Решение № 260382 от 20.05.2021, Окръжен съд - Бургас

Р Е Ш Е Н И Е

Номер ІV-23 Година 2021, 20 май гр.Бургас

В ИМЕТО НА НАРОДА

Бургаският окръжен съд, четвърти въззивен граждански състав на двадесет и девети март година две хиляди двадесет и първа, в откритото заседание, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕДЯЛКА ПЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ: 1. ДАНИЕЛА МИХОВА

2. мл.с.ДЕТЕЛИНА ДИМОВА секретар Ваня Димитрова като разгледа докладваното от съдия Даниела

Михова въззивно гражданско дело № 318 описа за 2021 година

Производството е по чл.258 и сл.от ГПК и е образувано по въззивната жалба (вх.№ 262420/20.01.2021 г. на БРС) подадена от О.А.Ч., гражданин на ***, родена на *** г., чрез пълномощника й адв.Мария Димитрова от БАК, против Решение № 260883/16.12.2020 г. по гр.д.1296/2019 г. по описа на Бургаски районен съд, с което са отхвърлени исковете с правно основание чл.124, ал.1, вр.чл.422 ГПК на въззивницата за приемане за установено, че ответниците Е.В.К. и А.В.К., двамата граждани на ***, дължат на въззивницата-ищец: сума в размер от 5 250 лв, представляваща наемна цена за периода 31.07.2017 г. - 01.11.2018 г. по договор за наем от 30.04.2017 г., сключен за недвижим имот в ***, ведно с обезщетение за забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до окончателното й изплащане, които вземания съставляват част от предмета на Заповед за изпълнение № 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.№ 8390/2018 г. на БРС; сума в размер от 700 лв, представляваща наемна цена за периода 01.06.2017 г. - 30.07.2017 г. по договор за наем от 30.04.2017 г., сключен за същия недвижим имот, ведно с обезщетение за забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до окончателното й изплащане, които вземания съставляват част от предмета на Заповед за изпълнение № 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.№ 8390/2018 г. на БРС, поради погасяването на вземането за наемната цена от 700 лв чрез извършено съдебно прихващане с насрещното парично вземане на ответниците Е.В.К. и А.В.К. против ищцата О.А.Ч., за дължимото на двамата ответници обезщетение по чл.230, ал.2 ЗЗД в размер от 790 лв, във връзка с неизпълнение от наемодателя О.А.Ч. на договора на наем от 30.04.2017 г., което обезщетение представлява направени от двамата ответници разходи за наемане на жилищен обект съгласно Фактура № 2023086/12.08.2017 г. и разписки за платени суми от 12.08.2017 г. и 15.09.2017 г.; и с което решение въззивницата е осъдена на основание чл.78, ал.3 ГПК, да заплати на Е.В.К. и А.В.К. деловодни разноски в размер от 600 лв.

Твърди се, че обжалваното решение е неправилно, немотивирано, като крайните изводи на съда са в противоречие с материалния закон. Излагат се оплаквания, че съдът не е обсъдил нито едно от направените от ищцовата страна възражения. Твърди се, че изводът на съда, че наемателите не дължат заплащане на наемната цена за времето, през което имотът е бил „негоден за ползване или двамата не са имали достъп до него“, противоречи на разпоредбата на чл.230, ал.2 ЗЗД. Сочи се, че в случая ответниците като наематели не са поискали нито разваляне на договора, нито намаляване на наема, а са задържали имота повече от 2 години след изтичане на срока на договора, т.е.договорът е запазил действието си за целия срок до изтичането му. Твърди се, че съдът не може сам, вместо страната, да извърши преценка за запазване или прекратяване на наемното правоотношение, нито да упражни вместо наемателите правото им да поискат съразмерно намаляване на наемната цена. По отношение на уваженото възражение за прихващане се твърди, че изводите на съда също са неправилни, както по отношение на състоянието на жилището при наемането му, така и по отношение на датата на предаване на имота на наемателите, и на това, че ответниците били поставени в „пълна и безусловна“ невъзможност за ползване на наетия имот, както и, че било без значение дали това е станало по вина на наемодателя. Твърди се, че е необоснован изводът на съда, че жилището е било запечатано от съпруга на ищцата. На следващо място се твърди, че съдът е приел за доказани разходите на ответниците за нощувки съобразно представените доказателства, без да обсъди възраженията на ищцата, че представените документи не доказват реалното пребиваване на ответниците в някое от помещенията, за които са представени документите. На следващо място се твърди, че е неправилна преценката на съда за размера на вредите, които ответниците са претърпели, като се твърди, че вредата не следва да бъде пълната стойност на заместващата престация, а е в размер само на разликата между наема и заплатените нощувки, т.е.на заплатеното вповече от ответниците. Претендира се отмяна на обжалваното решение и постановяване вместо него на решение, с което исковете да бъдат уважени в пълен размер. Претендират се разноски. Не са ангажирани нови доказателства.

