Решение № 387 от 15.07.2025, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 387 гр. Благоевград, 15.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЕДИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Владимир Ковачев при участието на секретаря Лозена Д.а като разгледа докладваното от Владимир Ковачев Гражданско дело № 20231200100468 по описа за 2023 година съобрази следното:

Ищци в процеса са К. Л. С., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. „Р Ж“ № , вх. „“, ет., ап., и К. С. С., ЕГН **********, адрес гр. С, ул. „Р Ж“ № , вх. „“, ет. , ап.

Ответници в производството са Ц. Е. Е., ЕГН **********, адрес гр. Б., ул. „Г“ №, и „А“ ЕООД, ЕИК ***, седалище и адрес на управление гр. С, ул. „Р“ №, ет. , ап., представлявано от Г. Д. Ч.

В исковата молба се твърди, че К. и К. С.и са ипотекарни длъжници по договор за учредяване на ипотека, сключен под формата на нотариален акт № 82, том V, peг. № 1426, нотариално дело № 80 от 2009 г. на нотариус В. А. По силата на този договор те обезпечили със свои собствени недвижими имоти връщането на паричен заем в размер на 61 000 евро, за който било посочено, че е предоставен от „А“ ЕООД, представлявано тогава от ищеца К., като управител и собственик на капитала. Ипотекираните недвижими имоти били следните: 1/ съгласно документ за собственост: ½ идеална част от втори етаж от двуетажна жилищна къща, находяща се в гр. С., ул. „П. Г“ /сега - ул. „Ч“/ №, състояща се от ***, без площ по нотариален акт, а съгласно удостоверение за данъчна оценка: с РЗП на къщата 70,22 кв. м., заедно с 64/100 идеални части 1 от мястото, върху което е построена къщата, съставляващо УПИ III-328 от кв.

149 по плана на гр. С., местност „П.Ц“, цялото с площ от 470 кв. м., при граници по скица: ул. „Ч“, УПИ IV-329, УПИ XIV-330, УПИ XV-327 и УПИ II324, а съобразно схема от 19.05.2023 г.: самостоятелен обект на етаж втори, с идентификатор ***, с квадратура от 93,34 кв. м., заедно с 64/100 идеални части от общите части на сградата, намиращ се на ет. 2 в еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, находяща се в гр. С., ул. „Ч“ №, ет., ап., при съседи на обекта: на същия етаж: няма, под обекта:

***, и над обекта: няма; 2/ 5/32 идеални части от жилище, находящо се на партерния етаж на двуетажна жилищна къща /външна на уличната линия/, находяща се в гр. С., ул. Ч. № * /предишно име - ул. „П. Г.“/, състоящо се от стая и кухня, без площ по нотариален акт, а съгласно удостоверение за данъчна оценка: с РЗП на къщата 70,22 кв. м., заедно с 17/100 идеални части от общите части на сградата и 12/100 идеални части от мястото, върху което е построена къщата, съставляващо УПИ III-328 от кв. 149 по плана на гр. С, местност „П-Ц“, цялото с площ от 470 кв. м., при граници по скица: ул. Ч., УПИ IV-329, УПИ XIV-330, УПИ XV-327 и УПИ II-324, а съобразно схема от 19.05.2023 г.: самостоятелен обект на партерния етаж, с идентификатор ***, без данни за квадратура и идеални части от общите части на сградата, намиращ се на партерния етаж в еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, находяща се в гр. С, ул. „Ч“ №, ет., при съседи на обекта: на същия етаж: няма, под обекта: няма, и над обекта:

***; 3/ 5/32 идеални части от вътрешна къща, находяща в гр. С., ул. „Ч“ № /предишно име - ул. "П.Г."/, състояща се от две стаи и кухня, със застроена площ 56 кв. м., заедно с 5/32 идеални части от общите части на сградата и 25/100 идеални части от мястото, върху което е построена къщата, съставляващо УПИ III-328 от кв. 149 по плана на гр. С., местност „П-Ц“, цялото с площ от 470 кв. м., при граници по скица: ул. Ч., УПИ IV-329, УПИ XIV-330, УПИ XV-327 и УПИ II-324, а съобразно схема от 19.05.2023 г.: еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, застроена площ от 62 кв. м., разположена в поземлен имот с идентификатор ***, находяща се в гр. С, ***-76, ет. 1; 4/ ¼ идеална част от магазин и стая от партерния етаж от двуетажна жилищна къща /външна на 2 уличната линия/, находяща се в гр. С., ул. „Ч“ № /предишно име - ул. „П. Г.“/, без площ по нотариален акт, а съгласно удостоверение за данъчна оценка: с РЗП от 107,25 кв. м., заедно с 19/100 идеални части от общите части на сградата и 13/100 идеални части от мястото, върху което е построена къщата, съставляващо УПИ III-328 от кв. 149 по плана на гр. С., местност „П“ , цялото с площ от 470 кв. м., при граници по скица: ул. „Ч“, УПИ IV-329, УПИ XIV330, УПИ XV-327 и УПИ II-324, а съобразно схема от 19.05.2023 г.: самостоятелен обект на партерния етаж, с идентификатор ***, без данни за квадратура и идеални части от общите части на сградата, намиращ се на партерния етаж в еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, находяща се в гр. С, ул. „Ч“ № ет., при съседи на обекта: на същия етаж: няма, под обекта: няма, и над обекта:

