Решение № 1405 от 28.11.2024, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 1405 гр. Пловдив, 28.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VII СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Стефка Т. Михова

Членове:

Николай К. Стоянов

Иванка П. Гоцева при участието на секретаря Ангелинка Ил. Костадинова като разгледа докладваното от Николай К. Стоянов Въззивно гражданско дело № 20245300502504 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба на М. С. Р., ЕГН **********, гр. Пловдив, ул. ***, чрез адвокат Н., против Решение №3149 от 12.07.2024 г., постановено по гр.д.

№16431/2023 г. по описа на Районен съд- Пловдив, V гр.с., в частта с която жалбоподателката е осъдена да заплати на К. А. Х., ЕГН **********, гр. Пловдив, ул.

„*** сумата от 600,54 лв.- главница, представляваща обезщетителна вноска под формата на „кауцион“ по договор за наем на недвижим имот от 03.01.2023 г., дължими в случай на репариране на щети, нанесени във връзка с експлоатацията на наетия имот, представляваща разлика между претендирана сума от 1400 лв. и приспаднати консумативни разходи в размер от 799,46 лв., ведно със законна лихва върху главницата, считано от 10.11.2023 г. до окончателното им изплащане. В жалбата са изложени доводи за неправилност на решението в посочената част, като се отправя искане до въззивния съд за неговата и постановяване на ново решение, с което уважения иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК не е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата страна - К. А. Х..

Пловдивският окръжен съд, след като провери обжалваното решение съобразно правомощията си по чл.269 от ГПК, прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК и обсъди възраженията, доводите и исканията на 1 страните, намери за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е подадена в срок, изхожда от легитимирана страна и е насочена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което се явява процесуално допустима.

При извършената служебна проверка на решението съобразно правомощията си по чл.269, изр. първо от ГПК съдът намери, че същото е валидно и допустимо.

Предвид горното и на основание чл.269, изр.2 от ГПК следва да бъде проверена правилността на решението по изложените във възззивната жалба доводи.

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба от К. А. Х. против М. С. Р., с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация по чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД, чл. 82 ЗЗД във вр. чл. 232, ал.2 ЗЗД, чл. 233 ЗЗД във вр. с чл. 79, ал.1 за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 1400 лв.- главница, представляваща обезщетителна вноска в размер на 2 наем – изплатени под формата на „кауцион“ по договор за наем от 03.01.2023 г., дължими в случай на репариране на щети, нанесени във връзка с експлоатацията на наетия имот и сумата от 700 лв.- главница, дължима на основание чл. 12 от Договор от 03.01.2023 г. поради прекратяване на договора за наем, ведно със законна лихва върху главниците, считано от 10.11.2023 г. до окончателното им изплащане.

Между страните по делото не се спори, а това се установява и от приложения към делото договор за наем, че на 03.01.2023 г. страните по делото са сключили договор за наем, по силата на който наемодателят М. С. Р. - ответница е поела задължение да предостави за временно и възмездно ползване на наемателя К. А. Х. - ищца следния недвижим имот: ап. 6, находящ се в гр. Пловдив, ул. „***, срещу насрещното задължение на ищцовата страна да заплаща наемно възнаграждение от 700 лв. месечно – от 1 -во число до 5-то числа на текущия месец за всеки следващ месец. В договора е посочено, че последният се сключва за срок от 12 месеца, считано от 03.01. 2023 г. В чл. 2 от договора страните са постигнали съгласие, че имотът ще бъде използван за живеене, като промяна на функционалното му предназначение не може да бъде извършвана без изричното писмено съгласие на наемодателя. Съгласно чл. 3 не се допуска преотдаване на имота под наем, както и преотстъпването му на други лица. В чл. 4 страните са уговорили, че може да се прави проверка от наемодателя дали имота се преотдава на други лица, като е предвиден списък с ползватели, в който обаче не са отразени имена. Съгласно чл.12 от договора, в случай че наемателят бъде принудително отстранен от ползването на наетия имот поради причина, която не може да му се вмени във вина, по съдебен/ административен ред през време на срока на договора, наемодателят признава и се задължава да обезщети наемателя в размер на сумата, която се равнява на един месечен наем. Всички останали вреди се обезщетяват по общия ред.

