Решение № 300 от 28.03.2025, Районен съд - Перник

РЕШЕНИЕ

№ 300 гр. Перник, 28.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Нина М. Коритарова при участието на секретаря Цветелина Ч. Малинова като разгледа докладваното от Нина М. Коритарова Гражданско дело № 20241720105992 по описа за 2024 година

Образувано е по предявен от К. Г. Й., ЕГН: ********** от *** чрез адв. К. П. от САК срещу Д. Н. С., ЕГН: ********** от *** иск, с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на *** г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Ищецът твърди, че ответника, в качеството си на продавач, се задължил, съгласно предварителен договор от *** да сключи с ищеца договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ: Поземлен имот находящ се в с. ***, с площ от *** кв.м., който е заснет с планоснимачен номер *** по плана на ***, с площ от *** кв.м., съгласно Заповед № ***. при граници на имота - от изток -път, от запад - поземлен имот, от север имот с пл.№ *** и от юг - имот с пл.№ ***, заедно с изградената в имота сграда с площ от*** кв.м., и заедно с всички постройки, подобрения и приращения в имота, за който имот е представен документ за собственост- нотариален акт за замяна на недвижими имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с вх. № ***г. Уговорената продажна цена за имота била в размер на 2000 лева, която съгласно предварителния договор била платена. Страните по предварителния договор се задължили да сключат окончателен договор и собствеността на имота да бъде прехвърлена от Продавача на Купувача до ***г., както и до този срок да бъде предадено владението върху имота. Всички поети от К. Й. задължения по предварителния договор били изпълнени.

Продавачът обаче не се явил и не представил необходимите документи за сключване на 1 окончателен договор в уговорения в предварителния договор срок, въпреки че му била заплатена уговорената продажна цена предварително и изцяло, поради което за К. Й. било налице правен интерес да поиска обявяването на така сключения предварителен договор с Д.

С. за окончателен.

Моли, съдът след като се убеди, че са налице основанията за обявяване на предварителния договор за покупко-продажба на имота за окончателен да постанови съдебно решение, с което да обяви предварителният договор за окончателен и да му присъди направените в настоящото производство разноски.

В срока по чл.131 ГПК ответникът депозира отговор на исковата молба. Посочва, че е собственик на имота по наследство от починалия му баща Н.Д. С., който бил починал на *** г. Към датата на придобиване на имота съгласно нотариален акт за замяна на недвижими имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с вх. № ***г. неговият наследодател бил разведен. Признава, че бил сключил лично предварителния договор и бил получил уговорената в същия цена от 2000 лв. Не оспорва, че тази цена била платена. Не бил могъл да изпълни задължението си да прехвърли собствеността върху имота по лични причини в уговорения срок до *** г. Предявеният иск бил допустим и основателен и следвало да бъде уважен.

След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот. Съдът с определение от 07.02.2025 г. е разпределил доказателствената тежест между страните по следния начин:

По иск с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи валидно възникнало между страните правоотношение от сключен предварителен договор за продажба на описания недвижим имот, елемент от съдържанието на което е задължението на процесуално легитимирания ответник да обективира волеизявление за сключване на договор за продажба в изискуемата форма, настъпила изискуемост на задължението, като процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост, с обект процесния недвижим имот, да е елемент от правната сфера на продавача към приключване на устните състезания. Със същото определение съдът е отделил като безспорни между страните следните обстоятелства-сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, плащането на цената от страна на купувача, неизпълнението на задължението за сключване на окончателен договор от страна на продавача.

2

По делото няма спор, a и от представения документ се удостоверява, че на *** г. между ищецът и ответникът е подписан предварителен договор по силата на който ответника, в качеството си на продавач, се задължил да сключи с ищеца като купувач окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ: Поземлен имот находящ се в с. ***, с площ от *** кв.м., който е заснет с планоснимачен номер *** по плана на ***, с площ от ***кв.м., съгласно Заповед № ***. при граници на имота - от изток път, от запад - поземлен имот, от север - имот с пл.№ *** и от юг - имот с пл.№ *** заедно с изградената в имота сграда с площ от *** кв.м., и заедно с всички постройки, подобрения и приращения в имота, за който имот е представен документ за собственост- нотариален акт за продажба на недвижими имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с вх. № ***г. Уговорената продажна цена за имота е в размер на 2000 лева, която съгласно предварителния договор е платена. Страните по предварителния договор се задължили да сключат окончателен договор и собствеността на имота да бъде прехвърлена от Продавача на Купувача до ***г. До настоящия момент ответникът не е прехвърлил правото на собственост върху имота на ищцата, което обстоятелство .