***; и 5/ ¼ идеална част от вътрешна къща, находяща в гр. С., ул.

Ч. № * /предишно име - ул. "П.Г."/, състояща се от една стая, кухня, антре и отделна стая, без площ по нотариален акт, а съгласно удостоверение за данъчна оценка: с РЗП 31,91 кв. м., заедно с ¼ идеална част от общите части на сградата и 6/100 идеални части от мястото, върху което е построена къщата, съставляващо УПИ III-328 от кв. 149 по плана на гр. С., местност "П", цялото с площ от 470 кв. м., при граници по скица: ул. „Че“, УПИ IV-329, УПИ XIV330, УПИ XV-327 и УПИ II-324, а съобразно схема от 19.05.2023 г.: еднофамилна жилищна сграда на два етажа, с идентификатор ***, застроена площ от 28 кв. м., разположена в поземлен имот с идентификатор ***, находяща се в гр. С., ***-76, ет. 1. При учредяване на ипотеката между „А“ ЕООД, К. Л. С., К. С. С. и Ц. Е. Е., бил съставен и подписан документ, наречен „обратно писмо/contra lettre“. В обратното писмо била разкрита действителната воля на страните при учредяване на договорната ипотека, за която бил съставен посоченият вече нотариален акт № 82, том V, peг. № 1426, нотариално дело № 80 от 2009 г. на нотариус В. А. Тази воля показвала, че независимо от съставянето на договор за заем от 18.05.2009 г., страни по който са "А.-Т." ЕООД и ответникът Ц. Е. Е., последният не е предоставил в заем на дружеството сумата от 61 100 евро. Обратното писмо разкривало, че в действителност фирмата е получила от Е. сумата от 46 500 евро като част от действителната цена по друг договор от същата дата, на която била учредена процесната ипотека - това бил договор за покупко3 продажба на право на строеж, сключен под формата на нотариален акт № 81, том I, peг. № 1417, дело № 79 от 2009 г. на нотариус В.А.. С този договор "А.Т." ЕООД продало на Ц. Е. правото на строеж за обект, представляващ апартамент № 9, находящ се в гр. С, местност „В“, в жилищна сграда, на трети жилищен етаж, със застроена площ от 66,98 кв. м., а съгласно удостоверение за данъчна оценка - 77,12 кв. м., заедно с прилежащите 7,432 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, представляващо УПИ II-997 в кв. 82 по плана на гр. С., местност „В“, цялото с площ от 420 кв. м. Посочената цена в този нотариален акт била в размер на 20 000 лева. Обратното писмо доказвало наличието на привидна и прикрита сделка по смисъла на чл. 17 от ЗЗДог. Привидната сделка в случая била договорът за заем, който се явявал по дефиниция нищожен с оглед на разпоредбата на чл. 17 от ЗЗДог и по отношение на него следвало да се приложат правилата относно прикритата сделка. Прикритата сделка била договорът за покупко-продажба на право на строеж между "А.-Т." ЕООД и Ц.

Е. Е., който договор обаче също бил нищожен поради друга правна причина.

