Решение № 1016 от 13.10.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1016 гр. Варна, 13.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ТО, в публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мила Й. К.

Членове:

Тони Кръстев

Десислава Г. Жекова при участието на секретаря Мария Д. Манолова като разгледа докладваното от Мила Й. К. Въззивно гражданско дело № 20253100501459 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх. № 36971/24.04.2025 г. от Д. В. М., чрез адв. Й. Ч., срещу Решение № 1197/07.04.2025 г., постановено по гр. д. № 671/2024 г. по описа на Районен съд – Варна, с което въззивникът е осъден да заплати на насрещната страна – „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД, ЕИК 206288547, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк“ № 60, ет. 2, ап. 3, сумата от 3108.65 евро - частичен иск от общ размер на вземането от 5000.00 евро, представляваща дължимо възнаграждение съгласно договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.07.2023 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба – 18.01.2024 г. до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ и с което е отхвърлен насрещен осъдителен иск на въззивника с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1000.00 лева – частичен иск от общо 16135.59 лева, представляваща неустойка за неизпълнение съгласно чл. 7, т. 1 от договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.07.2023 г.

Въззивникът излага съображения за неправилност и необоснованост на решението. Твърди, че решаващият състав се позовал изцяло на косвени доказателства. Оспорва изготвянето на протокол за оглед, както е било заявено от св. Б., като последната посочила, че предварителният договор бил 1 сключен за срок от два месеца поради процес за разделяне на имота от избеното помещение. Въззивникът счита, че св. Б. следвало да е способна да възприеме при провеждането на огледа дали избеното помещение било усвоена към гаража на сградата. Счита, че двата имота – апартамент и гараж, били описани самостоятелно, като определя като противоречиви показанията на св. К. К.. Сочи липса на доказателства за оттеглено пълномощно. Излага, че не ставало ясно кога бил извършен огледът на имота, дали такъв въобще бил извършен и дали бил съставен протокол за него. Поддържа, че споразумението за сътрудничество между ищеца и свидетелката Б. било сключено на 14.07.2023 г., към който момент не бил сключил договор за сътрудничество с въззиваемия.

На следващо място, на 28.07.2023 г. въззиваемият осъществил среща с въззивника и потенциалния купувач на имота, когато бил подписан процесният договор при условие, че бъдат продадени заедно процесните апартамент и гараж. Съгласно т. 3. 1. от договора било уговорено възнаграждение за сътрудничество след продажбата на двата имота. На същия ден бил подписан и предварителен договор за покупко-продажба, като купувачът се съгласил да закупи апартамента без избеното помещение. В случай на неосъществена процедура по отделяне на избата, страните уговорили в чл. 16 от договора, че задатъкът подлежал на връщане от продавача на купувача. Въззивникът твърди, че в противовес със задълженията си купувачът не предоставил в срок до 01.10.2023 г. списък на всички документи, необходими за отпускане на кредит и сключване на окончателен договор. На 03.10.2023 г. въззивникът получил нотариална покана да се яви при нотариус Ж.Т., за да представи необходимите документи за отделяне на избеното помещение. Жалбоподателят сочи, че се явил пред нотариуса, видно от констативен протокол на последния, но купувачът не се явил. След проведен телефонен разговор с насрещната страна твърди, че купувачът отказал да сключи окончателен договор, с оглед на което продавачът му възстановил задатъка. Изложени са в жалбата съображения по събрания от първоинстанционния състав доказателствен материал, като изразява несъгласие с кредитирането на свидетелските показания, като противоречащи на останалите събрани доказателства по делото.

Във въззивната жалба се излага, че съгласно чл. 3 от договора за посредничество, насрещната страна следвало да получи възнаграждение в размер на 5000.00 евро, дължимо в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, гаража, а в случай че такъв не бъде сключен такъв – в деня на сключване на договор за прехвърляне собствеността върху процесните имоти. Сочи неизпълнение на описаното задължение, от което обуславя и извод за недължимост на възнаграждение за осъществено посредничество. До края на срока на договора – 31.12.2023 г. имотите не били продадени, поради което договорът за посредничество бил прекратен. Излага становище по предявения насрещен иск. Искането е за отмяна на оспореното решение и постановяване на ново, с което предявените искове от насрещната страна бъдат отхвърлени. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата 2 страна – „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД, в който са изложени съображения за правилност на обжалваното решение. Сочи, че не само фирмата-посредник посредничила при покупката на недвижимите имоти, но бил подписан и предварителен договор между продавача и купувача, като продавачът/ответник посетил лично офиса на „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД. След подписване на предварителния договор купувачът - М. Б. започнала изпълнение на подписания предварителен договор, а именно, както сам ответникът сочи, превела сумата в размер на 22400.00 лева. Счита, че постановеният акт е мотивиран и подкрепен от събрания доказателствен материал. Твърди, че дружеството изпълнило задълженията си по чл. 4.2., вр. чл. 2 от договора за посредничество, противно на твърденията във въззивната жалба. Счита недобросъвестното поведение на насрещната страна като обуславящо липсата на сключен окончателен договор. Поддържа, че не било възникнало основанието за заплащане на претендирана по насрещния иск неустойка. Отправя искане за потвърждаване на оспореното решение.

Претендира разноски.

В съдебно заседание страните се представляват от процесуални представители, които съответно поддържат въззивната жалба и отговора по нея. Всяка от страните претендира разноски. Въззивникът депозира и писмена защита, с оглед предоставената му възможност.

