Решение № 318 от 10.10.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 318 гр. гр.Несебър, 10.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20212150100755 по описа за 2021 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

От ищеца С. З. З. срещу М. Н. Ц., действаща в лично качество и в качеството й на законен представител на Д. В. Ц. и В. В. Ц., е предявен иск (след прекратяване на производството в частта, в която искът е насочен и срещу Ц. В. Ц. и Р. В. Ц.) , с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля вещно право върху недвижим имот.

Ищецът твърди, че на 21.12.2020г. сключил в качеството си на купувач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с В. Ц. и М. Ц., действащи чрез пълномощник – Бойко Н..

Навежда, че предмет на договора бил поземлен имот с идентификатор *****.**.**, находящ се в с.

Б., общ.Н.. Сочи, че била договорена продажна цена от 5000 лв., от които 2500 лв. били заплатени от ищеца при подписване на договора – като задатък. Навежда се, че останалите 2500 лв. следвало да се заплатят при подписване на окончателен договор. Твърди се, че окончателният договор следвало да се сключи до 2 месеца след подписване на предварителния. Обръща се внимание, че В.

Ц. починал на 24.12.2020г., а въпреки изпратените нотариални покани наследниците му не се явили на 05.03.2021г. пред нотариус за подписване на окончателен договор. С тези доводи от съда се иска да уважи претенцията на ищеца. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответниците М. Ц., Д. Ц. и В. Ц., чрез процесуалния им представител, е депозиран отговор на исковата молба, в който искът се оспорва като недопустим и неоснователен. Сочи, че е налице правопогасяващо обстоятелство, изключващо правото на ищеца.

Навежда, че е налице изрично волеизявление на ответниците за извънсъдебно упражняване на правото им да обявят предварителния договор за недействителен спрямо тях на основание чл. 40 ЗЗД. Твърди, че такова волеизявление е връчено от ответниците на ищеца – с нотариална покана.

Излага, че фактическият състав на чл. 40 ЗЗД включва обективен и субективен елемент. Развива подробни съображения в тази насока. Твърди се, че за закупуване на имота са заплатени 92 775 лв.

1 към 07.06.2006г. Излага се, че при сключване на предварителният договор пълномощникът Б.Ж. Н. се е договорил за сумата от 5000 лв. Развиват се подробни съображения, касаещи цената на имота.

Обръща се внимание, че е налице и накърняване на добрите нрави по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Сочи се, че не е налице съгласие на съда за разпореждане с имота от страна на малолетни лица. Навежда се, че е налице недобросъвестност по чл. 12 ЗЗД при воденето на преговори във връзка с предварителния договор. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенцията на ищеца.

Претендират се разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, точно изпълнение на поетото от негова страна задължение по договора, настъпилия падеж за сключване на окончателния договор. Ищецът следва да докаже, че продавачът е собственик на процесния имот.

По направеното възражение по чл. 40 ЗЗД в доказателствена тежест на ответниците М. Ц., Д. Ц. и В. Ц. е да докажат, че при сключване на предварителния договор представителят и лицето, с което той е договарял, са се споразумели във вреда на представлявания.

Ищецът основава претенцията си на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.12.2020г. (на л. 8 – л. 11 от делото), сключен с В. Ц. (починал на 25.12.2020г.) и М. Ц., действащи чрез своя пълномощник св. Бойко Н. (с пълномощно от 18.12.2020г. на л. 14 – л. 15 от делото). Видно от договора В. Ц. и М. Ц. се задължили да продадат на С. З. поземлен имот с идентификатор *****.**.** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Б., общ.Н., адрес на поземления имот „местност Ю.“, площ: 4164 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди, номер по предходен план: ******, съседи: *****.**.**, *****.**.** и *****.**.**. Продавачите се задължили да продадат имота на купувача срещу сумата от 5000 лв., от които 2500 лв. – платени при сключване на договора (видно от отбелязването в чл. 2.2.1 от него) и останалите 2500 лв. – платими при подписване на окончателния договор. Окончателен договор следвало да бъде подписан в срок от 2 месеца, считано от подпсиване на предварителния договор – 21.12.2020г. и осигуряване на необходимите документи за изповядване на нотариалната сделка.