Към датата на сключването на договора за покупко-продажба на право на строеж - 18.05.2009 г., предметът на правото на строеж - процесният апартамент № 9, бил завършен в груб строеж, т. е. правото на строеж на този обект се трансформирало в право на собственост и той станал годен обект на транслативни сделки, видно от акт обр. 14 за приемане на конструкция, издаден на 18.09.2008 г. Разпоредбата на чл. 181 от ЗУТ определяла годния предмет на правните сделки в зависимост от етапите на строителство. Правото на строеж на сграда или на част от нея можело да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с акт образец 14, предмет на прехвърлителна сделка можела да бъде единствено построената сграда или самостоятелни части от нея. Към датата на сключване на договора за покупко-продажба на право на строеж между Ц. Е. и "А.-Т." ЕООД, бил налице фактически и правно невъзможен предмет на въпросния договор, съобразно нормите на чл. 180 и следв. от ЗУТ, което и обосновавало нищожността му. Разпоредбата на чл. 17 от ЗЗДог налагала, като условие за приложението на правилата на прикритата сделка, да са налице изискванията за нейната действителност. Налице била хипотезата, в която с привиден договор било прикрито съглашение, 4 изискванията за чиято действителност не са налице, т. е. налице била абсолютна симулация на привидната сделка, поради недействителността на прикритото с нея съглашение. Тази абсолютна симулация засягала пряко учреденото от ипотекарните длъжници К. и К. С.и ипотечно право. То не възникнало валидно поради акцесорния му характер и нищожността на обезпеченото от него задължение за връщане на заем по основното правоотношение между Е. и „А“ ЕООД. Ипотекарните длъжници се стремели да отрекат със сила на присъдено нещо съществуването на чуждо право на вземане - обезпеченото такова на ипотекарния кредитор Ц. Е., предвид акцесорния характер на ипотечното право. Макар К. и К. С.и да не били страни по основното материално правоотношение между обезпечения кредитор и главния длъжник, законът им давал възможност да противопоставят на ипотекарния кредитор всички възражения

/правоизключващи, правоунищожаващи и правопогасяващи/, с които разполагал главният длъжник. В тази хипотеза С.и въвеждали в предмета на спора по делото съществуването/несъществуването на основното материално правоотношение между ипотекарния кредитор и главния длъжник.

Собственикът на имот, върху който е учредена /вписана/ ипотека за обезпечаване на чуждо задължение /в настоящия случай ищците били такива/, имал правен интерес да отрече със сила на присъдено нещо ипотечното право на обезпечения кредитор /в случая - Ц. Е./, изразяващо се, най-общо, във възможността, при неизпълнение от страна на главния длъжник /"А.-Т." ЕООД/ на обезпеченото задължение, ипотекарният кредитор да насочи принудителното изпълнение и да се удовлетвори предпочтително при публичната продан на ипотекирания имот, независимо от промяната на собствеността върху него и дали той е секвестируем. С отрицателния установителен иск за отричане на ипотечното право на обезпечения кредитор, ипотекарният длъжник бранел пълния обем на своето право на собственост върху имота, т. е. защитавал своята правна сфера. Моли се за постановяване на съдебно решение, с което да се прогласи нищожността на договора за заем от 18.05.2009 г., сключен между Ц. Е. Е. и "А.-Т." ЕООД за сумата от 61 100 евро, като симулативен, както и да бъде признато за установено, че учреденото от К. Л. С. и К. С. С., в полза на Ц. Е. Е., ипотечно право, въз основа на договор за учредяване на ипотека, сключен под формата на нотариален акт № 82, том V, peг. № 1426, нотариално дело № 80 от 2009 г. на 5 нотариус В.А., върху гореописаните недвижими имоти, не съществува, поради нищожност на същия договор, обезпечаващ изпълнението на паричното задължение на "А.-Т." ЕООД по договора за заем от 18.05.2009 г., в размер на 61 100 евро.

Ц. Е. оспорва исковете и твърди, че са неоснователни. Безспорно било, че ищците са ипотекарни длъжници по договор за учредяване на ипотека, сключен под формата на нотариален акт № 82, том V, peг. № 1426, нотариално дело № 80 от 2009 г. на нотариус В.А.. Също така, не било спорно между страните обстоятелството, че по силата на този договор, С.и обезпечили със свои недвижими имоти връщането на паричен заем от 61 000 евро, предоставен от Ц. Е. на "А.-Т." ЕООД. Е. никога не бил подписвал документ, озаглавен „Обратен документ /contra letter/“. Същият бил съставен от ищците единствено с цел промяна на облигационните отношения между страните в удобна на тях насока. В подкрепа на това твърдение било и постановлението за отказ за образуване на досъдебно производство от 04.06.2020 г., издадено от прокурор при Софийска районна прокуратура. От същото било видно, че в хода на прокурорската проверка е изготвена графическа експертна справка, от чието заключение се установявало, че подписът в графата „Изготвили документа: 2. Ц. Е. Е.“ в представения в оригинал обратен документ от 18.05.2009 г., не е положен от Ц. Е.. Предвид това, така представеното с исковата молба обратно писмо не разкривало действителната воля на страните. Доколкото договорът за заем, сключен на 18.05.2009 г. между Ц. Е., в качеството на заемодател, и "А.-Т." ЕООД, в качеството на заемател, бил действителен, то и учреденото в полза на Е. ипотечно право било напълно валидно.