Решение № 409 от 08.04.2019, Районен съд - Добрич

РЕШЕНИЕ

№…. гр. Добрич, 08.04.2019 г.

В

ИМЕТО НА НАРОДА

Добричкият районен съд, Гражданска колегия, девети състав, в открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети март две хиляди и деветнадесета година в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЛЮБОМИР ГЕНОВ при участието на секретаря Галина Христова сложи за разглеждане гр. дело №4530 по описа за 2017 г. на ДРС, докладвано от районния съдия, и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.26 ал.1 пр.3-то от Закона за задълженията и договорите и чл.16 от Закона за арендата в земеделието.

Образувано е по искова молба (и поправена искова молба от 23.04.2018 г.) на И.К.И. с ЕГН ********** и съпругата му Д.В.И. с ЕГН **********,***, Н.Ш.И. с ЕГН ********** *** и З.З.И. с ЕГН ********** ***, представлявани от процесуалния представител адвокат П.П. с адрес ***, срещу „ЙОНИВЕЛ“ООД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. Добрич, бул.“Трети март“ №102, представлявано от управителя *** И. с ЕГН ********** ***, А.Ю.И. с ЕГН ********** ***, Ю.Е.Х. с ЕГН ********** ***, Д.И.А. с ЕГН ********** ***, А.Ш.С. (И.) с ЕГН ********** ***, Ж.Т.И. с ЕГН ********** ***, В.З.С. с ЕГН ********** ***, Е.З.И. с ЕГН ********** *** и Я.И.М. с ЕГН ********** *** по чл.26 ал.1 пр.3-то от Закона за задълженията и договорите за прогласяването на нищожността поради накърняване на добрите нрави на сключените между първите двама ответника договор за аренда на земеделска земя от 21.06.2016 г., нотариално заверен от нотариус с рег. №199 в регистъра на Нотариалната камара с рег. №*** г. и вписан с вх. рег. №*** на Службата по вписванията – Добрич с арендодател „ЙОНИВЕЛ“ЕООД – гр. Добрич и арендатор ***., както и анекс към същия договор от 13.07.2016 г., нотариално заверен от нотариус с рег. №199 в регистъра на Нотариалната камара с рег. №*** на Службата по вписванията – Добрич; с поправената искова молба от 23.04.2018 г. е предявен при условията на евентуалност (при отхвърлянето на посочените по-горе искове) иск по чл.16 от Закона за арендата в земеделието за изменение на посочения по-горе договор и анекс към него, като в раздел ІІ чл.9 ал.1 договорената арендна цена на декар за една стопанска година бъде изменена от 17 лева на 200 лева, а в раздел ІІ чл.9 ал.2 бъде посочено, че арендната цена се дължи година за година (за всяка стопанска година); за всяка една стопанска година арендното плащане се заплаща предварително при нейното започване към 01.10 на съответната година; плащането на арендната цена се извършва по банков път за всеки един от съсобствениците съобразно полагащата му се сума по съответната банкова сметка. ***, че са собственици по силата на наследствено правоприемство (първите двама ищци – на 1/4 идеална част по силата на договор за замяна от 23.01.2015 г., сключен по време на брака на първия ищец с втората ищца) на идеални части от процесните имоти; собственик на 1/4 идеална част от имотите е първият ответник „ЙОНИВЕЛ“ЕООД – гр.

Добрич, а на останалите части – допълнително конституираните ответници; на 21.06.2016 г. първият ответник е отдал под аренда на втория ответник процесните имоти за срок от 17 стопански години при минимална арендна цена в размер на 17 лева на декар; на 13.07.2016 г. към договора е сключен анекс, според който неговият срок е променен от 17 години на 27 години, арендната цена е определена на 17 лева на декар, като е уговорено да има общо плащане на арендното възнаграждение за целия период на договора след изтичането на последната година от него; правният интерес на ищците от иска произтича от общата им съсобственост върху имота; предвид договорените клаузи договорът за аренда и анекса към него, сключени между свързани лица, увреждат правата на останалите съсобственици, противоречат на добрите нрави и са нищожни; пряката роднинска връзка между арендодателя и арендатора са дали възможност за увреждането на правата на другите съсобственици; договореният размер на арендно плащане е над 5 пъти по-нисък от обичайния за района, което води до нееквивалентност на престациите и според трайната практика на ВКС договорът противоречи на добрите нрави; освен това средната продължителност на арендните договори е 5 години, в случая срокът е 17 години, а с анекса е увеличен на 27 години; посочено е получаването на насрещната престация за арендната цена да стане чак след 27 години, което също противоречи на добрите нрави. С поправената искова молба се настоява при условията на евентуалност, ако бъде отхвърлен първоначалния иск, да бъде уважено исканото изменение на клаузите на договора; настоява се за присъждане на направените разноски.