За да се произнесе по спора, Варненският окръжен съд съобрази следното:

Първоинстанционното производство е образувано по искова молба на „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД срещу Д. В. М., с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3108.65 евро - частичен иск от общ размер на вземането от 5000.00 евро, представляваща дължимо възнаграждение съгласно договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.07.2023 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба – 18.01.2024 г. до окончателното изплащане на задължението.

Приет е за съвместно разглеждане предявеният от Д. В. М. срещу „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД насрещен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД, с който претендира осъждане на ответника да заплати сумата от 1000.00 лева – частичен иск от сума в размер на 16135.59 лева, представляваща неустойка за неизпълнение съгласно чл. 7, т. 1 от договор за посредничество при покупкопродажба на недвижим имот от 28.07.2023 г.

Ищецът по първоначалната искова молба твърди, че ответникът Д. В. М. посетил офиса на дружеството с искане за посредничество при продажба на недвижими имоти, негова собственост, а именно – апартамент и гараж, находящи се в гр. Варна, *****. В тази връзка, на 14.07.2023 г. имотът бил представен за оглед на клиента на ищеца М. Н. Б.. На 28.07.2023 г. между „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД и Д. В. М. бил сключен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който дружеството поело задължението да посредничи при продажбата на горепосочените имоти, 3 като намери купувач за сумата в общ размер на 165000.00 евро. Договорът бил сключен за срок до 31.12.2023 г. След сключване на договора М. Б. изразила желание да купи имота и между нея и ответника бил сключен предварителен договор на 28.07.2023 г. Със същия била уговорена продажна цена от 225400.00 лева, като купувачът превел на продавача капаро в размер на 22540.00 лева. Поддържа, че по този начин дружеството изпълнило задълженията си по договора за посредничество, като открило купувач за имота и посредничило при сключването на предварителен договор. Предвид изложеното твърди, че в негова полза е възникнало вземане за възнаграждение в уговорения с чл. 3.1 от договора размер, а именно – 5000.00 евро, платимо при подписване на предварителен договор за покупко-продажба. Искането е за уважаване на исковете, както и присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, в който оспорва предявените искове. Не оспорва, че през м. 06.2023 г. потърсил съдействие от ищеца за посредничество при продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти. Твърди, че на 28.07.2023 г. М. Н. Б. се срещнала с него и му казала, че има намерение да закупи имота, като заявила, че „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД ще посредничи при покупката. В същия ден ответникът се свързал с представител на дружеството, който го поканил да подпише договор за посредничество, като същевременно подписал предварителен договор за покупко-продажба на апартамента /без гаража/ с Б.. В деня на подписване на предварителния договор последната му превела по банков път част от продажната цена в размер на 22540.00 лева, като остатъкът следвало да бъде изплатен чрез банков ипотечен кредит. Уговорили се окончателният договор да бъде сключен до 01.11.2023 г. Ответникът твърди неизпълнение от ищеца на договорните му задължения.

В допълнение, в отговора на исковата молба е посочено, че на 03.10.2023 г. получил нотариална покана от М. Б., с която последната го уведомила, че съгласно чл. 4 от предварителния договор за сключване на окончателен следвало той да представи изискваните от банката кредитор документи в срок най-късно до 01.10.2023 г. Твърди, че не му е било известно какви документи следвало да представи и на кого – на купувача, на посредника или на банката.

Излага, че в посочения в поканата срок купувачът не се явил в кантората на нотариуса за изясняване на въпроса какви документи са необходими. Заявява, че уведомил ищеца за възникналия проблем и потърсил съдействие, като била проведена среща в офиса на дружеството, на която присъствали той, купувачът и представител на „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД. На тази среща купувачът се отказал от сключване на окончателен договор и поискал възстановяване на заплатената по предварителния договор сума. След този момент ищецът не предприел действия в изпълнение на задълженията си по договора за посредничество. Искането е за отхвърляне на исковете, ведно с присъждане на разноски.

В срока за отговор и на основание чл. 211 ГПК Д. В. М. е предявил насрещна искова молба срещу първоначалния ищец, с която претендира осъждане на ответника да заплати сумата от 1000.00 лева – частичен иск от сума в общ размер на 16135.69 лева, представляваща неустойка за 4 неизпълнение на чл. 7, т. 1 от Договор за посредничество от 28.07.2023 г.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на насрещната искова молба от „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД, с който се оспорва иска по основание и размер.

Сочи, че контактът между продавача и евентуалния купувач бил осъществен чрез посредничеството на „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД. Излага, че Д. М. възложил на дружеството да му посредничи за продажба на имота още през м. юни 2023 г. Същият веднага бил уведомен за отправеното от купувача предложение и го приел. Впоследствие продавачът и купувачът се явили в офиса на дружеството и подписали изготвения от управителя на последното предварителен договор.

Твърди, че причина да не бъде сключен окончателният договор било нежеланието на продавача, като купувачът не се е отказвал от сделката.

Заявява, че съгласно чл. 16 от предварителния договор продавачът се задължил да извърши процедура по разделяне на избеното помещение от апартамента, във връзка с което дружеството го свързало с правоспособно лице, което да му съдейства. Междувременно, ответникът започнал да търси оправдания относно срока на тази процедура, като оттеглил предоставеното пълномощно за разделяне на обектите. Счита, че същият не е имал намерение да продаде имота и да заплати уговореното възнаграждение на посредника.