Решение № 266 от 10.05.2023, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 266 гр. Благоевград, 10.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Николай Грънчаров

Членове:

Владимир Ковачев

Емилия Дончева при участието на секретаря Герасим Ангушев като разгледа докладваното от Николай Грънчаров Въззивно гражданско дело № 20221200500098 по описа за 2022 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и следващите от ГПК.

Образувано е въз основа на въззивна жалба от К. С. Е., ЕГН **********, лично и със съгласието на своята майка и законна представителка- С. Х. Е., чрез пълномощника му адв.

Н. А., срещу Решение № 905709 от 10.11.2021г., постановено по гр.д. № 2426/2020г. по описа на РС Благоевград, с което е уважен като основателен предявен иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД, като е обявен за недействителен като сключен във вреда на представляваните лица, договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с НА № 53, том I, рег. № 1721, дело № 36/2018г. по описа на Нотариус К.М..

С въззивната жалба срещу обжалваното решение са наведени оплаквания за частична недопустимост на обжалваното решение на РС Благоевград, а при условията на евентуалност за неправилност и необоснованост, като се поддържа че същото е постановено в нарушение на съдопроизводствените правила на чл. 236 ал. 2 от ГПК.

Навадени са доводи с въззивната жалба, че първоинстанционният съд е допуснал нарушение на диспозитивното начало, регламентирано в чл. 6 от ГПК, като се е произнесъл по фактически основания на иска, които не са били въведени от ищците с исковата молба, като на практика се е произнесъл с обжалваното решение по непредявено основание във връзка с предявения иск по чл. 40 от ЗЗД. Излагат се съображения че съдът е следвало да разгледа иска с който е бил сезиран на единственото фактическо основание, наведено надлежно с 1 исковата молба от ищците- крайно занижена пазарна цена на продадения имот, несъответстваща на същинската му пазарна стойност, а съдът се е произнесъл по ненаведени от ищеца по делото правни основания в нарушение на чл. 6 от ГПК. Поради изложеното поддържа се, че съдебното решение е недопустимо, като произнесено по недопустимо въведени от съда фактически основания. Иска се от въззивния съд обжалваното решение на РС Благоевград да бъде обезсилено, като се присъдят на жалбоподателя, направените пред настоящата съдебна инстанция разноски.

С въззивната жалба са наведени оплаквания за допуснати от първоинстанционния съд при постановяването на обжалваното съдебно решение- съществени процесуални нарушения по смисъла на чл. 235 ал. 2, във вр. с чл. 236 ал.2 от ГПК. Поддържа се с жалбата, че с исковата молба са наведени твърдения от ищците, които засягат валидността на пълномощните им от 19.04.2016г., послужили при извършване на процесната сделка. Така те твърдят, че текста на пълномощните им не им бил четен нито от нотариуса, нито от сина им и те не са знаели съдържанието на пълномощното- да се даряват или да се продават имотите. Поддържа се с жалбата от жалбоподателят че този въпрос е от съществено значение за изхода по делотоако пълномощните им не са били четени и въззиваемите не са знаели и не са се съгласили със съдържанието им, упълномощителните сделки от 19.04.2016г. имат съществен порок, който рефлектира върху действителността на извършената покупко- продажба и тя би се оказала евентуално извършена без представителна власт от мнимия пълномощник О. Т..

Излагат се съображения, че посочените основания са относими към иск по чл. 42 ал. 2 от ЗЗД за порок- сключване на сделка без представителна власт, но иск с правно основание чл.

42 ал. 2 от ЗЗД не е бил предявяван пред РС Благоевград. Излагат се съображения с въззивната жалба, че недействителността на един договор на осн. чл. 42 ал. 2 от ЗЗД и тази при предявен иск по чл. 40 от ЗЗД, имат различно приложно поле и същите не могат да се кумулират.

В съответствие с ТР № 5 от 12.12.2016г. на ВКС по т.д. № 5/2014г. на ОСГТК, раздел III, т.

