Решение № 841 от 07.02.2018, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

№ ............... гр. София, 07.02.2018г.

В ИМЕТО

НА НАРОДА

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ, IІ-А въззивен състав, в публично съдебно заседание на тридесети ноември през две хиляди и седемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА ГЕОРГИЕВА

БИЛЯНА

КОЕВА при секретаря Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от съдия Мариана Георгиева въззивно гражданско дело № 15691 по описа за 2012г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

Образувано е по въззивни жалби от ответниците Д.Г.С. и А.И.С. против решението от 27.06.2011г. по гр. дело № 28801/2009г. на Софийския районен съд, ГО, 50 състав, с което е уважен предявеният от „И.“ ЕООД конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС и е постановено изкупуване в полза на ищеца на продадената от „Т.Г.А.Е.Б.“ ЕООД на Д.Г.С. и А.И.С. с договор за покупко-продажба идеална част от незастроен поземлен имот, обективиран в нотариален акт № 49/22.05.2009г., том І, рег. № 1440, нот.дело № 46/2009г. на нотариус № 142 – Б. Н., при цена от 9 100 лева, която изкупвачът следва да заплати на купувачите Д.Г.С. и А.И.С. в едномесечен срок от влизане в сила на решението.

С определение от 28.11.2012г. въззивният съд е конституирал на основание чл. 265, ал. 2 от ГПК като въззивник в производството „Т.Г.А.Е.Б.“ ЕООД – необходим задължителен другар на въззивниците-физически лица.

В жалбите се навеждат оплаквания за неправилност на постановеното съдебно решение поради нарушения на материалния закон и съществени процесуални нарушения, довели до необоснованост на обжалвания съдебен акт. Сочи се, че районният съд е направил едностраничв анализ на приложените по делото доказателства и е тълкувал неправилно законовата норма на чл. 33, ал. 2 от ЗС. Поддържа твърдението, че ищецът чрез негов представител е разбрал за процесната сделка още при извършването й, тъй като договорът, с който ищцовото дружество е продало на „Т.Г.А.Е.Б.“ ЕООД идеална част от спорния имот и сделката, по силата на която ответниците са придобили тази част от имота, са били сключени при един и същи нотариус, в два последователни нотариални акта по поредност на нотариалния регистър и на вписване. Първоинстанционният съд не е обсъдил наведеният довод, че ако двете сделки бяха извършени в по-голям период от време, а не едновременно, както се е случило по общо съгласие на страните, нотариусът е бил задължен по закон да изиска страните да представят нова данъчна оценка с отбелязване на името на новия собственик. В подкрепа на тези твърдения е и обстоятелството, че и в двата нотариални акта е посочена една и съща пазарна цена на имота, а ако сделките не са били извършени по общо съгласие на трите страни – продавач, купувач и трето лице, на практика това „препродаване“ на идеални части би било безсмислено. Фактът, че сделките са свързани помежду си, се потвърждавало и от тяхното съдържание. Процесната сделка била сключена на основание предварителен договор от 12.07.2006г., като в същия нотариален акт било записано, че купувачите Д.Г.С. и съпругата му, са заявили, че са съгласни на основание чл.

33 от ЗС търговското дружество „И.“ ЕООД да продава идеални части от същия имот.

Въззиваемият ищец „И.“ ЕООД счита депозираната въззивна жалба за неоснователна. Поддържа становище, че решението на СРС е правилно, обосновано и законосъобразно, като по делото са установени по безспорен начин елементите от фактическия състав на правото на ищеца по реда на чл. 33, ал. 2 от ЗС.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:

Жалбите са подадени в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и са допустими, а разгледани по същество са неоснователни.

Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС.

За да постанови първоинстанционното решение СРС е приел, че по делото са установени елементите от фактическия състав на спорното право, а именно: към датата на сключване на процесната сделка ищецът и ответното дружество са били съсобственици на недвижимия имот; ответникът се е разпоредил с притежаваната от него идеална част от имота чрез сключването на договор за покупко-продажба с трето за съсобствеността лице; на съсобственика-ищец не е предлагано да изкупи частта от имота-предмет на сделката между ответниците /отправянето на такова предложение не се твърди от ответното дружество-продавач/. По тези съображения е посочил, че предявеният конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС е основателен.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.

