Решение № 856 от 15.03.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 856 гр. Варна, 15.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Ив. Стоилова при участието на секретаря Димитричка Ст. Илиева като разгледа докладваното от Елена Ив. Стоилова Гражданско дело № 20233110101957 по описа за 2023 година

Предмет на разглеждане е предявен от „***" ЕООД с ЕИК *** със седалище и адрес на управление гр.*** срещу С. Д. Д. с ЕГН **********, с адрес гр.*** осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 12321,73 лева, представляваща левовата равностойност на сумата от 6300 евро - неизплатено комисионно възнаграждение по договор за ексклузивно посредничество при продажба на недвижим имот от 28.01.2022 г., дължимо на основание чл. 3 от раздел VI от договора.

В исковата молба ищецът твърди, че на 28.01.2022 г. между него, в качеството му на посредник, и С. Д. Д. - възложител, е сключен договор за срок от една година, по силата на който ответницата му е предоставила изключителното право да предлага за продажба собствените й недвижими имоти, находящи се в гр. ***, за сумата от 175 000 евро, срещу насрещното нейно задължение за заплащане на комисионно възнаграждение в размер на 3% без вкл. ДДС от цената на имотите. Сочи, че според раздел III, чл. 3 от договора възложителят се задължава да заплати на посредника пълния размер на комисионното възнаграждение, в случай че продаде имотите сам или чрез друго лице преди изтичане срока на договора. Излага, че след сключване на 1 договора е започнал да предлага къщата и поземления имот за продажба чрез своите брокери и в частност чрез брокера М. К.. Твърди, че на 24.06.2022 г. последната е извършила оглед заедно с А. Б. и В. Ц., които на 22.07.2022 г. са направили оферта за закупуване на имотите и внесли депозит в размер на 1000 евро. Поддържа, че в изпълнение на задълженията си по договора е предлагал имотите и на други потенциални купувачи.

Твърди, че въпреки предоставянето в пълен обем на уговорените посреднически услуги, с писмено предизвестие от 11.07.2022 г. ответницата е заявила, че желае да бъде прекратено ексклузивното предлагане на притежаваните от нея имоти. С покана, връчена му на 22.07.2022 г. чрез ЧСИ ***., С. Д. го е уведомила, че сключеният между тях договор е развален поради неизпълнение от негова страна, евентуално е направила изявление за разваляне на договора с едномесечно предизвестие. Сочи, че липсва неизпълнение на договора от негова страна, поради което намира, че с въпросната покана ответницата е упражнила правото си по раздел VI, чл. 3 от договора да го прекрати едностранно и предсрочно, като в този случай според същата клауза тя му дължи пълния размер на комисионното възнаграждение.

Твърди, че въпреки отправеното му предизвестие за прекратяване на договора той е продължил да изпълнява задълженията си в срока на това предизвестие и на 26.07.2022 г. е отправил до ответницата покана, с която я е уведомил за получения депозит от потенциални купувачи и я поканил на 29.07.2022 г. в 15:00 ч. в офиса на дружеството за сключване на предварителен договор за продажба с тях, като я предупредил, че ще търси дължимото му се възнаграждение по съдебен ред. Поканата е връчена на ответницата на 01.08.2022 г., т.е. след датата на срещата, което наложило изпращането на 08.08.2022 г. на нова покана за последваща среща с купувачите, но същата е останала невръчена.

Твърди, че на 30.08.2022 г. ответницата е продала процесните имоти, поради което на 09.12.2022 г. той й е отправил поредна, трета покана да му заплати дължимото комисионно възнаграждение, като това не е сторено въпреки получаването на поканата на 20.01.2023 г.

Сочи, че възнаграждението възлиза на 6300 евро, получено като 3,6% с вкл. ДДС от посочената в договора за посредничество цена в размер на 175 000 евро.

2

По изложените съображения по същество ищецът моли за уважаване на предявения иск и претендира разноски по делото, вкл. адвокатско възнаграждение.

В срока по чл. 131 ГПК ответницата депозира отговор на исковата молба, в който излага становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Посочва, че е сключила два договора за посредничество с ищцовото дружество, като излага, че първият, сключен на 07.09.2021 г. с брокера К.Щ., й е бил представен на стандартизирана бланка, изготвена предварително от ищеца, върху съдържанието на която не е могла да влияе.