Установява се от представения в о.с.з. на 26.03.2025 г. от ищеца в изпълнение на указанията на съда документ за собственост- нотариален акт за продажба на недвижими имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с вх. № ***г., както и от удостоверението за наследници на починалия по тази сделка купувач Н.Д. С. на *** г., че ответникът по силата на наследственото правоприемство от своя баща, на когото е единствен наследник притежава правото на собственост върху имота. Имотът е придобит, съгласно представения нотариален акт (описан в самия предварителен договор) чрез покупко-продажба от Н.Д. С. баща и наследодател на ответника на *** г. Сделката е сключена, когато наследодателят на ответника е бил разведен поради което собствеността върху недвижимия имот не е възникнала в режим на СИО, а същият е станал негова изключителна собственост. Сделката е в необходимата за това нотариална форма като Н.Д.

С. баща и наследодател на ответника е придобил правото на собственост върху имота.

С предварителния договор страните поемат задължение за в бъдеще да сключат друг договор. Предварителният договор следва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като когато за последния се изисква нотариална форма, трябва да се сключи в писмена форма /чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД/. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор /чл. 19, ал. 3 ЗЗД/. Когато се касае за прехвърляне на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален 3 ред, вкл. дали отчуждителят е собственик на имота /чл. 363 ГПК/.

В разглеждания случай, страните са обвързани от предварителен договор за покупка на недвижим имот. Волята им същият да бъде продаден е ясно изразена, вкл. предвид начина, по който са наименувани страните по договора (продавач и купувач), уговореното основно задължение (прехвърляне на имота за определена сума и сключване на окончателен договор). Същият е сключен в изискуемата писмена форма. Налице е и необходимото съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД съдържание предвид включените уговорки относно съществените условия на окончателния договор – индивидуализация на недвижимия имот и цена. Това че имотът не е индивидуализиран съгласно действащата кадастрална карта не е пречка за уважаването на претенцията, тъй като обектът е индивидуализиран в достатъчна степан, съгласно последния нотариален акт. Не се установява така постигнатото съглашение да е привидно. Купувачът е изпълнил задължението си да плати дължимата продажна цена в размер на 2000 лева, а продавачът не е изпълнил своето, да му прехвърли собствеността.

При това положение за ищеца като изправна страна е възникнало правото да иска обявяването на договора за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Доколкото ответникът е собственик на процесния имот, предявеният иск е основателен.

Страните не спорят, че за имота има данъчни задължения, за които няма данни да са били погасени в хода на процеса. Наличието на неплатени, от страна на продавача по предварителния договор, данъчни задължения за имота и/или непогасени други негови публични задължения не съставлява пречка за уважаване на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК, съдът не издава препис от решението, с което се уважава конститутивния иск за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. В този смисъл Решение № 102 от 21.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 702/2016 г., II т. о., Решение по гр. д. № 870/2011 г., Решение по гр. д. № 1338/2010 г., Решение по т. д. № 370/2011 г. и Решение № 12 от 3.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 439/2011 г., III г. о.

Ето защо липсата на документи, установяващи липса на задължения за данъци и други публични задължения на праводателя на ищеца, би съставлявало пречка за изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за вписването й, но в случая това не съставлява пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с оглед цитираната по-горе разпоредба на чл. 364, ал. 2 ГПК, приложима за особеното исково производство.

В съответствие с чл. 364, ал. 1 ГПК ищеца трябва да бъде осъден с решението да плати разноските по прехвърлянето на процесния недвижим имот, а именно – нотариална 4 такса по сметка на ПРС, съгласно чл. 85 вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел II т. 8 Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно пазарната цена на имота посочена в предварителния договор обуславяща материалния интерес– 56,50 лева, както и местен данък съгласно чл. 35, ал. 2 от НАРЕДБА № 12 за определянето размера на местните данъци на територията на община Перник за придобиване на имота - по сметка на Община Перник в размер на 60 лева.

Ищецът не претендира сторените по делото разноски, поради което такива не му се дължат.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключения на *** г. предварителен договор, с който Д. Н. С., ЕГН: ********** от *** като продавач, се задължава да прехвърли на К. Г. Й., ЕГН: ********** от ***, като купувач, правото на собственост върху следния недвижим имот: Поземлен имот находящ се в с. ***, с площ от*** кв.м., който е заснет с планоснимачен номер *** по плана на ***, с площ от *** кв.м., съгласно Заповед № ***. при граници на имота - от изток -път, от запад - поземлен имот, от север - имот с пл.№****и от юг - имот с пл.№*** заедно с изградената в имота сграда с площ от *** кв.м., и заедно с всички постройки, подобрения и приращения в имота, за който имот е представен документ за собственост- нотариален акт за продажба на недвижими имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с вх. № ***г., за сумата от 200 лева, платена от купувача на продавача.

ОСЪЖДА К. Г. Й., ЕГН: ********** от *** да заплати сумата от 60 лв., съставляваща местен данък по сметката на Община Перник И в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Районен съд- Перник сумата от 56,50 лева - такса по прехвърляне на имота.

НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК служебно ДА СЕ ВПИШЕ