Решение № 350 от 07.05.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 350 гр. Бургас, 07.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седемнадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галя Д. Русева при участието на секретаря Петя Хр. Колева като разгледа докладваното от Галя Д. Русева Гражданско дело № 20252100100147 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на С. Т. М. с ЕГН ********** и К. Г. М. с ЕГН **********, двамата с адрес гр. Сливен, ул. „Цар Симеон“ бл.13, ет.6, ап.24, със съдебен адрес гр. Велико Търново, ул. „Рафаил Попов“ № 14, ет.1, чрез адв. С. И., против „Хоризонт Билдинг“ ООД с ЕИК 205731356, със седалище и адрес на управление гр. Поморие, ул. „Тимок“ № 3, представлявано от управителя Цветан Янчев Съзанов, с която се претендира постановяване на решение, с което ответното дружество бъде осъдено да заплати на ищците сумата от общо 25 086 лв., представляваща дължима неустойка съгласно чл.24 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.08.2021 г. за допусната 222 дни забава за изпълнението на задълженията, поети в чл.6, чл.7 и чл.8 от предварителния договор, дължима за периода от 01.10.2022 г. до 10.05.2023 г. вкл., по 113 лв. на ден, ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 29.09.2023 г. до окончателното изплащане.

В исковата молба се твърди, че страните са сключили на 25.08.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот № А41/PM2HORIZONT1027 относно Апартамент № 41 на четвърти /трети жилищен/ етаж от сградата, с обща площ от 65,32 кв.м., от които 55,88 кв.м. застроена площ и 9,44 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, ведно с прилежащите ид.части от правото на строеж върху ПИ с идентификатор № ***, идентичен с УПИ Х-5110, 5011, 5012 кв.97 по плана на гр.

Поморие, с площ от 1 627 кв.м., находящ се в гр. Поморие, ул. „Македония“ № 22, както и Паркомясто № 2 с обща площ от 35,31 кв.м. Сочи се, че ищците1 купувачи при подписването на договора са били в граждански брак, поради което правата и задълженията им са били поети общо от двамата. Същите били изпълнили задълженията си по договора, тъй като заплатили напълно и в срок договорената продажна цена, като окончателният договор бил сключен под формата на нотариален акт № 153/03.06.2022 г. на нотариус Гергана Недина с район на действие БРС.

Според чл.6 от предварителния договор, който в тази част имал характер на договор за изработка, ответното дружество се задължило да построи и предаде на ищците владението върху имота в следната степен на завършеност: завършеност на цялата сграда: стоманобетон, тухла и покрив, хидро- и топлоизолация, фасада: минерална мазилка и пластмасова и остъклена дограма; общи части: стени – тухла, гипсова мазилка, боядисани с латекс, тавани – боядисани с монтирани осветителни тела, подови настилки с теракот, асансьор, ВиК – тръбна мрежа, хоризонтални и вертикални щрангове, ел.инсталация – централно оборудвано ел.табло, монофазна инсталация до ключ, личен водомер, телефонна, домофонна и интернет инсталация – до излаз, стени – гипсова мазилка, таван – латексово боядисване, подова настилка – спалня, дневна, антре и кухня-бокс – теракот и ламинат, баня – личен водомер, душ, душ-кабина, под и стени – фаянс, монтирана мивка, тоалетна чиния, монтирани смесителни батерии за мивка и душ, бойлер 80 литра, аксесоари; външна дограма – PVC стъклопакет, външна врата на апартамента - усилена, вътрешни интериорни врати – от МДФ. Ответното дружество се задължило също да въведе в експлоатация сградата на „Хоризонт-5“-Поморие съобразно изискванията на българското законодателство /чл.7/. Задължението на ответника по чл. 6 от договора не било изпълнено в срока по чл. 8 от договора, а именно – до 30.09.2022 г.

