Определение № 26898 от 01.07.2024, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 26898 гр. София, 01.07.2024 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в закрито заседание на първи юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. ИВАНОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело № 20221110164765 по описа за 2022 година намира, че на основание чл. 140, ал. 3 ГПК, следва да съобщи на страните проекта за доклад по делото, както следва:

Производството по настоящото дело е образувано по предявени от „.............“ ЕООД, с ЕИК: .................. срещу О. В. С. обективно съединени искове с правно основание чл. 26, ал.

4, вр. ал. 1, предл. 1, вр. чл. 209 ЗЗД, чл. 26, ал. 4, вр. ал. 2, предл. 4 и предл. 5 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.04.2022 г., обективиран в нотариален акт № 148, том II, рег. № 2414, дело № 217 по описа на нотариус Х.В. с рег. № ..... на НК и с район на действие Софийски районен съд, в частта му, с която се прехвърля ½ част от поземлен имот с идентификатор ..................... на КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ на имота от 1027 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско застрояване, със стар идентификатор ...................., с номер по предходен план 001699, кв. 43а, парцел XVIII-573, при съседи: .................... – поради уговорка за обратно изкупуване, евентуално поради липсата на основание, евентуално поради привидност на сделката в тази част, кумулативно съединен с иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено, че ищцовото дружество е собственик на тази ½ ид. част от поземления имот, както и насрещен иск с правно основание чл. 108 ЗС, предявен от О. В. С. срещу „.............“ ЕООД за признаване за установено, че същата е собственик на поземлен имот с идентификатор .................... по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 14.06.2022 г., находящ се в село ................., Столична община, с площ от 1027 кв.м. и с предишен идентификатор ....................., както и за осъждане на ответника да й предаде владението върху целия поземлени имот.

