Решение № 432 от 27.07.2026, Районен съд - Разград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 432 гр. Разград, 27.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА като разгледа докладваното от СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА Гражданско дело № 20253330101925 по описа за 2025 година и за да се произнесе, съобрази следното:

Предявени са обективно евентуално съединени искове: иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД за проглА.ване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот поради протИ.речие с добрите нрави; евентуален иск с правно основание чл. 29, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на договора поради измама.

С искова молба от А. М. М. с ЕГН ********** от с. Раковски чрез пълномощника и, против В. Р. М. с ЕГН ********** от с. Балван, се моли за решение, с което в условията на евентуалност съдът да разгледа и уважи искове за обявяване за нищожен на договор за покупко-продажба на недвижим имот: сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес: с. Раковски, ул. *** № 1, Община Разград, Област Разград, със застроена площ 64 кв. м., брой етажи 1, с предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, и сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, с предназначение: постройка на допълващо застрояване, със застроена площ 52 кв. м., на един етаж, построени в поземлен имот, общинска собственост, с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.) с площ 689 кв. м., с административен адрес: с. Раковски, ул. *** № 1, Община Разград, Област Разград, при граници: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, поради накърняване на добрите нрави или за унищожаване на договора за покупко-продажба поради 1 сключването му чрез измама, заедно с всички законни последици, включващи заплащане на направените съдебни и деловодни разноски Ищцата твърди, че с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том 4, peг. № ***, нот. дело № *** по описа на нотариус Р. И.а с peг. № 378 и район на действие Районен съд – Разград, вх. peг. № 2720 от 30.06.2023 год., Акт № 164 том 7 дело № 1366/2023 год. по описа на Служба по вписванията гр. Разград, прехвърлила на ответницата – фактическа съпруга на нейния син, правото на собственост върху следните недвижими имоти: сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес: с. Раковски, ул. *** № 1, Община Разград, Област Разград, със застроена площ 64 кв. м., брой етажи 1, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, и сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, с предназначение: постройка на допълващо застрояване, със застроена площ 52 кв.м., на един етаж, построени в поземлен имот, общинска собственост с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.) с площ 689 кв.м., с административен адрес: с. Раковски, ул. *** № 1, Община Разград, Област Разград, при граници: имоти с идентификатори ***, 62089,502.1198, ***, ***. Твърди се, че договорът е оформен като покупко-продажба срещу цена от 2000 лв., при запазено пожизнено и безвъзмездно право на ползване в полза на ищцата. Ищцата поддържа, че действителната воля на страните е била да бъде сключен договор за издръжка и гледане, а не покупко-продажба, като ответницата умишлено я е въвела в заблуждение относно вида и правните последици на сделката.

Твърди, че преди сключването на договора са били водени разговори относно поемане на грижи и издръжка спрямо нея, доколкото същата е в напреднала възраст, с влошено здравословно състояние и нужда от ежедневни грижи.

Поддържа, че е била въведена в заблуждение относно характера на сделката, като считала, че прехвърля имота срещу задължение за издръжка и гледане, а не срещу парична цена. Твърди още, че сумата от 2000 лв. не и е била реално заплатена.

С оглед изложеното ищцата поддържа, че процесният договор следва да бъде унищожен поради измама на основание чл. 29 ЗЗД. При условията на евентуалност се твърди, че договорът е нищожен поради протИ.речие с добрите нрави, тъй като е налице съществена нееквивалентност на престациите, доколкото уговорената цена от 2000 лв. е многократно по-ниска от действителната стойност на имота.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор, с който исковете се оспорват като неоснователни. По иска по чл. 26, ал. 1 ЗЗД се поддържа, че не е налице протИ.речие с добрите нрави, като се сочи, че ниската продажна цена сама по себе си не води до нищожност на договора. Твърди се, че страните са били в близки лични отношения, както и че върху имота е било запазено пожизнено право на ползване в полза на ищцата. Поддържа се още, че нотариалният акт удостоверява изявленията на страните относно плащането на цената и има 2 характер и на разписка. По иска по чл. 29 ЗЗД се оспорва ищцата да е била въведена в заблуждение относно характера и последиците на сделката.

Поддържа се, че ищцата е била дееспособна, лично се е явила пред нотариуса и е подписала договора, като е съзнавала, че прехвърля собствеността върху имота срещу уговорената цена, при запазване право на ползване. Твърди се, че евентуални очаквания за бъдещи грижи и издръжка не обуславят измама по смисъла на чл. 29 ЗЗД.

Съдът след като прецени събраните по делото доказателства, установи следната фактическа обстановка:

От приетия като доказателство Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том 4, peг. № ***, нот. дело № *** по описа на нотариус Р. И.а с peг. № 378 и район на действие Районен съд – Разград, вх. peг. № 2720 от 30.06.2023 год., Акт № 164, том 7, дело № 1366/2023 год. по описа на Служба по вписванията гр. Разград, се установява, че на 30.06.2023 г. ищцата А. М. М. прехвърлила на ответницата В. Р. М. с ЕГН ********** правото на собственост върху следните недвижими имоти: сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес: с. Раковски, ул. *** № 1, Община Разград, Област Разград, със застроена площ 64 кв. м., брой етажи 1, с предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, и сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, с предназначение: постройка на допълващо застрояване, със застроена площ 52 кв. м., на един етаж, построени в поземлен имот, общинска собственост, с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Раковски, Община Разград, Област Разград, одобрени със Заповед № РД-18-38/10.07.2007 год. на Изпълнителния директор на АГКК, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.) с площ 689 кв. м., с административен адрес: с. Раковски, ул. *** № 1, Община Разград, Област Разград, при граници: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***. Сделката е сключена срещу уговорена цена в размер на 2 000 лв., при запазено в полза на ищцата пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху имотите.

