Решение № 260494 от 08.02.2022, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И

Е №….

Гр. София, 08.02.2022 г.

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ

ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗИВНО ОТДЕЛЕНИЕ, ІV - „Д” състав, в публично съдебно заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ

: Здравка Иванова

ЧЛЕНОВЕ : Райна Мартинова

Мл. съдия : Калина Станчева при секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа докладваното от съдия Иванова в. гр. д. № 8816 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното :

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение №

73569/16.04.2020 г. на СРС, 88 с - в, по гр. д. № 73922/2018 г. В.Х.Ф., ЕГН: ********** и Р.Х.Х., ЕГН: ********** са осъдени да заплатят на „Х.Б.“ АД, ЕИК ********, на основание чл.79, ал. 1 ЗЗД, по Договор за възлагане на продажба на недвижим имот от 24.03.2018 г., всяка от тях по 1/2 част от сумата от 2 376 евро - главница неизплатено възнаграждение и разноски по делото.

Решението се оспорва от ответниците В.Х.Ф. и Р.Х.Х., с излага не доводи, че е необосновано и незаконосъобразно, постановено в нарушение на процесуалните правила и на материалния закон. Поддържат, че ищецът не е изпълнил в пълен обем задълженията си по договора за посредничество, поради което възнаграждението му следва да бъде намалено. Установява се, че в протокола за оглед е посочена цена на имота от 68 000 евро при уговорена такава от 70 000 евро, а предварителния договор е сключен за цена от 66 000 евро. Не се установява ответниците да са дали съгласие за цената, посочена в протокола за оглед, което обуславя намаляване на дължимото възнаграждение на ищеца. Не се установява ищецът да е изпълнил всички поети задължения за въвеждане на имота на пазара на недвижими имоти. За изпълнение на това задължение са ангажирани единствено показанията на свидетелката П., за която следва да се има предвид, че е служител на дружеството. Ищецът не е ангажирал писмени доказателства за изпълнение на посочените задължения в пълен обем, съгласно изискванията на договора. Поддържат освен това, че ищецът не само не е съдействал за сключването на окончателен договор с ответниците, а е препятствал сключването му. Според ответниците това неизпълнение също обуславя намаляване на дължимото по договора възнаграждение. Сочат, че по отношение на договора, който има характер на такъв за предоставяне на услуга, следва да намерят приложение изискванията на чл. 27 от ЗЗП - цената на услугата е следвало да се уговори в левове с ДДС, а в случая е уговорена в евро и без ДДС. Неправилно съдът е приел, че възражението за плащане е неоснователно. Твърдят, че процесните суми са заплатени от името на ответниците от свидетеля М., поради което не се дължи повече комисионно възнаграждение на ищеца. Излагат съображения, че не е налице мнимо представителство и Р.Х. не е извършвала действия от името и за сметка на В.Ф. без да има представителна власт, тъй като от договора за посредничество не следва, че е сключен от името на Ф.. Релевират се и доводи, че договорът за посредничество е действие на обикновено управление. По тези и допълнителни съображения молят да се отмени решението и исковете да се отхвърлят изцяло. Претендират разноски, съгласно списък. Правят възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна, по чл. 78, ал. 5 ГПК.

Въззиваемата страна - ищецът „Х.Б.“ АД, чрез представителя си, в срока по чл. 263 ГПК депозира писмен отговор, в който оспорва жалбата по подробни съображения.

Поддържа, че решението на СРС е законосъобразно постановено, при съобразяване на установените по делото факти и събраните доказателство в цялост. Излага съображения, че дружеството е изпълнило в цялост задълженията си по договора за посредничество, сключен с ответниците. В изпълнение на договора е направена пазарна оценка на имота, съставен е маркетингов план, рекламиран е в интернет, в печатни издания, чрез заснемане, направена е 3 D виртуална разходка, сложен е транспарант и са публикувани реклами по всички възможни начини. В изпълнение на задълженията си дружеството е изготвило и предварителен договор за покупко - продажба, организирани са срещи за подписването му и в извънработно време, което се установява от събраните пред СРС свидетелски показания. Сочи, че изпълнението на задълженията на дружеството се установява в цялост от приетите пред СРС писмени и гласни доказателства, които не са оспорени от ответниците. Поддържа освен това, че на 11.10.2018 г. ответниците са подписали договор за изплащане на комисионно възнаграждение в определен размер и в срок до 15.10.2018 г. На 11.10.2018 г. е сключен и предварителния договор за продажба на имота със свидетеля М., който е заплатил своята част от комисионното възнаграждение. Оспорват се твърденията на ответниците за липса на доказателства за изпълнение на задълженията на ищеца във връзка с възложената продажба на имота, като се поддържа, че с подписване на договора за заплащане на комисионно възнаграждение, въззивниците са приели, без възражения, извършената от ищеца работа по посредничеството в продажбата на имота и не са заплатили уговореното възнаграждение за осъществената от ищеца дейност. Сочи се, че не е неоходимо посредникът да взема непосредстево участие в преговорите по сключване не сделката, като е достатъчно да е свързал стрните преди това.

Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а е постигането на опрелен резултат, който в случая е постигнат, за което следва да се заплати възнаграждение на посредника, съгласно чл. 51 ТЗ. Поддържа още, че дори някаква част от задълженията на ищеца да не е изпълнена, това е станало поради недобросъвестното поведение на ответниците. Дружествотое осъществило всички действия по посредничество и му се дължи възднаграждение. Поддържа, се че ответниците са се съгласили с размера на комисионната от 3 % върху продажната цена на имота. Ищецът се позовава на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД като твърди, че уговорената комисионна не е прекомерна. Излага още съображения, че с договор за цесия от 07.12.2018 г., в хода на производството, е прехвърлил вземането си по делото на третото за спора лице - свидетелят Д. М., но производството е продължило между първоначалните страни, на основание чл. 226, ал. 1 ГПК, тъй като става въпрос за частно правопроемство в процеса, за което ответниците следва да се считата за уваедомени. Поддържа, че прехвърлянето на вземането следва да се съобрази от съда, по смисъла на чл. 235, ал. 3 ГПК и въпреки, че не е страна в производството, приобретателят ще бъде обвързан от решението.