Твърди, че от момента на сключването на договора до януари 2022 г. не е получавала обаждане от фирмата, като друг представител на ищцовото дружество - брокерът А. Б. я е уведомил, че това се дължи на обстоятелството, че между страните не е подписан договор за ексклузивно посредничество, което щяло да доведе до по-бърза продажба. Излага, че към този момент е изплащала ипотечен кредит, месечните вноски по който са я затруднявали, поради което е държала да продаде къщата в най-кратки срокове и това я е подтикнало на 28.01.2022 г. да подпише ексклузивен договор с агенцията, като разчитала, че това ще доведе до по-активното рекламиране и предлагане на имотите от страна на посредника. Твърди, че през следващите 4 месеца ищецът не е предприел никакви действия в изпълнение на задълженията си по договора, като през юни 2022 г. с ответницата се свързал брокер от фирма „***", който я уведомил, че замества брокерките А. Б. и К. Щ., които били напуснали фирмата на ищеца, и с когото били извършени 1-2 огледа на къщата, но без резултат.

Не оспорва, че на 24.06.2022 г. е бил извършен оглед с участието на брокера М. К. и клиент А. Б., но посочва, че последният категорично е заявил, че не разполага със сумата за закупуването на имотите. Във връзка с това оспорва представената към исковата молба оферта от последния и твърди, че не е била уведомявана за продажна цена в размер на 155 000 евро.

Изрично оспорва изпълнението на задълженията на ищеца по процесния договор и неговата активност за намиране на купувач.

Сочи, че през месец юли 2022 г. се е наложило да замине за чужбина, поради което на 11.07.2022 г. е изпратила предизвестие до ищеца за разваляне на сключения между тях договор без даване на срок за изпълнението му, тъй 3 като забавата му го е направила безполезно, съобразно чл. 87, ал. 1 вр. ал. 2 ЗЗД. Твърди, че след завръщането си от чужбина с нея се е свързал друг посредник и в рамките на седмица е извършена покупко-продажбата на имотите на дата 30.08.2022 г.

Поддържа, че поръчката е била оттеглена с предизвестието от 11.07.2022 г., респ. договорът е прекратен, считано от 11.08.2022 г. Изтъква, че до момента на оттеглянето от страна на ищцовото дружество не е бил намерен купувач и не е имало сключен предварителен договор, поради което счита, че не му дължи възнаграждение. В подкрепа на последния извод сочи още, че е продала имотите на 30.08.2022 г., тоест след прекратяването на процесния договор, и без посредничеството на ищеца.

Оспорва ищецът да е извършвал активни действия по изпълнение на договора, както и да е била канена да се яви в офиса му за подписване на предварителен договор на 29.07.2022 г. Оспорва получаването на повторната покана от 08.08.2022 г. Оспорва да е узнавала за оферта с потенциален купувач. Твърди, че е налице неизпълнение на договора от страна на посредника-ищец.

Поддържа, че по смисъла на ТЗ посредничеството е вид търговска сделка, при която се дължи възнаграждение за постигнат резултат, а именно за свързване на страните по сделката. Затова и счита, че ако посредникът не успее да свърже страните или сделка между тях не се осъществи, както и ако възложителят сключи договор без съдействието на посредника, то възнаграждение на последния не се дължи. Позовава се и на съдебна практика в тази насока.

Счита, че при уговорка за дължимо възнаграждение на посредника независимо от резултата, договорът се явява без кауза, респ. е нищожен поради липса на основание, на основание чл. 26, ал. 2, предл. четвърто ЗЗД.

В условията на евентуалност, ако се приеме, че възнаграждението се дължи и в случаите, при които посредникът не е осъществил посредничество, прави възражение за нищожност на клаузата на раздел VI, чл. 3 от договора, като неравноправна по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 4, т. 5, т. 10 и т. 15 ЗЗП, при липса на индивидуално договаряне.

Оспорва иска и по размер. В тази връзка излага, че продажната цена на имота е 93 000 евро, респ. възнаграждението от 3 % без вкл. ДДС възлиза на 4

3348 евро.

