Решение № 168 от 24.04.2023, Окръжен съд - Кюстендил

РЕШЕНИЕ

№ 168 гр. Кюстендил, 24.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – КЮСТЕНДИЛ в публично заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Татяна Хр. Костадинова при участието на секретаря Мая Др. Стойнева като разгледа докладваното от Татяна Хр. Костадинова Гражданско дело № 20221500100545 по описа за 2022 година

Производството е образувано пред Районен съд- Дупница по искова молба с вх.

№ 1485/23.02.2022 г., подадена от Т. Д. Б., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.

****, ул. „****“ № *** чрез адвокат З. Г. И. от АК- Благоевград срещу Б. Н. Н., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ***, ул. „***“ № ***, представляван от адвокат Н.

К. Г. от АК- Благоевград.

С исковата молба ищецът е предявил следните обективно съединение искове: с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 19.01.2021 г. между Т. Д. Б. и Б. Н. Н. Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли ½ ид.ч. от собствения му недвижим имот, представляващ двуетажна жилищна сграда, построена в имот с планоснимачен № ***, с площ на имота от 250 кв.м., попадащ в УПИ № ****, с площ на парцела от 500 кв.м., находящ се в квартал *** съгласно действащия регулационен план на гр. ***, утвърден със Заповед за улична и дворищна регулация № 30/ 22.02.1993г., при съседи на двуетажната жилищна сграда- улица с осеви точки 153-132, жилищна сграда, построена в имот с планоснимачен № ****, празно дворно място, част от имот с планоснимачен № *** и жилищна сграда, построена в имот с планоснимачен № ***, и съседи на имот с планоснимачен № ****- улица с осеви точки 153-132, река *** и УПИ № *** срещу заплатената му авансово цена от 35 000 лева; с правно основание чл. 32, ал.2 от ЗС за разпределение на правото на ползване на процесния имот между Т. Б. и Б. Н. при права по ½ ид.ч. за всеки от тях съгласно договореното в чл. 4 от предварителния договор; с правно основание чл.92 от ЗЗД във вр. с чл. 8 от Предварителния договор за заплащане на сумата от 17 500 лева, представляваща договорена между страните неустойка за неизпълнение на задълженията по договора. В условията на евентуалност ищецът е предявил иск с правно основание чл.79, ал.1 във вр. с чл. 240 от ЗЗД за сумата от 35 000 лева, ведно с дължимата законна лихва върху тази сума, считано от предявяване на иска до 1 окончателното ѝ изплащане.

В исковата молба се твърди, че ищцата познава ответника от седем, осем години.

През 2015 г. същият имал нужда от пари, поради което тя му предложила да закупи ½ ид. ч. от процесната двуетажна жилищна сграда при условие, че ще заплаща периодично суми, докато същите достигнат 35 000 лева. Сочи се, че през периода от 2015 г. до 2020 г. благоустроила с лични средства втория етаж. Акцентира се върху това, че въпреки дадените от Б. на ответника общо 35 000 лв., последният отказал да прехвърли собствеността върху процесния имот. С оглед избягване на съдебни дела, на 19.01.2021 г. страните подписали предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се задължил в триседмичен срок, считано от 19.01.2022 г. да прехвърли собствеността върху процесната сграда, в случай, че не върне в едногодишен срок заплатените от нея 35 000 лв. Заявява се, че ответникът не върнал горепосочената сума в едногодишния срок, поради което на 27.01.2022 г. ищцата му изпратила писмо с обратна разписка, получено от него на 02.02.2022 г. С това писмо Б. го канела да се яви лично или с представител на 01.02.2022 г. в 09.00 ч. в кантората на нотариус С. С. в гр. **** за сключване на договор за прехвърляне на обещаните ½ ид.ч. от имота, като в случай, че нямал възможност да се яви на посочената дата и час, то тя определила като алтернативни дата и час- 10.02.2022 г., 09.00 ч. С отправената покана ищцата го уведомявала, че съгласно предварителния договор, ако в триседмичен срок от 19.01.2022 г. не прехвърлел посочените идеални части от имота, ответникът дължал и уговорената в чл. 8 от договора неустойка в размер на 17 500 лева. Н. не се явил на посочените дати и не изпълнил поетите от него задължения. До момента отказал да върне заплатената от нея 35 000 лв., които според уговорката е следвало да върне от 19.01.2022 г., както и не ѝ е изплатил договорената в чл. 8 от предварителния договор неустойка.