Ищцовото дружество твърди, че на 01.07.2021 г. между него и ответницата О. В. С. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот, по силата на който „.............“ ЕООД поело задължение да прехвърли на С. собствеността върху следните недвижими имоти, находящи се в село .................: 1). жилищна сграда с идентификатор .....................1 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-51/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, изградена в степен на завършеност „груб строеж“ със застроена площ от 126 кв.м. с предназначение – еднофамилна жилищна сграда, брой етажи – 2, състояща ес от сутерен, с двоен гараж и две помещения, стълбище за първи етаж, първи етаж, състоящ се от трапезария с кухненски бокс, дневна, баня с тоалетна, мокро помещение, тераса и стълба за втория етаж, втори етаж, състоящ се от три спални, дрешник, три бани с тоалетна и мокро помещения и 2). ½ част от поземлен имот с идентификатор ..................... по КККР, с площ на 1 имота от 1027 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско застрояване, със стар идентификатор ...................., с номер по предходен план 001699, квартал 43а, парцел XVIII-573, при съседи – имот с идентификатор ..................... Излага се, че по изрична уговорка между страните така описаната идеална част от имота ще бъде обособена като самостоятелен имот с площ от около 520 кв.м., в който ще бъде разположена жилищната сграда. Посочва се, че съгласно клаузата на чл. 2 от договора нотариалното прехвърляне на собствеността върху обектите следва да се извърши на два етапа: за сградата – в срок до 3 месеца от сключване на предварителния договор, но не порано от 1 месец от представяне от страна на продавача на купувача на необходимите документи за изпълнение на процедурата по сключване на кредитен договор; по отношение на земята – след завършване на процедурата по обособяване на самостоятелен имот и не покъсно от 1 месец, считано от влизане в сила на Заповедта за изменение на плана за регулация. В исковата молба се твърди, че с договора страните са постигнали съгласие след придобиване на собствеността върху сградата купувачът да изпълни необходимите дейности по завършването й в степен, годна за въвеждането й в експлоатация, а продавачът - за снабдяване на сградата с документите , удостоверяващи годността и етапите на строителните разрешения. Поддържа се, че цената за изпълнение на задълженията, предмет на предварителния договор, възлиза на сумата от 240 000 евро с вкл. ДДС, платима по следния начин: 70 000 евро – в срок до 3 дни от подписване на договора, а остатъкът от 170 000 евро след нотариалното прехвърляне на сградата, от които 200 000 евро цена на сградата и 40 000 евро цена на поземления имот. „.............“ ЕООД посочва, че съгласно сключен между страните анекс № 1 от 01.07.2021 г. ответницата дължи допълнително и сумата от 130 000 евро, чието заплащане в полза на продавача следва да бъде осъществено след прехвърляне на собствеността върху сградата и новообразувания поземлен имот, както и след издаване на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация. Ищецът изтъква, че на 02.07.2021 г. О. С. заплатила на дружеството сумата от 136 908,10 лева или 70 000 евро, представляваща уговорената между страните първа вноска с посочено основание за плащането: „покупка къща ............. с иден. ном. ......................1“. Твърди се, че в изпълнение на задълженията си по предварителния договор „.............“ ЕООД своевременно инициирало процедурата за разделяне на поземления имот, като на 29.03.2022 г. била издадена Заповед № РПН22-РА50-54 на кмета на Столична община, район .............., с която било одобрено разделянето на имота на две самостоятелни УПИ чрез образуването на УПИ XVIII-577 и УПИ XX-577. Посочва се, че тази заповед не е влязла в законна сила, предвид оспорването й от непосредствените съседи на имота. Поддържа се, че именно поради това ищцовото дружество, като продавач, било в невъзможност да осигури разделянето на имота и прехвърлянето му на С.. В исковата молба се излага, че между „.............“ ЕООД и О. С. било постигнато съгласие за временно прехвърляне в полза на ответницата на собствеността върху целия поземлен имот - до приключване на процедурата по разделянето му на два отделни имота с уговорка за обратното изкупуване на частта от същия, обособена като УПИ XX-577 от кв. 43а. Твърди се, че на 14.04.2022 г. с договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариална форма, „.............“ ЕООД прехвърлило на О. С. собствеността върху поземлен имот с идентификатор ..................... с площ от 1027 кв.м., заедно с построената в имота жилищна сграда в степен на завършеност „груб строеж“ за обща продажна цена от 430 758,06 лева без ДДС, от която 136 908,10 лева с вкл. ДДС била заплатена непосредствено след предварителния договор, а сумата от 380 000 лева с вкл. ДДС в деня на нотариалното изповядване на сделката. В изпълнение на задълженията си по договора ищцовото дружество предало фактическата власт върху имотите преди подписването му. Твърди се, че на същата дата – 14.04.2022 г. между „.............“ ЕООД и ответницата били сключени два анекса към предварителния договор от 01.07.2021 г., с които страните направили опит да уредят действителните отношения помежду си с уговорка продавачът да продаде на купувача поземлени имот с идентификатор ....................., вместо 2 първоначално предвидената ½ ид. част от същия при продажна цена от 264 291,72 евро, като купувачът прехвърли обратно на продавача собствеността върху новообразувания имот УПИ XX-577 от кв. 43а. Съгласно втория сключен анекс от 14.04.2022 г. било извършено приспадане на сумата, представляваща разлика над цената по анекс № 2 и по окончателния договор (официалната цена) от сумата от 130 000 евро, договорена при подписване на предварителния договор. В исковата молба се твърди, че окончателният договор, сключен между страните не обективира общата им воля за прехвърляне в полза на ответницата на собствеността върху целия поземлен имот, нито по отношение на договорената цена. Ето защо оспорва договора от 14.04.2022 г. като привиден по отношение на обекта и цената на сделката, представляващи съществени елементи от съдържанието на сделката. Последната е симулативна, тъй като действителната воля на страните към момента на изповядването й е прехвърляне единствено на ½ част от поземления имот, като цена на допълнително прехвърлената ½ ид.част не е договаряна. Изложеното обуславя недействителността на договора от 14.04.2022 г. в частта, касаеща прехвърлената още ½ ид. част от поземления имот, извън тази, предмет на предварителния договор между страните – поради нейната симулативност, респ. поради липсата на основание за извършеното прехвърляне. Намира, че последното се изразява в отсъствието на допълнителна и конкретна цена за прехвърлената вповече земя, както и предвид уговорката за обратно изкупуване на тази част от имота, при което липсва типичната цел и за двете страни по продажбеното правоотношение. Наред с това, ищцовото дружество оспорва тази част от сделката като недействителна на основание чл. 209 ЗЗД поради уговорката за обратно изкупуване. В исковата молба се посочва, че въпреки постигната уговорка ответницата отказва да заплати на „.............“ ЕООД остатъчната цена по договора за покупко-продажба в размер на сумата от 105 709,08 евро, както и да му прехвърли обратно собствеността върху ½ част от поземления имот. Твърди се, че ответницата оспорва правата на ищцовото дружество върху тази част от земята, считайки себе си за изключителен собственик на поземления имот. „Ропокоп“ ЕООД поддържа, че именно то е собственик на ½ част от имота по силата на договор за покупкопродажба, обективиран в нотариален акт № 95, том VII, рег. № 1024, дело № 1161/2017 г. по описа на нотариус Николов и предвид привидността на договора от 14.04.2022 г. в оспорената му част. Счита, че за дружеството е налице правен интерес от признаването му за собственик на тази ½ част от поземления имот, тъй като както правото на собственост, така и фактическата му власт върху допълнително прехвърлената ½ ид.част е оспорена от ответницата, с оглед и изрично изпратената от същата нотариална покана от 06.01.2023 г.

Същевременно, при уважаване на предявената искова претенция за прогласяване недействителността на договора в тази част, не би се установило със сила на пресъдено нещо правното положение между страните относно собствеността върху ½ част от имота. С тези съображения „Ропокоп“ ЕООД обосновава правния си интерес от търсената защита и отправя искане за прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 14.04.2022 г., обективиран в нотариален акт № 148, том II, рег. № 2414, дело № 217 по описа на нотариус Х.В. с рег. № ..... на НК и с район на действие Софийски районен съд, в частта му, с която се прехвърля незастроена ½ част от поземлен имот с идентификатор ..................... на КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ на имота от 1027 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско застрояване, със стар идентификатор ...................., с номер по предходен план 001699, кв. 43а, парцел XVIII-573, при съседи: .................... – поради привидност на сделката в тази част, евентуално поради липсата на основание, евентуално поради уговорка за обратно изкупуване, както и да бъде признат за собственик на тази идеална част от поземления имот, придобита по силата на договор за покупко-продажба.