От удостоверение за наследници (на л. 50 от делото) се установява, че една от страните по договора – В. Ц., починал на 25.12.2020г. (преди да е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор). Той оставил за свои наследници М. Ц. – съпруга, Ц. Ц., Р. Ц. и Д. Ц. – синове и В. Ц. – дъщеря. От справка от Софийски районен съд (на л. 127 от делото) се установява, че на 28.09.2021г. били вписани заявления за отказ от наследството на В. Ц., направени от Ц. Ц. и Р. Ц.. Съгласно т. II от Тълкувателно решение № 53 от 1.VI.1963 г. по гр. д. № 40/63 г., ОСГК при няколко наследници със смъртта на продавача по предварителния договор за продажба на реална вещ задължението му за прехвърляне на вещта се разделя между наследниците му и всеки от тях поема такава част от задължението, каквато съответствува на получената от него идеална част от вещта. Купувачът може да иска от всеки от наследниците прехвърляне само на притежаваната от наследника идеална част от вещта. Горното разбиране се поддържа и от новата практика на върховната инстанция (напр. Решение № 438/15.12.2011г. по гр.д. № 1338/2010г. по описа на IV гр. о. на ВКС).

2

От нотариален акт № 146, том IX, рег. № 6140, дело № 1667 от 07.06.2006г. на нотариус Стоян Ангелов, с рег. № 208 по регистъра на НК (на л. 12 – л. 13 от делото) се установява, че по време на брака си с ответницата М. Ц. (от приета и неоспорена нотариална декларация на л. 17 от делото се установява, че В. Ц. и М. Ц. са били в брак, сключен на 05.09.2004г.), В. Ц. придобил чрез попкупко-продажба собствеността върху поземлен имот с идентификатор *****.**.** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Баня. След като В. Ц. починал и по арг. от чл.

28 вр. чл. 27, ал. 1 вр. чл. 44, т. 1 от СК М. Ц. е придобила (с оглед прекратяване на СИО) ½ идеална част от собствеността върху имота. Останалата ½ идеална част е придобита по силата на наследствено правоприемство от М. Ц., Д. Ц. и В. Ц. при равни квоти (с оглед разпоредбата на чл.

53 от ЗН, направения отказ от Цетан Ц. и Р. Ц. и възприетото в т. 2 от Тълкувателно решение № 148 от 10.XII.1986 г., ОСГК , че ако наследодателят е оставил след смъртта си съпруг и няколко деца и някои от тях се откажат, счита се, че негови наследници са преживелият съпруг и тези от децата, които не са се отрекли от наследството - при равни части). Т.е. по силата на наследствено правоприемство всеки от М. Ц., Д. Ц. и В. Ц. е придобил собствеността върху 1/6 идеална част от имота.

Налага се извод, че към момента, в който е следвало да се изповяда сделката М. Ц. е била собственик на 4/6 идеални части от имота, а Д. и В. Ц. – на по 1/6 идеална част от имота и по арг. от т. II от Тълкувателно решение № 53 от 1.VI.1963 г. по гр. д. № 40/63 г., ОСГК всеки от тях е поел такава част от задължението за прехвърляне собствеността върху имота.

Следователно е сключен договор по смисъла на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, в изискуемата форма, във връзка с който са изготвени всички необходими документи за сключване на окончателен (на л.

16 – л. 23 от делото) и към 20.02.2021г., задължението за сключване на окончателен договор вече е било преминало към наследниците на междувременно починалия В. Ц. (един от продавачите по договора). Сключване на окончателния договор било заявено още за 29.12.2020г., но (видно от удостоверение от нотариус Линка Чуткина на л. 29 от делото) не се състояло поради смъртта на единия от продавачите В. Ц.. От ищеца З. са отправени покани до наследниците на В. Ц. (на л. 24 и л. 26 от делото), връчени на 23.02.2021г. и 24.02.2021г. (на л. 25, л. 27 и л. 28 от делото), за явяване при нотариус и подписване на окончателен договор. От констативен протокол акт № 66, том I, рег.

