Решение № 3392 от 19.05.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3392 гр. София, 19.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание на шести април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Биляна Магделинова при участието на секретаря Маргарита Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Биляна Магделинова Гражданско дело № 20241100111893 по описа за 2024 година

Предявени са искове с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и чл.108 от З С от А. Р. П. с ЕГН********** срещу „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД с ЕИК203511753 за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 15.10.2020г., по силата на който ответното дружество се задължило да построи със собствени средства и да прехвърли на ищеца правото на собственост върху следните недвижими имоти Апартамент № 57 във вход А и Гараж № 8, находящи се в жилищен комплекс „1 Хоум“ в гр. София, р-н „Възраждане”, ул. „Охридско езеро“ № 3, сключен на 15.10.2020г., КАКТО И ДА БЪДЕ прието за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на описаните недвижими имоти и да бъде осъден същия да предаде владението върху АПАРТАМЕНТ 57 с ИДЕНТИФИКАТОР: ***, находящ се във вход ,.А" (буква ,,А"), на единадесети етаж, кота +30,90, с чиста застроена площ 91,12 (деветдесет и едно цяло и дванадесет стотни) кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, 2 (две) спални, 2 (две) бани с тоалетна, склад, балкон, при съседи: апартамент 58, външен зид, апартамент 61 от вход Б, външен зид, коридор, отгоре - апартамент 62, отдолу апартамент 51, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 16,81 (шестнадесет цяло и осемдесет и една стотни) кв.м., с обща площ 107,94 (сто и седем цяло и деветдесет и четири стотни) кв.м., 1 ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата;

Гараж 8 с ИДЕНТИФИКАТОР: ***, находящ се в сутерен - 2, кота -7,15, с чиста застроена площ 17,54 (седемнадесет цяло и петдесет и четири стотни) кв.м., състоящ се от: гараж, при съседи: гараж 9, гараж 13, гараж 7, зона за маневриране, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 4,57 (четири цяло и петдесет и седем стотни) кв.м., с обща площ 22,11 (двадесет и две цяло и единадесет стотни) кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот върху който с построена сградата, представляваш Поземлен имот с идентификатор *** /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, триста и пет, точка, петстотин и седем/ по КККР, одобрени със Заповед Nº РД18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Възраждане, ул. Охридско езеро Nº3, с площ 10611 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор 68134.305,406, ПИ с идентификатор 68134305.137, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор 68134305.493, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***.

В исковата молба са изложени съображения, че отвтеното дружество се задължило да продаде на ищеца гореописаните имоти за сумата от 123 800,00 евро, при условия изрично уговорени в сключения между страните предварителен договор. Съгласно чл. 3 от предварителния договор, страните са приели договорената продажна цена да бъде платена от Купувача на Продавача на две вноски, както следва: - първоначално плащане в размер на 28 000,00 евро при подписване на предварителния договор, като тази сума страните приемат за капаро (задатък); изрично е договорено, че от тази сума се приспада вече платеният от Купувача депозит в размер на 2000,00 евро. окончателно плащане в размер на 95800,00евро, което се заплаща в срок до 30 дни след изпращане на уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата.

В чл. 3, ал. 2 от предварителния договор са посочени банковите сметки на продавача, по които може да бъде платена договорената продажна цена за имотите. В изпълнение на договорните си задължения по чл. 3, ал. 1, б. „а“ от 2 контракта, ищецът заплатил сумата от 28000,00 евро. Според чл. 4, ал. 2 от процесния предварителен договор, продавачът се е съгласил в срока на договора да построи със собствени сили и материали имотите,предмет на договора, като използва финансиране от банка, както и да прехвърли на Купувача правото на собственост върху тези имоти.

В същата договорна клауза Продавачът се е задължил да получи Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация за сградата, в която се намират имотите, в срок до 30.11.2022 г. В чл. 4, ал. 1 от договора страните определили срок за сключване на окончател ен договор за покупко-продажба на имотите под формата на нотариален акт до 30 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата, в която се намират имотите, или друга дата след този срок, писмено договорена между страните, в който купувачът ще бъде поканен за подписване на окончателния договор.

Съгласно чл. 5 от предварителния договор, при неоснователен отказ на някоя от страните да сключи окончателен договор за прехвърляне на собствеността на имотите, насрещната страна може да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен, по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В чл.