В законоустановения едномесечен срок е бил получен отговор от ответника Я.И.М., в който е посочено, че предявеният главен иск е допустим и основателен; липсата на еквивалентност на насрещните престации може да се приеме за противоречие с добрите нрави, поради което процесната сделка е нищожна; като съсобственик на имота процесният договор рефлектира и в неговата правна сфера; той не е станал повод за воденето на делото и не следва да бъде осъждан да заплаща разноски; ищците в настоящото производство не са страни по договора за аренда и затова не разполагат с правна възможност да искат неговото изменение.

В законоустановения едномесечен срок е получен писмен отговор от ответниците

„ЙОНИВЕЛ“ООД - гр. Добрич и ***., според които исковете са неоснователни; отдаването под аренда е действие, което може да бъде извършено самостоятелно и без съгласието на останалите съсобственици, като отношенията помежду им се уреждат според чл.30 ал.3 от Закона за собствеността; нито договореният срок, нито размерът на договорената рента накърняват добрите нрави; към днешна дата атакуваните разпоредби от договора за аренда и анекса към него не действат между страните, тъй като с анекс към договора от 26.02.2018 г. са договорени друг размер на арендното възнаграждение и други срокове за изплащането му – размерът на арендното възнаграждение е 30 % от размера на добитата продукция, а са договорени и по-кратки срокове за изплащането на дължимата рента; предявеният при условията на евентуалност втори конститутивен иск за изменение на арендния договор е недопустим, тъй като ищците не са страни по него, в какъвто смисъл е и съдебната практика; първият иск следва да бъде отхвърлен, а производството по втория иск трябва да бъде прекратено поради недопустимостта му.

В последното съдебно заседание ищците чрез своя процесуален представител са заявили, че предвид събраните доказателства и изтъкнатите пороци на договора същият е нищожен; настояват за присъждането на сторените разноски.

В последното съдебно заседание и писмената си защита ответникът ЗП Николай Йорданов И. чрез своя пълномощник е посочил, че предявеният иск е неоснователен; в конкретния случай отклонението от пазарната рента не налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на добрите нрави и да води до нищожност на сделката; към 26.02.2018 г. е действала разпоредбата, която предвижда единствено първоначалните договори за аренда да могат да бъдат сключвани от съсобственици с повече от 50 % идеални части от имотите, като това не се отнася до споразуменията за тяхното изменение или прекратяване; едва след законодателното изменение от 22.05.2018 г. е въведено последното изискване; вторият конститутивен иск е недопустим, тъй като ищците не са страни по договора; настоява се за отхвърлянето на исковете и присъждането на направените разноски.

Добричкият районен съд, след като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявеният главен иск е процесуално допустим.

Разгледан по същество, той е основателен.