№ 978 от 05.03.2021г. на нотариус Чуткина (на л. 30 от делото) се установява, че наследниците на В. Ц. и М. Ц. не се явили пред нотариуса за сключване на окончателен договор – след изпращане на покани от ищеца за това.

С оглед клаузите на цитирания договор съдът намира за доказано по делото, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот , като падежът за сключване на окончателния договор е настъпил и е налице заплащане на част от договорената продажна цена. Правото на собственост на ответниците върху цитирания недвижим имот се установява от нотариален акт № 146, том IX, рег. № 6140, дело № 1667 от 07.06.2006г. на нотариус Стоян Ангелов, с рег. № 208 по регистъра на НК и правилата на чл. 5, ал. 1 и чл. 9, ал. 1 от ЗН. Следователно и този факт е доказан по делото.

При тези данни от ответниците е направено възражение, че предварителният договор не е породил целените от него правни последици на основание чл. 40 от ЗЗД, като правото по този текст е упражнено от ответниците извънсъдебно на 01.03.2021г., чрез връчване на нотариална покана до ищеца (на л. 92 – л. 95 от делото). Именно във връзка с това възражение на ответниците е указано да докажат, че при сключване на предварителния договор представителят и лицето, с 3 което той е договарял, са се споразумели във вреда на представлявания.

Тук следва да се отбележи, че възражението на ответниците следва да се квалифицира като такова по чл. 40 от ЗЗД с оглед изрично възприетото от съдебната практика (мотивите на т. 3 от Тълкувателно решение № 5/2014 от 12.12.2016г. по тълк.дело № 5/2014г. по описа на ОСГТК на ВКС, Решение № 238 от 06.04.2020г. по гр.д. № 4277/2018г. по описа на IV гр. о. на ВКС и Решение № 241 от 15.01.2021г. по гр.д. № 3796/2019г. по описа на IV гр. о. на ВКС), че във всички случаи, когато страна, позоваваща се на нееквивалентност на насрещните престации по двустранен възмезден договор като основание за недействителност на договора, е сключил а този договор чрез представител (по закон или по пълномощие), правното основание (правната квалификация) е по чл. 40 от ЗЗД. Впрочем такава е и волята на ответниците, които са изложили подобрни съображения за приложимостта на чл. 40 от ЗЗД, а са цитирали разпоредбата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД именно във връзка с нееквивалентността на престациите, която е част от възражението по чл. 40 от ЗЗД.

Фактическият състав на чл. 40 от ЗЗД е широко разглеждан в практиката на ВКС, като е отразен подробно в мотивите на Тълкувателно решение № 5/2014 от 12.12.2016г. по тълк.дело № 5/2014г. по описа на ОСГТК на ВКС, а така също и в множество други съдебни актове – Определение № 69 от 13.02.2020г. по гр.д. № 2744/2019г. по описа на II гр. о. на ВКС, Решение № 190 от 07.02.2018г. по гр.д. № 180/2017г. по описа на IV гр. о. на ВКС и др. От цитираната съдебна практика може да се направи извод, че фактическият състав, пораждащ недействителността по чл.

40 ЗЗД се състои от два елемента: 1. Обективен елемент – договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на представлявания (вкл. при неизгодни за него условия; каквито се твърдят в настоящия случай). Преценката за наличието на увреждането, респ. – за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на договора и 2. Субективен елемент – „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора за увреждането на представлявания - недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора относно увреждането на представлявания. Не е необходимо да е налице изричен „сговор“ между тях да увредят представлявания, а може да се сведе до тяхната недобросъвестност – и двамата да знаят, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания – според конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на договора.