Решение № 4763 от 07.08.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4763 гр. София, 07.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание на първи февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Росен Димитров при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Росен Димитров Гражданско дело № 20221100100902 по описа за 2022 година

Производството е по субективно и обективно съединени искове с правно основание:

Чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД;

Чл. 19, ал. 3 ЗЗД и евентуален по чл. 82, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД ИЩЕЦЪТ „Д. – Д“ ООД в исковата молба твърди, че ответниците С. П. Ч. (от една страна) и Ч. С. А. И М. Ц. А. (от друга страна като съпрузи) като собственици на УПИ IV, кв. 12, м. „Сухата река“, гр. София, с идентификатор ***, с площ от 658 кв. м., в качество на учредители (възложители) му учредили право на строеж с нотариален акт от 20.10.2017 г., въз основа на предварителен договор от 29.12.2016 г. в качеството му на приемател (изпълнител).

Поддържа, че съгласно споразумение от 07.11.2017 г. ответникът С. Ч. се задължил да заплати на „Д. – Д“ ООД, сума в размер на 103 196 евро, за получената от него допълнителна площ от предварително договореното обезщетение за учреденото право на строеж. С последващо споразумение от 07.10.2020 г. бил променен падежът като ответникът се задължил да заплати сумата от 89 677 евро в 30-дневен срок от издаване на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация. Падежът настъпил на 09.09.2021 г., поради което от 10.09.2021 г. до 27.10.2021 г. (датата на нотариалната покана) ответникът дължал и законна лихва върху посочената сума в размер на 1195.69 лева. По банковата сметка на дружеството на 04.11.2021 г. постъпила сума от С. Ч. в размер на 139 062.31 лева, която изчислена по фиксинга на БНБ, представлявала заплатени 71 101.43 евро. Излага, че към момента дължимата сума от ответника за получената площ, надвишаваща предварително договореното обезщетение за учреденото право на строеж била в размер на 18 575.57 евро – главница, а върху нея се дължала лихва за забава като от 05.11.2021 г. до 28.01.2022 г. дължимата лихва върху тази сума била в размер на 438.59 евро. Съответно общият размер на дължимата сума за лихви по този иск била 1195.69 евро + 438.59 евро = 1634.28 евро лихва.

1

Твърди, че със споразумението от 07.11.2017 г. ответниците Ч. А. и М. А. се задължили да му заплатят сума в размер на 29 726 евро за получената от тях площ, надвишаваща предварително договореното обезщетение за учреденото право на строеж, която следвало да се заплати в 7-дневен срок от въвеждането на сградата в експлоатация (чл.

4.3 от предварителния договор). Падежът настъпил на 17.08.2021 г., а дължимият остатък към момента бил в размер на 24 726 евро. Излага, че от 18.08.2021 г. до 27.10.2021 г. ответниците дължат и законна лихва върху сумата в размер на 487.65 евро. На 28.10.2021 г. ответниците били уведомени с нотариална покана за задълженията им, след което не били получени плащания. Към момента Ч. А. и М. А. имали задължение от 24 726 евро главница и 1126.41 евро лихва общо за периода от 18.08.2021 г. до 28.01.2022 г. за получените от тях в повече от площи.

Поддържа, че в чл. 1.3.3 от предварителния договор ответниците са изявили волята си да учредят право на ползване върху 72% от проектираните и изградени в имота паркоместа.

„Д. – Д“ ООД изградило общо 5 паркоместа по одобрен проект, съгласно който всички паркоместа са с обща площ 66.20 кв. м като въпреки изпълнението на задължението на дружеството, ответниците отказвали да учредят право на ползване върху идеалните части от земята, на които съответстват изградените паркоместа.

Сочи, че в чл. 26.8 от предварителния договор страните са уговорили, че споровете по нарушение на сроковете за изпълнение и произтичащите от това претенции за неустойки или друг вид договорна санкция следва да бъдат отнасяни за разрешаване от Арбитражен съд при БТПП, но настоящият спор не засягал този предмет и счита, че същият е подведомствен на гражданския съд.

