Решение № 75 от 21.02.2023, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 75 гр. гр.Несебър, 21.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: П. М. Дойков при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от П. М. Дойков Гражданско дело № 20212150100907 по описа за 2021 година

В Районен съд гр. Несебър е депозирана искова молба от „А.М.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Н.В.“ № * чрез адв. Д. К., АК Хасково против Л. Д. Р., БУЛСТАТ: *****, родена на **********г. в Р. и А. А. Р., БУЛСТАТ: ******, роден на **********г. в Р., двамата с адрес: гр. С.в., м. „К.“, к- с „А.*“, ет. *, ар. **. Ищецът сочи, че ответниците са собственици на недвижим имот – апартамент № **, находяща се на пети етаж в апартаментен хотел „Вила Астория“ в гр. С.в., м. „К.“, със застроена площ от 72.16кв.м., представляваща обект с кадастрален № ***. На 18.12.2012г. между собствениците и „Зора Феникс“ ЕООД бил подписан Договор поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „Вила А.*“. Дружеството приело срещу заплащане на годишна такса в размер на 782евро с ДДС да извършва дейности по управление, поддръжка и обслужване – организационно, техническо и административно, на съоръженията и обектите за общо ползване разположени в комплекса. Уговореното възнаграждение следвало да се заплаща ежегодно и авансово до 30. 04. за всяка година. На 18.06.2018г. между „Зора Феникс“ ЕООД и „А.М.“ ООД бил сключен договор за възлагане на дейностите по поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „А.*“. Наред с това на ищеца било възложено и събирането на дължимите от собствениците суми по подписаните с тях индивидуални договори. За сключения договор собствениците на имоти били уведомени по ел. поща.

Претендира се , че двамата ответници не са заплатили дължимата за 2021г. такса за поддръжка и управление в размер на 217.67евро – останала част от дължимата общо за годината такса. Ищецът претендира да се постанови решение, с което всеки от ответниците да бъде осъден да му заплати по 108.84евро за тази такса за поддръжка и управление за 2021г. , ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до изплащане на сумата. Представени са писмени доказателства. Прави се искане за 1 присъждане на разноски. Правят се доказателствени искания.

Ответниците се представляват по делото от адв. Б. К., АК гр. Стара Загора. В срока по по чл. 131 от ГПК се депозира писмен отговор.

Предявената претенция се счита за допустима, но неоснователна. На първо място се възразява с това, че търсеното плащане за такса за поддръжка и управление следвало да се дължи въз основа на решение на ОС на ЕС, каквото нямало представени доказателства да е провеждано и на което ищецът да е бил избиран за управител по реда на ЗУЕС. На следващо място се твърди, че по посочения договор „Зора Феникс” ЕООД е изпълнявало некачествено задълженията си , а след встъпване на ищеца по делото в изпълнение на договора , собствениците са били принуждавани да заплащат таксите под заплахата, че ще се ограничи достъпа до имотите им. Според защитата на ответниците не е налице договор с „А.М.” ООД и липсвало правно основание по претенцията на дружеството. Договорът бил сключен със „Зора Феникс” ЕООД и това дружество се било задължило да извършва дейностите по поддръжка и управление. Представеният Договор от 18.06.2018г., сключен между двете дружества нямал правна сила спрямо ответниците, тъй като нарушавал нормата на чл. 102 от ЗЗД. Сочи се, че на 23.07.2020г. е изпратено уведомление до „Зора Феникс” ЕООД, че ответниците считат договора за прекратен от 08.02.2018г. поради системно неизпълнение на задълженията на дружеството. В отговор дружеството заявило, че счита договора за валиден, позовавайки се на договора с „А.М.” ООД от 18.06.2018г. Ответниците не били давали съгласие за заместване на дружеството по договора. Прехвърлянето на задължението било в нарушение на чл. 102 от ЗЗД и не ги обвързвало. Сочи се и клауза , която се явявала неравностойна и правела договора нищожен, по отношение условията за прекратяване на същия. Прави се възражение и за нищожност на договора сключен между двете дружества на 18.06.2018г. Договорът, от който ищецът черпел правата си бил нищожен , следователно и всички плащания по него били недължими. Твърди се, че дружеството е получило без основание плащания за 2018г., 2019г. , 2020г. и 2021г. в общ размер на 3128.00евро, с нея ищецът се бил обогатил неоснователно и отправят претенция сумата да им бъде върната обратно. По тези обстоятелства и на основание чл. 211 от ГПК ответниците предявяват насрещен иск. Иска се осъждане на ищеца по делото, на основание чл. 55 от ЗЗД, да заплати на Л. Д. Р. и А. А. Р. сумата от 3128.00евро, представляваща неоснователно обогатяване.

