Решение № 1117 от 19.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1117 гр. София, 19.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Станимира Иванова

Членове:

Райна Мартинова

Виктория Р. Митева при участието на секретаря Йорданка В. Петрова като разгледа докладваното от Виктория Р. Митева Въззивно гражданско дело № 20241100514980 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба с вх. № 204472/20.06.2024 г. по регистъра на СРС от ответника по предявените искове – П. Н. П. срещу Решение № 10228/30.05.2024 г. по гр.д.№ 44244/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 82 състав, с което е частично уважен предявеният от ищците иск и въззивникът е осъден да заплати сумата в размер на 9506,75 лева, ведно със законната лихва считано от 28.04.2023 г., представляваща сторените разноски за ремонт на покрив на сграда в режим на етажна собственост, съобразно притежаваните от ответника 34,57% идеални части от общите части на сградата.

Първоинстанционният съд е квалифицирал иска като такъв по чл. 48, ал.3 във връзка с чл. 6, ал.1, т.9 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Във въззивната жалба са изложени оплаквания за недопустимост и неправилност на първоинстанционното решение. Въззивникът твърди, че първоинстанционният съд се е произнесъл по непредявен иск, тъй като от въззиваемите изрично заявявали, че в отношенията между тях и П. П. не следва да се прилагат правилата на ЗУЕС. Твърди, че решението се явява и неправилно, тъй като предявеният иск е следвало да бъде квалифициран като такъв по чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността за заплащане на необходими разноски. Сочи, че не било доказано извършеният ремонт да е бил необходим за запазване на сградата и необосновано съдът е кредитирал показанията на свидетеля на ищците в тази връзка. Въззивникът твърди също, че доколкото извършеният ремонт на покрива представлява незаконен строеж, не било налице основание за заплащане част от сторените разходи. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК по делото е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата Г. Т.. Същата посочва, че неправилната правна квалификация не води до недопустимост на решението. Твърди, че в хода на първоинстанционното дело са събрани доказателства, че ремонтът е бил необходим, както и че обстоятелството дали е налице решение на общото събрание за извършване на ремонта има значение за правната 1 квалификация на претенцията, но не и за дължимостта на сумата. Моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено.

Съдът, като обсъди доводите на страните и представените по делото писмени доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

В конкретния случай постановеното по делото решение е валидно и в обжалваната част е допустимо.

Въззивният съд като съд по съществото на правния спор, е длъжен да даде вярната квалификация и да реши делото по същество. Неправилната правна квалификация е порок, водещ до неправилност на решението (постановяването му в нарушение на материалния закон), но не и до неговата недопустимост, поради което въззивният съд следва сам да определи точната квалификация на иска, произнасяйки се по съществото на делото. В този смисъл е решение № 359 от 16.01.2014 г. по гр. дело № 1209/2013 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС.

С определение 14.08.2025 г. и съобразно твърденията на ищеца в исковата молба за фактите, на които основава претенцията си въззивния съд е указал на страните, че отношенията им следва да бъдат уредени съобразно разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал.

1 и чл. 32 ЗС, като е разпределил и релевантната доказателствена тежест.

Съдът приема за установено по делото, че страните са съсобственици на жилищна сграда, находяща се в гр. София, ул. ********, изградена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, като съсобствеността върху сградата е разпределена между тях при съответните идеални части, определени въз основа на представените нотариални актове и приетите по делото експертни заключения. Съдът приема за установено още, че през 2022 г., по възлагане на ищците, търговското дружество „София Покриви“ ООД е извършило ремонт на покрива на сградата, включващ демонтаж на съществуващото покривно покритие и конструкция, изграждане и укрепване на нова покривна конструкция, монтаж на дъсчена обшивка, пароизолационна мембрана, двойна скара, керемиди, обшивки, улуци и водосточни елементи, както и съпътстващи строителномонтажни работи, подробно описани в договора за СМР от 25.05.2022 г. и анекса към него, като общата стойност на извършените ремонтни дейности възлиза на 27 500 лв.

Във въззивното производство не са въведени конкретни оплаквания срещу фактическите изводи на районния съд относно съществуването на съсобствеността, извършването на процесния ремонт, неговия обем и стойност. При формирането на тези изводи първоинстанционният съд не е допуснал нарушение на императивна правна норма, поради което и с оглед ограниченията по чл. 269 ГПК, въззивният съд приема същите за установени. Те се потвърждават и от приетите по делото и неоспорени от страните писмени доказателства, както и от заключението на съдебно-техническата експертиза.

За да се отграничат необходимите разноски от полезните или подобренията, съдебната практика приема първите да са свързани с наложителността за запазване съществуването на самия имот и без тяхното извършване имотът би бил погинал или състоянието му би се влошило съществено.

Необходимите разноски са свързаните с неотложни ремонтни дейности за поддържането и/или възстановяването на съсобствената вещ, предизвикани от непредвидено, неочаквано събитие или свързани с необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на общата вещ в състояние годно за нейното предназначение. Чрез извършването на необходими разноски се предотвратява загубата на собственика от разрушаването или погиването на имота. Те се свързват с наложителността за запазване съществуването на самата обща вещ и без тяхното извършване имотът би погинал или състоянието му би се влошило съществено.

Полезните разноски са тези, които увеличават стойността на вещта и имат характер на подобрения. Това са такива нововъведения, които изменят общата вещ – имота, и които не са били необходими за запазването и съхраняването му. Ако обективно не е настъпило такова увеличение, не е налице подобрение. При необходимите разноски такова увеличение не 2 необходимо да се установява.