От показанията на свидетелката Ц., живуща в с. Раковски, се установява, че познава ищцата от много години и живее на около две-три къщи от нея.

Ищцата и споделяла, че е прехвърлила имота, но не знае на кого. Никой не и дал пари, като свидетелката не е присъствала на сделката. При ищцата дошъл синът и да я вземе и в момента тя не е в селото.

От показанията на свид. Б. се установява, че ищцата е на около 80 години, недобро здравословно състояние, ползва инвалидна количка. В момента живее при малкия си син в Германия. Преди това живеела сама в процесния недвижим имот. Свидетелката сочи, че ищцата му споделяла, че е прехвърлила имота като внукът и обещал да полага грижи за нея и да 3 поддържа имота.

От заключението на приетата съдебно-оценителна експертиза, което съдът приема като компетентно, обективно и неоспорено от страните, се установява следното. Вещото лице е извършило оглед на имотите и е проучило пазара за продажба на недвижими имоти в селата на област Разград.

Пазарната стойност на сграда с идентификатор *** към датата на сключване на договора 30.06.2023 г. е в размер на 17 600 лв., а пазарната стойност на сграда с идентификатор *** е в размер на 4 100 лв.

Общата пазарна стойност на двете сгради е 21 700 лв. Стойността на запазеното в полза на ищцата пожизнено и безвъзмездно право на ползване е в размер на 4 687,20 лв. Следователно пазарната стойност на прехвърленото право на собственост при отчитане на запазеното право на ползване е в размер на 17 012,80 лв.

Въз основа изложеното от фактическа страна, съдът намира следното от правна страна:

Предявен е главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД за проглА.ване нищожността на договора за покупко-продажба поради накърняване на добрите нрави, а при условията на евентуалност – иск по чл.

29, ал. 1 ЗЗД за унищожаването му поради измама.

По главния иск:

В тежест на ищцата е да установи при условията на пълно и главно доказване, че процесният договор протИ.речи на добрите нрави, като уговорената насрещна престация е толкова явно нееквивалентна на прехвърленото право, че договорът нарушава общоприетите морални принципи и представлява недопустимо упражняване на свободата на договаряне. Съгласно трайната практика на Върховния касационен съд не всяка нееквивалентност на насрещните престации води до нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави. Значителната липса на еквивалентност може да обоснове нищожност само когато е толкова съществена, че насрещната престация е практически сведена до липсата и.

Преценката се извършва към момента на сключване на договора и не се основава единствено на механично сравнение между пазарната стойност на имота и уговорената цена, а следва да се извърши с оглед всички конкретни обстоятелства по сделката, включително характера на отношенията между страните, предмета на договора и съпътстващите го факти (Решение № 834/26.10.2009 г. по гр. д. № 136/2009 г., I г. о. на ВКС; Решение № 119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2010 г., I г. о. на ВКС; Определение № 430/30.10.2017 г. по гр. д. № 1345/2017 г., II г. о. на ВКС). Свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД допуска страните сами да определят еквивалентността на престациите според своя интерес. Съдът може да се намеси само когато нееквивалентността достига такава степен, че насрещната престация е практически сведена до липса и това представлява явно нарушение на добрите нрави.

В настоящия случай от заключението на съдебно-оценителна експертиза се установява, че стойността на прехвърленото право на собственост възлиза 4 на 17 012,80 лв., а уговорената продажна цена е 2 000 лв., поради което действително е налице несъответствие между насрещните престации. Само по себе си това обстоятелство обаче не е достатъчно да обуслови извод за нищожност на договора. На първо място, уговорената цена от 2 000 лв. надвишава данъчната оценка на имота, видно от посоченото в нотариалния акт. Макар данъчната оценка да не е решаващ критерий при преценката за еквивалентността на насрещните престации, тя представлява още една индиция, че страните са уговорили реална възмездна престация, а не символична цена. Продажната цена е удостоверена в нотариалния акт като получена изцяло преди подписването му. По делото не бяха ангажирани доказателства, които да опровергаят удостовереното в нотариалния акт обстоятелство относно заплащането на продажната цена. На второ място, от показанията на разпитаните свидетели и съобразно посоченото в ИМ се установява, че ответницата е съпрута на сина на ищцата. Това обстоятелство следва да бъде отчетено при общата преценка на еквивалентността на насрещните престации, доколкото съгласно практиката на ВКС при сделки между роднини или лица в близки лични отношения еквивалентността не се преценява изолирано, а наред с морално-етичните съображения и имуществените отношения между страните, тъй като при такива сделки пониската цена често отразява желанието на прехвърлителя да облагодетелства приобретателя (Решение № 834/26.10.2009 г. по гр. д. № 136/2009 г., I г. о. на ВКС). На трето място, в полза на ищцата е запазено пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху имотите. Това представлява самостоятелно ограничено вещно право с имуществена стойност, което гарантира на ищцата възможността да ползва имота до края на жИ.та си, независимо от извършеното прехвърляне на собствеността.