В срока по чл. 131 ГПК Б. Н. е подал отговор на исковата молба. В него се оспорва основателността на предявените искове, както и изложените от ищцата обстоятелства. Твърди се, че с ишцата живеели на семейни начала в собственото му жилище в гр. ***, като през годините и двамата допринасяли с финансови средства за посрещане на ежедневните им нужди. Оспорва се твърдението, че са постигнали уговорка, съгласно която срещу предоставяни от нея суми той се е задължил да прехвърли ½ ид.ч. от жилищната сграда. Твърди се, че подобно устно споразумение би било нищожно, доколкото съгласно чл. 19 от ЗЗД предварителният договор за покупко- продажба на недвижим имот следва да бъде сключен в писмена форма.

Обосновава се извод, че не са му предоставяни пари във връзка с подобно съглашение, доколкото липсвал документ, който да удостовери кога и какви суми ищцата му е давала. Поддържа се, че за нейно „спокойствие“ подписал предварителния договор, както се твърди, че поставил подписа си единствено на последната страница, но не и на предходните, доколкото същите не са му били предоставени. Аргументира се, че в договора е уговорено задължение за връщане на сума в размер на 35 000 лева, а задължението за заплащане на дължимата продажна цена в същия размер не е изпълнено, поради което ищцата не е могла да иска обявяване на договора за окончателен. Излагат се твърдения, че договорът е нищожен и поради невъзможен предмета, тъй като цената е неопределена и съществува неяснота по отношение на предоставяните суми. С оглед на това се поддържа, че и уговорената клауза за неустойка е недействителна, съответно и недължима.

В допълнително представено становище ответникът е изложил твърдения, че сключеният между страните договор обективира постигна от тях уговорка, съгласно която ищцата му е предоставила заем в размер на 35 000 лева, а ответникът е поел задължение да върне посочената сума в едногодишен срок от подписването на договора. Твърди се, че страните са уговорили, в случай че заемната сума не бъде върната, за ответника ще възникне задължение да прехвърли процесните ½ ид.ч. от жилищната сграда. Обосновава се, че съгласно чл. 152 от ЗЗД подобна уговорка е 2 недействителна и не може да го обвърже. С оглед наведените твърдения за нищожност се сочи, че ищцата няма да придобие права върху процесната жилищна сграда, поради което предявеният от нея иск по чл.32, ал.2 от ЗС се явява неоснователен.

С определение № 857/10.08.2022 г., постановено по гр.д. № 318/2022 г. Районен съд- гр. Дупница е изпратил делото по подсъдност на Окръжен съд- гр. Кюстендил, след като е установил, че цената на евентуалния иск е над 25 000 лв., поради което е налице хипотезата на чл.104, т.4 от ГПК.

В хода на производството страните поддържат исканията си, като представят доказателства в тяхна подкрепа. Претендират съдебни разноски.

Съдът, след като взе предвид изложеното от страните, както и приетите по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

В представения Договор от 19.01.2021 г. страните по делото са посочили, че Т. Б. преди подписването на договора е заплатила на Б. Н. сума в размер на 35 000 лева. С този договор ответникът е поел задължението да върне сумата в едногодишен срок, считано от сключването му, като в случай, че не изпълни това свое задължение в триседмичен срок от изтичане на едногодишния срок, същият се е задължил да прехвърли притежаваните от него ½ ид.ч. от процесната двуетажна жилищна сграда. В чл. 2 от договора страните са се съгласили, че ако Н. не върне на Б. заплатената му от нея сума в уговорения срок, то същият да представлява предварителен договор за продажба на недвижимия имот. В чл. 4 от договора са уговорили, че Т. Б. има право да ползва безвъзмездно втория жилищен етаж и таванското помещение от процесната жилищна сграда, като същата ще продължи да ги ползва и при условие, че придобие собствеността върху процесните ½ ид.ч., като тази уговорка следвало да бъде изрично посочена в окончателния договор. В чл. 8 страните са уговорили и неустойка в размер на половината от предадената на ответника сума, т.е. 17 500 лева при неизпълнение на договора.