Ищецът по делото и ответник по насрещния иск „А.М.” ООД депозира писмен отговор в срока по чл. 131 от ГПК. Процесуалният представител на дружеството смята, че направеното от тях заявление за плащане на сумата от 782евро за дължимата такса, представлявало признание за това, че договора между двете дружества ги обвързва и тях. Оспорва се твърдението, че на 08.02.2018г. е изпратено уведомление до „Зора Феникс” ЕООД за разваляне на договора за управление и поддръжка. Липсвало такова уведомление, съдържащо изявление в посочения смисъл, а и самите ответници ( ищци по насрещния иск), били неизправна страна по договора. Оспорва се и твърдението, че „Зора Феникс” ЕООД не е изпълнявало задълженията си по договора. Дружеството и неговия правоприемник „А.М.” ООД изпълнявали точно уговореното между страните. Сключеният между двете дружества договор бил действителен и обвързвал собствениците на имота. Налице били факти, които сочели, че ищците са уведомени за прехвърлянето на задълженията към „А.М.” ООД и клаузите на сключените договори давали и 2 правното основание за валидността на сделката. Оспорват се и твърденията, че са били принудени да заплащат определени суми на дружеството. Не била налице и нищожност на сключения между двете дружества договор. Оспорва се и твърдението , че ищците по насрещния иск са заплатили сумата от 3128.00евро в полза на „А.М.” ООД. Излагат се и твърдения за извършваните от дружеството дейности в комплекса, за което „А.М.” ООД било направило множество разходи, а ищците по насрещния иск не били заплащали. Прави се, при условията на евентуалност, ако насрещният иск се счете за основателен, възражение за прихващане с платените от ищците по насрещния иск такси за поддръжка и управление в полза на „А.М.” ООД в периода 2018- 2021г. , като се твърди, че в посочените години дружеството е заплащало всички разходи свързани с управлението и поддръжката на комплекса , както и тези свързани с ремонтната дейност и подобренията в него, което е ставало със знанието и без противопоставянето на собствениците. Правят се доказателствени искания.

В съдебно заседание за ищецът се представлява от адв. Д. К., АК гр.

Хасково. Предявеният иск се поддържа и защитата моли за неговото уважаване. Претендира се отхвърляне на насрещния иск. Иска се осъждане на ответната страна за направените по делото разноски.

Ответниците Л. Р. и А. Р. се представлява от адв. Б. К. и адв. Тодор Батаков, АК гр. Бургас. Подадения писмен отговор се поддържа. Моли се за отвхърляне на предявения иск. Претендира се за уважаване на насрещната искова молба и присъждане на разноски.

Страните са направили доказателствени искания и са представили доказателства.

От събраните писмени доказателства се установи следното. Между страните няма спор, че ответниците А. Р. и Л. Р. са собственици на недвижим имот - апартамент № **, находяща се на пети етаж в апартаментен хотел „Вила Астория“ в гр. С.в., м. „К.“, със застроена площ от 72.16кв.м., представляваща обект с кадастрален № ***. Представен е Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 152, том VIII, рег. № 9241, дело № 1518/ 18.12.2012г., от който става ясно, че семейство Р. са закупили процесния имот. По делото не се твърди, че собствеността е променена след тази дата. По делото не се спори, че на 18.12.2012г. между А.