По изложените във въззивната жалба доводи и релевираните пороци на обжалваното решение настоящият съдебен състав приема следното:

Разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС установява, че съсобственик на когото не е предложено да изкупи частта на друг съсобственик може да я изкупи при действително уговорените с третото лице условия. За да упражни правото на изкупуване по този ред ищецът в първоинстанционното производство трябва да установи, че притежава идеална част от недвижим имот, който съсобственикът е прехвърлил на трето лице без да спази изискването на чл. 33, ал. 1 от ЗС да му предложи да изкупи продаваната част. При тези предпоставки заинтересованият съсобственик може да упражни по съдебен ред правото си на предпочитателно изкупуване, като встъпи в правата на купувача при условията на чл. 33 ЗС. Правото на изкупуване на дял от съсобствен имот чрез заместване на купувача по договора за покупко-продажба със съсобственика, е регламентирано с разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС, то е преобразуващо субективно материално право, признато от закона на онзи съсобственик, комуто не е предложено да изкупи, разпоредена чрез покупко-продажба идеална част на друг съсобственик в полза на трето лице, т.е. лице извън кръга на титулярите в съсобствеността.

По делото не е спорно обстоятелството, че ищецът „И.“ ЕООД е придобил въз основа на договор за покупко-продажба от 19.08.2003г., обективиран в нотариален акт № 60, том ІІІ, рег. № 11547, нот.дело № 483/2003г. на нотариус Р. Димитров, № 274 на НК, правото на собственост на недвижими имоти, в това число и на поземлен имот № 673, с площ от 2 039 кв.м., нанесен в кадастрален лист № 611 на неодобрения кадастрален план на гр. София, местност в.з. „********“. С нотариален акт за продажба на идеална част от поземлен имот № 48/22.05.2009г., том І, рег.

№ 1439, нот.дело № 45/2009г. на нотариус Б. Н., рег. № 142 на НК, ищцовото дружество е продало на „Т.Г.А.Е.Б.“ ЕООД 5, 94 % ид. части от поземлен имот № 673, кв. 25А, по плана на гр. София, м. в.з. „********“, съгласно дворищна регулация, одобрена със Заповед № 1224/1959г., № РД-50-83/18.03.2003г., № РД-09-50-635/10.12.2003г. и № РД-50-156/17.10.2007г., с площ по графични данни 2 039 кв.м.

С договор за покупко-продажба на идеална част от поземлен имот № 49/22.05.2009г., том І, рег. № 1440, нот.дело № 46/2009г. на нотариус Б. Н., рег. № 142 на НК, „Т.Г.А.Е.Б.“ ЕООД е продало на Д.Г.С. и А.И.С. притежаваните от него 5, 94 % ид. части от поземлен имот № 673, кв. 25А, по плана на гр. София, м. в.з. „********“, съгласно дворищна регулация, одобрена със Заповед № 1224/1959г., № РД-50-83/18.03.2003г., № РД-09-50-635/10.12.2003г. и № РД-50-156/17.10.2007г., с площ по графични данни 2 039 кв.м, при цена от 9 100 лева, която продавачът е заявил, че е получил от купувачите изцяло и в брой преди подписване на нотариалния акт, служещ и като разписка за сумата. Ответното дружество нито твърди, нито ангажира доказателства, че преди извършването на тази продажба е предложило на ищеца да изкупи същата идеална част като съсобственик.

Искът е предявен в рамките на преклузивния двумесечен срок по чл. 33, ал. 3, изр.

2-ро от ЗС – видно от от представения по делото нотариален акт за продажба, договорът между ответниците е сключен на 22.05.2009г., а исковата молба е подадена на 03.06.2009г.

Във въззивното производство е представен договор за замяна на идеална част от недвижим имот с движима вещ от 30.12.2009г., обективиран в нотариален акт № 128, том ІІ, рег. № 7853, нот. дело № 269/2009г., с който ищецът „И.“ ЕООД е прехвърлил на Н.Ж.Н.и съпругата му Д. В.Д.-Н.собствените на дружеството 94, 06 % идеални части от следния недвижим имот: поземлен имот № 673, кв. 25А, по плана на гр. София, местност в.з. „********“, с площ от 2 039 кв.м., като в замяна на така прехвърлените идеални части е получил в собственост следния лек автомобил: марка Опел, модел Вектра, с рег. № С 8959 НК.

