ се отнасял до отказ от предаване на владението върху недвижим имот Туристическа хижа „Б.“, а не за предаване на владението върху трите броя недвижими имоти, предмет на процесния договор за наем.

Предвид това, ответникът счита това писмено доказателство за неотносимо към твърденията на ищеца, че с този отговор-отказ ответникът отказал да предаде на ищеца владението върху три броя недвижими имота.

Ответникът не отрича, че в действителност от ЧСИ Р. С., с рег.№ *** и район на действие Окръжен съд – К. на 15.12.2021 г. му била връчена „покана“, на основание на която да предаде владението върху процесните три броя недвижими имота. Сочи, че тази покана била изпратена през месец 5 ноември 2021 г. (приета за връчване от ЧСИ Р. С.) или същата е изпратена при вече прекратен от страна на ответника Сдружение „Т.“ договор за наем, с основания за прекратяването му, посочени в уведомителното писмо. Моли съда да постанови решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен и недоказан, с който претендира присъждане на неустойка в размер на 44 000 лева в негова полза, на основание прекратен договор за наем, предвид че никой не може да черпи права от собственото си недобросъвестно поведение. Претендира разноски за производството.

В съдебно заседание ищецът, представляван от процесуалния си представител адв. Ц. К., поддържа предявения иск. Претендира разноски.

В съдебно заседание ответникът чрез процесуалния си представител адв. Х. К. поддържа становището си, изразено в отговора на исковата молба.

Прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на пълномощника на ищцовото дружество.

Окръжният съд, като прецени събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид становищата на страните, намира за установена следната фактическа обстановка:

С договор за наем от 16.10.2014 г. с нотариална заверка на подписите рег. № ****/**.**.**** г. на нотариус К. Д., с рег. № *** на Нотариалната камара и район на действие РС – П., ответникът Сдружение „Т.“, гр. К., със седалище и адрес на управление гр. К., ул. „О.“ №*, представлявано от председателя на А. Н. М. отдал под наем на ищеца

„В.“ ЕООД, представлявано от управителя Н. И. Г., за временно и възмездно ползване три броя недвижими имоти:

1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. К., общ. К., обл. К. по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. К., одобрени със Заповед РД-18- 66/18.10.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота гр. К., п.к. ****, ул. „О.” № **, ет. *; обект - *********, който самостоятелен обект се намирал в сграда № *, разположена в поземлен имот с идентификатор ***; предназначение на самостоятелния обект - за търговска дейност; брой нива на обекта - 1; без данни за площ на обекта; при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж ***, под обекта - няма, над обекта ***,***, ***;