3, възразява се от жалбоподателя чрез неговия пълномощник във въззивната жалба, че като не се е произнесъл по въпроса за мнимото представителство на О. Т. и дали процесната сделка е била сключена без представителна власт от него, като мним пълномощник, съдът е допуснал процесуално нарушение, произнасяйки се по иск по чл. 40 от ЗЗД, без да е изследвал въпроса налице ли е несъвместимата с тази иск хипотеза на чл. 42 ал. 2 от ЗЗД, както се твърди от ищцовата страна по делото.

Оспорват се като неправилни изводите на първоинстационния съд в обжалваното решение, че процесната сделка е била сключена от пълномощника на ищците и майката на ответникавъв вреда на ищците, тъй като при сделката била уговорена голям размер неустойка при евикция на купувача. Излагат се съображения, че недействителността на чл. 40 от ЗЗД намира приложение само когато договора е сключен в рамките на представителната власт, учредена с пълномощното/или по закон/. Видно е, че в настоящия случай, че ищците при упълномощаването на О. Т. с пълномощните от 19.04.2016г., не са упълномощавали пълномощника с права да договаря неустойка при евикция. Следователно в тази част от 2 покупко- продажбата, пълномощникът е действал като мним представител, поради което е налице хипотезата на чл. 42 ал.2 от ЗЗД, която е несъвместима с иска по чл. 40 от ЗЗД./ ТР № 5 от 12.12.2016г. на ВКС по т.д. № 5/2014г. на ОСГТК, раздел III, т. 3/ Поддържа се с въззивната жалба, че като се е произнесъл по иска по чл. 40 от ЗЗД и е приел че сделката е недействителна поради мнимо представителство, съдът е допуснал процесуално нарушение по смисъла на чл. 235 ал. 2, във вр. с чл. 236 от ГПК.

Във връзка с оплакването за необоснованост, навадени са с въззивната жалба доводи за недоказаност на предявения иск, тъй като от събраните пред първоинстанционния съд доказателства не се установява, че интересите на въззиваемите са увредени чрез настъпването на реални вреди за тях. Така поддържа се от жалбоподателят чрез неговия пълномощник, че не се доказва по делото че продавачите са били реално ощетени, тъй като не са получили никаква парична сума като насрещна престация срещу получения от купувача недвижим имот. Сочи се с жалбата, че видно от пълномощните от 19.04.2016г. с които ищците са били упълномощили сина си О. Т. да преговаря от тяхно име, че същите са го упълномощили да се разпорежда с техните имоти както намери за добре, включително и да ги подарява, поради което те са били съгласни и да не получават никакви пари от продажбата на апартамента, включително и за сключване на договор за дарение при безвъзмездно отчуждаване на същия. Поддържа се, че меродавен за преценката на съда е момента на прехвърлянето на правата върху недвижимия имот, т.е. момента на сключването на сделката, поради което промяната на съгласието на продавачите в по- късен момент е ирелевантно с оглед основателността на иска по чл. 40 от ЗЗД.

Оспорва се с жалбата като недоказано по делото и твърдението на ищците, наведено с ИМ и поддържано пред първоинстанционния съд- че договорената продажна цена от 9 600лв. е била крайно занижена и несъответна на действителната пазарна цена на имота към момента на продажбата. Излагат се съображения, че съгласно установената задължителна съдебна практика, формирана и въз основа на ТР № 5 от 12.12.2016г. на ВКС по т.д. № 5/2014г. на ОСГТК, „увреждането“ не се свежда единствено до разлика между цената, на която имота е продаден, данъчната му оценка и пазарната цена, на която недвижимия имот би следвало да бъде продаден. За правилното произнасяне по иска по чл. 40 от ЗЗД, следва да се обсъдят всички обстоятелства, относими към преценката на интереса на продавачите ищци.