Както необходимите, така и полезните разноски са за сметка на съсобствениците на вещта. Принципът е участието на всеки съсобственик в разноските да е съобразно дела му в съсобствеността. Отговорът на въпроса дали извършени от единия съсобственик ремонтни дейности съставляват необходими или полезни разходи, зависи от фактическия проблем на конкретното състояние на подменените елементи на вещта преди подмяната им, както и от причината, наложила тази подмяна/ремонт.

От събраните по делото гласни доказателства се установява следното. Свидетелката В.С.К. – дъщеря на едната ищца и племенница на другите две, споделя, че живее в имота от 15 години. Излага сведения за дългогодишни проблеми с покрива на сградата, като сочи, че течове са налице още от 1986 г., а в последните години състоянието му значително се е влошило, поради което са били извършвани неколкократни частични ремонти, които не са довели до трайно отстраняване на проблема. Свидетелката посочва, че именно поради задълбочаване на течовете и компрометиране на покривната конструкция се е стигнало до предприемане на цялостен ремонт, при който старата конструкция е била демонтирана и е изградена нова, включително с изпълнение на бетонен пояс, като твърди, че са получили оферти от поне четири фирми и са избрали най - евтината. В течение на ремонта по данни от фирмата изпълнител се е наложило да се бутне изцяло покрива, за да се изгради бетонен пояс. Обективно сочи, че дървената конструкция на покрива е била изгнила на места.

Във въззивното производство свидетелката В.С.К. дава отново показания, като подчертава, че познава имота цял живот, че живее постоянно там и излага сведения, че нито въззивницата, нито лицето, с което живее, са се противопоставили изрично с думи или действия на извършването на ремонта, но същевременно сочи, че разговорите по същество са се водели с партньора на въззивницата, който е заявил, че няма да участват финансово и не са съгласни с предложението за цялостен ремонт на покрива.

Свидетелят С.П.М. – разпитан пред СРС, заявява, че е бил извикан от ответницата да направи оглед на покрива и подпокривното пространство. Споделя, че не е специалист, но се интересува и разбира от ремонти на покриви. По негови впечатления покривът е бил стар, но в добро състояние, не е видял течове, не е видял видимо гниене по дървената конструкция. Сочи, че керемидите били стари и част от тях разместени, а като посъществени нужди отбелязва подмяна на улуци, поради стареене и прогниване, смяна на обшивката на комините и на ламперия под стрехите, като обобщава, че не е видял нужда от радикален ремонт.

Свидетелят А.Д.Ц., разпитан пред въззивната инстанция, заявява, че живее с въззивницата на съпружески начала, като от показанията му се установява наличие на продължителни и обтегнати отношения между страните, свързани както с ползването на сградата, така и с предприемането на действия по нея. Свидетелят сочи, че по негови впечатления покривът не е създавал съществени проблеми, като при възникване на отделни дефекти, например разместване или счупване на керемиди, са били извършвани локални поправки. В тази връзка той поддържа, че не е възприемал покрива като елемент, който налага цялостна реконструкция, а като такъв, който допуска поддържане чрез частични намеси.

Свидетелят излага сведения, че между страните са били водени разговори относно състоянието на покрива и необходимостта от ремонт, като въззивницата не е възприемала позицията на ищците за цялостна подмяна на покривната конструкция. От показанията му следва, че според въззивницата извършването на ремонт е следвало да бъде предшествано от становище на избрано от нея лице със съответна компетентност, което да даде оценка за вида и обема на необходимите дейности, като при липса на такова становище тя не е изразила съгласие за предприемане на цялостния ремонт, предложен от останалите съсобственици, като ищците са пристъпили към извършване на ремонта без постигане на съгласие между страните.

При съвкупната преценка на събраните по делото гласни доказателства съдът 3 съобразява, че свидетелските показания не са еднопосочни относно степента на увреждане на покрива, но в значителна част се намират във взаимна кореспонденция по релевантните за спора факти.

При преценка достоверността на показанията на свидетелката В.С.К. съдът отчита съществуващата близка родствена връзка с ищците и естествената заинтересованост, поради което цени същите при условията на чл. 172 ГПК. Установява се наличие на продължителни във времето проблеми с покрива, включително течове и извършвани многократни частични ремонти, които не са довели до трайно разрешаване на проблема.

Тези сведения не остават изолирани в доказателствения материал, доколкото и свидетелят С.П.М., макар да поддържа тезата за относително добро общо състояние на покрива, също сочи за съществуващи дефекти – стареене на керемидите, разместване на отделни елементи, необходимост от подмяна на улуци и обшивки. В този смисъл показанията и на двамата свидетели обективно сочат, че покривът е бил стар и изискващ намеса, като различието между тях касае преди всичко субективната оценка за обема на необходимите ремонтни дейности.

Съдът отчита, че преценката на свидетеля М. относно липсата на необходимост от радикален ремонт представлява субективна оценка на лице, което не притежава специални технически знания, поради което не може да бъде възприета като решаваща. Същевременно изложеното от него относно наличието на отделни увредени елементи не противоречи, а поскоро допълва данните за влошено във времето състояние на покрива. Наред с това следва да се отчете, че възможността за извършване на ограничени локални намеси не изключва необходимостта от основен ремонт, когато се установява продължително и прогресивно влошаване на състоянието на покрива.