Моли съдът да постанови решение, с което да осъди С. Ч. да му заплати следните суми:

14 000 евро, частично претендирани от общо дължими 18 575.57 евро – главница за получени площи над предварително уговорения размер

1634.28 евро – лихва за забава върху главницата за периода от 10.09.2021 г. до 28.01.2022 г. както и да осъди Ч. А. и М. А. да му заплатят следните суми:

14 000 евро, частично претендирани от общо дължими 24 726 евро – главница за получени площи над предварително уговорения размер

1126.41 евро – лихва за забава върху главницата за периода от 18.08.2021 г. до 28.01.2022 г. и да обяви за окончателна спрямо тримата ответници уговорката в чл. 1.3.3 от предварителния договор от 29.12.2016 за учредяване на право на ползване върху идеалните части от земята на УПИ IV, КВ.12, м. ”Сухата река“, гр. София, с идентификатор ***, с площ от 658 кв. м. съответстващи на 72% (47.66 кв.м.) от изградените в имота паркоместа, представляващи 3.6 от тях, евентуално да ги осъди да заплатят обезщетение на основание чл. 82, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД да заплатят обезщетение за неизпълнение в размер на 54 000 евро.

Моли присъдените с решението суми да бъдат ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното събиране на сумите. Претендира присъждане на разноски, в това число и за адвокатско възнаграждение.

ОТВЕТНИЦИТЕ Ч. С. А., ЕГН ********** и М. Ц. А., ЕГН ********** оспорват основателността на исковете и молят съда да ги отхвърли. Заявяват, че след подписване на споразумението от 17.11.2017 г. в хода на строителството „Д. – Д“ ООД намалило с около 0.9 кв. м. застроената площ на апартамент № 15, тяхна собственост, с оглед осигуряване на площ за изграждане на асансьорна шахта в сградата. Реалната застроена площ на апартамента възлизала на 99.2 кв. м., поради което общата площ на апартаментите, получени 2 като обезщетение от тях и съответно подлежащата на заплащане площ от тях се намалявала с 0.9 кв. м. Договорената в споразумението площ от 33.66 кв. м., за която се съгласили да доплатят по 700 евро на кв. м. в действителност е станала в размер на 32.76 кв. м. и за нея следвало да се дължат 630 евро по-малко от твърдените в исковата молба. Следователно действителният размер на задължението им за заплащане на допълнително получената площ възлизало на 24 096 евро, от които 1164 евро за складови площи по чл. 2, ал.1, т. 2, б. „б” от Споразумението и 22 932 евро за апартаментите по чл. 2, ал. 1, т. 2, б. „в” от Споразумението Поддържат, че по силата на точка 11 от раздел II от Нотариалния акт ищцовото дружество се е задължило да предаде обектите, за които е запазено правото на собственост както и общите части на сградата в завършен вид в съответствие с одобрените инвестиционни проекти в степен на завършеност, договорена с окончателния договор.

Твърдят, че до настоящия момент това задължение не било изпълнено, поради подробно описани несъответствия с уговорената степен на завършеност, в нарушение на раздел II, т.

11.1, б. „б“, т. 11.2, т. 11.3 и т. 11.4 от нотариалния акт.

Излагат, че в чл. 24 от предварителния договор било изрично предвидено предаването на обектите, предмет на обезщетение да бъде извършено с двустранен протокол в деня на съставяне на протокол образец 15, но двустранен протокол така и не бил предоставен.

Заявяват, че въз основа на т. 24 от нотариалния акт, поради неизпълнение на задължението на ищеца да предаде в срок обектите, предмет на обезщетение в договорения вид и степен на завършеност, „Д. – Д“ ООД им дължи уговорената неустойка за забава, като било налице забавено изпълнение по т. 12.4 от Нотариалния акт продължавало вече 23 месеца.

Поддържат, че ищцовото дружество дължало и неустойка за периода от 07.12.2020 г.

(падежа на задължението по т. 12.5 от нотариалния акт) до 10.08.2021 г. (получаване на разрешението за ползване) за забавяне на въвеждането в експлоатация на сградата, което станало 8 месеца след падежа на задължението по т. 12.6 от нотариалния акт.