Р. и Л. Р. – възложители и „Зора Феникс“ ЕООД е сключен Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „Вила А.*“. В чл. 1, ал. 2 от договора е посочено, че дружеството приема да изпълнява дейности по техническа поддръжка на съоръженията за общо ползване, да организира вътрешния ред и режима за достъп в комплекса, да поддържа общите инсталации, подземните и надземните съоръжения, дворното пространство, зелените площи, детската площадка, басейните, атракционите и др., да организира санитарно – хигиенните дейности в комплекса, да организира и предоставя допълнителни платени услуги , да организира комуналните дейности. Посочените дейности са възмездни, като двамата възложители са приели да заплащат сумата от 782евро с ДДС за всяка календарна година, платимо до 30 април на текущата година, авансово.

Посочено е, че договорът не се ограничава с краен срок. Възложителите са приели, съгласно чл. 17 от договора, че приемат изпълнителят да прехвърли права по този договор на трето лице, което в съответствие с предвиденото в договора ще изпълнява задачите във връзка с поддръжката на зоните за общо 3 ползване на комплекса.

На 18.06.2018г. между „Зора Феникс“ ЕООД и „А.М.“ ООД бил сключен Договор за възлагане извършване на дейностите за поддръжка и управление на ж.к. ‚Астория -1“, находящ се в гр. С.в.. Дружеството „А.М.“ ООД е приело качеството на изпълнител по договора във връзка с фактическото изпълняване на дейностите по поддръжка и управление на ж.к.

„Астория – 1“. Договорът е уговорен като възмезден. По съглашение на страните изпълнителят по възложение на „Зора Феникс“ се е съгласил да събира в брой, като регистрира плащанията със свой касов апарат или по банкова сметка от собствениците на всички дължими суми за поддръжка и управление в комплекса, съгласно подписаните индивидуални договори.

Освен тези суми следвало да се събират и всички други суми , дължими от собствениците и обитателите на комплекса във връзка с поправки , ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други, неупоменати. За всичко това възложителят следвало да предостави на изпълнителя пълномощно, с което последният да се легитимира пред собствениците. Страните по посочения договор са уговорили също, че всички сключени от възложителя договори за управление и поддръжка на комплекса са неразривна част от договора, а също така част от него стават и всички бъдещи договори , които ще бъдат сключени по – късно, за което ще се състави ново приложение. По делото са представени уведомления за това, че „А.М.“ ООД е започнало дейност като подизпълнител по обслужване на имота.

Ответната страна е представила покана изпратена на 23.07.2021г. по телепоща до „Зора Феникс“ ЕООД. В нея се сочи, че двамата са собственици на посочения апартамент във „Вила А.*“. Отправя се заявление, с което се иска дружеството да предприеме действия за въвеждане на сградата в експлоатация или да се подадат нужните за това документи пред Община Несебър , като се иска това да стане до 30.09.2021г. В поканата семейство Р. сочат, че от тяхна страна било налице стриктно изпълнение на задължението им по заплащане на всички дължи ми по договора от 18.12.2021г. такси.

Твърди се, че през 2018г. до дружеството било изпратено писмено уведомление за прекратяване на договора – по ел. поща и чрез „Български пощи“. Причина за това било системното неизпълнение задълженията на „Зора Феникс“ ЕООД. Заявява се, че следвало договорът за поддръжка и управление да се счита за прекратен след 08.02.2018г. Отправя се покана за доброволно уреждане на отношенията между страните, което следвало да стане при нотариус Мария Бакърджиева на седмия ден от получаване на поканата, в 10.00часа. Ответната страна „Зора Феникс“ ЕООД е отправила покана и отговор на покана, без посочена дата. Оспорва се твърдението на сем. Р. за стриктно изпълнение от тяхна страна на задълженията им по договора. Заявява се , че ответниците не били заплатили задължението си за 2021г. за дължими суми за поддръжка и управление. За предходната година изпълнението на задълженията не било съобразено с договора. Твърди се, че през зимния сезон комплексът се обитавал основно от тях и още едно семейство, като дружеството заплащало месечни разходи за асансьор, електричество, и др. единствено заради тях и за осигуряване на максимално приятен престой. По отношение твърдяното от сем. Р. изпращане на уведомление за прекратяване на договора, дружеството счита, че не е вярно твърдението за неизпълнение на договорните им задължения нито към 2018г., нито към настоящия момент. Дружеството заявява, че спорът между тях следва да се реши от съда и счита договора за валиден и обвързващ ги.