Страните за постигнали съгласие заплащане на консумативните разходи за имота, както и разходи за отстраняване на дребни повреди /чл. 13 и чл. 14/, да се извършва от наемателя. Съгласно чл. 15 от договора наемателят дължи обезщетение в пълен размер за виновно нанесените щети, причинени от него или от други лица, които той е допуснал до 2 имота през време на действието на договора, с изключение на вредите, причинени в резултат на естествено износване. В чл. 17 е предвидено, че наемателят е длъжен да върне имота в срок от 3 дни от прекратяване на договора, в същото състояние, в което е бил предаден, като се отчита обичайното му изхабяване. Връщането на имота и евентуалните възражения на наемодателя се удостоверяват с писмен двустранно подписан приемо- предавателен протокол.

Страните са се уговорили, че наемателят предава на наемодателя сумата от 1 400 лв., която да служи за обезпечение, в случай на извършване на посочените в чл. 19 нарушения от страна на наемателя. Предвидено е, че тази сума ще остане у наемодателя през целия период на действие на договора- чл. 18 от договора. Според чл. 19 наемодателят има право да се удовлетвори от кауциона при положение, че наемателят наруши следните задължения по договора, а именно: откаже да върне държането на имота в уговорения срок и/или предаде същия не в съответното състояние и/или заедно с нанесени върху него щети; при наличие на неуредени суми за консумативни разходи за имота до момента, в който наемодателят ги плати; в случай че не плати в срок един или повече месечни наема (освен в случаите, когато е договорено между страните с Анекс към договора); в случай че прекрати договора без минимум един месец предизвестие, при условие че са изтекли 12 месеца от сключване на договора и др. В чл. 20 е предвидено, че при извършване на някое от гореизброените нарушения от страна на наемателя, наемодателят има право да задържи кауциона или част от него, която да покрива претърпените загуби. При нанесени от наемателя щети върху имота или наличие на неплатени консумативни разходи, които надхвърлят размера на кауциона. Наемодателят има право да задържи пълня размер на кауциона и да търси обезщетение за горницата по общия ред. По отношение на прекратяването на договора е предвидено, че същият може да се прекрати с едномесечно предизвестие, като е предвидена възможност и за прекратяване с едноседмично предизвестие от наемодателя към наемателя при неспазване на хигиенните правила, вътрешният ред на сградата или добрите нрави или правилата за безопасност, като неспазването се установява със съответния административно признат документ. Съгласно чл. 24 в случай на неспазено едномесечно предизвестие се дължи обезщетение в размер на един месечен наем.

По делото безспорно се установи, че страните по настоящия спор са били в наемни правоотношения, възникнали на база сключен между тях договор за наем от 03.01.2023 г.

Въз основа на сключения договор, между ищеца и ответника е възникнало валидно облигационно отношение, по силата на което и за двете страни са се породили права и задължения.

Обикновено при сключване на договора за наем страните постигат съгласие наемателят да предостави на наемодателя една или няколко наемни вноски, които да служат за удовлетворяване на наемодателя за възникналите по време на действие на договора парични задължения на наемателя. Те могат да бъдат от най-различно естество- обезщетение за вреди причинени на наетия имот, наемни вноски, неплатени консумативни разходи, обезщетение за вреди настъпили в резултата на виновното поведение на наемателя. Така 3 предоставената сума представлява гаранционен депозит /кауция/, който се предоставена в залог на наемодателя, обезпечаващ изпълнението на задълженията на наемателя по договора за наем. В разглеждания казус се установява, че ищцата е заплатила в полза на ответницата сумата от 1400 лв. представляваща гаранционен депозит /кауция/. Между страните няма спор, че възникналото между тях наемно правоотношение е прекратено. След прекратяване на договора за наем наемодателят следва да върне получения от наемателя гаранционен депозит, като е ирелевантно основанието за преустановяване на възникналата между страните договорна връзка. Възможно е обаче наемателят да дължи на наемодателя определена парична сума, която да произтича от вече прекратеното наемно отношение.

