Решение № 176 от 20.05.2022, Софийски окръжен съд

РЕШЕНИЕ

№ 176 гр. София, 18.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на първи декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Евгения Т. Генева

Членове:

Георги Ст. Мулешков

Ваня Н. Иванова при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова като разгледа докладваното от Георги Ст. Мулешков Въззивно гражданско дело № 20211800500655 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Ищците Ц. В. Ц. и М.В. Ц. обжалват Решение № 260015 / 13.07.2021 г. по гр. д. № 164 / 2019 г. на Етрополския районен съд, с което искът им с правно основание чл.32, ал.2 ЗС, предявен срещу С. Х. Й., е бил отхвърлен.

Развиват доводи за неправилност на обжалваното решение поради:

- съществено нарушение на съдопроизводствените правила – наличието на основания за отвод на вещото лице, изготвило експертизата;

- нарушение на материалния закон – неотчитане на нормативното единство между самостоятелен обект в сграда и прилежащите идеални части от общите части на сградата;

- необоснованост – неправилна оценка на доказателствата относно статута на приземния етаж като обща част.

С отговора по чл.263, ал.1 ГПК въззиваемата страна оспорва жалбата с насрещни аргументи, които са били развити и пред първата инстанция.

Софийският окръжен съд, за да се произнесе, съобрази следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК и е допустима.

С нея се обжалва валидно и допустимо решение на първоинстанционен съд.

Предмет на делото е разпределението на ползването на приземен етаж от жилищна сграда, изградена в общински поземлен имот въз основа на 1 отстъпено право на строеж. Строителните книжа са били одобрени през 1989 г., като не се спори, че строителният процес е продължил повече от 10 години. Към 02.02.2005 г. къщата е била изградена в груб строеж (представено удостоверение от същата дата на Община Е.). С реализирането на правото на строеж ответницата С.Й. и съпругът й В.Й. са придобили правото на собственост върху сградата в режим на СИО.

Съгласно строителните книжа къщата е била проектирана като масивна еднофамилна жилищна сграда с два етажа и приземен етаж. Приземният етаж е бил предвиден да обслужва жилищната част на къщата. В него са били проектирани лятна кухня, работилница, котелно, противорадиацинно укритие (ПРУ), коридор, стълби, клозет и мокро помещение. Къщата обаче не е била изградена съгласно архитектурния проект. Още по време на строежа двата жилищна етажа са били обособени като две самостоятелни жилища със самостоятелен вход, повече от едно жилищно помещение, кухня, банятоалетна и складово помещение в съответното жилище (чл.40, ал.1 ЗУТ).

На 16.02.2005 г. В. и С. Й. са дарили на сина си Х. В. Ц. първия жилищен етаж от двуетажната масивна жилищна сграда, изградена в груб строеж, ведно с припадащото се право на строеж върху общинското място. В нотариалния акт не е било споменато нищо за общите части на сградата, нито за приземния етаж.

На 16.03.2012 г. Х. Ц. е дарил обратно на майка си С.Й. имота, предмет на нотариалния акт от 16.02.2005 г., а именно първи жилищен етаж от двуетажна масивна жилищна сграда, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от съответното право на строеж върху имота.

Междувременно с решение от 20.03.2007 г. по гр. д. № 275 / 2006 г., влязло в сила на 06.04.2007 г., Етрополският районен съд е обявил за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.10.2006 г., по силата на който В.Й. и С.Й. продават на Ц. В. Ц. втория етаж от двуетажната масивна жилищна сграда, изградена в груб строеж върху общинско място, ведно с припадащото се право на строеж. В съдебното решение не са били посочени идеалните части от общите части на сградата.

Не е бил упоменат и приземният етаж.

Не се спори, че ищецът Ц.Ц. е син на ответницата С.Й. и на В.Й.