Съгласно чл.8, ответното дружество се задължавало да довърши посочения недвижим имот в степен на завършеност, описана в чл.6 от договора, в срок до 30.09.2022 г., както и да снабди ищците с документ за въвеждане в експлоатация на сградата. Пълната завършеност на обекта съгласно договореното в чл.6 била постигната към 11.05.2023 г., когато било издадено удостоверението за въвеждане в експлоатация № 52/11.05.2023 г., като към тази дата в сградата все още нямало доставяне на ел.енергия към индивидуалните обекти. С оглед на това, че разрешението за ползване на сградата е издадено едва на 11.05.2023 г., то ищците приемат, че към този момент са извършени всички уговорени в чл.6 довършителни работи.

Съгласно чл.24 от предварителния договор, при забавено изпълнение, каквото било налице от страна на продавача за предаване на имота във вида и в срока по чл.6, чл.7 и чл.8, продължило повече от 30 дни, същият дължал на купувачите неустойка в размер на 0,1 % от внесената сума за всеки просрочен ден. Допуснатата забава в случая била 222 дни, а заплатената в срок продажна цена от ищците била в размер на 111 983 лв., поради което и за периода от 01.10.2022 г. /първият ден на забавата/ до 10.05.2023 г. /датата на издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата/ дължимата 2 неустойка възлизала на сумата от 25 086 лв. С покана от 05.06.2023 г. ищците поканили ответника доброволно да заплати търсената сума, като поканата била получена на 06.06.2023 г., но в предоставения с поканата едноседмичен срок не постъпило доброволно плащане. Поради това, ищците предявяват осъдителен иск, с който претендират осъждането на ответника да им заплати исковата сума от 25 086 лв. /съгласно увеличението на исковата претенция, прието в с.з. на 16.01.2025 г./, ведно с лихвата за забава от датата на входираната чрез куриер искова молба – 29.09.2023 г. до окончателното изплащане.

Правното основание на предявения иск е чл.92 ЗЗД.

В съдебно заседание ищците се явяват лично и с адвокат, поддържат иска, сочат доказателства и претендират присъждане на разноски, вкл. адвокатско възнаграждение по реда на чл. 38, ал.2 ЗА.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, в който е оспорил иска с твърденията, че към датата на сключването на окончателния договор, а именно – 03.06.2022 г., три месеца по-рано от уговорения краен срок в чл.8, на ищците е бил предаден ключ за апартамента, същите са били въведени във владение на имота, огледали са го и не са направили възражения, а такива са направили едва година по-късно.

Тогава, след оглед на място било констатирана липсваща лайсна, имало е предложение от страна на строителя за осъществяване на съвместен оглед и съставяне на протокол за евентуално констатирани забележки, но ищците не са се отзовали на поканата. Поради това, ответникът намира, че е изпълнил задълженията си по договора. На следващо място сочи, че срокът, договорен в чл.8 от договора, а именно – до 30.09.2022 г., касае изпълнението на задълженията по чл.6 за изграждането на обекта с посочените довършителни работи, но не и задължението на продавача за снабдяване на купувача с удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, тъй като последното е от компетенциите на Община Поморие, а не на строителя, а що се отнася до задълженията на ответника по чл.7 от договора, то за същите не бил уговорен срок, тъй като със срок било обвързано само задължението по чл.6. Отделно от това, сградата била въведена в експлоатация и на ищците било изпратено по ел.поща удостоверението за въвеждането й в експлоатация, поради което ответникът счита, че е изпълнил и това свое задължение, визирано в чл.7 от предварителния договор. С прехвърлянето на собствеността и предаването на владението върху обекта на 03.06.2022 г. ответникът счита, че е изпълнил основното си задължение, както и допълнителното такова по чл.6 от договора, като е предал имота във вида, в който същият се е намирал към тази дата, а съгласно чл. 193 ЗЗД продавачът не отговаря за недостатъци на имота, които са били известни на купувача при продажбата. Същият е приел собствеността без забележки. Със сключването на нотариалния акт се е прекратило действието на предварителния договор, вкл. и относно частта за неустойката, а в окончателния договор не са били възпроизведени неустоечни клаузи, поради което и неустойка не се дължи. Сочи се също така, че евентуално сградата не е 3 била завършена в предвидените в предварителния договор срокове по причини, които не могат да се вменят във вина на продавача, поради което и същият съгласно ч.9 от договора не следва да носи отговорност за забавата, като сроковете се удължават със срока на причината. В тази връзка се сочи, че Община Поморие е учредила на електроразпределителното дружество „Ер Юг“ право на строеж за изграждането на трафопост за присъединяване на сградата към ел.мрежа едва на 17.02.2022 г., като договорът за отстъпеното право на строеж е вписан на 07.03.2022 г., като с това е допусната 3-годишна забава за присъединяване на сградата, а срокът на „Ер Юг“ за присъединяване към мрежата е 18 месеца, т.е. присъединяването е следвало да стане до 07.09.2023 г. Съгласно разпоредбата на чл. 177 ЗУТ и чл.19а, т.8 от Наредба № 2/31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Р България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, удостоверение за въвеждане в експлоатация се издава, след като се представят договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура и доставяне на ел.енергия към отделните обекти. Тъй като забавата за присъединяване към ел.мрежа се дължала на забава на Община Поморие, същите снабдили сградата предсрочно с удостоверение за въвеждане в експлоатация, а именно – на 11.05.2023 г.