С тези аргументи по същество моли за отхвърляне на предявения иск и претендира разноски, вкл. адвокатско възнаграждение.

В открито съдебно заседание се явява процесуален представител на ищеца, който поддържа предявения иск и моли за уважаването му.

Ответницата чрез процесуалния си представител моли за отхвърляне на предявения иск.

СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа страна:

О т договор за посредничество при продажби на недвижим имот от 28.01.2022 г., предизвестие от С. Д. до управител на фирма „***“ ЕООД от 11.07.2022 г., договор за посредничество при продажби на недвижим имот от 28.01.2022 г., предизвестие от С. Д. до управител на фирма „***“ ЕООД от 11.07.2022 г. се установява, че на 07.09.2021г. ответницата в качеството й на възложител е сключила с ищеца в качеството му на посредник договор за посредничество при продажба на собствения й имот, находящ се в гр.*** представляващ жилищна сграда със сутерен и тавански етаж, със ЗП 281,60 кв.м. и работилница с площ 51 кв.м., находящи се в ПИ *** Определена е продажна цена в размер на 185 000 евро. Възнаграждението по договора е определено на 3% от покупната цена на имота, но не по-малко от 1000 евро.

Договорът е сключен за срок до 07.09.2022г.

Според раздел VI, чл. 3 от договора се прекратява с изтичане на срока, по взаимно съгласие на страните, едностранно без предизвестие от посредника при накърняване на доброто му име, при сключване на договор за продажба.

На 28.01.2022г. ответницата в качеството й на възложител е сключила с ищеца в качеството му на посредник договор за посредничество при продажба ма собствения й имот, находящ се в гр.***, представляващ жилищна сграда със сутерен и тавански етаж, със ЗП 281,60 кв.м. и работилница с площ 51 кв.м., находящи се в ПИ *** Определена е продажна цена в размер на 175 000 евро. Възнаграждението по договора е определено 5 на 3% от покупната цена на имота, но не по-малко от 1000 евро. Договорът е сключен за срок до 27.01.2023г.

С този договор ответницата е дала на посредника изключителни права за продажба на имота й, като за срока на действието няма право да продава имота си без участието на посредника, няма право да го предлага за продажба самостоятелно. При неизпълнение на това свое задължение, в случай на продажба на имота на купувач, който не е представен от посредника възложителя съобразно раздел 3, т.3 от договора дължи заплащане на посредника на комисионното възнаграждение.

Според раздел VI, от договора се прекратява с изтичане на срока, с подписване на предварителен договор; по взаимно съгласие на страните, едностранно без предизвестие от посредника при накърняване на доброто му име. Според раздел VI, чл.3 договорът се прекратява от възложителя едностранно и предсрочно с 1-месечно предизвестие, като възложителя дължи пълния размер на комисионното възнаграждение, както и разходите направени по изпълнение на договора.

От договор за съвместна дейност от 24.06.2022 г., оферта за закупуване на недвижим имот от 22.07.2022г., договор за поръчка от 29.06.2022г., приложение №1 към договор за поръчка от 29.06.2022 г., договор за поръчка от 01.02.2022г., договор за съвместна дейност от 20.04.2022г., договор за съвместна дейност от 04.05.2022г., договор за поръчка от 29.06.2022 г., договор за съвместна дейност от 20.04.2022г.-оригинал, договор за съвместна дейност от 26.04.2022г.-оригинал, договор за поръчка от 01.02.2022 г.оригинал, договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 28.01.2022 г.-оригинал, протокол за оглед /купувач/ от 19.08.2022 г.-копие се установява, че въз основа на поетото задължение по ексклузивният договор ищецът в качеството му на посредник е предлагал за продажба имота на ответницата – възложител на следните дати: 01.02.2022г. от брокер М. К. на клиент М. Б., на 20.04.2022г. от брокер М. К. на клиент М.У.и В.Б., на 04.05.2022г. от брокер М. К. на клиент И. Н.; 24.06.2022г. в присъствието лично на ответницата С. Д. на клиент на фирмата *** - А. Б. и В. Ц., с посредничеството на ищеца; на 29.06.2022г. от брокер М. К. на клиент Т. И..