Определение № 2035 от 24.04.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2035 гр. София, 24.04.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГО 4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на десети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Жива Декова

Членове:

Александър Цонев

Дора Михайлова като разгледа докладваното от Дора Михайлова Касационно гражданско дело № 20248002104872 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Л. А. М. срещу Решение № 161 от 27.05.2024 г. по в. гр. д. № 186/2024 г. на Окръжен съд - Сливен, с което след като е потвърдено Решение № 33/23.02.2024 г. по гр. д. № 1138/2023 г. по описа на Районен съд - Нова Загора, е отхвърлен предявеният от касатора срещу И. П. Х. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 22.03.2021 г. между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти: 1. дворно място, съставляващо поземлен имот, част от планоснимачен номер ..., в квартал .., за който е отреден УПИ ... по ПУП на [населено място], [община], като този имот се намира в строителните граници на населеното място, предназначен за жилищни функции, с площ съгласно скица от 1 370 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 110 квадратни метра, при граници на имота: от изток УПИ ..., от запад – улица, от север – УПИ ..., от юг - улица, ведно с находящата се в него едноетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 63, 75 квадратни метра;

2. празно дворно място, съставляващо поземлен имот, част от планоснимачен № ..., в квартал ..., с площ съгласно стара скица от 1 109 квадратни метра и площ съгласно нова скица от 1 120 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 11 квадратни метра, за който имот е отреден УПИ ..., в квартал ... по ПУП на [населено място], [община], като тази имот се намира в строителните граници на населеното място и е предназначен за жилищни функции, при граници на имота: от изток - УПИ ...., от запад УПИ ...., от север - УПИ .... и УПИ ...., от юг – улица; 3. празно дворно място, съставляващо поземлен имот планоснимачен № ..., в квартал ..., по ПУП на [населено място], [община], с площ съгласно скица от 1 470 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 112 квадратни метра, като имотът е предназначен за жилищни функции, при граници на имота: от изток – улица, от запад - УПИ1 ..., от север – УПИ ...., от юг – улица.

В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушения на материалния и процесуалния закон, както и че е необосновано. Касаторът счита, че неправилно въззивният съд е приел договора за нищожен поради нееквивалентност на престациите, обусловена от занижената продажна цена, която страните уговорили.

Допускането на касационно обжалване касаторът основава на предпоставките по чл. 280, ал.

1, т. 1 и т. 3 ГПК.

Ответникът по касационната жалба И. П. Х. е подал отговор, в който изразява становище за липсата на основания за допускане на касационното обжалване, респективно – за неоснователност на касационната жалба.

Върховният касационен съд, Гражданска колегия, Трето отделение, като взе предвид доводите на страните и извърши преценка за предпоставките по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, приема следното - касационната жалба е подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, в преклузивния срок по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за безспорно установено, че на 22.03.2021 г. страните сключили предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ищецът Л. А. М. следвало за закупи от ответника за сумата от общо 1 300 лева следните три недвижими имоти, находящи се в [населено място], [община], а именно: 1. дворно място, съставляващо поземлен имот, част от планоснимачен номер ..., в квартал ..., за който е отреден УПИ... по ПУП на [населено място], [община], като този имот се намира в строителните граници на населеното място, предназначен за жилищни функции, с площ съгласно скица от 1 370 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 110 квадратни метра, при граници на имота: от изток - УПИ ..., от запад – улица, от север – УПИ ..., от юг улица, ведно с находящата се в него едноетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 63, 75 квадратни метра; 2. празно дворно място, съставляващо поземлен имот, част от планоснимачен № ..., в квартал ..., с площ съгласно стара скица от 1 109 квадратни метра и площ съгласно нова скица от 1 120 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 11 квадратни метра, за който имот е отреден УПИ .., в квартал ... по ПУП на [населено място], [община], като тази имот се намира в строителните граници на населеното място и е предназначен за жилищни функции, при граници на имота: от изток УПИ ..., от запад УПИ ...., от север - УПИ .... и УПИ ..., от юг – улица; 3. празно дворно място, съставляващо поземлен имот планоснимачен № ..., в квартал ..., по ПУП на [населено място], [община], с площ съгласно скица от 1 470 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 112 квадратни метра, като имотът е предназначен за жилищни функции, при граници на имота: от изток – улица, от запад - УПИ-..., от север – УПИ ..., от юг – улица. От разписка от 13.04.2021 г. съдът установил, че ответникът по иска И. П. Х. получил от ищеца Л. А. М. сумата от 1 300 лева. От удостоверения за данъчна оценка на имотите въззивният съд приел, че тя била в общ размер 11 826.70 лева.

За да отхвърли предявения иск, въззивният съд е намерил за основателно релевираното от ответника възражение за нищожност на договора поради противоречието му с добрите 2 нрави, обусловено от занижената продажна цена на имотите. Счел е, че предварителният договор е нищожен на основание чл. 26, ал. 1 предл. трето ЗЗД, тъй като накърнява добрите нрави поради нееквивалентност на престациите.

Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване.

Касационният жалбоподател поддържа в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, че въззивният съд се е произнесъл по следните значими за изхода на делото въпроси, обобщени от настоящата инстанция съобразно правомощията й по т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС:

1. „Кога нееквивалентността на престациите по възмезден двустранен договор е основание за нищожност поради противоречие с добрите нрави, към кой момент следва да се оценява имотът и коя е меродавната оценка – пазарната или данъчната?“;

2. „Дали при хипотетична неизправност на купувача следва да се отхвърли иск по чл. 19, ал.