Възразява се срещу твърдението в жалбата за заплащане на вземането от страна на свидетеля М. от името и за сметка на ответниците, както и че цената на имота е уговорена без участието на продавачките - ответници. Купувачът на имота е заплатил само своята част от комисионното възнаграждение от 3 % върху продажната цена, но не е и частта на ответниците. Съгласно уговореното в договорите за посредничество и двете страни дължат на посредника отделно възнараждение. Оспорва се и твръдението, че Р.Х. не е страна по договора за посредничество и не дължи суми на посредника. По тези и допълнителни съображения моли да се остави без уважение жалбата, като се потвърди решението на СРС. Претендира разноски и прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ответниците, по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема за установено следното по реда на въззивната проверка :

Според уредените в чл. 269 ГПК правомощия, въззивният съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта - в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо. При постановяване на решението не са допуснати нарушения на императивни материалноправни норми.

СРС е обсъдил събраните по делото писмени и гласни доказателства и установената въз основа на тях фактическа обстановка, която въззивният състав не намира за необходимо да преповтаря, а препраща към нея, съгласно възможността предвидена в чл 272 ГПК. Въззивният съд ще обсъди съмо доказателствата, относими към възраженията на страните релевирани в настоящото производство.

Районният съд се е произнесъл по иск с правно основание чл. 286 ЗЗД, вр с чл. 280 ЗЗД - за заплащане на възнаграждение по договор за посредничество за сключване на договор за продажба на недвижим имот.

По своята правна същност договорът за посредничество за продажбата на недвижим имот представлява договор за поръчка по смисъла на чл. 280 и сл. ЗЗД. По силата на този договор довереникът (посредник) се задължава да извърши определени правни действия от името и за сметка на доверителя срещу заплащане на определено възнаграждение. Както сочи и СРС, за сключване на договора не е необходимо спазването на определена форма, като писмената форма има единствено доказателствена стойност за сключване на договора. Съгласно общите правила - чл. 280 и сл. от ЗЗД, договорът за поръчка е неформален и възнаграждение се дължи само когато е уговорено между страните - чл. 286 ЗЗД.

За да бъдат уважени исковете за заплащане на възнаграждение, по делото следва на първо място да бъде установено, че между страните е налице валидно правоотношение по договор за извършване на посредничество, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора и е изправна страна, както и че е уговорено възнаграждение в определен размер, с определен срок за плащане. В тежест на ищеца е да установи и основните параметри на договора - предмет, договорено възнаграждение, срок за плащане, както и че е изправна страна по него, т. е. че е изпълнил задълженията си да осъществи посредничество за закупуване на имот. В тежест на ответника е да установи правоизключващите и правопогасяващите си възражения, включително - че е платил уговореното възнаграждение.

В случая не е спорно, че по договор за възлагане на продажба на недвижим имот от 24.03.2018 г. Р.Х.Х. е възложила, а изпълнителят „Х.Б.“ АД се е съгласил да посредничи при продажбата на следния недвижим имот - апартамент № 31, находящ се в гр. София, ж. к. „*********, собственост на Р.Х. и ответницата В.Ф..

Съгласно договора посредничеството следва да бъде извършено за продажба на имота на цена от 70 000 евро срещу заплащане на възнаграждение на изпълнителя в размер на 3 %, без вкл. ДДС, от договорената с купувача пазарна цена. Срокът за изпълнение на договора е до 30.09.2018 г., като може да бъде продължен с писмено споразумение между страните.

От договора се установява, че ищцовото дружество„Х.Б.“ АД, в качеството на довереник, е поело задължението да извърши необходимите правни и фактически действия, свързани с намиране на купувач за описания имот за цена, посочена от доверителя, като в това число е уговорено да се осъществи предлагане на имота на пазара чрез определени способи за огласяване на информация, провеждането на огледи в имота, както и на преговори за постигане на съгласие между двете страни по договора по основните параметри от съдържанието му, осъществяване на съдействие при оформянето на документите и осигуряване на условия за сключването на предварителен договор, респ. договор за продажбата на имота.

Във връзка с направените от ответниците възражения, които се поддържат и в жалбата, настоящият състав съобрази, че от събраните пред СРС писмени и гласни доказателства се установява по категоричен и безспорен начин, че договорът за покупко - продажба на процесния апартамент е сключен с посредничеството на ищцовото дружество.

В изпълнение на задълженията поети съгласно раздел ІІ от договора за посредничество, ищцовото дружество е представило извлечение от електронни обяви и такива в социалните мрежи, в които са описани параметрите на продажба на процесния имот, оферта за продажбата, протокол за извършен оглед с купувач от 23.08.2018 г., подписан от представител на „Х.Б.“АД и посочения като клиент и евентуален купувач - Д..Ц.М., като в документа е посочена цена на имота, на който е извършен огледа от 69 000 евро, договор за гаранция с купувач от 25.09.2018 г„ сключен между Д..Ц.М. - възложител и „Х.Б.“АД, съгласно който дружеството се е задължило да прекрати предлагането и рекламата на процесния апартамент срещу изразеното желание на възложителя да закупи имота срещу цена за него от 64 000 евро, като за гарантиране изпълнението на това свое намерение е внесъл по сметка на изпълнителя като гаранция сумата от 1 000 лв.