Например за неустойка за прекратяване, неплатени наемни вноски, консумативни разходи, заплащане на дребни поправки по чл. 231, ал. 1 ЗЗД, дължащи се на обикновеното употребление на имота, , заплащане на обезщетение за причинени вреди на недвижимата вещ и т.н. След като по процесния договор за наем има внесен депозит, същият подлежи на връщане на основание чл. 55, ал. 1 предл. трето ЗЗД поради отпаднало основание.

Облигационното отношение между страните по договора вече не съществува, поради това е отпаднало основанието на което наемодателят е държал дадената от наемателя гаранция – договор за наем.

Видно от представените по делото фискални бонове се установява, че ответникът е заплатил консумативни разходи за вода за периода от май 2023 г. до 24.08.2023 г., в който период не се оспорва, че имотът се е обитавал от наемателя и семейството й, в общ размер от 752,06 лв. Освен това са представени и писмени доказателства за заплатени от ответницата консумативни разходи за доставена електрическа енергия за периода от януари 2023 г. до декември 2023 г. в размер от 185,92 лв. и за периода от 23.08.2023 г. до 22.09.2023 г. в размер от 97,97 лв. Тъй като ищецът е обитавал процесния имот със семейството си до 07.09.2023 г., когато е прекъснато електрозахранавнето, то следва да се приеме, че само част от заплатените разходи за доставена електрическа енергия следвало да бъдат заплатени от наемателя, а именно: сумата от 47,40 лв. Към датата на напускане на наетото жилище, което се установява, че е станало в началото на септември 2023 г., ищцата е имала неплатени консумативни разходи за доставка на вода в общ размер на 752,06 лв. за периода от май 2023 г. до 24.08.2023 г., в който период не се оспорва, че имотът се е обитавал от наемателя и семейството й. Освен консумативни разходи за вода ищцата в качеството си на наемателка дължи и заплащане на консумативни разходи за доставена електрическа енергия до датата на прекъсване на електрозахранването в общ размер на 47,40 лв., за които също е налице основание за задържането им с оглед разпоредбата на чл. 20 от договора. Поради това правилно районният съд е приел, че с дължимите от наемателката суми за консумативни разходи за доставка на питейна вода и отвеждане на канални води и за доставена електрическа енергия, които са в общ размер от 799,46 лв. следва да се приспаднат от заплатения кауцион от 1400 лв.

Поради това правилно е уважен предявения иск с правна квалификация по чл. 55, ал.

1, предл. 3 ЗЗД за сумата от 600,54 лв., представляваща разликата между претендирана сума 4 от 1400 лв. и приспаднати консумативни разходи в размер от 799,46 лв.

До същите фактически и правни изводи е стигнал и първоинстанционният съд, поради което обжалваното решение следва да бъде потвърдено, като на основание чл.272 от ГПК се препрати и към мотивите му.

По изложените съображения съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА Решение №3149/12.07.2024 г. постановено по гр.д.№ 16431/2023 г. по описа на Пловдивски районен съд – V гр.с. в частта, в която М. С. Р., ЕГН **********, гр. Пловдив, ул. *** е осъдена да заплати на К. А. Х., ЕГН **********, гр. Пловдив, ул. „*** сумата от 600,54 лв.- главница, представляваща обезщетителна вноска под формата на „кауцион“ по договор за наем от 03.01.2023 г., дължими в случай на репариране на щети, нанесени във връзка с експлоатацията на наетия имот, представляваща разлика между претендирана сума от 1400 лв. и приспаднати консумативни разходи в размер от 799,46 лв., ведно със законна лихва върху главницата, считано от 10.11.2023 г. до окончателното й изплащане.