3 ЗЗД?“;

3. „Ако в предварителния договор за покупко-продажба липсва уговорен срок за сключване на окончателния договор, поражда ли се правото на някоя от страните да предяви иск по чл.

19, ал. 3 ЗЗД?“;

4. „При липса на доказателства за недобросъвестност на купувача може ли да се обоснове извод за нищожност на договора като противоречащ на добрите нрави?“ 5. „Нищожен ли е предварителен договор за покупко-продажба при липса на доказателства продавачът да е бил икономически слаб участник в оборота, при липса на доказателства спешно да се е нуждаел от пари, липса на доказателства за икономическа или физическа зависимост на продавача от купувача, както и при липса на доказателства за целта на договора?“;

6. „При липса на възражение на продавача срещу твърдяни от купувача недостатъци на продаваните имоти, водещи до по-ниска продажна цена, може ли данъчната оценка да бъде критерий за това налице ли е еквивалентност на престациите?“

7.“При установено по делото обстоятелство, че към момента на сключване на предварителния договор купувачът никога не е ходил в. Новоселец и не е виждал отблизо продаваните имоти, може ли съдът да приеме за установена недобросъвестност на купувача?“;

8.“Може ли въззивният съд да се произнесе за първи път по възражение за нищожност на договора, на което ответникът по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД се е позовал, по което районният съд не се е произнесъл?“.

По първия от въпросите се сочи допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като се твърди, че той е решен в противоречие със практиката на ВКС, намерила израз в ТР № 4/09.05.2023 г. по тълк. д. № 4/2020 г. по описа на ОСГТК на ВКС, Решение № 128/17.01.2019 г. по гр. № 3170/2017 г. по описа на ВКС, I ГО, Решение № 453/03.08.2016 г. по гр. № 1742/2015 г. по описа на ВКС, IV ГО, Решение № 24/09.02.2016 г. по гр. № 2419/2015 г. по описа на ВКС, III ГО, Решение № 452/25.06.2010 г. по гр. № 4277/2008 г. по описа на ВКС, I ГО, Решение № 119/22.03.2011 г. по гр. № 485/2011 г. по описа на ВКС, I ГО, 3

Решение № 72/06.03.2012 г. по гр. № 443/2011 г. по описа на ВКС, IV ГО.

По останалите въпроси жалбоподателят претендира достъп до касация на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, тъй като счита, че произнасянето на ВКС би било от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.

Въпросът кога нееквивалентността на престациите по възмезден двустранен договор е основание за нищожност поради противоречие с добрите нрави и към кой момент следва да се оценява имотът е с обуславящ изводите на въззивния съд характер, поради което отговоря на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК. По него касационно обжалване не може да се допусне, тъй като той е разрешен от въззивния съд в съответствие с практиката на ВКС, включително със задължителните за съдилищата разяснения, дадени с Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK. Съгласно разрешенията в постановените по реда на чл. 290 ГПК Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС и Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I ГО на ВКС, Решение № 482 от 17.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 781/2023 г., I ГО, Решение № 465 от 09.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО, Решение № 457 от 02.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 498/2011 г., IV ГО, на които касаторът се позовава, както и постановките на т. 3 от Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK, автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави, разбирани като морални норми, неписани правила за поведение, на които законът е придал правно значение.

Правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Извършвайки преценка относно действителността на двустранните възмездни договори при спор или съмнение накърнени ли са добрите нрави, нормата на чл.

20 от ЗЗД задължава съда да изследва действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, като отчита взаимната им връзка и целта на договора. Моментът на дължимата проверка е сключването на договора. За да се приеме, че значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори, какъвто е предварителният договор за продажба на недвижим имот, е в противоречие с добрите нрави, е необходимо стойността на престацията на бъдещия купувач да е сведена до нула. В преценката по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД обаче съдът не е ограничен до формалното сравнение на уговорените насрещни престации, а поради естеството на порока – нищожност поради накърняване на добрите нрави - е необходимо да съобрази съпътстващите сключването й обстоятелства и преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим, допустим от закона, интерес, съвместим с приетите в обществото норми за справедливост и добросъвестност (в този смисъл Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС, Решение № 24 от 09.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III ГО, Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I ГО на ВКС, Решение № 465 от 09.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО, Решение № 738 от 12.12.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3516/2023 г., III ГО). В настоящия случай, за да отхвърли предявения иск, въззивният съд е приел, че уговорената продажна цена на имотите е девет пъти под данъчната им оценка, 4 което сравнение обуславя извод за грубо нарушен баланс на престациите, водещ до нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. Извод предварителният договор да е бил насочен към цел, различна от сключването на договор с транслативно за собствеността действие, въззивният съд не е обосновавал, тъй като такива твърдения не са въвеждани в процеса. Доводите на касатора в изложението за допустимост на касационното обжалване, че съдът е пропуснал да изследва пазарната цена на имотите, са относими към обосноваността на съдебното решение, която не е сред касационните основания по чл. 280, ал. 1 ГПК (с изключение на хипотезата на явна необоснованост).