Поради бездействието от страна на Община Поморие относно присъединяването към ел.мрежа, ответникът счита, че не следва да носи отговорност за допуснатата забава. Освен това, самото присъединяване към електроразпределителната мрежа се извършва от електроразпределителното дружество, за което ответникът също не носи отговорност, тъй като това са действия извън неговия контрол и компетентност. От своя страна, ответникът бил изправен към „ЕР ЮГ“ /ЕВН/ и тяхната забава и забавата на Община Поморие не може да му се вмени във вина. Ответникът сочи също, че през лятото на 2021 г., когато е бил сключен предварителният договор, както и през есента на същата година, са били наложени извънредни епидемични мерки във връзка с пандемията от КОВИД 19, което се е отразило на работния процес, тъй като много от работниците на обекта са боледували, били са под карантина и е следвало строителят да се справя със създалата се обстановка, като търси нови работници. Сочи също така, че крайната продажна цена на имота е била намалена със сключения окончателен договор във формата на нотариален акт на 70 083,33 лв., именно с цел да компенсира купувачите за забавата на горепосочените институции, която компенсация била съизмерима с търсената неустойка. Ответникът оспорва действителността на клаузата за неустойка, като сочи, че същата е нищожна поради противоречие с добрите нрави, тъй като е уговорена без краен срок и предел. Същата се равнявала на около 40 % лихва годишно и почти 33 % от продажната цена на имота, което било недопустимо и противоречало на принципа на справедливост. Отделно от това, ищците не са претърпели никакви вреди, които да подлежат на обезщетяване, тъй като считано от 03.06.2022 г. ползват имота си, и то преди 4 уговорения краен срок за това – 30.09.2022 г. В условията на евентуалност, ответникът сочи, че нищожната клауза за неустойка следва да бъде заместена от правилата за лихва в чл.86 ЗЗД, като цитира и съдебна практика – Решение от 09.06.2005 г. по гр.д. № 908/2004 г. на ІІ т.о. на ВКС, Решение № 544/29.05.2006 г. по т.д. № 31/2006 г., ІІ т.о. на ВКС. В този случай, претендираното обезщетение за периода от 01.10.2022 г. – 10.05.2023 г. се равнявало на 7 347,39 лв., която сума се претендира да бъде присъдена на ищците в условията на евентуалност.

В с.з. ответникът се представлява от адвокат, който сочи доказателства, претендира отхвърляне на иска и присъждане на разноски, а в условията на евентуалност – намаляване на неустойката до размера на изчислената законна лихва за забава за посочения период. Претендира отхвърляне претенцията на ищците за присъждане на пътни разноски на адвоката им, доколкото същите не могат да се включат във възнаграждението по чл. 38 ЗА.