В законовия срок против въззивната жалба е депозиран писмен отговор от въззиваемия-ответник А.В.К., с който въззивната жалба се оспорва като неоснователна и недоказана. Оспорва се твърдението, че съдът неправилно не е съобразил възражението на ищцата за липсата на представителна власт у Н.М. да подпише представеното по делото Приложение № 1 към процесния договор. Излагат се съображения относно наличието на упълномощаване на Н.М. както за сключване на договора за наем, така и за предаване на наетия имот, съотв.за подписване на Протокол № 1 към договора за наем. Излагат се съображения и за липсата на „договаряне във вреда на представлявания“ от страна на Н.М. при подписването на Протокол № 1 към договора за наем. Сочи се, че ако се приеме, че М. не е била упълномощена да предаде на наемателите отдадения под наем имот, то ищцата като наемодател би била в неизпълнение на задължението си по договора за наем да предаде апартамента на наемателите, и искът й би следвало да се отхвърли на това основание. На второ място се твърди, че са неоснователни възраженията на въззивницата за неправилно преценка на съдържанието на представеното по делото удостоверение от ЕВН за прекъсване на електроснабдяването на процесния имот. Сочи се, че наемодателят е длъжен да обезпечи спокойното ползване на наетия имот от наемателя, както и сам да се въздържа от действия, които биха смущавали ползването. Навеждат се доводи, че ответниците не биха могли да изключат електроснабдяването на имота, а ако това е сторено от собственика (син на ищцата) или от третото лице, на което ищцата е възложила да следи за състоянието на имота, вкл.за заплащането на тока, то ищцата не би могла да не е уведомена за това, още повече, че третото лице действа като неин пълномощник. На следващо място се твърди, че са неоснователни оплакванията за неправилни изводи на съда по отношение на претърпените от ответниците вреди. Излагат се подробни съображения на първо място, че се касае за преки вреди от неизпълнението на договорното задължение за предаване на имота в състояние, което го прави годен за обитаване (за реално направени разходи), а не за обезщетение за неоснователно обогатяване или за пропуснати ползи. Претендира се потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на съдебни разноски за въззивното производство. Също няма искания по доказателствата.

Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, в законовия срок, против акт на съда, подлежащ на обжалване, поради което е допустима.

С оглед твърденията на страните и ангажираните по делото доказателства, съдът приема от фактическа и правна страна, следното:

Производството пред първоинстанционния съд е образувано по исковата молба на въззивницата О.А.Ч., гражданин на ***, за приемане за установено, че ответниците Е.В.К. и А.В.К., й дължат сума в размер от 5950 лв, представляваща наемна цена за периода 01.06.2017-01.11.2018 г. по договор за наем от 30.04.2017 г., сключен за недвижим имот – апартамент в ***, ведно с обезщетение за забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до окончателното й изплащане, за които вземания е издадена Заповед за изпълнение № 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.8390/2018 г. на БРС. Твърди сена 30.04.2017 г. ищцата „представлявана от упълномощено от нея лице Наталия Мутовкина“ е сключила с ответниците договор за наем за описания по-горе недвижим имот за срок от 01.05.2017 г. до 01.11.2018 г. при уговорена наемна цена от 350 лв месечно. Твърди се, че по сключения договор, ответниците не са заплатили дължимия наем за периода от 01.06.2017 г. до 01.11.2018 г. (за общо 17 месеца) в размер общо на 5 950 лв, поради което ищцата е подала заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК за претендираната сума, ведно с лихва за забава, считано от подаване на заявлението.