(свидетел по делото). Не се спори, че ищците Ц.Ц. и М. Ц. са придобили правото на собственост върху втория жилищен етаж по време на брака си в режим на СИО (представено удостоверение за сключен граждански брак от 12.05.2001 г.) Не се спори, че към момента на приключване на устните състезания в производството по чл.19, ал.3 ЗЗД вторият етаж е представлявал самостоятелно жилище, като това обстоятелство се установява и от удостоверение от 25.10.2006 г. на Община Е..

На 11.03.2016 г. въз основа на съдебното решение от 20.03.2007 г. ищците са се снабдили с констативен нотариален акт за собственост върху втория жилищен етаж със застроена площ 99,88 кв. м, заедно със съответните 2 идеални части от приземния етаж, от общите части на сградата и от правото на строеж. Ответницата е оспорила нотариалния акт досежно удостовереното в него право на собственост върху приземния етаж с твърдения, че поради промененото му предназначение и характеристиките му на самостоятелен обект, а не на обслужващ двата жилищни етажа, той е останал в собственост между нея и съпруга й.

В исковата молба ищците твърдят, че до м. април 2019 г. са ползвали лятна кухня и мокро помещение, където са съхранявали свои лични вещи. По архитектурния проект и съдебно-техническата експертиза това са помещения № 1 и № 8. Твърдят, че са ползвали и коридор с отделна врата за влизане в помещенията, като очевидно това е коридор № 5 по архитектурния проект. В съдебно заседание пред въззивния съд те уточняват, че са ползвали помещения № 1 (лятна кухня), № 8 (мокро помещение), № 7 (клозет) и № 4 (ПРУ), както и коридор № 5, който е със самостоятелен вход от двора. В отговора на исковата молба ответницата признава, че като собственик на приземния етаж (заедно със съпруга си) е била предоставила на ищците ползването на мокрото помещение и на ПРУ, като това са помещения № 8 и № 4 по архитектурния проект и експертизата. Няма изрично признание от страна на ответницата за предоставено ползване на лятната кухня (№ 1) и клозета (№ 7).

От показанията на свидетелите М. П. и Г. М.-Н. се установява, че в продължение на няколко години ищците са ползвали приземния етаж, където са съхранявали детско колело, маси и столове, кашони с дрехи и играчки.

Съхранявали са и тухли за обособяването в приземния етаж на стая за голямата им дъщеря. Свидетелката П. сочи, че ползването е било налице към лятото на 2013 г. Свидетелят Х. Ц. отрича в показанията си, дадени на 27.02.2020 г., ищците да са ползвали приземния етаж, но непосредствено след това свое изявление заявява, че брат му е започнал да внася багаж там преди 5-6 години, както и че ищецът е разполагал с ключ. В неустановен момент преди предявяването на иска тухлите били изхвърлени на двора от свидетелите В.Й. и Х. Ц., което е видно от показанията им. Според свидетелите П. и М.-Н. в приземния етаж се намира хидрофорната помпа, като няма спор, че нейното предназначение е да осигурява нужното налягане във водопреносната система на сградата.

От показанията на свидетелите Й. и Ц., преценени в съвкупност със съдебно-техническата експертиза и устните разяснения на вещото лице в съдебно заседание, се установява, че дори към настоящия момент архитектурният проект досежно приземния етаж не е реализиран. Не са изградени всички предвидени в проекта преградни стени. Установява се обаче с експертизата и с показанията на всички свидетели, включително и с кореспондиращото признание на ответницата в отговора на въззивната жалба, че част от приземния етаж се ползва като тоалетна, баня и съблекални за фитнес, стопанисван от свидетеля Х. Ц. и разположен в съседната къщаблизнак. Това са помещения № 2 и № 3 по архитектурния проект 3

(работилница и котелно). Към настоящия момент входовете за тях са откъм фитнеса, тоест откъм съседната къща, а предвидените по проекта входове от коридора на процесния приземен етаж са затворени с гипсокартон.