Процесният договор за аренда от 21.06.2016 г. с анекс към него от 13.07.2016 г. е нищожен поради противоречие с добрите нрави. Между страните не се спори, че първият ищец И.К.И. е придобил 1/4 идеална част от процесните земеделски земи по време на брака си с втората ищца Д.В.И. по силата на договор за замяна от 23.01.2015 г. (на лист 11 от делото); първият ответник „ЙОНИВЕЛ“ЕООД – гр. Добрич е придобил 1/4 идеална част от същите земи по силата на договор за замяна от 10.08.2012 г. (това става ясно както от намиращите се на лист 12 и лист 13 от делото скици, в които са посочените неговите собственици, така и от извършената служебно чрез системата ИКАР справка за движението по партидата на двата имота); останалите страни по делото са собственици по силата на наследствено правоприемство от починалия И. *** (съгласно намиращите се на лист 12 и 13 скици на имотите, като удостоверението за наследници е на лист 18 от делото). Преди въвеждането на ограничението в чл.3 от Закона за арендата в земеделието (в сила от 07.02.2017 г.) отдаването под аренда на имотите като действие е можело да бъде извършено самостоятелно от един съсобственик без съгласието на останалите съсобственици, като отношенията помежду им се уреждат според чл.30 ал.3 от Закона за собствеността. Безспорно такава е настоящата хипотеза, като процесните договор за аренда и анекс към него между първия и втория ответник са сключени в средата на 2016 година и обвързват останалите съсобственици, които са другите страни по делото. Затова ищците имат интерес от воденето на настоящото производство, в какъвто смисъл е и константната съдебна практика. Съгласно чл.26 ал.1 пр.3-то от Закона за задълженията и договорите нищожни са договорите, които накърняват добрите нрави. Ищците обосновават искането си за прогласяване на нищожност на това основание с изключителната нееквивалентност на уговорените престации от страните по договора. Единствено явното несъответствие между насрещните престации представлява такова състояние, което излиза извън границите на свободата на договаряне и води до нищожност поради накърняване на добрите нрави.

В настоящия случай с договора е уговорено годишно арендно възнаграждение в размер на 17 лева на декар, като определеният срок на договора е 17 стопански години; положението значително се утежнява с анекса от 13.07.2016 г., с който срокът на договора е увеличен от 17 години на 27 години и е уговорено заплащането на арендното възнаграждение за всички години (включително първата) да бъде извършено чак след изтичането на 27-мата година, т.е. след 01.10.2043 година. В заключението си вещото лице по приетата съдебно – счетоводна експертиза е посочило, че по статистически данни средното годишно арендно възнаграждение за района е между 85 лева и 87 лева на декар, а по данни на Общинска служба „Земеделие“ – Добричка през последните 3 години – между 66 лева и 68 лева; тенденцията в размерите на арендните възнаграждения е в посока увеличаването им с течение на времето. При това трябва да се има предвид, че процесните земеделски земи са с голяма площ (между 30 декара и 35 декара), което прави обичайните арендни възнаграждения още по-големи. В цялата си съвкупност всички тези обстоятелства (уговорено арендно възнаграждение 5 пъти по-ниско от пазарното; изключително дълъг срок на договора от 27 години; договорено плащане на арендното възнаграждение след 01.10.2043 година) обосновават единствено възможния извод за изключителна нееквивалентност на престациите, водеща до накърняване на добрите нрави до степен на нищожност. При това дружеството – първи ответник към датата на сключването на договора и анекса се е представлявало от втория ответник – физическо лице, което прави накърняването на добрите нрави във вреда на останалите съсобственици при законовото ограничаване на тази възможност в по-късен момент още по-сериозно. С оглед на изложеното предявеният главен иск е основателен и трябва да бъде уважен (в този смисъл е и съдебната практика на ДОС и ДРС, обективирана в Решение №203/12.11.2018 г. по в. търговско дело №261/2018 г. по описа на ДОС и Решение №185/02.03.2018 г. по гр. дело №3363/2017 г. по описа на ДРС). Неоснователно е възражението на Николай Йорданов И., че към днешна дата атакуваните разпоредби от договора за аренда и анекса към него не действат между страните, тъй като с анекс към договора от 26.02.2018 г. са договорени друг размер на арендното възнаграждение и други срокове за изплащането му – след изменението от 07.02.2017 г. на чл.3 ал.4 от Закона за арендата в земеделието договорите за аренда може да се сключват със съсобственици на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 % идеални части от съсобствения имот или със съсобственици, упълномощени от такива лица, каквато безспорно настоящата хипотеза не е; затова този анекс е нищожен (при това няма данни за вписването на представения на лист 193 от делото анекс от 26.02.2018 г. в съответната служба по вписванията и регистрирането му в общинската служба по земеделие; изменението на закона на 22.05.2018 г. с изричното включване на изискванията за споразуменията и анексите има по-скоро уточняващ характер, тъй като е ясно, че изискването на форма и действителност при сключването на договор автоматично се пренася и като изискване за форма и действителност при неговото изменение относно съществените елементи).