Продажната цена като величина не е единствения критерий за увреждане, при това не всяко разминаване в договорната по данъчна оценка цена и реалната стойност на имота, предпоставя извода за сговаряне във вреда на представлявания. Дадени са задължителни указания на съдилищата, че преценката дали договора е сключен във вреда на упълномощителя, се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи.

Оспорва се с въззивната жалба от жалбоподателя заключението на вещото лице по допусната и приета от съда съдебно- техническа и оценителна експертиза, като се възразява че същото е некомпетентно и негодно доказателство, което не следва да се кредитира.

Оспорването на изводите на експерта е основано на неправилните методи на оценка, които 3 експерта оценител е използвал, поради това че при сравнителния метод вещото лице не е посочило в заключението си нито една от сделките, които е изследвал при справка в агенция „Явлена“. Поддържа се, че вещото лице е изготвило данъчна оценка на правото на ползване на имота, съгласно приложение № 2 към ЗМДТ, но не е определило компетентно пазарната стойност на недвижимия имот към момента на неговата продажба.

Възразява се, че продажната цена в случая съответства на пазарната цена на недвижимия имот, към момента на сключването на договора за продажба. Наведени са доводи, че ответника е получил като купувач недвижимия имот при запазено право на ползване на две лица- на баща му О. Т. и неговата съпруга. Процесната сделка не противоречи на интересите на ответника тъй като върху имота е учредено право на пожизнено ползване на лица, които не са притежавали собствеността на жилището от преди извършването на продажбата. Сочи се още с жалбата от жалбоподателят и неговия пълномощник, че както от свидетелските показания дадени пред първоинстанционния съд, така и от отбелязването в самия нотариален акт, към момента на продажбата жилището е било в изключително лошо състояние и за основен ремонт. Следователно налага се извода, че пазарната цена на продадения недвижим имот към момента на сключването на сделката, е следвало да се определи с оглед на състоянието му като негоден за живеене и с нуждата от извършване на основен ремонт. За това обстоятелство са събрани гласни доказателства, но същото е изрично отбелязано и в самия нотариален акт за продажбата на имота.

С въззивната жалба се определят като недоказани твърденията на продавачите на имота, наведени с ИМ пред съда, че освен апартамента, на ответника са били продадени и други недвижими имоти, собственост на ищците по делото. Сочи се от жалбоподателят чрез неговия пълномощник, че действително се установява, че с договора за продажба са били продадени и други недвижими имоти, собственост на ищците по делото, но липсват каквито и да е доказателства, че същите са продадени на цени по – ниски от действителната им цена към момента на продажбата.

Оспорват се от въззивниците по делото чрез пълномощника им адв. А., че пълномощникът на продавачите- О. Т. и законната представителка на купувача- неговата майка С. Е. са били недобросъвестни и са договаряли във вреда на купувачите. Поддържа се, че всички доказателства по делото сочат на едни чудесни отношения между продавачите и купувача на недвижимите имоти, към момента на продажбата, които не предпоставят договаряне във вреда на ищците, между техния пълномощник, който е техен син и неговата съпругамайката на купувача по сделката. Сочи се, че от събраните доказателства установява се, че пълномощникът О. Т., е имал намерение да настани родителите си да живеят в продадения на сина му апартамент, но това е следвало да стане след извършване на основен ремонт, за който той нямал пари. Поради липса на средства той е предложил на родителите си, да прехвърлят собствеността на сина му, а неговата майка да плати освен цената за апартамента и стойността на ремонта, който следва да се извърши в него. Свидетелката З. Г. като очевидец на тези преговори, сочи в показанията си пред РС Благоевград, че майката на купувача не е била съгласна с така сключваната сделка, тъй като е считала че тя не е в 4 интерес на сина и, тъй като нямала пари за извършване на основен ремонт на закупеното жилище. Същата свидетелката сочи в показанията си, че С. в крайна сметка се е съгласила за сключването на сделката, тъй като живеели на съпружески начала с О. Т., а той бил властен човек. Тези обстоятелства се установяват и от останалите свидетелски показания по делото.