12 от сключения предварителен договор страните са нормирали и начинът за комуникация помежду им, във връзка с правоотношението, като са се съгласили всички съобщения да бъдат отправяни в писмена форма или чрез електронни записи на посочените електронни адреси, посочени в договора.

На 18.07.2023г. по инициатива на продавача ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД е проведена среща между страните по предварителния договор, на която купувачът е информиран за искането на Продавача за увеличаване на договорената продажна цена на имотите, предвид изменените пазарни условия и проблеми с веригите на доставки на строителните материали, предпоставящи допълнителни административни и управленски разходи за строителя-продавач. В резултат на проведената среща, с Уведомление от 29.08.2023 г. Купувачът е получил от Продавача проект на Споразумение към предварителния договор, с който е предложено изменение на цената от 123800,00 евро на 161 100,00 евро, тоест увеличение с над 30 % (тридесет процента). На 11.10.2023 г. е проведена втора среща между страните, на която въпреки многократните молби на Купувача за предоставяне на конкретни 3 данни и документи, които да го запознаят и убедят в „обективната необходимост“ от исканото значително увеличение на цената - такива не са му предадени. С нарочно Уведомление от 03.11.2023г., Купувачът изрично отхвърлил предложението на продавача за сключване на споразумение към предварителния договор в предложения на 29.08.2023г. вариант за увеличение на продажната цена до 161 100,00 евро. В духът на партньорството и реципрочността, прилагайки принципа на взаимни насрещни отстъпки, с цел да се избегне евентуален съдебен спор по отношение на сключения договор и то по начин, устройващ в достатъчна степен и двете страни, Купувачът предложил на Продавача ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД два алтернативни варианта за изменение на условията на сключения предварителен договор. В предоставения за отговор 14 дневен срок, през който предложението на Купувача е било валидно, от страна на Продавача не е изразено становище, поради което условията на предварителния договор са останали непроменени.

В хода на договорното правоотношение между страните, дружествотопродавач ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД е допуснало значително забавяне на ангажимента си по чл. 4, ал. 2 от предварителния договор за изграждане и въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намират продаваните недвижими имоти, което е следвало да бъде извършено в срок до 30.11.2022 г.

Едва на 20.06.2024 г., тоест над година и половина след договорения за това срок, с нарочно Уведомление до Купувача, Продавачът е информирал ищеца, че за сградата - Жилищен комплекс „1 Хоум“, гр. София, в която се намират продаваните имоти – Апартамент 57 и Гараж 8, е подписан Акт образец 15. С уведомлението продавачът е заявил, че има готовност да се пристъпи към организация за сключване на окончателен договор, като поканил купувача да заплати дължимата втора вноска от договорената продажна цена в размер на 95800,00 евро. С оглед полученото уведомление от строителя-продавач ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД, купувачът сключил с търговска банка „Юробанк България“ АД Договор за банков кредит № HL178091, с който му е отпуснато финансиране за плащане на остатъка от договорената продажна цена за имотите по предварителния договор в размер на 95800,00 евро. В този смисъл, кредитиращата банка на Купувача е издала в полза на Продавача Писмо за ангажимент с изх. № 533/16.07.2024 г., в което подробно са описани имотите – предмет на покупко-продажбата, както и осигуреното банково финансиране за пълното плащане на цената.

4

С нарочно Уведомление от 16.07.2024 г. ищецът изпратил до

ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ ЕООД издаденото писмо за ангажимент, като е информирал дружеството продавач за готовността си за изповядване на сделката с окончателен договор под формата на нотариален акт, с който да му бъде прехвърлена собствеността върху имотите. В уведомлението Купувачът е поканил Продавача да се съгласува дата и час в седмицата 29.07.2024 г 02.08.2024 г., за изповядване на сделката пред Нотариус В.Б. с рег.№ 302, посочена изрично от самия Продавач в изпратеното от него уведомление от 20.06.2024г. Въпреки отправената от страна на Купувача официална покана за подписване на окончателен договор за покупко-продажба, продавачът не предприел действия за това.