Установява се с експертизата, че при строежа на сградата площта на приземния етаж е била увеличена в отклонение от архитектурния проект от 101,48 кв. м на 112,80 кв. м. Двете разширения са на север от котелното и от мокрото помещение.

Не се твърди отделни помещения по архитектурния проект да са били придадени към етажите като складове или мазета при възникването на етажната собственост (чл.37 ЗС).

При така установените релевантни факти първият съществен спорен въпрос е за правното значение на непосочването на общите части в титула за собственост на ищците, тоест в съдебното решение от 20.03.2007 г. по чл.19, ал.3 ЗЗД. Този въпрос е относим и към непосочването на общите части в нотариалния акт от 16.02.2005 г., с който В. и С. Й. са дарили на сина си Х. Ц. първия етаж от сградата.

В съдебната практика не съществува съмнение, че идеалните части от общите части на една сграда в режим на етажна собственост се прехвърлят заедно със съответния самостоятелен обект, към който те принадлежат. Без значение е, че общите части не са посочени в титула за собственост, тъй като те представляват принадлежност по смисъла на чл.98 ЗС и винаги следват главната вещ (Решение № 812 от 06.11.1998 г. на ВКС по гр. д. № 391/98 г., г.о., Решение № 30 от 11.04.2022 г. на ВКС по гр. д. № 2603/2021 г., II г.о.) От момента на възникване на етажната собственост към всеки самостоятелен обект по силата на закона преминават и съответните идеални части от общите части, определяеми по императивното правило на чл.40, ал.1 ЗС. Това е така, защото законът презюмира необоримо, че всяко разпореждане със самостоятелен обект включва и разпореждане с прилежащите му идеални части от общите части, щом сградата е в режим на етажна собственост (чл.98 вр. чл.38 ЗС).

Вторият съществен спорен въпрос е дали процесният приземен етаж представлява обща част на сградата, респ. дали ищците като собственици на самостоятелен обект в режим на етажна собственост притежават права и върху приземния етаж. Спорът е породен не само от непосочването на общите части в съдебното решение по чл.19, ал.3 ЗЗД от 20.03.2007 г., но и от намерението на ответницата С.Й. и свидетеля В.Й. като първоначални изключителни собственици на сградата да запазят за себе си правото на собственост върху приземния етаж и да го обособят като жилище.

Етажна собственост е налице, когато етажи или части от етажи в една сграда принадлежат на различни правни субекти (чл.37 ЗС). Тази норма определя момента на възникването на етажната собственост – придобиването на самостоятелен обект в сградата от лице, различно от едноличния собственик на сградата. В случай, че всички обекти в сградата са съсобствени 4 между едни и същи лица (в режим на СИО или в обикновена дялова съсобственост), етажната собственост ще възникне от момента на придобиване на изключителното право на собственост върху самостоятелен обект от съсобственик или от трето лице. Преди учредяването на етажната собственост с придобиването в изключителна индивидуална собственост върху самостоятелен обект от съсобственик или от трето лице, липсва етажна собственост и не може да става въпрос за общи части като принадлежност към самостоятелните обекти в сградата.

В Решение № 280 от 18.03.2014 г. по гр. д. № 1718/2013 г. на ВКС, І г.о., е дадено тълкуване, че общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то би се отменило. Тъй като за учредяването на етажна собственост не е необходим спеЦ.лен акт, от значение е моментът, в който съответното предназначение е било придадено. Когато това е станало преди отделните самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна собственост между различни съсобственици, т. е. преди възникването на етажната собственост, меродавно за приобретателите на тези обекти е предназначението, което е било придадено по волята на едноличния собственик на сградата.

Това тълкуване се поддържа и в Решение № 40 от 25.03.2016 г. по гр. д.

№ 4994/2015 г. на ВКС, II г.о. Според него при определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част, или не е, и дали може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (съсобствениците) на сградата.