В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответницата О. В. С., чрез пълномощника си адв. Б., оспорва предявените искове като неоснователни и неподкрепени 3 от представените доказателства. Не оспорва, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и изграждане на жилищна сграда от 01.07.2021 г., с поето задължение от „.............“ ЕООД да прехвърли на ответницата собствеността върху сграда с идентификатор ......................1 по КККР и на ½ ид. част от поземления имот срещу заплащането на обща продажна цена от 240 000 евро с вкл. ДДС. Не оспорва сключването на Анекс № 1 към този договор на същата дата и едновременно с последния, с който е уговорено допълнително възнаграждение от 130 000 евро, платимо при посочените от ищеца условия. Посочва, че действително на 14.04.2022 г. между „.............“ ЕООД и О. С. е сключен договор за продажба в нотариална форма, с който дружеството е прехвърлило на ответницата собствеността върху имота и сградата, като едновременно с този договор са сключени два анекса към предварителния договор с изменение на предмета му и на размера на продажната цена, и на допълнителното възнаграждение. С отговора се излага, че в изпълнение на договорните си задължения С. е заплатила на ищцовото дружество сумата от 70 000 евро – в левовата им равностойност от 136 908,10 лева на 02.07.2021 г., представляващи първата вноска от продажната цена и сумата от 194 291 евро в левовата им равностойност от 380 000 лева на 14.04.2022 г. , представляващи остатъка от уговорената продажна цена за имота и сградата съгласно анекс № 2 и анекс № 3. Не оспорва, че към настоящия момент именно „.............“ ЕООД, чрез законния си представител владее имота. Оспорва като неоснователни твърденията на дружеството относно привидността на договора а покупко-продажба от 14.04.2022 г. с довод, че прехвърлянето на целия поземлен имот е в резултат от промяна в първоначалното намерение на страните и постигната уговорка О. С. да закупи целия имот при увеличаване на продажната цена, намерила отражение в сключения между страните анекс № 2 към предварителния договор, а впоследствие и в договора от 14.04.2022 г. Действителната воля на страните е била „.............“ ЕООД да прехвърли на С. правото на собственост върху целия имот, срещу което да получи и по-високата продажна цена. С отговора се изтъква, че закупуването на целия поземлен имот е вследствие от предложение на ответницата да дружеството, породено както от желанието да притежава по-голям двор към жилищната сграда, така и от пълното неизпълнение на „.............“ ЕООД на задълженията му да изпълни за своя сметка строителството и предаване на сградата в уговорения вид. С това предложение ищцовото дружество се е съгласило, поради което с анекс № 2 страните са изменили предмета на договора и покупната цена, последната реално заплатена от С.. Посочва се, че клаузата на чл. 6 от анекс № 2 към предварителния договор не създава задължение за ответницата като купувач, да прехвърли на ищеца обратно съответното част от имота. С отговора се поддържа, че допълнителното възнаграждение от 130 000 евро по анекс № 1 е дължимо при прехвърляне на имота и сградата и не се дължи заради това, а при изпълнение на задължението на „.............“ ЕООД за въвеждането й в експлоатация. Причината за намаляване на този размер на възнаграждение с анекс № 3 е неизпълнение от ищеца на задълженията му за достигане на сградата в съответната степен на завършеност и направените от ответницата съществени разходи за изграждане на покрив и завършване на фасадата на тази сграда. С тези доводи ответницата оспорва наличието на твърдяната привидност на сделката в съответната част. Възразява срещу сочената недействителност на същата поради липсата на основание, намирайки, че едновременното сключване на оспорената сделка и на анекс № 2 към предварителния договор сочат за наличието на валидно основание за договора за покупко-продажба, при който типичната цел за купувача е била да придобие собствеността върху сградата и имота, а за продавача да получи уговорената цена. В отговора се оспорва наличието на уговорка за обратно изкупуване на имота, тъй като съгласно клаузата на чл. 6 от анекс № 2 страните се договарят купувачът за прехвърли на продавача съответната част от поземления имот (новообразувано УПИ), като допълнително ще уредят отношенията си при и по повод прехвърлянето. Тази клауза не съдържа цена за обратно изкупуване, нито срок за това и по характера си е уговорка за 4 бъдещи преговори, без да създава задължения за страните. Ето защо не е налице хипотезата на чл. 209 ЗЗД. В заключение се посочва, че неоснователността на предявените искове за частична нищожност на договора за продажба обуславя и неоснователността на установителния иск за собственост по отношение на спорната ½ част от поземления имот. С тези доводи се отправя искане за отхвърляне на исковете.