Основният довод на въззивниците е, че потестативното право по чл. 33, ал. 2 от ЗС е погасено, тъй като съсобственикът-ищец се е разпоредил със собствената си идеална част от имота в хода на висящото производство. Настоящият съдебен състав счита, че на основание чл. 235, ал. 3 от ГПК следва да вземе предвид този факт, настъпил след предявяване на иска, който е от значение за спорното право по следните съображения:

Както е прието в решение № 543 от 01.04.2008г. на ВКС по гр.д. № 2323/2007г., V ГО, нормата на чл. 33 от ЗС дава право на съсобственика да бъде предпочетен при продажба на идеална част от друг съсобственик на трето лице, чуждо на съсобствеността.

Смисълът на тази норма е в това, че за продавача е безразлично от кого ще получи парите си, а за оставащия в имота съсобственик не е без значение дали в имота ще се установи друго лице и поради това законът защитава неговия интерес, като му предоставя правото да изкупи продаващата се идеална част. Тази законова цел не би могла да се реализира, ако ищецът по иска по чл. 33, ал. 2 от ЗС се е разпоредил с притежаваната от него идеална част /в посоченото решение на ВКС е разгледана хипотеза на разпореждане с притежавана идеална част преди предявяване на иска/. Правото на изкупуване, предвидено в нормата на чл. 33, ал. 1 от ЗС, е потестативно /преобразуващо/, защото се упражнява с изявление от непоканения непродаващ съсобственик и има за последица предизвикване на правна промяна - продавачът-съсобственик е задължен да се съобрази с изразената воля за изкупуване от съсобственика. По определение потестативното право е призната и гарантирана от закона възможност на едната страна по гражданско правоотношение с едностранно изявление да породи ново правоотношение или да измени, или прекрати ново правоотношение за признаване на признат от закона правен интерес. Потестативното право се характеризира с това, че е вторично, защото предполага съществуването на друго субективно право, респективно правоотношение, към което да се прибавят нови юридически факти, от които възниква ново право или правоотношение. Следователно, субективното потестативно право на изкупуване съществува само и доколкото съществува правото на собственост върху идеална част от имота /съсобственост/ към момента на настъпване на правната промяна. Съдебното решение, с което се уважава иска, има конститутивно действие – то прехвърля собствеността от сегашния собственик /ответник или съответник по иска за изкупуването/ в имуществото на ищеца-изкупвач. Ищецът замества третото лице – купувач в сключения преди това договор, като става носител на ония права и задължения, на които е бил носител изместеният от него купувач. Вещното право се придобива от момента на влизане на решението в сила, от който момент ищецът се счита за собственик на съответната идеална част от имота – Решение № 111/23.03.2012 г. по гр. д. № 718/2011 г., ВКС, II ГО.

В решение № 164 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 802/2009 г., I ГО, като установеното в него разрешение се споделя напълно от настоящия съдебен състав е прието, че когато се твърди, че е налице право на изкупуване, следва да се установи, че ищецът е съсобственик с друго лице на процесния имот. Другият съсобственик, съгласно действащия материален закон, е длъжен да предложи имота на съсобственика си на действително договорената цена и ако същият откаже да го купи, то съсобственикът може да го продаде на трето лице. Предложението и отказът трябва да са направени на действително договорената цена. Ако имотът не е предложен на съсобственика или не е предложен на действително договорените условия, тогава за съсобственика възниква правото да предяви иск да изкупи имота при договорената цена. Това право следва да се упражни в двумесечен срок от продажбата. Нормата на чл. 33 от ЗС дава право на съсобственика да бъде предпочетен при продажба на идеална част от друг съсобственик на трето лице, чуждо на съсобствеността. Искът е конститутивен и с уважаването му се реализира едно потестативно право, защото се упражнява с изявление от непоканения непродаващ съсобственик и има за последица настъпването на правна промяна. Потестативното право се характеризира с това, че е вторично и предполага наличието на друго субективно право или правоотношение. Преобразуващото право не възниква или се погасява, ако не съществува или се погаси основното правоотношение.

Разпечатката съдържа 33 от 53 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/572b5ab4-24ee-484b-80fe-72e26974e461