Сочат, че в отговор на нотариалната покана от „Д. – Д“ ООД са отправили отговор, чрез който са направили възражение за прихващане на дължимата от тяхна страна сума с вземането им срещу ищеца за неустойка в размер на 18 765.48 евро. След направеното прихващане вземането срещу тях се намалило на 54 000.52 евро, но доколкото предявеният иск е за сумата от 14 000 евро, той бил изцяло неоснователен като погасен чрез прихващане.

Евентуално правят съдебно възражение за прихващане с дължимата неустойка в размер от 18 765.48 евро с отговора на исковата молба.

Молят, ако съдът не счете възраженията за прихващане за основателни, да се произнесе по възражението им за обезщетение на преки вреди, причинени от неизпълнение от страна на ищеца на задълженията му по т. 11.2, т. 11.3 и т. 11.4 от нотариалния акт, чийто общ размер оценяват на 20001.96 лева, съгласно заключенията на първата и допълнителната СТЕ, извършени по делото (17 801.96 лева - пазарна цена за полагане на гипсова шпакловка в процесните апартаменти и склад и 2200 лева – за предвидената летяща метална врата).

Твърдят, че страните по делото не са сключвали договор или уговаряли клауза в процесния предварителен договор, с които ответниците да са се задължили да учредят право на ползване в полза на „Д. – Д“ ООД. Излагат, че сочената от ищеца клауза не съдържала минималното необходимо съдържание за сключване на окончателен договор с такова съдържание.

Молят съда да отхвърли исковете като неоснователни. Претендират присъждане на разноски.

ОТВЕТНИКЪТ С. П. Ч. оспорва допустимостта на иска по чл. 59, ал. 1 ЗЗД и основателността на останалите искове. Поддържа, че претенцията по чл. 79, ал. 1 ЗЗД на 3 ищеца е изцяло погасена чрез плащане и прихващане с насрещно задължение за неустойка.

Сочи, че „Д. – Д“ ООД е изпълнил задължението си за въвеждане в експлоатация на сградата по т. 12.6 от нотариалния акт със забава от 8 месеца, поради което дължал неустойка по т. 25, изчислена съгласно т. 24 от акта в общ размер от 19 563.20 евро, с които било прихванато задължението на ответника към ищеца до размера на по-малкото чрез изявление за прихващане, направено в нотариална покана. Твърди, че на 04.11.2021 г. е платил на ищеца сумата от 71 204.46 евро, с което погасил останалата част от задължението си, включително и дължимата мораторна лихва за периода на забавата от 10.09.2021 г. до 04.11.2021 г, която била в размер на 1 090.66 евро.

Прави евентуално съдебно възражение за прихващане на вземанията по чл. 79, ал., 1 ЗЗД с твърдяната неустойка по т. 25 от нотариалния акт с отговора на исковата молба.

Поради твърдяното погасяване на задължението счита, че не дължи претендираното обезщетение за забавено изпълнение.

Относно иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД заявява, че т. 1.3.3. от предварителния договор следвало да се тълкува във връзка с клаузите от т. 25 до т. 26.9 от същия, озаглавени „минимално съдържание на окончателния договор“.

Моли да бъдат отхвърлени исковете като неоснователни и недоказани. Претендира присъждане на разноски.

Доказателствата са гласни и писмени.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна:

На 29.12.2016 г. е бил сключен предварителен договор за учредяване право на строеж срещу обезщетение и строителство (л. 10) между С. Ч., Ч. А. и М. А. от една страна като учредители и „Д.“ ЕООД от друга като изпълнител, с който учредителите съгласно т. 1.1 се задължили да учредят в полза на приемателя или новорегистрирано съгласно буква В2 юридическо лице правото на строеж върху УПИ IV за офиси и магазини от квартал 12г, м.

„Сухата Река" по плана на гр. София, с площ от 659 кв.м. по документ за собственост, при съседи по регулация: ул. „Екатерина Симидчийска", УПИ 111-868 за офиси и магазини, ул.

„Хр. Павлович" и УПИ V-870 за офиси и магазини, находящ се на адрес: гр. София, район „Подуяне", *** за построяване на сграда в съответствие с градоустройствения план, инвестиционен проект и издадено разрешение за строеж, като запазят за себе си право на строеж в конкретно уговорен обем и вид.