На 12.08.2024 г. купувачът превел по банковата сметка на продавача ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД сумата от 95800,00 евро, представляваща договорената между страните в чл. 3, ал. 1, б. „б“ от предварителния договор втора вноска, с което е платен пълния размер на договорената продажна цена на имотите. Банковото бордеро № 100/111/42051049, удостоверяващо извършеното плащане на цената е изпратено до дружеството-продавач с нарочно Уведомление от 12.08.2024г. В уведомлението повторно е поканен продавача за изповядване на сделката в срок до 16.08.2024 г. Въпреки двете покани от купувача и получаването на пълната договорена продажна цена, същ ият продължил да бездейства по отношение на прехвърлянето на собствеността върху имотите. В проведен телефонен разговор с представител на ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД, Купувачът е информиран за отказа да с е прехвърлили собствеността на имотите при тази цена и държи на поисканото на 29.08.2023 г. анексиране (увеличение) на цената с над 30%.

Изразено е становище, че имотите ще бъдат прехвърлени само на човек, който плати минимум 161 100,00 евро, а „такива кандидати имало много“.

Отправена е до ответника Нотариална покана от 30.09.2024г., в която продавачът е поканен да се яви на 09.10.2024 г. в 11:00 ч. в кантората на нотариуса в гр. София, ***, за подписване на окончателния договор. Поканата е връчена на дружеството-продавач на 01.10.2024 г., но въпреки това в посочения ден и час представител на Продавача не се е явил за сключване на окончателен договор.

Ответникът „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД не оспорва сключването на 5 описания в исковата молба договор. Възразява, че окончателен договор не е можело да бъде сключен, тъй като съгласно чл. 1 от процесния предварителен договор купувачът се задължава да закупи недвижимия имот в изцяло завършен вид, от което събитие е обвързано и плащането на пълния размер на продажната цена. В случая Акт образец 16 не е издаден по отношение на сградата, респективно - не е настъпило договорното условие, за да се пристъпи към сключване на същия. Твърди, че ищецът не е изпълнил задължението си за заплащане на цената по предварителния договор, същият се явява неизправна страна.

Предявява насрещен иск с правно основание чл. 307 от ТЗ, като твърди че договрената продажна цена в размер от 123 800 EUR следва да бъде увеличена до 185 700евро поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са предвидени при определянето й, а именно разразила се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020г. е обявена за пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020г. от Народното събрание на Република България извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, настъпили след възникване на договорните отношения между страните и не са могли да бъдат предвидени, в резултат на което в интерес ответника е да упражни конститутивното си право по чл. 307 ТЗ. Твърди, че предприетите в глобален мащаб противоепидемични мерки, довели до цялостно преустановяване на обществената и търговска дейност в цели отрасли и възпрепятстване на търговския оборот, като се отразили негативно на цените и доставките на редица продукти, строителни материали и консумативи, които са от съществено значение за осъществяване дейността на ищеца, а настоящата усложнена глобална геополитическа обстановка допълнително задълбочава инфлационните процеси и затруднява снабдяването със строителни материали. Твърди, че към към момента не е изработен национален индекс, който да следи цените на основните строителни материали и за основните групи строежи и СМР, налице са редица данни, включително и официални нубликации и изявления от страна на представители на Камарата на строителите в България и Национално сдружение "Недвижими имоти", които се позовават на статистически данни на Евростат и НСИ, сочещи сериозен ръст в цените, както на всички видове основни строителни материали, включително металните изделия /арматура, 6 стоманени заготовки, ламарина/, изделията от пластмаса /тръби и фитинги/, дървения материал, цимента и бетоновите изделия, кабелите, изолационните материали, оборудването за отоцление и гипсокартони, но така и на цената на труда. В тази връзка с Постановление на Министерски съвет на Ре публика България № 290 от 27.09.2022 г. е приета Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка в резултат на инфлация, с която се регламентира начинът за изменение на цената на договор за обществена поръчка и рамково споразумение в резултат на инфлация, при която съществено са увеличени цените на основните стоки и материали, формиращи стойността на договора за строителство. Приетата методика е относима към документацията за обществената поръчка, касаеща договор за строителство, в нея се определят правила за индексация на въпросните договори с до 50% от първоначалната им стойност, като за определяне на конкретния размер на индексацията се използва значимостта на строителните материали, изразена процентно, определена в чл. 2 от Методиката, в която за начална дата на наличие на инфлация се приема 31.12.2020г. Твърди, че при така изменената икономическа обстановка се установява драстично нарушение на еквивалентността на насрещните престации, тъй като запазването на продажната цена по договора би противоречало на изискванията за справедливост и добросъвестност, би имало прекомерно обременителен характер за ищеца и би довело до неоснователно обогатяване на ответниците.