Видно от приложената по делото покана от 26.01.2022 г. ищцата е поканила ответника да се яви на 01.02.2022 г. или на 10.02.2022 г., в 09.00 ч. в кантората на нотариус С. С., намираща се в гр. ***, ул. „***“ №***, ет.*** за сключване на окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху процесните ½ ид.ч. от двуетажната жилищна сграда. От приложената към делото обратна разписка се установява, че писмото е получено от ответника на 12.02.2022 г.

Видно от приложения по делото Нотариален акт за покупко- продажба на идеална част от недвижим имот № ***, т.***, рег. № ***, дело №**/*** г. е, че ответникът Б. Н. е придобил собствеността върху ½ ид.ч. от двуетажна жилищна сграда, построена в ПИ с пл. № ** с площ на имота 250 кв.м., включен в съсобствен парцел XI- ***, попадащ в кв. *** по действащия регулационен план на гр. ***, утвърден със Заповед №30/22.02.1993 г. на кмета на община *** В съдебно заседание са разпитани свидетелите Г. Б., С. Т. и К.В., които дават показания относно правните и фактически отношения между страните.

По делото са представени и заверени копия от материалите по преписка вх. № 836/2022 г. по описа на РП- гр. Кюстендил, образувана по сигнал на ищцата Т. Б..

Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Предмет на настоящото производство са обективно съединени искове с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, чл.32, ал.2 от ЗС и чл.92 от ЗЗД, както и предявения в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 79, ал.1 във вр. с чл. 240, ал.1 от ЗЗД.

По иска с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД

За да възникване потестативното право на ищцата да иска обявяване на 3 предварителния договор за окончателен, е необходимо да са налице следните предпоставки: да е сключен валиден писмен предварителен договор за прехвърляне на правото на собственост върху процесните ½ ид.ч. от жилищната сграда, който да съдържа съществените уговорки между страните, а именно- предмет и цена, ищцата да е добросъвестна в смисъл да е изпълнила надлежно своите задължение /договорни или нормативни/ и ответникът да е собственик на имота, предмет на прехвърляне.

В разглеждания случай съдът счита, че не е налице първата предпоставка, а именно валиден предварителен договор за прехвърляне на правото на собственост. При определянето на вида на договора, съдът следва да търси действителната обща воля на страните, предвид уговорките в него в тяхната взаимовръзка и в смисъла, който произтича от целия договор и при съобразяване целта на същия, обичаите в практиката и добросъвестността (чл.20 от ЗЗД). При тълкуване на волята на страните по договора от 19.01.2021 г. съдът намира, че от текста на документа може да се направи извод за осъществяване на факта на предаването и получаване на паричната сума, както и на основанието за това, т.е. че е сключен договор за заем. Това е така, защото в т.1 от същия е посочено, че ищцата Б. преди подписването на договора е предоставила на ответника сума в общ размер на 35 000 лв., а за последния се е породило задължението да върне сумата в едногодишен срок от сключване на договора. В чл. 6.2 и чл.7.1 от договора страните са уговорили като право на ищцата да получи от Н. сумата от 35 000 лв. респ. като задължение на последния да върне на ищцата посочената по- горе сума. В чл. 1 от договора страните са се съгласили, че при на неизпълнение на задължението за връщане на сумата в уговорения срок, то да се породи задължение за ответника да прехвърли процесната ½ ид.ч. от двуетажната жилищна сграда. Съдът намира, че тази клауза на договора противоречи на разпоредбата на чл. 152 от ЗЗД.