Предявените искове са правно основание чл.422 ГПК, вр.чл.228, чл.232, ал.2 и чл.86 ЗЗД.

Ответниците са оспорили исковете. С представен в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата молба се оспорва на първо място наличието на валидно възникнало между страните облигационно отношение по договор за наем, тъй като ищцата не притежавала вещни права върху имота, както и поради обстоятелството, че договорът е бил подписан не от ищцата, а от трето за спора лице – Н.М., като се твърди, че по делото няма доказателства това лице да е притежавало представителна власт както за сключване на договора за наем, така и за предаване на фактическата власт върху имота с подписаното Приложение № 1 от 12.05.2017 г. към договора за наем. На второ място е заявено, че дори да се приеме, че между страните съществува облигационна връзка по договора за наем, ищцата като наемодателят не е изправна страна по договора. Твърди се, че имотът не бил предаден в срок, тъй като Приложение № 1 е от 12.05.2015 г., както и, че процесният имот бил с такива недостатъци, които го правeли негоден за обитаване, което се установявало от приложение № 1, както и от подписан акт за извозване на мебели.

Твърди се, че констатираните с Приложение № 1 от 12.05.2017 г. недостатъци в имота не биха могли да се квалифицират като дребни поправки по смисъла на чл.231 ГПК, а представляват основни ремонти и съществени недостатъци на наетата вещ, за които, съгласно т.3 от договора е необходимо изричното писмено съгласие на наемодателя, което е дадено с нарочно изявление в самия протокол. Твърди се, че ищцата като наемодател е неизправна страна по договора и поради това, че вместо да предприеме необходимите строително-монтажни работи и подмяна на наетото оборудване и обзавеждане, е предприела самоуправни действия по изгонването на ответниците от апартамента чрез прекъсване на електрозахранването на апартамента в края на м.юли 2017 г. и смяна на ключалката на бравата на входната врата и запечатване на вратата с нарочна бележка на 06.08.2017 г. Твърди се, че за предприетите от ответниците действия по отстраняване на недостатъците и за привеждане на апартамента в състояние на годност да се ползва, ответниците са заплатили общо сумата от 14 207,62 лв, от които: 3 115,62 лв - разходи за обзавеждане и оборудване (разходи за закупуване и доставка на холна гарнитура, холна секция, легло и матрак, ремонт на жалузи, стопер за релса и плъзгач за завеси, плат за пердета и ушиването им, маса с два стола, плат и ушиване на тънки пердета, релса за пердета и крепежни елементи); 4 000 лв - разходи за ремонтно-възстановителни работи (строителни материали, боя и консумативи, профилактика на 2 бр. климатици, разходи за труд); и 7 092 лв - обезщетение за разходи за нощувки поради невъзможност да се ползва процесния имот (разходи за нощувки, платени еднократно и 5 600 лв – месечни наемни вноски от м.септември 2017 г. до м.октомври 2018 г. по договор за наем).

С писмения отговор е ответниците са заявили възражение за прихващане на вземането на ищцата към тях за наеми, с вземането си срещу нея за сумата от общо 14 207,62 лв – представляващо дължимо от ищцата на двамата ответници обезщетение, за направени от тях разноски поради неизпълнение на договора за наем (ремонт на жилището, закупуване на обзавеждане за него и разходи на жилищни помещения за периоди, през което наетият обект е бил негоден за експлоатация). Възражението за прихващане е уточнено в откритото съдебно заседание на 29.05.2019 г.

По наведените от ответниците с отговора им на исковата молба възражения, ищцата е изложила съображения, с които оспорва възражението за липса на облигационна връзка. Твърди, че за възникване на наемното правоотношение, поради това, че от него не възникват вещноправни последици за страните, не е необходимо наемодателят да е носител на вещно право върху имота.